※ 감수인

기업 소개 감사 드립니다. 보고서를 리뷰하고 느낀 점은 '미국 개인주택에 대한 간접투자+핀테크' 같은 느낌을 받았습니다.

- 시가총액 22억 달러, 23년 상승 196%.

- 주식수가 계속 늘고 있음.

- 이익기준 멀티플로 평가하기 어려울 듯 함.

- 대개 재고가 상승할 때, 매출이 잘 나오는 듯.

- 집값이 오를 때가, 동사에 물이 들어오는 때인 듯함.

- 현금성 자산이 빠른 속도로 줄어들고 있음.

- 재고가 줄어들면, 재고자산 변동효과로 비용이 줄어듬. 이익에 기여한다는 말임.
- 재고가 꽤 줄었음에도 이익이 나지 않고 있음. 업황이 상당히 안 좋은 시기인 듯함.

- 금융비용 지출수준이 낮지 않음. 최근 분기에는 매출총이익보다 금융비용이 더 많음.

- 장기부채로 자금을 조달하고 있음.

- 재무레버리지가 높음.

- Forecast가 의미가 없을 수 있음. 집을 매입하여 판매하는 특성상, 집값이 올라와야 할 듯함.

- 동사는 최악의 시기를 지나고 있나? 가 관전 포인트일 듯.

주의) 위 의견은 세부 내용을 파악하지 못한 상황에서, 재무적/정황적으로만 판단한 감수인의 대략적인 의견입니다.

** 보고서 검토 우선순위 : '속보 -> 보유 -> 독점 -> 요청시기 ' 순입니다 (절대적이지 않음).
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안녕하십니까 ! 저희는 부증련(부산울산경남대학생증권동아리연합)에서 활동하고 있는 부산대, 동아대 연합팀입니다.

저희는 주식을 좋아하는 팀원들끼리 여러가지 주식을 찾아보며 탐구해보고 있습니다. 잘부탁드립니다 !

Opendoor Technologies

NASDAQ

TICKER: OPEN

산업분석

1. 프롭테크란?

2. iBuying이란?

3. iBuying의 장단점

4. 미국 부동산 산업

1. 프롭테크란?

프롭테크란 한마디로 부동산과 관련된 정보에 IT기술을 활용하는 것으로 이해할 수 있다. 이러한 프롭테크는 1.0부터 발전하기 시작하여 현재는 3.0까지 발전한 상태이다.

프롭테크 1.0은 기존에 직접 종이로 작성하던 문서들이 컴퓨터 보급으로 인해 전산화되며 컴퓨터에서 시세 확인과 거래까지 가능하게 되는 단계이다. 하지만 1980~90년대 당시에는 컴퓨터가 아직 대중화되지 못하여 가격이 비쌌기에 개인이 사용하기에는 무리가 컸다.

프롭테크 2.0의 경우 프롭테크가 기술 진보와 함께 더욱 발전하면서 기존에 B2B 위주이던 프롭테크 시장을 B2C로 확장시킨 단계를 말한다. 이 과정에서 다양한 부동산 어플들이 개발되면서 개인들도 직접 시장에 참가할 수 있는 발판이 마련되었다.

마지막으로 프롭테크 3.0은 기존의 PC, 모바일을 넘어 AI기술을 접목하여 많은 사람들이 필요하던 부분을 AI가 대체하는 단계를 의미한다. 이 과정을 통해 기존에 많은 인력과 비용이 필요하던 부분을 AI가 대신함으로써 많은 비용을 절감할 수 있게 되었다.

2. iBuying이란?

아이바잉(iBuying)이란 ‘즉각적인 구매’라는 의미로 사용되며, 여기서 i는 instant의 약자로, 기업이 빠르게 부동산을 매입한다는 의미를 담고 있다. iBuying은 기술은 전통적 부동산 거래의 오래걸리는 시간과 절차의 복잡성을 보완하고 편의성을 높이기 위해 절차를 간소화하는 새로운 부동산 매매 방법이다.

