안녕하세요. 오늘은 다소 어려운 종목인 디앤디플랫폼리츠 전망에 대해서 남겨보겠습니다.
다들 '리츠'라는 회사가 어떤 것인지 감이 안 오실텐데요. 제가 오늘 쉽게 설명해보겠습니다.
최근 디앤디플랫폼 리츠는 청약 경쟁률 36대 1을 자랑했는데요. 사실 이전까지는 리츠에 대해서 크게 인기가 없었는데 아무래도 신규 IPO들이 연이어 성공하다보니까 같이 탄력을 받는 부분인데요.
최근 공모리츠주들이 계속해서 부활을 하고 있습니다. 연기금, 외국인이 투자를 하고 있습니다.
디앤디플랫폼리츠 전망(3줄요약)
1. REITs자체가 사실 주목을 받지 못하던 시장임. 게다가 생각보다 주가도 안 오름
*마찬가지로 D&D또한 큰 기대가 되는 부분은 없음(그나마 아마존 호재?)
2. 하지만 IPO 공모를 통해서 생각보다 단기간 펌핑을 받을 것
3. SK리츠까지 들어오게 될 경우 단기적으로 호재를 받을 것.
물론 배당주로만 생각하고 들어가시길 바랍니다. 주가 변동폭이 워낙 심합니다.
*투자의 결정 판단은 본인이 하는 것입니다.
리츠 뜻은?
REITS 리츠는 부동산투자신탁이라고 이해하면 됩니다. 부동산 투자 회사가 대출+투자자금 등을 끌어 모아서 부동산을 운영하는 것이며 이 부동산에 '개인' '기업'들이 참여를 하는 것입니다.
다수의 투자자로부터 돈을 모으는 구조입니다.
우리가 건물주가 되지 못한다면 차라리 이걸 통해서 꾸준한 배당수익률을 가져가면 좋은데요. 통상적으로 배당률은 1~6% 사이인 종목들이 많습니다.
하지만 이 정도면 냉정하게 말해서 맥쿼리 인프라에 투자하는 게 더 낫습니다. (주가 상승 등 여러 부분 감안)
리츠 투자 장점은?
부동산에 투자하는 것이기 때문에 안정적이라는 점이지만, 현 시국에서는 오히려 임대료에 대한 부분도 리스크가 있으며 향후 입지가 좋지 않은 곳은 가치가 떨어질 수도 있다는 점.
또한 정부 정책에 굉장히 많은 영향을 받는 파트이기 때문에 변동성이 심합니다.
게다가 리츠의 최대 수익원은 '임대운용'보다도 '매각'입니다. 이런 부분에서 얼마나 잘하는 종목을 만나느냐가 중요합니다.
리츠의 장점이라면 세제혜택이 있다는 것입니다. 자기관리의 경우 법인세를 납부해야하지만 위탁관리는 90% 이상 배당시 법인세 비과세입니다.
자기관리일 경우 법인세가 없기에 수익을 극대화할 수 있습니다. 하지만 회사존속이 선택적이라는 부분을 조심해야합니다.
위탁관리, 자기관리 리츠의 차이점이면 '운용'의 주체가 누구냐입니다.(법인세 과세 유무)
디앤디플랫폼리츠 청약정보
디앤디리츠플랫폼 확정공모가는 5,000원입니다. 다소 저렴한 수준이라고 느껴지지만 사실 리츠 종목들의 가격을 본다면 그렇게 저렴하지도 않습니다.
청약경쟁률은 현재 36.43:1 입니다.
디앤디플랫폼리츠 상장일은 2021년 8월 27일 금요일입니다.
회사 소개
일단 리츠 상품 자체를 어떤 것을 운영하고 있는지 잘 살펴봐야합니다.
①문래동 오피스 '세미콜론 문래'
② '백암 FASSTO 1센터'
③ '아마존 제팬의 일본 허브 물류센터
오피스, 물류센터인데 더욱 주목해봐야할 게 '아마존 제팬'의 일본허브 물류센터를 제대로 운영하고 있습니다.
아마존 제팬 때문에 디앤디플랫폼리츠 주가 전망을 좋게 보는 분들도 있습니다. 하지만 끝까지 상품을 이해하시기 바랍니다.
운영구조를 파악하기.
큰 구조를 보면 이런식으로 운영이 됩니다. 보시기만 해도 어지럽죠?
디앤디플랫폼은 '위탁관리' 리츠이며, 자기관리가 아닙니다. 또한 자신이 취득한 건물의 경우에는 다 대출을 받아서 들어간 건물입니다.
배당수익률은 약 2~7%정도 사이라고 생각하시면 됩니다.
영업수익이 더 기대된다고 하지만.
리츠 관련주는 배당주로 보고 들어가야합니다. 고성장을 누리기엔 어려운 부분이 많습니다.
디앤디플랫폼리츠 주가 고평가인 이유
1. 미국과 다른 시장구조
현재 미국만 보더라도 리츠 ETF들 연 수익률만 20% 이상 수준입니다.
국내의 경우에는 투자규모 자체가 늘어나고 있지만 아직도 총 자산 65조원에, 총 리츠 282개입니다. 디앤디플랫폼리츠 전망 미국, 일본 등을 보면서 성장성을 기대하지만 아직 국내는 미약합니다. 법의 개정 또한 필요한 부분이 많음.
