※ 메르님의 글을 투자로 확장하기 위해 오렌지보드에서 제공하는 정보입니다. 하워드 막스가 말하는 2차 사고의 개념입니다.
※ 필자와 저자의 의견이 일치하지 않을 확률이 높습니다. 댓글 남겨 주시면, 메르님께서 답변을 주시기로 하셨습니다.
※ 하술한 내용은 투자를 권유하기 위함이 아닙니다.
※ 관련링크#1: 부동산 PF 부실 3대장 저온 물류센터 근황(feat 지식산업센터, 생숙)
※ 관련링크#2: 부동산 PF 근황 업데이트(feat NPL, 신탁, 금융감독원, 경매)
목차
당부
INTRO
ESR켄탈스퀘어리츠
주주
전망
평가
거래량회전일수
당부
안녕하세요.
메르의 투자포인트를 전달하기 앞서, 필자의 성향을 먼저 간략하게 말씀드립니다.
필자는 보수적인 가치투자자입니다. 아무리 안전한 주식이라도 주식은 고위험 자산이라고 생각하고, 뒤로 넘어져도 피를 흘리지 않는 혹은 적게 흘리는 투자를 지향합니다. 제 투자의 최종 목적은 투자만 해서 먹고 사는 것을 해결하기 위함입니다. 큰 돈을 벌고자 함은 아닙니다.
메르의 투자포인트는 (어쩔 수 없이) 제 성향을 반영할 수밖에 없습니다. 따라서, 1)기대수익이 크더라도 원금 손실 가능성이 높은 투자는 회피하는 방향으로 작성할 가능성이 높고, 2)투자는 하고 싶으나 잘 모르는 영역에 대해서는 투자하지 않거나 집단 매수를 선호할 가능성이 높습니다.
위 점을 인지하시어, 메르의 투자포인트를 감상?해 주시기를 부탁 드립니다.
메르님이 최근 저온 물류센터 관련 글을 쓰셨습니다.
ESR켄달스퀘어리츠가 생각나서 공유합니다.
본문 하단에 IR 자료를 첨부하였습니다 (pc에서만 확인 가능).
INTRO
1. 한국리츠협회에 들어가보면 상장된 리츠(부동산투자신탁) 회사가 많음. 국내 23개 사가 상장되어 있음. 아래 링크에 배당기준월, 시가배당수익률을 확인할 수 있음.
https://www.kareit.or.kr/invest/page2.php
2. 대부분 누적 수익률이 형편없음. 현재가가 공모가보다 높은 리츠가 5개도 안되는 듯함. 24년부터 조금씩 주가가 오르고 있음. 2024년 상승은 2월 29일 기준임.
3. 2022년도에는 특히 리츠의 주가 수익률이 좋지 않았음. 금리상승 탓에 배당여력이 줄어들 수 있다는 우려가 있었음.
치솟는 금리에 '된서리' 맞은 상장 리츠
2022년 증시 입성 3개, 공모액 3103억 불과…코로나 이전 수준 회귀
안준호 기자공개 2022-12-30
기존 상장 리츠들도 자금 조달에서 과정에서 어려움을 겪고 있다. 금리 인상에 대응하기 위해 회사채 발행과 유상증자를 통해 자금을 조달하고자 했으나 수요 확보에 실패하는 사례가 심심치 않게 발생했다.
4. 2022년 9월 레고랜드 사태가 터짐. 자금을 조달하여 부동산을 매입하는 리츠 입장에서는 아주 안 좋은 소식임.
5. 금리는 오르고, 회사채 시장도 얼어붙으면서 주가가 하락함.
6. 2023년에도 리츠 투자 환경이 좋지 않았음. 금리가 본격적으로 인상됐기 때문임.
7. 2024년도는 훈풍이 불지 않을까 하는 기대가 있는 시기임. 정부에서 차입기관을 확대하고, 배당가능 이익도 늘여주는 정책을 시행할 듯함. 8~9월 시행 예정임.
