목동 재건축 어디를 구매해야할까?

 

1.목동재건축은 20세기 후반, 서울 도시계획 50년의 바탕이 되는 사업임

​

2.20세기 후반의 서울 도시계획 50년의 주요 논점은 첫째가 대량공급, 둘째도 양적공급이었음

​

3.주 생활의 바탕이 되는 땅을 공급하는 게 일이었으며, 여지껏 서울시는 그 95% 이상을 구획정리사업으로 대처했었음

​

4.시 일반 재정이 거의 들어가지 않는 구획정리사업은 손쉽게 착수는 가능했지만, 시행이 아무리 짧아도 8년, 길면 15년이었음

​

5.이런 구획정리사업의 단점을 보완하고 획기적으로 택지를 공급하기 위한 제도가 바로 택지개발촉진법임

​

6.1980년대 이후 택촉법을 근간으로 한 공영개발이 주를 이루게 됨

​

7.강남구 개포지구는 토지개발공사가 개발했으며, 강동구 고덕지구는 토개공이, 노원구 상계지구는 주공이, 중계지구는 토개공이 각각 개발함

​

8.이 중에서 양천구 목동 130만 1000평은 서울시가 개발함

​

9.여러 공영개발 사례중에서 가장 뛰어나다고 평가받는 것이 바로 서울시가 개발한 목동임

​

10.쾌적하고 아름다우며, 나름대로의 중심성도 지니게 하기 위한 설계 및 조형상의 노력등이 가장 두드러지게 잘 보임

​

11.1983년 4월 11일 오후 2시 서울시장이 기자회견을 소집해서 목동지구 개발계획을 발표함

​

12.여의도 2배 가까운 136만평을 서울시가 직접 개발하여 2만 4천~3만가구가 입주할 수 있는 아파트 단지를 1985년까지 조성할 예정이며, 일제히 분양할 것이고, 이 사업에는 토지매입자금 2천억원을 포함하여 모두 9천억원의 자금이 소요될 예정을 이야기함

 

출처 : 국토연구원

 

13.1983년 우리나라 최초로 목동계획을 현상공모함

 

14.1984년 4월 20일 기공식을 올리며 본격화된 목동 개발은 1989년 10월말에 모든 공사가 거의 끝나게 됨

​

15.총 규모 430만평방미터의 단지 내에 392개의 동, 2만 6,629가구분분의 아파트 단지가 설립 됨

​

16.당시 우리나라 최고 규모였으며, 우리 나라를 대표했던 25개의 건설회사가 참여함

​

17.1조 2,554억원이 투입된 목동 투자는 사실 결코 경영 측면에서 훌륭하지는 않았음

​

18.이 사업에 참여한 25개의 건설회사는 해당 사업을 통해 말도 안되는 엄청난 부를 축적함

​

19.당연히 이 과정에서 비리가 엄청나지 않았을까? 염보현 시장이 사업 후에 뇌물수수로 구속됨

출처 : 매일경제, 염보현

 

20.목동 아파트는 3차 분양까지 미분양의 저조한 성적을 보였으며, 여러 대책이 강구되었음. 세입자에 대한 철거 대책도 없어 빈번한 집단 시위가 미분양 원인 중 하나였음.

 

24.목동 6단지는 양천구 목동 911번지 일대에 최고 49층, 공동주택 2120가구로 조성됨.

​

25.특별계획구역으로 최고 층수는 창의 혁신 디자인에 따라 도시건축 관련 위원회 심의 등을 거쳐 결정이 됨. 용적률은 300% 이하

​

26.현재 목동 13개 단지가 모두 안전진단을 통과함.

 

27.현재는 목동1~3단지와 11단지를 제외한 나머지 단지들은 모두 신통 자문방식으로 정비계획 수립을 추진중임

​

28.각 단지별 입지는 아래와 같음

 

1~3단지 중 2,3단지가 학원가에 인접함. 현재 서울시에서 1~3단지는 5,100여가구의 20%를 임대주택으로 공급하는 조건으로 종상향을 제시함. 다만 현재는, 임대주택 대신에 공원으로 수용이 되어가는 모습임

4단지는 백화점 대형마트가 있는 중심상권 이용이 편리하며, 세대수가 목동 단지 중 적은편임

5단지는 학원가에 인접하며, 용적률이 가장 낮은 단지임. 다만 대형평수가 많고 평균 대지지분이 커서 사업성이 좋음

6단지는 학원가 인접이며 이대 목동병원 바로 옆에 위치함.

7단지는 목동역 5호선 역세권이며, 오목교역 학원가에 인접함. 백화점 대형마트 중심상권 이용이 가장 편리함. 목동 14개 단지를 리딩하는 가장 입지가 좋은 단지임

8,9단지는 학원가 및 목동 중심상권 인접하며 초품아 단지임

10단지는 신정네거리역 2호선 역세권이며 중대형 평수 비율이 높고, 대지지분이 넓음

11단지 역시 뒤늦게 안전진단을 통과함. 12단지는 뒷단지 학원가에 인접함

13단지는 양천구청역 초역세권이며, 뒷단지 학원가에 인접함

14단지는 KB부동산 신탁과 신탁방식 재건축 추진을 위한 업무협약 체결함.

