삼성증권 리츠 리포트 요약 2편입니다. 훌륭한 분석을 남겨주신 애널리스트분들에게 정말 감사합니다.
<리포트 읽으며 새롭게 알게 된 부분>
1. 2024년 유망 리츠 조건
-장기 고금리에 대비된 리츠에 주목하라고 말함.
-확장성이 있는지도 주목.
-리츠의 컨셉도 매우 중요
2. 리츠의 종류는 기업스폰서 리츠, 금융계열사 리츠, 기업+운용사 합작 리츠, 독립계 운용사 리츠가 있다.
* 이 중 운용사형 리츠에 관심을 가지라고 말함.
3. 리츠에게 있어서 제일 중요한 것은 고배당보단 예측 가능한 배당을 제공하느냐이다.
4. 리츠 종목별 분석도 확인할 수 있었음.
1)신한 알파 리츠 : 한국 리츠 시장의 우등생(9개 자산 꾸준하게 편입+ 1년간 NOC 무려 44% 상승)
2)코람코라이프인프라리츠 : 운용전략 고도화단계(마제스타 우선주 편입으로 탄력, 고금리 시기 자산 매입 경쟁력 강화)
3)이지스밸류리츠 : 고금리에 부각된 금융 엔지니어링 역량(고금리 상황 대비해서 자본 재조정, 그린본드 도입 등)
4)롯데리츠 : 시장 금리 하락에만 의존 해야 하는 상황(임대료 인상률 2-3%에 불과)
5)신한서부티엔디리츠 : 성장하는 리츠(외부자산 편입으로 자산 편입 공백 상쇄하며 성장, 나인트리 저가매입)
리포트를 읽으며 결론
매력적인 리츠는 많다. 국내 부동산에 관심이 있는 분들이라면 차라리 리츠에 접근하는 것이 어떨까도 싶다. 신한 알파 리츠는 여전히 견고하며 신한서부티엔디리츠처럼 성장하는 리츠 주식도 매력적이다.
하지만 해외 리츠도 매력적이다..(미국 주식리츠)
2024년 유망 리츠의 조건에 대해서도 상세하게 나와 있습니다.
2019년 상장한 롯데 리츠의 경우 2022년부터 2%대 초저금리를 모두 5%로 리파이낸싱 해서 2024년은 CD금리가 지금 수준을 유지하더라도 최소 10%bp 평균 금리 하락이 예상된다고 합니다. 하지만 주가는 아쉬운 상황 .
차입만기 분산된 리츠에도 관심을 가지면 좋은데 신한알파리츠는 AUM을 3배 이상 늘렸고 1~2회 리파이낸싱을 거치며 2023년 평균 금리 상승분이 70bp이지만 2024년부터는 상승폭이 미미한 상황임.
유럽자산을 담은 리츠들의 차입 만기는 2024년 말부터 도래하지만 1~2% 금리만 활용 향후 이자 비용 부담은 국내 자산을 담은 리츠보다 더 급격하게 나타날 전망임.
확장성 있는 리츠인지도 체크해보면 좋다고 합니다. 리츠는 대형화되리수록 운용의 유연성이 더더욱 높아짐. 규모가 커질수록 재원 조달도 수월.
특히 AMC의 역량도 중요한데 높은 Cap rate에 매입하고 낮은 cap rate에 매각하는 것임. 최소 2,000억원 이상은 되야 한다.(국내 etf 편입 요건에 해당)
신한알파리츠의 경우 유증 이후 자본도 확충됐고 거래량이 늘어났지만 주가 8,000원 이상을 유지해야 할 것으로 보임.
우리나라 국내 상장 리츠를 유형별로 보자면 기업 스폰서도 있고 금융 계열사 리츠도 있고 기업+운용사 합작리츠와 독립계 운용사 리츠가 있음.
1. 기업 스폰서 리츠의 경우 자산 편입과 외형 성장은 있을지 몰라도 매각이나 임대료 인상, 테넌트 변경이 쉽지 않음.
2. 금융 계열사 리츠는 고객에게 좋은 상품을 공급한다는 취지로 설립됐지만 신한 알파 리츠 외에는 뚜렷한 성과 X.
3. 기업과 운용사 합작 리츠는 상호 견제 기능으로 객관성 확보. 하지만 기업과 운용사의 상호 신뢰가 없거나 기업이 리츠를 일시적인 유동화 기구로만 활용하려고 한다면 성장 저해와 벨류에이션 할인도 조심.
4. 독립계 운용사 리츠는 초기 외형 확장이 쉽지 않음. 하지만 자산 매각도 자유롭고 부동산 전문성에 기반해 탁월한 운용 전략을 보임.
브랜드 가치를 구축한 운용사형 리츠에 관심을 가지라는 말을 하고 있다. 리츠의 경우 고배당이 중요한 것이 아닌 예측 가능한 배당 안정성이 중요.
