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<목차>

관련자료

APT 매매/전세 가격지수

신규분양 세대수 (누적)

중간점검

인허가

착공건수

건설수주액

결론

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관련자료

 

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서울 집값이 상승하고 있다는 얘기가 나옵니다.

 

서울 집값 상승세 속 수도권 거래량 증가...내 집 마련 지금 나서야 하나

2024.07.02 https://www.delighti.co.kr/news/articleView.html?idxno=82829 

최근 서울 아파트값 오름세가 강남 3구, 마용성(마포·용산·성동구)에 이어 강북권으로 확산되고 있다. 노도강(노원·도봉·강북구) 상승으로 서울 전역의 부동산 가격이 회복되면서 인접한 수도권 지역도 심상찮은 조짐을 보인다.

이처럼 서울 아파트값 상승세가 이어지면서 수도권 지역이 영향을 받아 온기가 확산되고 있는 모양새다. 한국부동산원의 아파트 매매거래량 자료에 따르면 올 1~4월 아파트 매매 거래량은 14만9796건으로 지난해 동기(12만3069건) 대비 2만6727건 증가했다. 또, 올해 아파트 매매거래가 가장 많이 일어난 시·도는 ▲경기 3만8452건(7325건 증가) ▲서울 1만3443건(3781건 증가) 순이다.

 

서울 집값, 5개월 만에 상승장 전환…특히 많이 오른 세곳 어디

2024.05.16 [출처:중앙일보] https://www.joongang.co.kr/article/25249752 

약세를 보이던 서울 집값이 4월 들어 평균 0.09% 오르며 지난해 11월 이후 5개월만에 상승 전환했다. 주요 지역과 선호 단지 위주로 상승 거래가 발생한 영향이다. 

부동산 투자자들이 이런 자료를 조사하던데, 따라해 보았습니다. 자료는 모두 국토교통 통계누리,  통계청 KOSIS, KB부동산에서 가져와서 가공했습니다.

APT 매매/전세 가격지수

 

가격 상승이 부동산 정책과 공급의 시발점이 됨.

 

2024년 5월, 서울의 아파트 가격이 전월대비 상승함. 전년동기 대비 하락을 거의 회복함. 

 

2022년 1월 =100임. KB부동산에서 발표할 때마다 기준점을 더 최근으로 바꾸는 경향이 있는 듯함. 잘 못 보면 가격이 싸게 느껴짐.

 

▲출처: 통계청(KOSIS), 주) 2022년 1월 =100임. 

부산은 전월 대비 하락중임. 2022년 1월 =100임. 

대구도 전월 대비 하락중임. 2022년 1월 =100임. 

 

부천은 전월대비 하락을 마치고 있는 모습임. 2022년 1월 =100임. 

 

군포시도 하락세가 줄었음. 안산, 군포, 수원 정도가 서울로 출퇴근 가능한 마진인 듯함. 2022년 1월 =100임. 

 

전체적으로 서울경기권은 하락세가 줄고 있고, 지방은 반전하지 못하는 모습을 보이고 있음.

전세 가격이 먼저 올랐음. 2022년 1월 =100. 

 

2024년 6월 기준, 부산도 전월대비 아파트 전세가격이 상승반전하려고 함. 2022년 1월 =100. 

신규분양 세대수 (누적)

 

신규분양이 3년 뒤 공급물량임.   

 

월 자료로 보면 들쑥날쑥해서 경향파악이 어려움. TTM(Trailing Twelve Months, 최근 12개월)으로 살펴봄.

 

수도권 (서울, 경기, 인천) 분양이 24년 초부터 턴하기 yoy 턴함.

▲출처: 통계청(KOSIS), 단위: 세대, 총 사업 세대 중, 상가·오피스텔·조합원 분양 주택을 제외한 일반분양 세대수 의 총합으로 산출

 

부산은 TTM 만호 정도 공급하고 있음. 대구는 공급이 말랐음.

 

전국으로 보면 분양 물량이 2024년초부터 조금씩 늘어나고 있음. 2024년 5월 기준 TTM 13.1만 호임.

2021년부터 년간 무지막지하게 신규분양이 줄고 있었으나,

 2024년 들어 턴하고 있음. 2024년 5월 누계로 보면 3년만에 yoy 성장함. 수도권(서울, 경기, 인천), 전국 모두 상승함.

중간점검

 

2024년 4월 기준, 수도권 아파트 가격은 하락을 멈추거나 조금씩 상승하는 추세임.

 

신규분양 세대수는 2023년까지 엄청나게 줄어들다, 최근 전국 및 수도권 분양 물량이 늘어나고 있음 (지역별로 편차가 크긴 함). 