 

출처 : 매일경제

 

목동 학원가 자체가 앞단지 학원가와 뒷단지 학원가,

그리고 오목교역 학원가로 구분합니다. 단지는

목동신시가지 아파트 단지고요.

​

앞단지 학원가는 목동 신시가지 아파트 1~6단지가 끼고

있는 전통적 학원가고요. 뒷단지 학원가는

9~14단지 사이의 학원가들입니다.

센트럴프라자 상가도 있고

오밀조밀 학원들이 모여있어요.

​

오목교역 학원가는 오목교역 8번 출구로 나오시면

대형 학원가가 구성되어져 있는걸

바로 확인 가능합니다. 오목교역과

목동초등학교 사이에 학원가가 분포되어져있어요.

 

이랬던 목동아파트가 이제는 2022년도에 14개단지 재건축

마스터플랜이 담긴 목동택지개발사업 지구단위계획구역 및

계획결정이 의결되었습니다.

​

올해로 39년이 된 목동아파트가 2만7천세대에서 이제는

최고 35층, 5만3천여가구로 늘어납니다. 무려 두 배 이상

규모죠.

 

목동 재건축 어디를 구매할지 체크하기전에 우리가 반드시 생각해야하는

프레임이 있습니다.

 

목동 재건축 입지의 최고점은?

 

이게요.. 목동에서 강남까지 40분 이내에 갈 수 있고요.

여의도까지는 8분입니다.

2개의 핵심 앵커시설과 인접 거리 시설이 가까우며

무엇보다 영등포 준공업지역하고의 위치도 가까워요.

가산디지털단지 업무지구하고도 거리가 가깝고

목동 자체적으로는 유해시설 하나 없이

학원가만 있으며 무려 2만7천세대 택지이니

이 엄청난 입지가 정주여건과 해당 도시에 대한

메리트로 크게 작용을 해서 목동아파트가

그정도 가격으로 비쌌던 겁니다. 여기가 재건축되면?

​

강남?

​

당연히 강남에 비빈다라는 말은 헛소리고요.

여의도도 안됩니다.

개발완공되더라도 여의도 아랫단계,

어디에 비벼야할지 조금 애매한데, 노량진재정비촉진지구와

비교했을 때 우위가 노량진보다는 당연히

목동이 낫고요. 세대수나 택지 안정적 정주여건측면에서

노량진이 강남하고는 가까워도 실질적으로

목동에 비할수는 없지요. 특히 학군과 정주여건.

아이를 노량진에서 지금은 못 키우니까요.

​

노량진은 1만세대도 안되는걸요. 정주여건 자체나

규모가 입지적으로는 애매하다고 여겨질 수 있지만

규모적으로 비교가 안되요.

​

다만, 이건 목동 학군 유지적 측면에서의 이야기입니다.

목동 지구단위계획에 세대수 2배 늘어나는데

임대아파트 비율을 생각했을 때, 이러한 패러다임이

목동 학군 유지를 붕괴시키게 되는 프레임을

만들어버리면, 중심업무지구 근거리순으로 따졌을 때

당연히 노량진이 또 유리하거든요...

 

더군다나 노량진은 천지개벽중이니까요.

노량진뉴타운!

​

그래서 사실은 노량진중에 저렴이가 있다면 노량진을,

목동중에 저렴이가 있다면 목동 선택하셔도 별

무리는 없어 뵈입니다.

​

오세훈시장이 여의도와 노량진 관련한 한강르네상스

계획을 지속적으로 발표하고 있는 한강 중심주의라는 것도

노량진쪽과 목동 미래 추이를 헷갈리게 하는 데

한몫하고요.

​

 

 

 

 

 

결론입니다. 사실 다 같은 목동이 아니고, 학군지로의 위상이 지금의 목동 가격을 만든 것이기에, 아무래도 1~7단지를 추천하기는 합니다. 그 중에서도 가장 빠른 6단지가 제일 좋게 보입니다.

이러한 것들을 모두 감안하셔서 투자에 임하시기 바랍니다. 가장 세세한 것들은 이러한 글들로 대략적인 윤곽과 개념을 잡고, 실제로 임장가보시면 모든 게 바로 이해되실겁니다.

 

 

 

 

 

 

 

---

Disclaimer
- 당사의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재, 복사, 배포 등을 금합니다.
- 콘텐츠에 수록된 내용은 개인적인 견해로서, 당사 및 크리에이터는 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없습니다. 따라서 어떠한 경우에도 본 콘텐츠는 고객의 투자 결과에 대한 법적 책임소재에 대한 증빙 자료로 사용될 수 없습니다.
- 모든 콘텐츠는 외부의 부당한 압력이나 간섭없이 크리에이터의 의견이 반영되었음을 밝힙니다.