곱쌤의 팜
신생아 특례 대출금액 관련 중요사항 (feat. 방공제)
곱쌤
2024.06.17
안녕하세요. 곱쌤입니다.
블로그 게시글 중 가장 많은 분이 찾아봐주신 내용입니다.
많은 분들이 궁금해 할 내용으로 의미가 있어보여 게시합니다.
※ 해당 내용은 비전문가가 정리한 것으로 정확성이나 완전성을 보장할 수 없습니다.
"여보 돈 더 구해야겠어.." 신생아 특례대출 한도, 5억 아닌 4억4500만원?
★ 자녀가 2명인 회사원 A씨(35)는 이사 갈 아파트 매매계약을 마치고 잔금을 준비하던 중 난감한 상황에 빠졌다. A씨는 최저 1%대 저금리를 받을 수 있는 신생아특례대출을 이용하려 했지만, A씨가 매수하려는 주택은 '방공제(주택의 방 개수에 따라 대출 가능 금액을 줄이는 제도)'가 적용돼 한도가 5500만 원 줄어든다는 사실을 알게 됐다. 7억 원짜리 아파트를 매수하면서 LTV(주택담보비율) 70%를 적용한 4억 9000만 원가량을 대출하려던 게 A씨의 계획이었는데, 방공제에 막혀 4억 3500만 원만 대출이 가능하다. 잔금일까지 당장 5500만 원을 구하거나, 신생아특례대출 이용을 포기해야 하는 상황이다.
MCG(모기지신용보증)에 가입하면 방공제를 면제받을 수 있다. 하지만 신생아특례대출은 '디딤돌 대출'로 분류된다. 디딤돌 대출은 방공제를 면제받을 수 있는 MCG 가입 조건이 집값 3억 원 이하로 제한되는 상품이다. 3억~9억 원 사이 주택을 구입할 때는 지역에 따라 최대 5500만 원(서울)이 대출금액에서 차감된다.
□ 소액임차보증금과 방공제
소액임차보증금이란 주택임대차보호법에 따라 임차인의 보증금이 법에서 정한 요건에 해당하면 '주택이 경매로 넘어갈 경우 임차인의 보증금 일부를 1순위 근저당권보다 우선해서 최우선 변제해 주는 것'입니다.
은행은 주택담보대출을 실행할 때 담보물에 근저당권을 설정해 통상 1순위 변제권을 갖습니다. 여기서 소액임차보증금을 근거로 임차인의 보증금 일부가 은행의 1순위 근저당권보다 우선해서 변제권을 갖기 때문에 은행들은 보수적으로 소액임차보증금만큼 공제를 하고 대출을 해주게 되는데 그것이 방공제 개념입니다.
방공제는 모기지신용보증이란 MCG에 가입하면 면제받을 수 있는데요. 여기서 신생아특례대출은 '디딤돌 대출'로 분류되기 때문에 디딤돌 대출이 방공제를 면제받을 수 있는 중요한 조건 중 하나는 집값이 3억 원 이하여야 합니다.
+ 보강내용 <자료출처 : 주택도시기금>
→ 일반구입자금보증의 경우 평가액이 3억 원 이하인 주택
→ 생애최초 특례구입자금보증의 경우, 5억 원이하인 주택(신혼 또는 2자녀이상 : 6억 원 이하, 만30세 이상 미혼단독세대주 : 3억 원이하)
→ 그렇기에 3억 원 이상이여도 생애최초 신혼 또는 생애최초 2자녀 이상일 경우 6억 원 이하라면 공제없이 전액대출이 가능할 수 있음
□ 신생아 특례대출 시 5,500만 원(서울지역, 지역별 금액 다름) 여유 챙기기
신생아특례 구입자금 대출과 MCG 가입 조건에 따라 3~9억 원 사이 주택을 구입할 때는 최대 5,500만 원이 대출금액에서 차감될 수 있습니다. 예시로 생애최초 6억 원짜리 아파트 매수자는 LTV 80%를 적용해 4억 8,000만 원의 대출한도가 나오지만 실제로는 5,500만 원을 차감한 4억 2,500만 원까지만 대출이 가능합니다.
→ 위 보강내용에 따르면 생애최초(신혼 또는 2자녀)의 경우 6억 원 아파트 매수자는 한도 차감 없이 전액 나올 수도 있음 <반드시 본인조건에 따른 확인필요>
→ 그러나 생애최초여도 30세 이상 단독세대주의 경우, 예시처럼 대출금액에서 차감될 수 있음
→ 뉴스의 내용처럼 7억 원의 아파트는 6억 원을 초과하여 서울의 경우 최대 5,500만 원까지 차감될 수 있음
5,500만 원은 큰 금액이기 때문에 매매 계약을 하기 전 다시 한번 자금계획을 꼭 점검해야겠습니다. 한국주택금융공사가 운영하는 보금자리론은 방공제가 적용되지 않는 반면, 디딤돌 대출은 방공제를 적용하는 상품입니다.
또한, 정책의 경우 상황에 따라 수정 및 보완되는 경우가 많기 때문에 현재 조건과 다를 수 있으니 반드시 대출 실행 전 해당 기관에 직접 문의하시는 것이 좋습니다.
곱쌤 드림.