Mr Gray의 팜

 

2년 전, Facebook에 쓴 글을 옮깁니다.

 

적정 전세가격에 대한 Quiz를 냈습니다. 전세가격이 적정가치는 집값의 몇%일까? 하고

 

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며칠 전 퀴즈를 하나 냈는데, 전세와 매매 모두 진입과 퇴출이 자유로운 조건(유동성이 풍부하여 거래가 잘되는) 하나만 전제한다면 전세가격의 적정가치는 집값의 몇%일까? 라는 Quiz였습니다.
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사실 뭐 제게 정답을 발표할 권위가 있는건 아닌데ㅋ... 제가 의도한 바는 일물일가의 원칙에 의해 전세가격은 집값의 100%가 되어야 공정한 가격이라고 할 수 있다 라는겁니다. 동일한 재화를 사용하든 소유하든 그 효용이 같기 때문이지요. 전세로 거주하나 자가로 거주하나 주택이라는 재화에 대한 독점/배타적 사용권을 획득한 것은 마찬가지구요. 고스란히 deposit을 집을 나갈때 돌려받는 그런 조건이라면 deposit이 최소한 거주시점의 주택가격과는 같아야 적정하다고 생각합니다 (물론 현실은 이럴 수 없습니다). 몇몇 댓글에서는 혹자는 100%를 넘어야한다는 이야기도 하셨는데... 맞습니다. 보유세와 감가상각을 고려하면 전세보증금이 주택가격보다 높아야합니다.

그런데 전세가격은 지역과 시기에 따라 차이는 있지만 대략 집값의 50% 수준에서 왔다갔다 합니다. 서울지역은 대략 60% 수준이 역사적 고점으로 보구요. 최근 일부 지방 광역시에서는 주택가격의 80~90%까지 올라온 사례, 역전된 사례도 있지요. 왜 현실에서는 주택가격이 전세가격보다 높으냐?
이유야 여러가지가 있겠지요. 뭐 보증금을 떼일수도 있고, 중간에 나가라고 하거나 계속 살 수 있는 보장이 없으니 주거 불안정인 이유도 있겠고, 제 샤브님께서는 집에 대한 담보가치도 언급하셨는데 그 역시 이유가 될 수 있다고 생각합니다. (최근엔 금융상품이 발전해서 전세보증금도 담보가치를 인정받는 경우가 있습니다)

이미 댓글에서 나온 이야기지만, 주택가격>전세보증금의 이유는 주택가격 상승기대로 인한 투자수요와 자기자본이 부족한 전세수요에서 주택가격 상승 기대로 인한 투자수요가 훨씬 우세했기 때문이라고 봅니다. 예전의 은행권 대출이라는 것이 지금과는 달리 쉽지 않은 상황에서 지난 수십년간 주택가격은 높은 경제성장률과 함께 지속적으로 오르기만 했는데, 이에 부동산에 투자하여 자본차익을 추구한 사람들은 전세라는 사금융을 이용하여 세입자로부터 보증금을 받아 자기 돈을 보태 집을 사서 거주하지는 않고 투자목적으로 보유하였던 것이죠. 돈이 없는 세입자는 100% 자기돈으로는 구입할 수 없는 주택에 대한 사용가치를 보증금을 집주인에게 빌려주고 누린 것이구요. 한마디로 전세보증금/주택가격 비율은 사용가치를 포기한 투자수요가 보증금의 투자가치를 포기한 사용가치 수요가 만나는 지점에서 균형을 이룬 지점이 아닐까 합니다. 주요 변수라면 이자율 정도가 되겠지요.
(한번 이 전세보증금/주택가격 비율이 시장 주택담보이자율과 비교해서 어떤 관계를 맺어왔는지 경제학 공부하시는 분들 연구해주시길 ㅋㅋㅋ)

최근의 전세가격 상승은 지난 5년간 부동산가격이 전혀 오르지 못하고 오히려 하락하면서 주택가격 상승 기대가 철저히 무산된 바에 근거한다는 분석이 여기서 나옵니다. 앞으로 집값이 오를 것이라는 기대가 무너지다보니 투자수요는 줄어들어서 안정적으로 현금흐름이나 얻자며 집주인들이 월세로 돌리려고 하고 전세끼고 투자목적으로 사지도 않고(전세 공급 감소요인), 주택가격이 오르지 않을거 같으니 굳이 대출을 껴서 집을 사지 않고 전세로 거주하려는 사람들도 늘고.... 결국 전세 시장에서 공급은 줄고 수요만 늘어서 전세보증금이 계속 올라온다는 이야기지요.

고로, 앞으로 전세보증금/주택가격 비율은 전고점(약 60% 수준)을 돌파하며 상승할 가능성이 상당히 높아보입니다. 가계의 실질소득이 늘지도 않고 이미 가계부채가 상당해서 더이상 대출끼고 부동산을 구입할 유인이 없는 마당에 전세 보증금은 지속적으로 올라가겠죠. 반전세나 월세도 늘어날꺼구요.

 

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지난 2년 동안 실제로 전세가/매매가 비율은 상승했으며, 주택가격은 오르지 않았고, 반전세와 월세는 지속적으로 증가해왔다는 점에서.... 꽤 괜찮은 글이었다고 자평함. ㅎ