美 NYCB 은행의 주가 폭락사태, 투자 포인트는?

최근에는 유럽지역으로 번지면서 일각에서는 현재의 위기를 "2008년 글로벌 금융위기 이후 최대의 부동산 위기" 라고 표현하고 있는 상황입니다.

상업용 부동산 위기의 원인은 크게 2가지로 볼 수 있는데,

첫째, 팬데믹으로 인해 재택근무가 늘면서 오피스의 공실률이 높아졌기 때문입니다.

우리나라의 경우 대부분 팬데믹 이전의 근무 환경으로 돌아갔지만,

미국은 아직도 재택근무 비율이 높은 상황입니다.

이에 따라 주요 도시의 상업용 부동산은 여전히 높은 공실율을 보이고 있습니다.

둘째, 고금리 장기화로 인해 전세계 상업용 부동산 가치가 많이 하락했고 이에 담보가치도 가치 하락하면서 대출 부실 위험이 커지고 있습니다.

내년까지 만기가 도래하는 대출이 전체 상업용 부동산 대출액의 50% 이상으로 추정됩니다.

연장 또는 신규 발행(차환)해야 하는데 고금리로 대출 조건이 변경에 따라 디폴트 리스크는 더욱 커질 것으로 예상됩니다.

이에 은행은 부실위험에 따른 충당금을 쌓아야 하는데 미국 중소형 은행의 경우 이에 대응하는 충분한 자본금을 가지고 있지 않아 최근의 부실 리스크가 커지고 있는 상황입니다.

더불어 최근 미국의 경제상황이 좋은 모습을 보이고 있음에 따라 금리인하 시점이 늦춰지고 있는데 이는 상업용 부동산에 더욱 큰 영향을 미칠 전망입니다.

지난해 SVB 은행의 파산사태처럼 이번 NYCB의 주가 폭락 사태(유동성 위기)는 중소형 은행發 시스템 리스크로 확대될 가능성에 유의해야 할 것으로 보입니다.

우리나라 역시 국민연금 등 연기금에서 최근 몇 년 동안 대체투자 비중을 상당히 확대하였는데,

미국의 상업용 부동산 비중이 적지 않은 것으로 생각됩니다.

리스크 관리 측면에서 연기금의 자산 비중 조정(리밸런싱)이 이루어 질 때

해외 상업용 부동산 비중이 줄이드는 대신 어느 자산군으로 대체할지 대한 고민이 필요한 시점입니다.

국내의 경우 오피스 공실률이 매우 낮은 수준을 보이고 있는데 대체투자 섹터내에서 비중 조정이 일어난다면 국내 리츠회사가 선택지가 될 수 있을수도 있다고 생각됩니다.