지금 시점에서는 303개로 파악
반대로 미국은 2,000조원대니까 상당한 규모차이죠. 차라리 이쪽 리츠에 투자하는 건 어떨지.
그 이유로는 국내에서는 주식에 상장된 리츠 숫자도 적은데다가 리츠에 대한 관심도 적습니다.
2. 부동산 가격이 오른다고, 주가는?
에이리츠, 롯데리츠는 리츠 관련주 중에서도 최고라고 할 수 있습니다. 하지만 주가는 어떨까요? 변동폭이 굉장히 심합니다.
마찬가지로 롯데리츠도 상당한 변동폭을 보여주고 있습니다. 부동산 가격과는 큰 상관이 없는 움직임입니다.
현재의 가격대로라면 계속해서 우상향해야할텐데요.
마찬가지로 SK D&D의 사례만 보더라도 기업실적은 좋아보여도 막상 주가는..
그래서 부동산업 자체가 우리가 볼 땐 좋아보일 수 있으나 생각보다도 크게 오르진 않습니다.
네이버, 신한알파리츠 또한 크래프톤 등 스노우 등을 임차하고 있지만 이보다는 더 낫다고 할 수 있습니다.
게다가 강남빌딩을 타게팅한 리츠 관련주 NH프라임리츠도 사실...크게 보이진 않습니다. 물론 코시국이 지나가면 어떻게 될지 모르죠.
디앤디플랫폼리츠 주가 전망을 안 좋게 보는 이유는 바로 이런 부분입니다.
3. 리츠 위험은 없을까?
REITS회사들은 투자 상품에 대해서 대출로 빌린 경우가 많은데 저금리라서 정말 다행인 부분이 많습니다.
금리가 높아지게 될 경우 이 부분에서 '대출'부분에 대한 부담이 늘 수 있습니다. 물론 고정금리라는 점은 다행입니다.
게다가 자산관리 수수료 외 정기적으로 빠져나가는 돈도 상당합니다. 단순하게 임대료만 받는다고 생각하는게 아니라 '자산을 관리'하는데 필요한 돈도 많습니다.
결국 리츠는 안정적 수익도 중요하지만 매각을 통해서도 수익을 크게 내는게 더욱 중요합니다.
4. 오히려 코람코는 어떨까?
개인적으로 좋게 보는 리츠 중 하나입니다. 수익률도 매우 높구요
이 회사는 39개가 넘는 리츠를 운용하면서 경험도 많은데다가 실적도 상당해요.
그리고 지금 말씀드리는 D&D플랫폼리츠의 지분율도 무려 34%나 됩니다.
쿠팡 항동물류센터도 품은 '코크렙 52호'등도 있으니까 말이죠. 민간 REITs 점유율 중엔 1위라고 할 수 있습니다.
디앤디플랫폼리츠 전망 좋게 보는 이유는?
1. 임대수익은 더 오를 것이다.
세미콜론 문래만 보더라도 연평균 임대료 상승륭리 2% 이상입니다. 물론 현재 코시국이기 때문에 아쉬운 부분도 있을 수 있습니다.
게다가 아마존 제팬의 일본 허브 물류센터에서도 꾸준한 임대수익을 내고 있습니다.
임차인으로 들어온 회사들만 보더라도 사실 우아한청년들(배민)부터 시작해서 SK텔레콤주식회사, 한국씨티은행, 삼성화재해상보험 등 빵빵한 곳들이 들어와있습니다.
본사 및 지점, 콜센터로 사용하기 때문에 향후에도 턱없이 높지 않다면 앞으로도 꾸준한 수익률이 기대가 됩니다. 물론 계약만료일은 신경써야겠죠. 삼성화재보험의 경우 2023년 4월 30일 만료.
부동산보다도 차라리 REITs에 관심을 가지는 것도 방법이겠죠. 오히려 노후에 안정적인 배당주를 찾고싶다면 낫지만. 사실 주가 변동이 심합니다.
2. 리츠는 앞으로 성장할 것이다.
※ 시장은 아직도 성장 중(전망 기대)
정부의 공모 상장 리츠 활성화 정책은 앞으로도 지속될 것입니다. 상장리츠가 많아지게 되면은 결국 탄력을 받을 수 있습니다.
리츠 IPO로는 올해 처음이기 때문에 자금도 몰릴 것으로 기대 됩니다.
게다가 SK리츠도 9월에 코스피 상장을 앞두고 있습니다. 한번 펌핑은 받을 수 있지 않을까도 싶습니다. 그래서 디앤디플랫폼 주가 전망 자체는 아직도 좋게 보는 편입니다.
최근 장도 좋다보니까 이번 IPO를 통해서도 돈이 유입되다보면은 그래도 탄력을 더 받을 수 있을 것으로 봅니다.
Disclaimer
- 당사의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재, 복사, 배포 등을 금합니다.
- 콘텐츠에 수록된 내용은 개인적인 견해로서, 당사 및 크리에이터는 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없습니다. 따라서 어떠한 경우에도 본 콘텐츠는 고객의 투자 결과에 대한 법적 책임소재에 대한 증빙 자료로 사용될 수 없습니다.
- 모든 콘텐츠는 외부의 부당한 압력이나 간섭없이 크리에이터의 의견이 반영되었음을 밝힙니다.