전통적인 부동산 모델의 경우 주택 소유자가 자신의 부동산을 시장에 매물을 올리고 잠재적인 구매자를 기다리는 시간이 필요하지만, iBuying의 경우 해당 사업을 영위하는 기업, 즉 주택을 매하는 기업인 iBuyer가 주택 소유자로부터 직접 주택을 구매한 뒤, 수리와 리모델링 과정을 거쳐 잠재적인 주택 구매자에게 판매하는 방법이다.

대표적인 기업으로는 오픈도어(opendoor), 오퍼패드(offerpad)가 있다. 국내에도 벨류맵이라는 중소업체가 한국형 아이바잉 사업을 시작하였으며, 아직은 가지고 있는 매물수는 적지만, 앞으로 국내에서 지켜볼 만한 기업이라고 생각한다.

3. iBuying의 장단점

장단점을 요약해 보자면 다음과 같다.

iBuying의 장점

1. 속도: iBuying은 더 빠른 판매 과정을 제공하며, 이는 긴급하게 집을 팔아야 하는 주택 소유자들에게 도움이 될 수 있다.

2. 편의성: 판매자는 준비, 부동산 전시, 구매자와의 협상과 같은 전통적인 주택 판매의 번거로움을 피할 수 있다.

3. 투명성: 주택 평가에 대한 데이터 중심 접근 방식은 보다 객관적이고 투명한 가격 모델을 제공한다.

iBuying의 단점

1. 비용: iBuyer는 일반적으로 전통적인 부동산 중개업자보다 더 높은 수수료를 부과하여 판매자의 순수익을 줄일 수 있다.

2. 제한된 시장: iBuying은 현재 주로 주택 수요가 높은 도시 지역의 일부 시장에서 사용할 수 있다.

가치 평가의 정확성: 자동화된 가치 평가가 항상 부동산의 고유한 측면을 포착하지 못해 잠재적인 가격 불일치를 초래할 수 있다.

4. 미국 부동산 산업

미국 부동산 시장은 2008년 국제금융위기의 여파가 회복되고 난 후 꾸준한 상승세를 보였다. 가장 높은 성장률을 보였던 시기는 코로나 버블 당시로, 주택가격지수의 상승률은(YOY) 매년 평균 15% 이상 수준이었다. 이러한 주택 가격 상승의 원인으로는 코로나 쇼크를 대응하기 위한 미 연방정부의 양적완화로 인한 유동성 증가가 크게 작용했다고 볼 수 있다.

미국은 인플레이션 문제로 다시 자금을 회수하고 물가 안정을 위해 금리를 인상하고 있다. 금리 인상의 종착지는 명확하게 표시된 바 없지만, FOMC 점도표에 따르면 올해 미국의 최종 금리는 5.6%로 예측하고 있다. 어느정도의 오차가 발생할 수 있지만, 큰 틀에서 미국의 통화정책 결정권자들의 향후 전망을 파악할 수 있다. 미국의 경우 금리와 부동산 가격 사이의 상관관계가 매우 크며, 연준에서도 이를 고려하여 통화정책을 펼치고 있다. 이러한 이유에서 미국의 부동산 가격은 금리의 영향을 크게 받겠지만, 정책시차를 예상하는 전문가들은 지금이 저점을 통과하는 시기라는 평가도 있다.

금리 인상의 여파에서 부동산 시장이 약세를 보이는 두 가지 큰 이유는 첫 번째로 금리 인상으로 신규 모기지 상품의 금리가 인상되어 주택에 대한 수요가 감소했다는 점. 두 번째로 원자재값 상승과 높은 금리로 인한 신규 부동산 착공 건수(공급)가 감소하고 있다는 점이다.

이 모기지 상품들의 90일 이상 장기 연체율은 0.4%대(22.4분기)로 금융위기 당시 9%대(09.4분기)에 비해 낮은 수치를 보이는 것을 확인할 수 있다. 또한, 미국은 현재 모기지에서 고정금리 비중이 90% 정도이기 때문에 금리 인상에 따른 신용위기 발생 가능성은 그리 높지 않다고 판단한다.