美 금리인하 기대·배당규제 완화…'리츠의 봄' 다시 온다
윤아영 기자 입력2024.03.03 https://www.hankyung.com/article/2024030334521
고금리 기조 속에 외면받았던 리츠(REITs·부동산투자회사) 시장이 다시 주목받고 있다. 올해 금리 인하가 기대되며 리츠의 투자 매력이 높아지고 있어서다. 금리가 떨어지면 리츠의 자금조달 비용이 줄어들고, 신규 자산 편입도 쏠쏠한 수익률을 기대할 수 있어 지금이 리츠를 살 때라는 목소리가 커지고 있다. 여기에 국토교통부가 지난달 2일 리츠 배당기준을 개선하는 부동산투자회사법 개정안을 통과시키며 국내 리츠시장 활성화에 대한 기대감이 커지고 있다.
'공공지원 민간임대' 띄우기 속도... 담보대출 완화·리츠 차입 기관 확대
머니투데이 2024.02.28 정혜윤 기자 https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2024022810365568189
민간임대사업의 원활한 자금조달을 지원하기 위해 리츠가 차입할 수 있는 금융기관을 확대한다. 현재 보험사 위주의 자금조달 창구를 과학기술인공제회, 대한소방공제회 등 자산규모와 시장신뢰도가 우수한 기관으로 추가 지정하기로 했다. 나아가 건설기간 중 시행한 PF(프로젝트파이낸싱) 대출을 임대 기간에 저금리 대출로 리파이낸싱(차환)이 가능하도록 허용한다.
‘배당확대법’ 통과…드디어 리츠에 볕 드나 [REAL ESTATE]
톱10지수·인프라지수 회복세로
정다운 기자입력 : 2024.02.23 https://www.mk.co.kr/economy/view/2024/136835
배당확대법이 중요한 이유는 이렇다. 현행 법인세법상 리츠는 이익의 90% 이상을 배당할 경우 법인세를 면제받을 수 있다. 그런데 리츠 수익이 줄지 않더라도 자산 평가액이 하락하면 그에 따른 미실현 손실분을 빼고 배당해야 했다. 이 때문에 투자자에 대한 배당을 하지 못하고 법인세 면제 혜택도 받지 못하는 경우가 발생했다.
하지만 앞으로는 리츠가 보유한 부동산 자산에서 평가손실이 발생해도 이를 이익 배당 한도에서 제외해 법인세를 감면하고 배당을 늘릴 수 있게 됐다. 부동산 수익을 온전히 투자자에게 나눠 줄 수 있게 된 셈이다. 개정안은 올 8~9월 중 시행 예정이다.
=> 미실현손익은 손익계산서에 반영하지 않아도 됨. 조삼모사같은 느낌이 들지만, 배당 가능 이익은 늘어날 듯함.
8. 2022년, 2023년을 거쳐 물이 빠지면서 옥석을 가리기 좋은 시기가 왔음.
9. 리츠에서 중요한 건 공실률임.
10. 물류센터 같은 경우 공급과잉으로 인해 공실이 발생하고 있는 듯함.
물류센터 공급 과잉에 공실률 20%대 치솟아
임차인 못 구해 공매로 넘어가
내년에도 234만평 공급 대기
신수지 기자 입력 2023.12.13
12일 글로벌 부동산 자문사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면, 올해 3분기 기준 수도권 A급(연면적 1만평 이상) 물류센터 공실률은 13.1%로, 작년 동기(4.0%)와 비교해 10%포인트 가까이 상승했다. 최근 물류센터 공급이 집중된 인천·김포·부천 등 서부 권역의 공실률은 20.1%에 달한다. 화성·평택·안성 등 수도권 남부 역시 18.7%의 높은 공실률을 기록 중이다.
공실률은 치솟고 있지만, 물류센터 공급은 당분간 계속 늘어날 전망이다. 수도권 물류센터는 2018~2021년에는 연평균 70만평(약 231만㎡) 이 공급되는데 그쳤으나, 코로나 이후 쿠팡·컬리 등 온라인 배송업체가 급성장하면서 지난해에는 118만평(약 390만㎡)이 공급됐다.