 

여전히 부동산 업황이 살아날 기미가 보이지 않는 기미이나, 뭔가 꿈틀대고 있는 듯한 느낌이 듬.

 

과거 집값 상승은 서울에서 시작된 경우가 많았음.

인허가

 

인허가를 해야 착공 준비를 할 수 있음. 

인허가-건설수주액-착공건수-신규분양 건수를 유기적으로 검토해야 함.

 

2024년 4월 기준, 월 누계 기준 인허가는 상승반전하지 못함. 

▲출처: 통계청(KOSIS), 단위: 호

 

2024년 5월, 수도권 인허가 12개월 상승률(TTM yoy) 상승률이 반전함. 최근월 인허가가 더 많았다는 말임.

착공건수

 

인허가와 착공 건수를 같이 봐야 함. 

 

인허가가 나야 수주잔고를 바탕으로 삽을 뜰 수 있음.

 

2024년 4월 기준, 수도권, 전국 착공 건수 상승반전함. 

▲출처: 통계청(KOSIS), 단위: 호

 

그간 상당히 많이 줄어서, TTM 기준으로는 반전하지 못하고 있음. 하락률은 줄어들고 있음.

건설수주액 

 

물량은 잘 쌓아놓고 있나 확인이 필요함.

 

통계청에서 월별 수주잔고를 공시하고 있음. 월별 자료는 들쑥날쑥 해서 경향을 파악하기 어려움. 

▲출처: 통계청(KOSIS), 단위: 백만원.

 

최근 12개월, 6개월 평균으로 알아봄. 

 

2024년 5월 기준, 수도권 6개월 평균 수주잔고 yoy 상승반전함. 단위: 백만원.

 

수도권 공공부문에서 크게 상승함. 민간 부분은 하락폭이 줄고 있음. 단위: 백만원. 

 

민간 부분은 하락폭이 줄고 있음. 금액은 민간이 훨씬 큼. 단위: 백만원.

 

지방은 수도권보다 민간의 영향이 더 큼(공공부문과 금액차이가 수도권보다 더 큼). 민간부문 하락폭이 줄고 있음.

결론

 

2024년 5월 기준, 수도권 아파트 가격 하락세가 느려지거나, 상승하고 있음.

 

최근 수도권/전국 신규 분양 물량이 늘어나고 있음.

 

인허가는 여전히 답보 상태임. 수도권 인허가 추이는 하락이 느려짐.

 

착공건수 수도권 yoy 상승반전함. 

 

건설수주액은 수도권 공공부분이 크게 성장함. 금액으로 6개월 평균 1조에서 3조로 점프.

민간부문이 살아나야 할 듯 (수주금액이 훨씬 큼).

 

국토부에서 미착공 중인 지산 단지를 공공주택용으로 공급하는 방안을 검토중임.

 

국토부 '수도권 자족용지' 풀어 2만7000가구 공급 검토

2024.05.29 https://www.hankyung.com/article/2024052919301 

정부가 수도권 주택 공급 확대와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 경색 문제 해결 방안으로 공공택지 내 미매각·미착공 자족용지(일자리 창출 용지)를 주택 공급에 활용하는 방안을 검토 중인 것으로 확인됐다. 지식산업센터 등 비주거 용지의 용도를 변경해 공공주택을 공급하겠다는 내용이다. 수도권에서 최대 2만7000가구를 추가 공급할 수 있어 정부 내부적으로 긍정적 반응이 나오고 있는 것으로 알려졌다.

 

집값은 수도권부터 오르는 경향이 있음. 수도권 지표가 2023년보다 좋아지고 있음.

대출연체율은 증가하고 있고, 부동산PF도 진행중인 듯 하고, 금리 향방도 정해지지 않았습니다. 지금  진입하는 건 조금 이를 수도 있을 합니다. 

 

건설, 건자재 업종에서 시멘트 업종 정도는 미리 들어가 볼 만한 구간이 아닐까 합니다. 몇 년동안 가격을 심하게 인상하였고, 폐자재를 원료로 사용하면서 원가율이 좋아졌습니다. 

그리고 증권시장에서 소외된 업종으로 보입니다. 두 번 나눠사고, 3년 정도 보유할 생각이면 검토해 볼만 하다고 생각합니다.

 

+

쌍용C&E가 상폐되었으므로, 상장사 중 1, 2위는 한일(한일현대 보유)과 아세아(한라 보유)임. 

공정거래법상 독점 기준이 한 사업자의 점유율이 50% 이상인 경우임. 과점은 3개 이하의 기업 점유율이 75%인 경우임. 

독과점 기업으로 포트폴리오를 구성하는 투자자가 장기적으로 승리할 가능성이 높음.

 

감사합니다.

 

 

Enjoy your life!!! Don’t be jealous!!!