즉, 부동산 시장이 현재 불황이고 차후 금리 인상 기조에 따라 부동산 시장은 계속 경직되어 있을 것이라 판단한다. 하지만, 신용위험의 가능성이 낮고 물가가 안정된다면 연준에서도 다시 경기 회복을 위해 금리 인하 및 시장에 유동성을 공급할 가능성이 크다. 이러한 측면에서 당장은 부동산 시황에 따라 실적을 내기는 힘들 것으로 판단이 되나, 부동산 시황이 개선됨에 따라 차후 큰 수익을 낼 수 있다고 판단한다.

기업개요

1. 오픈도어 기업소개

2. 비즈니스모델

3. iBuyer 시장 1위, 오픈도어

4. 오픈도어 보유 부동산 위치

5. 주주고성

6. 재무분석

7. 투자포인트

8. 리스크

9. 밸류에이션

1. 오픈도어 기업소개

오픈도어 테크놀로지스(Opendoor Technologies Inc.), 줄여서 오픈도어(Opendoor)는 2014년 3월 설립된 회사로, 본사는 미국 샌프란시스코에 위치해 있으며 부동산을 매매하는 온라인 기업이다.

당사는 부동산(Property)와 기술(Technology)의 의미가 합쳐진 프롭테크(proptech) 기업으로서 꾸준히 미국 내에서 사업을 확장하고 있으며 아이바잉(iBuying) 시장에서 독보적인 위치에 있다.

당사의 주요 목표는 부동산 거래 프로세스를 간소화하고 투명성을 높이는 것이다. 기존의 전통적인 부동산 거래 방식에서 발생하는 복잡한 단계와 시간을 줄이고, 판매자와 구매자 간의 거래 과정을 원활하게 진행할 수 있는 솔루션을 제공하고 있다.

2. 비즈니스모델

그렇다면 오픈도어의 비즈니스 모델에 대해 알아보도록 하자.

오픈도어는 주택을 사고팔고 교환하는 사용자 친화적인 디지털 부동산 마켓플레이스로 오픈도어의 비즈니스 모델은 취득한 주거지를 수익적으로 판매하는 데 중점을 두고 있다. 그러한 과정에서 오픈도어는 획기적인 거래방식을 통해 주택을 판매하고 있다.

아래는 오픈도어의 거래방식에 대해 요약해 보았다.

1. 주택을 판매하고자 하는 판매자가 오픈도어의 온라인 플랫폼에 자신이 판매할 집 주소와 같은 정보를 제공하고 구매 견적을 요청한다.

2. 오픈도어는 인공지능(AI)를 기반으로 한 고급 알고리즘과 데이터 분석을 사용하여 해당 부동산의 시장가치를 결정한다. 이때 부동산의 위치, 크기, 특징, 최근의 비교 가능한 판매 및 시장 상황과 같은 요소를 고려한다. 자동화된 가치 평가 프로세스을 통해서 24시간 이내에 판매자에게 매입 가격을 제시한다.

3. 주택을 판매하고자 하는 판매자는 오픈도어의 제안을 확인하고 수락 또는 거절을 할 수 있다. 이때 수락을 하게 되면 오픈도어는 부동산의 상태를 확인하기 위해서 주택 점검 및 실사를 나가게 되며, 이 과정에서 중요한 사안이나 하자가 존재한다면 제안된 가격은 그에 따라 조정된다.

4. 모든 것이 확인되면 마감 절차가 시작되는데, 오픈도어는 타이틀 서비스와 에스크로 서비스를 제공한다. 타이틀 서비스란 부동산 소유권의 합법적인 소유자를 확인하고, 부동산 거래와 관련된 모든 권리와 제한사항을 조사하는 서비스이다. 해당 서비스를 통해 소유권에 관련된 모든 문제를 해결하며, 안정적으로 부동산 거래가 진행될 수 있도록 보장한다. 에스크로 서비스란 부동산 거래의 보증금이나 중개비와 같은 중요한 금액이 제3자의 관리하에 안전하게 보관되는 시스템을 말한다. 거래의 조건이 모두 충족되기 전까지는 해당 금액이 임시로 보관되며, 거래가 완료되면 해당 금액이 적법하게 분배된다. 즉 타이틀 서비스와 에스크로 서비스를 오픈도어가 제공한다는 것은 부동산 거래의 중요한 두 가지 단계를 하나의 기업에서 처리한다는 것을 의미한다. 이는 전체 거래 단계 및 필수적인 서류와 행정적인 절차를 빠르게 처리하는 것을 의미한다.