신한알파리츠는 코어 오피스 리츠로 8개의 오피스 자산을 보유하고 있고 용산더프라임 매각으로 상장리츠 업계 최대 매각 차익을 실현. 처분 이익 배당으로 주주환원을 실천하며 동시에 리파이낸싱으로 인한 배당 차질 완화.
코람코라이프인프라리츠는 주유소 리츠로 시작했으나 우선주 편입으로 국내 오피스 편입에 적극적으로 나서겠다고 함.
이지스밸류리츠는 초기 규모는 작았지만 외형 확장을 보여주고 있음. 주주환원 + 배당 안정성
국내 리츠별 배당 수익률을 보자면 위와 같습니다. 대다수가 7% 내외지만 9%를 상회하는 리츠도 있습니다. 마스턴프리미어리츠나 미래에셋글로벌리츠, nh프리미엄리츠도 어마어마한 편입니다.
리츠 개별주에 대해서도 톱픽을 확인할 수 있었습니다.
1. 신한알파리츠
2024년 오피스 시장의 주요 매입 주체로 부상할 것으로 보임. 게다가 1년간 NOC(순임차비용)는 무려 44%나 상승했음. 9개 자산을 꾸준하게 편입했음.
2024년 시장 내 주요 매입 주체로 떠오를 가능성도 높게 보고 있음. WALE(가중평균임대차종료시점)은 3.6년으로 계약갱신, 신규 계약시마다 큰 폭의 임대료와 관리비 상승이 이뤄지기도 했음.
보유 자산도 많고 안정적 성과를 내고 있음. 자산 현황으로 그레이츠판교, 그레이트청계, 트윈시티남산, 신한L타워 등이 있음.
2. 코람코라이프인프라리츠
주유소 전환 개발에서 오피스, 레지던스 등 코어 자산과 산업용 부동산까지 투자 섹터 확장 계획을 발표했음. 2020년 170여개 주유소를 담아서 상장하고 배당 가이던스 6% 를 초과하는 배당 수익률을 유지하고 있다.
사모리츠, 상장리츠와 M&A는 쉽지 않지만 상장리츠간 M&A는 용이하기에 향후 M&A를 할 수 있지 않을까란 기대도 들고 있음.
3. 이지스 밸류리츠
고금리 상황을 대비하기 위해서 수익을 조기 실현했고 차입방식 다각화를 했음.
수익 조기 실현으로 태평로 빌딩 우선주 매각을 했고 배당 안정성을 제고할 것이라고 함. 보통주를 보유함으로써 경영권 유지해서 매각시 처분 이익을 누릴 수 있음. 차입 방식 다각화로 무보증사채, 그린본드 등으로 크레딧 라인 다각화 성공.
연평균 30bp 내외로 가중평균 금리 상승도 장점인데 2020년 상장 이래 꾸준한 자산 편입, 리파이낸싱, 차입 방식 다변화와 함께 장기물 중심으로 차입 구조를 안정화함.
상장 이후 꾸준한 확장+주주가치 제고 노력이 이뤄지고 있음.
4. 롯데리츠
고금리 후폭풍으로 2022년부터 배당컷을 진행하고 있고 , 2023년 가중금리는 150bp 늘어났지만 임대료 인상률은 2-3%에 불과합니다.
임차 안정성은 높지만 임대료 현실화가 매우 어려움. 장기 마스터리스 구조라서 아쉬움이 커짐. 해외 넷리스 리츠들은 기존 자산 매각으로 미실현 이익 실현하며 배당을 방어하지만 스폰서형 리츠라 자산 매각도 용이하지 않음.
그룹자산의 유동화에만 집중되어 있는 것이 아쉬워서 외부 자산 편입도 필요함.
5. 신한서부티엔디리츠
나인트리 저가 매입으로 이자 비용 증가에 따른 배당 삭감 리스크를 완화했다고 합니다. 게다가 외부 자산 편입으로 스폰서 자산 개발에 따른 자산 편입 공백도 상쇄하며 성장했다고 합니다.
신한서부티엔디리츠는 업황 턴어라운드 수혜를 배당으로 환원할 수 있는 구조이며 자산 중 나인트리는 매출의 38%를 임대 수입에 연동하므로 2025년부터 배당 증가가 가능함. 현재 나인트리의 객실 점유율은 90%로 포화 상태 adr(일평균 객실료)도 상승 예상.
나인트리 매입은 유증 없이 현금과 전환사채로만 완료함. 주주 희석을 줄이며 이자 비용도 절감함.
스폰서인 서부티엔디와 AMC인 신한리츠운용의 상호 협력으로 투명성 강화로 긍정적인 성장 궤적을 그리고 있음.
광화문 G타워도 매입. 매입액 약 3,000억 예상(1순위 입찰자보다 100억 낮게 매입)
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