삼성증권 리츠 리포트 요약을 해보겠습니다. 먼저 훌륭한 인사이트를 남겨 주신 애널리스트님께 정말 감사합니다 :)
리포트를 읽고 새롭게 알게 된 부분
1. 2024년 상장 리츠사들은 부동산 시장의 주체이며 주주가치 제고에 역점을 둔다고 함.
2. 리츠는 실물 부동산 뿐만 아니라 주식보다도 먼저 등락하는 선행성을 보여줌.
3. 앞으로의 주도 리츠는 '예측 가능한', '리츠답게 운용되는' 리츠다.
>리츠에 대한 변별력이 매우 높아지고 있음.
>장기 고금리에 대비가 되면서 AMC의 투명성 우수함도 중요.
4. 리츠별 주가 차이는 단순히 금리의 영향이 아닌 배당 안정성, 확장성, 투명성, 리츠 운용전략과 역량에 기인한다.
5. 국내 리츠들은 초저금리 시기인 2020년 전후로 상장해서 리파이낸싱으로 금리 2배 이상 급등하며 충격+ 고배당을 위해 60% 이상의 LTV.
=> 운용 역사도 매우 짧아서 아쉬움.
6. 하지만 2025년 대부분의 리츠가 과거 2~3%의 금리에서 벗어나며 리츠 평균 금리는 2025년이 정점으로 예상.
7. 금리 상승분을 상쇄시키기 위해서 과거까진 리츠 대응전략이 자산매각이었지만 이젠 임대료 인상, 임차인 변경, 신규자산 편입, 감가상각비 유보 등을 씀.
8 2024년 리파이낸싱 금리를 리테일은 5%대 중후반, 물류창고는 5.2~6.5%, 오피스는 5% 초반으로 예상.
9. 국내 리츠기업들은 운용 전략의 다변화로 고배당 자산을 편입함. 이처럼 단기 배당 차질 최소화와 장기 배당 안정성을 위해 포트폴리오 다변화가 필수임.
>1-2개의 자산 포트폴리오는 대응력이 매우 취약
>소형 리츠는 임대, 자산의 밸류에드, 재개발 기회에서도 열위에 있지만 자산 개수가 많아지고 종류가 다양해질수록 차입만기 분산 등 여지가 커짐.
10. 실물자산은 매각에 장기간이 쓰이지만 우선주는 단기간에 분할 매각 가능한 것이 장점.
11. 부동산에 있어서 우선주 구분은 처음 알게 된 내용임.
- 부동산 배당에 있어서 누적적 우선주는 미지급된 배당분을 다음 결산기에 보상을 받을 수 있음. 비누적적우선주는 당해결산기간 경과하면 소멸.
주주의 권리로 참가적 우선주는 우선주가 일정률의 우선 배당을 받으면 보통주와 같이 주주로 권리 행사 가능. 반대로 비참가적 우선주는 배당률이 동시에 최고 한도가 있어서 잔여 이익이 아무리 높아도 주주로의 권리가 없음.
12. 국내 리츠는 운용 역사가 짧아서 비현금성 비용인 감가상각비를 초과 배당하고 있어서 미래 배당 재원이 부족.
일본을 비롯한 해외 리츠들은 회사 정책에 의해 감가상각비를 유보해서 미래 대비. 자산의 처분 이익은 전액 배당이 원칙이지만 부의영업권 상각분이나 감각상각비를 최대 유보. 유보된 배당 재원은 향후 주주 환원으로 사용
13. 해외 리츠들은 위기시에 M&A를 통해서 몸집도 키우지만 포트폴리오 다변화로 많은 투자자들에게 관심을 받고 있음.
14. 그래도 상장 리츠의 장점은 차입에서도 경쟁력도 빠르고 기존 자산의 LTV추가 활용 가능. 유증 메자닌으로 자금 조달도 받을 수 있어서 재원 마련도 매우 빠른 편이다.
15. 리츠 업계에서 최근 화두는 기관투자자들이 경영에 참여하고 있단 점. 적대적 m&a이슈도 나타나고 있다.
파트 1을 읽으면서 결론
리츠 시장은 생각이상으로 매력적이다. 하지만 주가에 있어서는 아직 아쉬움이 크기에 좀 더 지켜봐야 할 거 같다. 금리 전망에 대한 좋은 시그널이 터질 때까진 꾸준하게 매집하기에도 나쁘진 않을 거 같다. 단 국내 리츠보단 해외 리츠에 눈이 더 가는 것은 사실이다.