5. 주택 판매자의 판매가 완료된 후 오픈도어는 부동산을 수리하거나 업데이트한 다음 매물을 다시 시장에 올려놓으면서 잠재적인 구매자를 탐색한다.

오픈도어는 설명한 바와 같이 간단한 거래 방법을 통해 갑작스럽게 사정이 생겨 집을 급처 해야 하는 상황에서도 빠르고 편리하게 주택을 판매할 수 있다. 미국의 전통적인 부동산 거래 시스템은 최장 3개월까지도 소요된다. 하지만 오픈도어의 ibuying 서비스를 활용한다면 최소 10일 안에 거래가 가능해지는 혁신을 제공했다고 봐도 과언이 아닙니다. 또한 이러한 혁신을 통해 집을 팔려고 하는 고객들은 집과 함께 오는 전통적인 스트레스와 불안을 겪을 필요가 없다는 큰 장점이 있다.

3. iBuyer 시장 1위, 오픈도어

오픈도어는 iBuying 시장에서 iBuyer로서 부동산을 직접 구입한 다음 재판매하는 과정을 수행하고 있다.
- 2018년 시장점유율 70%를 달성한 이후 경쟁사인 Zillow와 Offerpad에게 점유율을 잠식당하고 있었지만
- 2021년 iBuying시장 점유율 2위인 Zillow가 시장에서 퇴출되면서 반사이익으로 점유율을 일정 부분 가져왔고,
- 2022년에는 iBuyer 산업에서 점유율 79%로 독보적인 위치를 차지하고 있다.

4. 오픈도어 보유 부동산 위치

오픈도어는 약 53개의 도시에 주택을 보유하고 있으며, 부동산 보유 위치를 보면 중소형 도시에 집중적으로 진출해 있다. 그 이유로는 AI가 평균 집값 상/하한이 적은 집값이 안정화된 곳일수록 신속하게 작동하도록 설계되어 있기 때문으로 보인다.

뉴욕 같은 주요 대도시의 경우 도시 내에서도 양극화가 극심하여 분석이 어렵고, 집값 자체가 높기 때문에 현금흐름 측면에서도 큰 리스크를 가져올 수 있다.

또한, 반대로 너무 시골의 경우 인구 자체가 적고 인프라 자체가 없을 가능성이 높기 때문에 집을 신속하게 팔 수 있다는 보장이 없기에 제외하는 것으로 보인다.

5. 주주구성

오픈도어의 경우 뮤추얼 펀드 및 기관 투자자가 지분의 절반 이상을 차지하고 있다. 설립자인 Eric Wu와 현 CEO인 Carrie Wheeler의 지분을 합쳐도 약 6% 미만의 주식을 보유하고 있다.

Carrie Wheeler

Carrie Wheeler는 오픈도어의 최고 경영자이다. 그녀는 이전에 회사의 최고 재무 책임자와 오픈도어 이사회를 역임했다. 오픈도어 이전에는 선도적인 글로벌 민간 투자 회사인 TPG Global에서 20년 이상 근무했다. TPG에서 그녀는 파트너였으며 소비자 및 소매 부문에 대한 투자를 주도했다. 그녀는 달러 트리, 니만 마커스, 펫코 동물 용품과 같은 선도적인 브랜드를 포함한 수많은 회사의 이사회에 있었고, 현재 APi 그룹의 이사회에 소속되어 있다. 경험이 풍부한 경영진, 투자자 및 이사회 구성원으로서 Carrie는 다양한 산업, 금융 및 전략에 대한 풍부한 경험을 통해 회사를 경영하고 있다.

