곱쌤의 팜

 

• 주중에 업로드하는 자료정리 관련, 부동산 뉴스를 선정할 때 나름의 기준이 있음

 

• 큰 틀로 나누면 <① 공급의 어려움> <② 공급가(분양가)의 상승> 두 가지임

 

• 2024년 11월 12일 공유한 부동산 뉴스 3개는 모두 공급에 관한 것으로 아래와 같음

 

내년 분양 쏟아진다는데…알고 보니 '착시' (11.11.월)

★ 한국건설경영협회는 내년 전국에 분양되는 아파트가 올해보다 5만 가구 증가한 30만 가구라고 전망했습니다. 문제는 늘어났다는 물량이 정말 늘어난 게 아니라는 겁니다. 공사비 협상 등으로 분양이 미뤄져 누적된 미착공 물량이 대거 포함됐기 때문입니다. 증권가가 추산한 주요 건설사들의 분양 목표 달성률은 올 3분기 기준 63% 수준에 불과합니다. 실제로 연간 2만 가구 이상 쏟아내던 GS건설만 해도 올해 1만 5천 가구 정도로 장사를 마칠 예정입니다. 여기에 이미 사업 지연 전적이 있는 3기 신도시 본청약 물량까지 줄줄이 미뤄진다면 내년 분양은 더 줄어들 수밖에 없습니다. 내년에는 1천 가구 이상 대규모 아파트 단지 입주 물량이 10만 가구를 밑돌면서 12년 만에 가장 적을 전망입니다.

 

미분양·공사비 부담에…‘책임준공’ 발 빼는 건설사들 (11.11.월)

★ 건설사들이 주택 건설 사업 수주를 위한 관행으로 굳어진 책임준공(신용공여)을 줄이고 있다. 가뜩이나 공사비와 인건비가 올라 수익성이 낮아진 가운데 근로자들의 노동 여건 개선과 건설자재 수급 변동성 등이 커지면서 공사 기간이 지연되는 사례가 빈번해졌기 때문이다. 김현 한기평 책임연구원은 "2020~2021년 분양을 개시하자마자 완판되던 시장에서 건설사들에 책임준공은 PF와 관련한 고려 대상이 아니었다"라며 "그러나 올해 들어 미수금이 늘어나고 미분양과 근로기준법 등 많은 요소들이 준공의 허들을 높이면서 건설사들의 리스크가 커진 상황"이라고 진단했다. 

 

만만치 않은 토지보상… 그린벨트 풀어도 입주까지 12년 걸린다 (11.11.월)

★ 정부가 최근 서초 서리풀지구 등 수도권 4곳의 그린벨트(개발제한구역)를 풀어 2031년까지 약 5만 가구를 입주시키겠다고 한 계획의 실현 가능성에 의문이 제기됐다. 최근 10년(2014~2023년) 동안 택지 조성을 위해 그린벨트를 해제한 지역 가운데 67% 이상이 주택지구 지정부터 입주까지 8년 이상 소요된다는 분석이 나와서다. 11일 국회 국토교통위원회 소속 문진석 의원(더불어민주당·충남 천안시갑)에 따르면 국토교통부로부터 제출 받은 자료를 분석한 결과 최근 10년 동안 해제된 전국 그린벨트 34곳 가운데 입주가 완료된 곳은 세 곳에 불과하다.

 

• 당연하게 공급은 정부의 부동산 정책과 밀접한 관계가 있음

 

• 해당 뉴스를 계속 공유하는 이유는 정부의 부동산 공급 정책대로 진행되는 것이 얼마나 어려운지 알기 바라기 때문임

 

• 많은 이들의 이익 관계가 복잡하게 얽힌 공급은 계획대로 진행되기 어려울 수밖에 없으며, 그렇다고 가만히 있을 수 없는 정부는 "사실 공급은 어렵습니다."라고 말할 수도 없음

 

사전청약 취소 피해자 당첨 지위 유지 검토…관건은 실현 가능성 (11.03.일)

 

• 가까운 과거의 사례로 사전청약만 보더라도 정부의 계획대로 되지 않고 피해자를 발생시킴 

 

• 그렇기에 공급정책 뉴스로 혹시라도 당장의 매수와 관망 사이에서 고민하고 있는 사람이 있다면 더 보수적으로 반응해야 된다고 생각함

 

• 개인적으로 정부의 부동산 정책 역시 크게 두 가지로 분류할 수 있음

 

• <① 이용할 수 있는 것> <② 속지 말아야 될 것>

 

• 이용할 수 있는 것은 단기 정책으로 지난 2023년 한시적으로 시행한 특례보금자리론 같은 정부 대출임

 

• 시장의 어려울 때 즉각적인 조치를 위해 바로 시행하는 부동산 정책은 실수요자 입장에서 이용할 수 있는 것임

 

• 지난날들을 복기해 보면 이런 단기적인 부동산 정책은 실제 유용하게 이용할 수 있는 것들이 많았기에 무주택자 등 실수요자는 앞으로도 이런 기회가 생기면 놓치지 말아야 함

 

• 늘 그런 것은 아니지만 이런 단기적 부동산 정책은 시장이 어려울 때 나오는 경우가 많기에 팽배해진 비관론에 결정까지 옮기기 어렵지만, 지나친 욕심 또는 겁먹지 않는다면 좋은 기회가 될 수 있음

 

• 속지 말아야 될 것은 반대로 장기 정책으로 공급 정책 같은 것임

 

• 정책 중 장기적인 관점으로 봐야 되는 것은 그렇게 되기 어렵다는 생각에 현재 당장 그 문제가 부각될 수 있다고 보수적으로 판단하는 것이 좋음

 

• 공급이 어렵거나 정부의 정책이 효과적으로 진행되기 어려워 앞으로 집값이 더 오를 수 있겠다는 생각이 들면 지금 매수하는 것도 방법일 수 있음

 

• 모든 것들엔 장단점이 있음

 

• 시장의 안 좋은 상황에 나오는 정책은 오히려 기회가 될 수 있으며, 좋은 정책으로 포장된 것은 오히려 지옥으로 가는 길 일 수 있음

 

• 같은 생각으로 대출 규제로 어려운 지금, 오히려 집값 상승을 억제해 향후 대출 규제 완화로 더 받을 수 있는 금액보다 하락 정도가 높다면 지금 시기에 집을 매수하는 것이 이득일 수도 있음