11. (다시 말하면) 옥석 가리기 좋은 타이밍임.
12. ESR켄탈스퀘어 리츠를 살펴보려는 이유임.
[리포트 브리핑]ESR켄달스퀘어리츠, '저평가를 받을 이유가 없는' 목표가 6,000원 - 신한투자증권
기사등록 : 2024-03-04 https://m.newspim.com/news/view/20240304000215
신한투자증권에서 04일 ESR켄달스퀘어리츠(365550)에 대해 '저평가를 받을 이유가 없는'이라며 투자의견 'BUY'의 신규 리포트를 발행하였고, 목표가 6,000원을 내놓았다. 전일 종가 기준으로 볼 때, 이 종목의 주가는 목표가 대비 50.6%의 추가 상승여력이 있다는 해석이 가능하다.
13. 동사 주가가 스멀스멀 오르고 있음.
ESR켄탈스퀘어리츠
14. ESR켄달스퀘어 리츠는 대한민국 최초 물류 부동산 투자신탁(REIT)임. 2020년 12월에 코스피에 상장했음. 상장된 유일한 물류 리츠임.
15. 2월 16일에 제1회 인베스터데이 행사를 개최했음. 상장리츠 중 실적 발표 컨퍼런스는 처음임. 동영상 링크 https://www.veracast.com/webcasts/ksr/general/Q7S82h.cfm
ESR켄달스퀘어리츠, 투자자 소통 확대 '눈길'
박안나 기자2024.02.16 https://dealsite.co.kr/articles/118176
켄달스퀘어리츠운용은 오는 22일 ESR켄달스퀘어리츠의 제1회 인베스터데이(Investor Day) 행사를 개최한다고 15일 밝혔다. 이날 행사에서는 배상휘 켄달스퀘어리츠운용 대표와 이동진 IR본부장이 2023년 하반기 실적 등을 발표할 예정이다.
16. 11월이 결산월임. 연 2회 배당함. 배당 받으려면 5월 말이나 11월 말까지 주주여야 함.
17. 통상 2월에 전년도 11월 결산결과(하반기)를 발표하고, 8월에 5월 결산결과(상반기)를 발표함.
18. ESR켄달스퀘어는 켄달스퀘어리츠운용과 ESR켄달스퀘어리츠의 모회사임. 켄달스퀘어리츠운용은 ESR켄달스퀘어리츠의 자산관리회사(AMC)임.
19. 지배구조가 아래와 같음. ESR은 아시아 최대 물류 부동산 투자사임.
20. 고객은 쿠팡, 마켓컬리, 삼성물산, BFG리테일 등 다양함. 아래는 IR 자료에서 일부만 가져옴. 전체 면적 중 쿠팡이 60% 정도 임차하고 있음.
21. 임대료도 3년 평균 13% 인상하였고, 2023년 18% 인상하였음.
주주
22. 동사의 최대 주주는 CPP Investment임. 약 25% 지분을 들고 있음. CPP는 캐나다 공적 연금을 운용함. 지분 전부 캐나다 정부 소유임.
23. 그 외 ESR켄달스퀘어 리츠 홀딩스, 신한은행(이지스자산운용), 미래에셋자산운용이 있음.
24. 최근 미래에셋자산운용이 지분을 늘임.
2024년 3월 4일 공시 https://dart.fss.or.kr/dsaf001/main.do?rcpNo=20240304000041
전망
25. 2024년 초 기준 보유 물류센터 공실률이 ‘0%’ 임. 물류센터 공급과잉 이슈가 있는 와중이라, 운영 능력이 돋보임.
26. 2022년도에도 공실률 ‘0%’ 였음.
ESR켄달스퀘어리츠 "내년 임대차 재계약 유치"
범찬희 기자2022.12.19 https://dealsite.co.kr/articles/95932
물류자산 전문 리츠인 ESR켄달스퀘어리츠가 공실률 0%를 이어갈 전망이다. 두 자릿수 임대료 인상을 통한 내년분 임대차 재계약을 목전에 두고 있다.