Wu Eric

Eric은 오픈도어의 공동 설립자이며 현재 오픈도어의 제3자 비즈니스를 감독하는 분야의 사장이다. 그는 이전에 오픈도어의 최고 경영자였다. 오픈도어를 설립하기 전에 Eric은 2011년 Trulia.com이 인수한 지리 데이터 분석 회사인 Movity.com의 설립자이자 CEO였다. Trulia에서 Eric은 위치, 소셜 및 소비자 제품 개발을 이끌었다. 그는 또한 나중에 Apartment List에 인수된 RentAdvisor.com을 공동 설립했다.

전체적으로 경영진들의 역량은 뛰어난 것으로 보인다. 하지만 Eric Wu를 비롯한 내부자들이 지속적으로 지분을 매각하고 있는 상황으로, 내부자들의 지분은 계속해서 줄어들 것으로 보인다. 경영진들의 평균 매도 단가는 6월 $2 후반대에서 7월에는 $4 초반까지 형성되었다. 이렇게 경영진이 꾸준하게 주식을 매도하는 모습은 투자자의 입장에서는 부정적으로 판단할 수밖에 없는 요소로 보인다.

6. 재무분석

오픈도어의 경우 매출액의 변동폭이 크지만 장기적으로 우상향 하는 모습을 보이고 있다. 오픈도어가 영위하는 사업 방식 특성상 매출액이 크게 측정되고 비교적 매출총이익은 낮게 측정된다. 또한, 작년 최고 매출액을 달성하였지만 23년도 1분기의 경우 작년 동분기에 비해 크게 하락한 것을 확인할 수 있다. 이는 미국 부동산 시장의 불황 및 금리 인상이 크게 작용한 것으로 보인다.

영업이익과 당기손익은 매년 적자를 기록하고 있으며, 매출액이 증가함에 따라 영업이익과 당기손익의 적자폭은 지속적으로 커지고 있다. 매출액 대비 매출원가 비중이 높고, 지속적으로 판관비가 증가하고 있는 것이 영업이익의 적자 요인으로 보인다. 또한, 사업 특성상 차입금 규모가 커 이자 비용도 당기손익에서 많은 비중을 차지하고 있다.

부동산을 매입하고 판매하는 방식으로 사업을 영위하기 위해서는 큰 돈이 필요한데, 사업에 필요한 자금을 차입금 및 비소구 부동산담보부채를 통해 충당하고 있다. 사업 초기에는 단기차입금의 비중이 높았지만, 사업이 안정화될수록 단기차입금의 비중은 낮아지고 장기차입금의 비중이 높아지는 것을 확인할 수 있다. 부동산 재고 특성상 회전율이 낮기 때문에 단기차입금에 대한 상환 부담이 크게 작용한다. 그렇기 때문에 단기차입금의 감소는 오픈도어의 재무상태에 긍정적 영향을 줄 것으로 판단한다.

감수인) 비소구 금융(non-recourse finance)은 채무자의 기한이익 상실에도 채권자가 돈갚으라는 얘기를 할 수 없는 대출을 의미함. 소구란 상환청구를 의미함. 프로젝트의 결과로 대출을 상환받음. 담보부채이긴 하나, 투자로 봐야 할 듯. 이러한 금융은 대출 금리가 높고, 만기가 짧을 수 있음.

영업활동 현금흐름과 재무상태표를 비교해 보면 21년도에 부동산 재고를 늘리고 22년, 23년 1분기에 이를 매각한 것을 확인할 수 있다. 재고자산, 단기차입금의 변화와 비교하였을 때 금리 인상으로 인한 이자 부담을 줄이고, 부동산 시황의 불안정성에 대비하기 위해 부동산 재고를 처분하고 단기차입금을 탕감한 것으로 보인다. 이는, 오픈도어의 재무적 불안정성을 어느 정도 해소하기 위해 자산을 유동화한 것으로 볼 수 있다.