*투자에 대한 모든 책임 판단은 본인의 몫입니다.
리츠 2024년 전망은 강해진 체력과 함께 금리 안정을 즐길 시점이라고 합니다. 고금리를 선반영한 주가는 이제는 다시 반등이 나오지 않을까란 기대감도 나오고 있습니다.
리츠는 실물 부동산 시장 뿐만 아니라 주식보다 먼저 상승하고나 하락하는 선행성을 보여줌.
게다가 한국 리츠 하락 요인은 금리도 있겠지만 리츠다운 리츠에 투자자들도 집중할 것으로 보여. 리츠들은 차입 구조의 위험 분산과 운용 전략의 다변화 새로운 성장 방식의 시도로 대응력이 커지고 있음. 투자자에게 있어서 '예측 가능'도 중요한데 이 부분에서 점진적 성장 높아지고 있음.
2024년 상장 리츠의 환경의 변화로 유동성 부족의 환경에서 리츠는 SI와 함께 부동산 시장을 주도하며 할인율 커진 우량 자산의 확보 기회를 가질 것으로 보여.
주가가 높을수록 리츠의 유증 성공 가능성이 높고 배당 수익률도 높을 것으로 보임. 하지만 주주의 목소리가 커지며 주주 가치 제고에 역점을 둘 것으로 보여. 미국 리츠 시장 내에서도 행동주의 사례가 많아지고 있고 일본 내에서도 적대적 M&A 상장폐지 사건으로 한국에도 시사하는 바가 크다.
주주환원에 대한 기대감이 높아지면 단기적으로 주가는 올라갈 수 있으나 운용 수익에 비례한 적절한 배당 배분도 이뤄져야 한다.
리츠 시장은 고금리를 선반영하면서 주가가 계속해서 우하향했습니다. 하지만 11월 FOMC도 예상보다 완화적이고 한국의 금리도 2024년 상반기가 정점이라고 보고 있음.
단순 낙폭 과대주가 아닌 리츠 다운 리츠를 고르는 것이 더욱 중요하다고 말함. 배당 안정성 뿐만 아니라 확장성, 투명성, 리츠 운용전략, 역량에 기인
미국의 상업용 부동산 지수, 리츠 지수를 보면 금리 변곡점마다 리츠는 실물 시장보다 먼저 상승, 하락하는 선행성 보임.
일반 주식과 비교해서도 금리 전망이 급변할 때 높은 변동성을 보임. 이 이야기는 최근 금리 완화에 대한 기대감이 높아지면서 최근 리츠 주가도 많이 반등했을 수 있음.
하지만 금리 완화 수준이 어느정도일지 예측이 불가능한 상황이기에 향후 주가 탄력은 모른다.
한국 리츠 퍼포먼스가 저조한 이유는 짧은 역사로 금리 상승에 무방비인 상태임. 한국 리츠 대다수가 초저금리인 2020년 전후로 상장해서 2%였던 대출 금리는 리파이낸싱으로 2배 이상 급등하며 금리 충격.
한국 리츠들은 고배당을 위해서 LTV도 무려 60% 이상임. 하지만 평균 금리가 100bp 상승하면 배당 수익률은 120bp나 하락하고 LTV가 높을수록 민감도가 커짐. 게다가 자산의 개수도 1~2개에 불과하고 운용 역사도 짧아서 전략적 유연성도 부족.
금리 상승분을 상쇄하기 위해선 NOI(순영업이익)의 상승률도 중요한데 리츠들의 대응 전략이 과거까진 자산매각에 불과했다면 이제는 임대료 인상, 임차인 변경, 신규 자산 편입, 감가상각비 유보 등으로 다변화.
장기 고금리에 적응한 리츠의 전략 변화로 2024년 하반기 금리 인하가 점쳐지지만 폭이 급진적일 가능성이 낮고 높은 금리 수준이 유지될 수 있음.
리츠들은 아래와 같은 전략을 쓰고 있음.
1. 금리 구조와 대출 만기 분산
- 리파이낸싱시 고정, 변동금리로 나누거나 만기 시점을 달리하며 위험을 분산. 리스크 헷징 차원에서 전량 변동 금리 구조로 구성하기 어렵지만 변동금리 비중은 점차 확대.
2. 자금 조달 방식 다변화
- 과거까진 담보대.출.을 썼지만 점차 차입 유형이 회사, 전단채, 전환사채로 다변화. 하지만 회사채 시장은 온기라고 하더라도 우량물에 국한, 리츠 회사채는 여전히 고금리임.
