광명 하안동 지구단위계획 확정! 현재 5.2억에 매수하면 메리트 있을까?[구체적 계산]

하안동 아파트는 1990년대 초반 완성된 택지입니다.

출처 : 네이버지도

 

안양천 용지 1만미터제곱 규모가 하안동 지구단위계획에

포함되어져 있어 서울시 심의까지 지구단위계획 의결을

받아야 하는 상황이었는데요.

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광명 자체가 개발 시기에 따라 광명철산동 지역과

하안소하동지역으로 나뉘어집니다. 광명 철산동 라인이

역세권 인접성 및 아파트 년식이 괜찮아

여태까지 상급지로 여겨졌었습니다.

출처 : 전략환경영향평가

 

 

입지적으로 사실 철산택지개발지구를 이길 수는 없는 입지이긴

해요. 이번 서울시 가결안은 광명시 가결안과 일맥합니다.

9개 단지를 특별계획구역으로 하고 그 가운데

중심상업지역을 둡니다.

 

출처 : 전략환경영향평가

 

다들 아시겠지만 하안동 일대는 전부 제2종일반주거지역입니다.

더군다나 층수 역시 15층이고 용적률이 151%라서

용적률 상향이 지구단위계획상으로 되어지지 않으면

사실상의 재건축은 불가합니다.

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원래는 가능했었죠. 얼추 가능한 편이었는데, 건설공사비 급등으로

이거 뭐 하안동 주민들이 감당할 수 없는 재건축

가격이 나오게 된건데요.

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9개 특별계획구역에 중심사업지역 별도로 하고

하안주공1~13단지가 포함이되었습니다.

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현재 전체 규모가 2만가구정도가 되는데,

이걸 3만가구까지 올려서 재건축을 하게 됩니다.

일반분양분이 그래도 30%정도는 된다는 말입니다.

출처 : 전략환경영향평가

 

 

원래 2023년 8월 하안지구단위계획안에서는

제3종일반주거지역으로의 상향과 기부채납 및

의무 공공기여량 10%, 중첩용적률

320%에 최고 높이 130M였었습니다.

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그런데 최종 수립된 지구단위계획안에서는

하안동 택지의 15층 과밀이라는 점과

사업성의 열악함을 고려하여

공공기여량을 8%로 낮추었으며,

중첩용적률을 330%로 상향했습니다.

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건물최고 높이는 130M를 유지했는데

130M면 대략 43~45층이라고 보시면

됩니다.

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이게 중첩용적률이라 하는 것은 각각의 용적률 인센티브를

모두 합할 수 있다는 겁니다.

 

탄소제로 용적률 인센티브 46%,

건축혁신 110%,

관광숙박 160%

뭐 이런식으로 전부 합하면

316% 용적률이

최대용적률이 되는겁니다.

상한을 뛰어넘은 최대 용적률요.

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보통 용적률 증가분의 60%를 공공기여로

환수한다거나 이런식으로 환수조치가 되는데,

공공기여량이 8%입니다.

​

지구단위계획에 있어서 공공기여량은 사업시행자가

부담해야 할 개발 이익의 일부인데요.

개발이익이 반영된 미래가치를 기준으로 산정되며

사업시행자가 사업진행하면서 부과해야하는

추가요금이죠.

 

보통 반포 같은 경우 공공기여가 15%였습니다.

 

출처 : 반포지구단위계획

 

공공시설로 기부채납이 이루어질 때는

아래와 같은 계산식을 따라가긴 합니다.

 

출처 : 기부채납 지침

 

가중치는 사업부지용적률에 대한 공공시설 등

부지의 해당 용적률입니다.

제3종일반주거지 허용용적률이 230%이고

준주거지역 허용용적률이 280%면

가중치는

230%를 280%로 나눠서 계산되게 됩니다.

약0.82%가 되는거죠.

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공공기여성이 크게 들어가게 되는 방식으로

지구단위계획이 짜여진게 여의도입니다.

 

출처 : 집슐랭

 

무튼 공공기여 9%는 양호한편입니다.

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2만 6천가구로는 사업성 택도 없다가 용적률 330%상향으로

최고 3만2천가구까지 변신이 가능해지는데요.

용적률이 2배이상 올라갔는데 애초에 워낙 대지지분이 작고 소형평수가

많은 주공단지라 평수 확장 등 고려해서

3.2만가구까지만 생각하고 있는 듯 합니다.

 

출처 : 네이버부동산

 

현재 가격이 5.4억입니다.

제대로 된 정비계획안은 나오지 않아 구체적인 분석은

가늠하는 형태로만 가능한 상황인데요.

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일반분양가를 34평 기준 10억으로 본다고 하더라도

애초에 소형평수가 많아 일분가를 일률적으로 10억으로

두는 계산도 엉터리 계산이고 한 단지라도

정비계획안이 나와주면 구체적으로 분석하도록

하겠습니다.

​

사실 전체 대지면적 크게이 용적률 건폐율 합산해서

총 공사면적 구하고 거기에 34평아파트로만 채워넣는다는

가정으로 계산하면 얼추 추분 프레임 계산은

가능한데.. 지금은 크게 의미가 없는 듯 합니다.

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일반분양가 10억 기준으로 잡았을 때

대략 현재 5억정도에 매수하시면

대지지분 평형따라 다르겠지만

80미터기준

​

8~10억선에 신축아파트 매수한다고 생각하시면

될 듯 합니다.

5억선에 80미터제곱 구매하시면 안전한가격대입니다.

다만 초기 재건축이니만큼 실거주로 들어가는 게

아니라 투자라면... 갭 금액 3억인데,

여러가지를 생각해보셔야할 듯 합니다.

효율성이 엄청 뛰어나지는 않죠. 극초기재건축이니까요.

 

자 여기서부터 구체적으로 계산해보도록 하겠습니다.[주공10단지 기준]

 

이게 하안동의 경우 기부채납률이 9%입니다.

하안주공 10단지의 경우 대지지분이 24221평입니다.

여기서 기부채납 9%를 빼면요. 약 22,000평이 됩니다.

 

실제 사업면적이 22,000평인거에요.

그리고 우리가 용적률에 따라서 아파트의 필요 대지지분이

달라집니다. 용적률이 높으면 높을수록 용적률이 높아지는만큼

해당 아파트가 가지고 가는 대지지분이 작아지는 구조입니다.

 

예를 들어 용적률 300%면 대지면적이 11평의 대지지분으로

33평 아파트를 만들 수 있게 됩니다. 11평 대지지분 * 3 = 33평

이니까요.

 

그래서 용적률 300%면 34평 아파트 대지지분이 대략 10~11평정도가

됩니다. 330%면 대략 9~10평인데 9평으로 잡겠습니다.

 

24평은 대략 6평이 필요하게 됩니다.

하안주공 10단지는 대부분 소형평수기 때문에

조합원들은 모두 24평을 분양받는다고 가정할게요.

일반분양은 전부 34평으로 한다고 가정하겠습니다.

 

 

보통 재건축 마진을 30% 이상 일반분양 있으면

남긴다고 하는데... 이반분양비율이 50%가 넘어가도

이렇네요.... 어휴 ㅠ_ㅠ 일반분양가가

34평 기준 10억은 되어야 아슬아슬 하네요.

 

지금 사도 될까요?

80미터제곱 5.2억정도에 사면

7억정도에 25평형 신축 매수하는거라고

보면 됩니다.

출처 : 네이버부동산

 

개인적으로 안전마진은 있다고 생각합니다. 감사합니다.

 

 

 

 

 

 

 

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