7. 투자포인트

7.1 OPEN의 혁신적인 거래방식

OPEN의 경우 전통적인 부동산 거래 방식을 디지털 기술과 결합하여 혁신적인 방식으로 변화시키고 있다. 부동산 거래의 편의성과 효율성을 높이고, 중개인이나 부동산 에이전트를 거치지 않고 직접 거래할 수 있는 온라인 플랫폼은 단연 투자하기에 적합한 포인트이다. 부동산 시장의 디지털화와 온라인 거래 트렌드에서 시장에서 우위를 점하고 있다는 것만큼 확실한 것은 없다. 아래 이미지는 실제 미국에서 부동산을 거래하기 위한 절차를 나타낸 것이다.

과정을 살펴보면 리얼터를 고용하고 구매자가 판매자에게 오퍼를 넣은 후에 계약을 진행하면서 변호사에게 법적인 리뷰를 받아야한다. 그 이후 HOME APPRAISAL 즉, 부동산 감정을 해야 하며 감정가에 따라서 가격 협상 또한 가능하다. 이러한 절차만 봐도 우리나라에서 공인중개사를 통해 뚝딱 집을 사는 것과는 확연한 차이를 보인다. 물론 우리나라 또한 집을 사는 것에 있어서 복잡한 과정이 있지만, 개인적인 의견으로는 미국보다는 조금 더 수월한 듯하다. 그렇기에 OPEN의 거래방식은 굉장히 혁신적이다. 모바일을 통해서 자신의 집에 대한 정보를 입력하면 많은 에이전트와 변호사를 알아보고 찾아야 하는 것이 아닌, OPEN에서 한 번에 해결할 수 있다. 또한 부동산 감정평가 또한, 머신러닝과 빅데이터, 인공지능을 통해서 감정가를 보여주고 판매자가 이를 동의하면 현금으로 바로 지급해 줄 수 있다는 장점 또한 가지고 있다. 나아가 구매자는 OPEN에서 판매하는 집들에 대한 Virtual Tour(가상 투어)를 할 수 있으며, 직접 집을 방문하여 살펴보고 전문가와의 상담 또한 가능하다. 그러므로 매매 프로세스는 점차 간소화되고 있다는 것은 확실한 투자포인트가 될 수 있다.

7.2 어닝 서프라이즈에 대한 기대감

오픈도어는 지난 12개월 동안 회사의 EPS는 늘 마이너스로 보고 되었다. 이러한 이유로 인해 2023년 4월 26일에는 1.25 달러까지 주가가 곤두박질 친 것을 볼 수 있다. 하지만 최근 다시 주가가 상승하고 있는데 이는 8월 3일 2분기 실적발표에 대한 기대감 때문이라고 볼 수 있다.

기대감의 가장 큰 원인은 필자가 예측하기엔 금리의 동결이다. 최근 미국 연방준비제도의 발표에 따르면 금리를 15개월 만에 동결시킨 것을 알 수 있다. 미국의 기준금리는 3월부터 10회 연속 인상돼 제로금리 수준에서 5%대까지 올라갔다. 이는 판매자의 집을 빅데이터 및 인공지능을 통해 가치평가를 한 후 판매가를 제시하여 판매자에게 현금을 지급하고 소유권을 받아오는 시스템을 가진 OPEN에는 엄청난 악재였다. 현금을 제공하기 위해서는 돈을 빌리는 행위 즉, 대출이 필수적으로 들어갈 수밖에 없는 구조인데, 금리가 계속해서 인상됨으로 인해서 대출받은 돈의 원리금이 점차 불어나고 이는 회사의 손실로 이어질 수밖에 없었다. 하지만 이러한 금리가 동결되었다는 것을 앞으로 어떻게 될지 모르겠지만 당분간은 원리금에서 만큼은 손실이 유지될 수 있다는 것이며, 이는 기업이 수익을 낼 수 있다는 기대감이 형성되기엔 충분하다. 그렇기 때문에 최근 OPEN의 주가는 2023년 7월 13일 기준 5.14달러로 대략 3배 이상 증가한 것을 알 수 있다. 과연 순수익을 단 한 번도 낸 적 없다고 평가되는 오픈도어가 23년 2분기 실적에서 수익을 낼 수 있을지 지켜보는 것이 하나의 투자 포인트라고 생각한다.