3. 임차인 안정성에 따라 금리차 확대
- 오피스 선순위 담보대출 금리는 대체로 국고채 3년물 금리 수준에서 형성되어 와서 시장 금리가 중요. 리테일과 물류창고는 임차인 크레딧이 중요한 변수임. 특히 ESR켄달스퀘어리츠 자산의 임차인 대부분은 쿠팡이고 임대율 100% 유지.
2024년 리파이낸싱 금리는 리테일은 5% 대 중후반, 물류창고는 5.2~6.5%, 오피스는 5%대 초반으로 예상한다고 함.
리츠별 차입 구조로 롯데리츠, SK리츠, 이지스밸류리츠, 이지스레지던스리츠, 이리츠코크렙, 신한서부티엔디리츠 등의 차이를 알 수 있습니다.
리츠들의 운용 전략 다변화로 이젠 기업 스폰서형 리츠보다 운용사형 리츠가, AUM이 큰 리츠가 좀 더 기민한 대응 능력을 보여준다고 보임.
국내 sk리츠는 수처리시설, 신한서부티엔디리츠가 나인트리 동대문, 코람코라이프인프라가 마제스타시티1의 우선주 편입을 결정하면서 기존 포트폴리오의 배당 수익률을 상회하는 자산을 편입했음.
리츠 주식들이 우선주 투자에 나서고 있는데 원금 상환, 배당에 있어서 우선권을 보유하고 있단 장. 실물 자산은 매각에 장기간이 소요되지만 우선주는 단기간에 분할 매각 가능.
미국 리츠들도 재무적 부담을 낮추며 포트폴리오 효율을 높이기 위해 실물 자산 100% 소유 외에도 일부 지분 투자 방식을 자주 활용하고 있음.
부동산에서 우선주도 잘 정리가 되어 있는데 누적적 우선주는 우선 배당률 이하의 배당을 하거나 배당을 하지 못하면 미지급된 배당분을 다음 결산기에 보상한다고 함. 비누적적 배당은 부족 배당이 보전되지 않고 당해 결산기간 경과하면 소멸이 되는 구조라고 합니다.
참가적 우선주와 비참가적 우선주가 있는데 비참가적 우선주는 잔여이익이 아무리 높아도 주주로의 권리가 불가. 참여적 우선주는 일정률의 우선 배당을 받은 뒤 보통주와 같이 주주로 권리 행사.
국내 리츠의 경우 역사가 짧아서 미래 배당 재원이 부족하다. 하지만 일본과 같은 해외 리츠는 배당 재원을 잘 유보시켜서 위기시에 주주 환원으로 사용. 법적으로도 관련 법안도 잘 제정되어 있어서 미래 배당 안정성을 높이고 있다.
해외 리츠들은 위기시 오히려 M&A를 통해 몸집을 더 키우고 포트폴리오도 다각화시키고 있다. 이로 인해 투자자들도 해외 리츠(특히 일본 리츠)에 많은 관심을 갖고 있음.
현재 고금리 상황에 PF경색으로 자금이 묵이고 있지만 이 때 주목 받는 것이 SI(전략적 투자자)와 상장 리츠다. 자본력 있고 자금 조달 방식이 유연하고 있어서 우량 자산의 매입 기회를 확보할 것으로 보이고 있어.
특히 상장리츠의 장점은 차입에 있어서 경쟁력도 있는데 기존 자산 LTV를 추가 활용하거나 무담보사채 발행도 가능함. 계열리츠이거나 기업+운용사형인 경우 임차인 확보에도 도움을 받을 수 있음. 유증이나 메자닌으로 자금 조달이 가능해 재원 마련도 빠름.
하지만 유증을 할 때 발행가 할인율이 클수록 주식 수 증가율 민감도는 확대하고 불리해짐. 그래서 주가가 높은 것이 차라리 낫다. 주가가 낮은 리츠는 시도되지 않는 것이 오히려 바람직함.
리츠에 있어서 변화로 요즘엔 기관 투자자들의 경영 참여도 뜨고 있다. 벤타스와 퍼블릭 스토리지의 사례가 있다. 투명한 ir활동을 요구하기도 했고 전략, 운영역량, 주주가치 환원 등에 대해서 요구함.
리츠에 대한 적대적 m&a 사례에 대해서도 자세히 나와 있는데 결국 주주환원에 더 집중하는 계기가 됐다고 합니다. 왜냐면 적대적 m&A로 사모펀드 운용사가 리츠 인수하는 뒤 상장폐지를 하는 사례가 늘어났음.
이후 파트2도 요약해보겠습니다.
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