27. 대한민국은 온라인거래 비중이 높고, 동사의 운영능력으로 보아 앞으로도 이 정도 실적은 유지할 수 있을 듯함.
28. 주당 배당금을 소폭인상하고 있음. 3월 8일 장중 주가가 4215원임. 시가배당 수익률 6.5% 수준임(=137*2/4215).
29. 성장스토리#1) 알리나 테무나 진출한다면? 직접 물류센터를 운영하지 않으면 동사에 수혜가 될 듯함. 쿠팡에 더 큰 위협이 될 듯.
[김철민의 물류로 보는 세상] 알리익스프레스, 한국 물류센터 전진기지 마련할까?
기자명 김철민 비욘드엑스(커넥터스) 대표 입력 2024.03.04 https://www.econovill.com/news/articleView.html?idxno=647059
현재 알리익스프레스는 중국 산둥성 웨이하이와 옌타이에 한국행 상품을 보관하는 전용 물류센터를 운영하고 있다. 한국 평택항과 가까운 위치에 재고를 전진 배치했지만, 아무래도 국제물류와 통관 시간이 추가 소요되는 만큼 목표 배송 시간은 5일 이내로 운영되고 있다.
30. 성장스토리#2) 동사가 물류센터를 줍줍할 수 있는 기회가 오면 외형성장할 수 있을 듯. 이런 유상증자는 참여해야 함. 현재는 공급 과잉이냐/아니냐 갈팡질팡하는 시기인 듯함.
작년 하반기 물류센터 공급 3년만에 감소…공실률 6.4%p↓
송고시간2024-02-02 https://www.yna.co.kr/view/AKR20240202060100003
지난해 하반기 수도권 신규 물류센터 공급이 2020년 하반기 이후 3년 만에 하락 반전했다. 물류센터 공급 감소 여파로 공실률도 줄었다.
이처럼 물류센터 인허가와 신규 공급이 동반 감소세를 보이는 배경에는 임대차 시장에서의 공급 과잉 우려와 공사비 인상에 따른 개발 비용 증가가 원인으로 지목된다.
물류센터 공급 과잉에 공실률 20%대 치솟아
임차인 못 구해 공매로 넘어가
내년에도 234만평 공급 대기
신수지 기자 입력 2023.12.13. https://www.chosun.com/economy/real_estate/2023/12/13/P5R66QV4AVFJZAJOSTDV3ZPE2Q/
물류센터 시장이 얼어붙으면서 인허가를 받고도 착공조차 못하는 곳들도 많다. 상업용 부동산 서비스 기업 젠스타메이트에 따르면, 2021~2022년 수도권 내 건축 인허가를 받은 전체 344개 물류센터 사업장 중 149개(43.3%)가 올해 3분기까지 아직 첫 삽을 뜨지 못했다.
31. 다운스토리#1) 조달 금리가 문제될 수도 있을 듯함.
32. 2023년 사업보고서 상, 금융원가가 188억임. 영업이익의 74% 임. 모두 이자비용임.
33. 2023년 기준 장/단기 차입금이 1조 1670억임. 이자율이 조금만 변해도 이익 임팩트가 클 수 있음.
34. 2023년 사업보고서 상, 2024년 만기 대출 규모가 3378억 (이자율 2.5%), 2025년 만기 대출 규모가 3942억 (이자율 2.5 ~ 5. 08%) 임.
<2023년 사업보고서 주석> 
35. 대환금리를 지켜봐야 할 듯함.
평가
역시나 간단하게 계산해 봅니다.
36. 부동산투자의 수익률을 Cap Rate 라고 함. Capitalization Rate의 줄임말임. ‘순운영이익/자산가치’ 임.
* Cap Rate = Net Operating Income(NOI) / Property Value = 순운영이익/자산가치
⇔ 자산가치 = Net Operating Income(NOI) / Cap rate
37. 적정 캡레이트가 금리에 따라 다르나, 대략 4% ~ 5% 선으로 봄.