7.3 재무구조 개선

미국의 금리 인상 기조에 따라 오픈도어의 재무적 안정성은 계속해서 의심받아 왔다. 그 이유는 차입금에 대한 의존도가 높고, 이자 비용에 대한 부담이 크기 때문이다. 하지만 금리 인상 기조에 맞춰 회사 내 부동산 재고를 판매하여 단기차입금의 대부분을 탕감한 것을 확인할 수 있다. 채무불이행 등의 재무적 이유에서 위험을 갖고 있던 오픈도어의 입지가 개선된 것을 주가로 확인할 수 있다. 재무구조를 개선하여 미국의 성장주가 고질적으로 갖고 있는 단기적인 위험에서 벗어난 것 또한 투자 포인트로 볼 수 있다.

7.4 오픈도어의 독보적 위치

프롭테크 시장은 계속해서 성장하고 있는 와중에 오픈도어의 점유율은 19년도 64%에서 22년도 79%까지 크게 늘어났다. 또한, 경쟁사인 질로우 그룹은 해당 섹터에서 이탈했으며, 유일한 경쟁사인 오퍼패드의 점유율은 오픈도어의 1/4 수준밖에 되지 않는다. 즉, 해당 시장에서 오픈도어의 입지는 점차 강화되고 있으며, 산업 특성상 승자독식 구조로 이어질 가능성이 크다. 이러한 관점에서 오픈도어의 업계 내 영향력은 유효한 투자포인트라 평가한다.

8. 리스크

8.1 시장 변동성과 규제와 법적 제약사항

OPEN은 아무래도 시장의 영향을 가장 많이 받을 수밖에 없다. 판매자의 부동산을 직접 현금으로 구매한다는 것은 많은 리스크를 가지고 있음에 틀림없다. 더군다나 부동산 시장은 자주 변동하고 불확실한 요인들에 의해 영향을 받을 수 있다. 최근 금리가 동결되었지만, 미국 연방준비제도에 따르면 금리를 올릴 수 있다는 앙스 또한 나타났기 때문에 마냥 지금의 금리 동결이 회사의 수익창출이라고는 볼 수 없다. 현재 단기적으로는 금리동결이라는 호재가 주가의 상승으로 이어질 수 있지만, 장기적인 관점에서 봤을 땐 부동산 변동성에 따라서 주가가 많이 요동칠 수 있다고 보인다.

이와 더불어 늘 따라오는 주제는 규제와 법적 제약사항이다. 미국은 우리나라와 달리 연방국가이다. 연방제를 채택하고 있기 때문에 주별로 주법과 행정 조직이 다르고 법체계도 세부적으로 다르다. 외부적으로는 하나의 단일 국가이지만 개별 주별로 별개의 자치 조직 등을 가지고 있는 연방제 제도를 따르고 있기 때문에 51개 주가 각 각 법을 가지고, 연방 공통의 적용 법인 연방 법 등이 제정되어 어느 주에나 적용되는 법이 따로 있기 때문이다. 그렇기 때문에 부동산 거래가 주별로 다소 차이가 있을 수 있으며, OPEN이 각 주마다의 법적인 제약사항을 효과적으로 처리할 수 있을지는 아직 의문점으로 남아 있다.

8.2 악성 부동산 재고처리의 곤란

“옛말에 땅이나 산을 사두면 평생 둬도 괜찮다. 언젠가 오른다”라는 말이 있다고 한다. 하지만 이는 대출을 끼지 않고 순수 현금으로 구매한다면.. 아마.. 괜찮을거다. 이 또한 확신은 못 하겠다. OPEN의 경우 AI 기반의 감정가를 토대로 판매자의 부동산을 구매하게 된다. 이때 이 부동산의 앞으로 가치가 오를지 떨어질지는 모르지만, 확실한 것을 이를 가지고 있으므로 계속해서 지급하게 되는 원리금과 세금, 나아가 유지비용이다. 부동산을 하나에서 두 채 정도 가지고 있다면, 비교적 부담이 적겠지만, OPEN과 같은 기업은 부동산의 재고를 많이 보유하고 있어야 구매자의 선택지가 늘어나고 판매할 기회 또한 증가할 것이다. 그렇기에 자연스럽게 많은 부동산으로 인한 원리금, 세금, 유지비용 등등 계속해서 비용이 추가로 발생할 것이다. 어찌 보면 부동산 사업의 당연한 비용이라는 생각이 들 수 있겠지만, 현재 부동산이 침체기라고 판단되는 와중이라면 이러한 비용이 회사의 손실에 많은 영향을 미칠 것으로 생각하며, 악성 재고에 대해서도 처리할 시스템적인 요소가 필요한데, 이를 잘 대비했을지에 대해서 또한 의문이다.

8.3 AI 붐.. 닷컴버블이 보인다..?

최근 AI 관련 주식들이 엄청나게 오른 것을 알 수 있다. 단기간에 엄청난 상승을 보여주며 닷컴버블과 비슷하다는 의견 또한 나오고 있는 것을 알 수 있다. 신기술의 경우 사람들이 많은 기대감을 가질 수 밖에 없다. 그렇기 때문에 기대감이 쏠리게 되고 이는 빠른 시간 내에 주가가 급등한다는 것이다. 닷컴 버블 당시에도 인터넷이 엄청나게 주목받던 시기였고, 현재는 CHAT GPT를 시작으로 AI기술이 엄청나게 주목을 받고 있는 시기라고 생각한다. 하지만 닷컴 버블 당시에는 신기술들이 주가에 반영된 기대감에 비해서 실적이나 기술에 대해서도 아쉬운 부분이 많았었다. 그렇기에 결국 시간이 흘러 닷컴이라는 것에 버블이 붕괴되면서 주가가 폭락하였고, 이를 닷컴 버블이라고 부르곤 한다. 과연 AI는 다를까? 최근 11월에 출시한 Chat GPT 웹사이트 방문자 수고 출시 이후 사상 처음으로 사용자가 감소했다는 것이다. Similarweb에 따르면 6월 ChatGPT의 웹 사이트 트래픽이 9.7% 감소했다. 미국은 전월 대비 10.3% 감소하는 등 감소세가 더 가파르고, ChatGPT를 찾는 방문객 수도 전월 대비 5.7% 감소했다. 소프트웨어 엔지니어이자 구글의 AI연구원인 프랑수아 촐레는 “한 가지 확실한 것은 더 이상 붐을 일으키지 않는다는 것”이라는 말을 했다고 한다. OPEN에서 감정평가를 할 때 사용되는 인공지능과 빅데이터 역시 우리가 가진 기대감에 비해서 주가가 많이 올랐다가 현재는 최고점 대비 많은 하락이 왔다고 생각한다. 그렇지만 지금 지켜보고 있는 OPEN이라는 기업이 AI 붐은 아닐지에 대해서 또한 투자포인트로 생각해 보길 바란다.

9. 밸류에이션

오픈도어의 경우 매년 적자를 기록하고 있고, 이의 변동폭이 크기 때문에 PER을 이용한 밸류에이션 측정이 불가능하다. 또한, 부동산 재고가 자산의 대부분을 차지하고 있는데, 이의 변동성이 심해 현금흐름 또한 불규칙적으로 나타나고 있어 PCR을 통한 밸류에이션 측정은 의미 없다고 판단한다.

그렇기 때문에 PSR을 기준으로 밸류에이션을 산정하였다. 1Q 23의 매출액을 기준으로 23년도의 매출액을 산정했을 때 $13,536(백만)정도 수준의 매출액이 예상되며, 현재 PSR은 14% 정도 수준이다.

이자 부담 감소 및 수익성 제고 등을 고려하여 PSR을 30% 수준까지 상향하여 조정한 상태에서 주가를 고려하였을 때 $4,060(백만)정도의 시가총액을 기대할 수 있다. 이를 현재 유통주식 수로 나눴을 때 한 주에 약 $6.24 정도의 수치가 나왔다.

즉 현재 $3.43에서 81% 정도 상승한 $6.24를 목표주가로 산정하려 한다.

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