38. 2023년 기준, 년간 순영업소득(NOI)는 1059억임.
주) FFO는 Funds From Operation 약자임. ‘순이익+감가상각비 -자산처분손익’ 으로 계산함. 현금창출 능력을 나타냄.
주) AFFO 는 Adjusted FFO의 약자로 FFO에서 이익조정을 한번 더 해줌. ‘FFO+순임대료-자본적지출-유지보수비용’ 으로 계산함.
멀티플 기반 평가
39. 3월 8일 종가기준 시총은 8950억임. P/FFO 는 15.90임. P/AFFO는 12.91 임. 싸지도 비싸지도 않은 듯함.
자산가치 기반 평가
40. 2023년 11월 기준, 동사의 투자부동산은 20,525억, 투자자산은 1,694억임.
41. 적정 NOI를 2023년과 2022년을 평균함. 1,045억임.
42. Cap rate 4%~5% 기준, 자산가치는 26125억 ~ 20900억 임.
43. 여기에 2023년 부채총계(12270억)를 차감함.
44. 자산가치는 13855억 ~ 8630억 임. 이 값을 NAV (Net Asset Value)로 봐도 될 듯.
45. 상승여력은 8950억 대비 54.8% ~ (-)3.58% 임.
거래량회전일수
46. 필자는 거래량 회전일수로 정보 비대칭을 대강 가늠함.
47. 한국 주식의 경우, 거래량이 늘면서 주가가 상승하는 경우가 많음. 필자는 거래량 상승이 정보비대칭 해소와 연관이 있다고 생각함.
48. 대개 거래가 터지면서 정보비대칭이 해소된다고 판단함.
주) 미국 우량주의 경우, 거래가 줄면서 주가가 상승하는 경우가 많음. 장기투자 물량과 정보투명성의 콜라보라고 생각함. 정보의 투명성이 장기투자를 유도하는 긍정적인 효과가 있다고 생각함.
49. 100일 전후의 거래량 회전일수를 선호함. 경험상 적당히? 무관심할 때인 듯함.
주) 분기 거래량회전일수 = 90 / 거래량회전율 = 90 / (기간거래량합계/유통주식수)
50. 동사는 2024/3/7일 종가 기준, 분기기준 거래량 회전일수가 896일임(대주주1 24.85%, 대주주2 10.97% 제외). 꽤 무관심한 수준임.
주) 코스피+코스닥 합쳐서 거래량 회전일수는 60일 전후 수준임.
51. 거래량 회전일수로 투자타이밍을 잡는 건 무리일 수 있음. 잘 된 선택이라는 보장도 없음. 하나의 참고 지표일 뿐이고, 잘못될 가능성은 언제든 열어 놓아야함.
52. 계속 무관심하면 어떻하나? 의 문제가 있을 수 있음. 경험상 기업이 계속 돈을 잘 벌면 관심을 안 받기가 어려운 듯함. 거래없다고 걱정할 필요 없음. 무관심할 때, 차곡차곡 쌓는 연습이 이익을 안겨줄 거라고 생각함.
좋은 듯 하면서도 뭔가 불안한 구석이 있는 듯 합니다. 경영진이 물류센터 사업의 전문가이고, 운영도 잘하고 있다고 판단되나, 이자비용이 조금 걱정됩니다.
2025년까지 만기가 돌아오는 대출이 7300억입니다 (대부분 이자율이 2.5%임). 기준 금리가 더 하락하더도 대환금리가 기존 이자율보다는 더 높을 듯 합니다.
위 내용을 인지하고, 첨부파일을 읽으시면 이해가 더 잘 될 듯 합니다.
이상으로 메르의 투자포인트 14편을 마칩니다. 상술한 내용은 메르님의 글을 투자자의 시각으로 부연설명하기 위함입니다. 필자의 능력이 부족하여, 투자포인트를 잘 전달하지 못할 수 있습니다. 양해 부탁 드리고, 도움이 되었으면 합니다.
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