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메르의 생각

부동산 PF 근황 업데이트(feat 롯데건설, 롯데케미칼, 태영건설)

메르

2024.01.11

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태영건설 다음이 롯데건설이라는 이야기가 돌고 있어서 근황을 정리해 봅니다.

제 글이 늘 그렇듯이 구불구불 돌아가는 점 감안 바랍니다.

1​. 부동산 PF 위험의 핵심인 전국의 준공 후 미분양 아파트가 늘어나기 시작함.

https://www.joongang.co.kr/article/25219549

준공후 미분양 1년 새 47% 증가…건설업 위기 최대 변수 | 중앙일보

서울시에 따르면 지난해 11월 말 기준 이 아파트 101가구는 아직도 미분양 상태로 남아 있다. 3일 국토교통부에 따르면 이런 ‘준공 후 미분양’이 전국에 1만465가구(지난해 11월 말 기준)인 것으로 집계됐다. 그래서 준공 후 미분양을 ‘악성’ 미분양으로 부른다.

www.joongang.co.kr

2. 준공이 될때까지 미분양이 오래가면 아파트를 시공하는 건설사에 본격적으로 문제가 생기기 시작함.

3. 부동산PF에서 건설사가 금융회사에 책임을 지는 방식은 1) 연대보증 2) 채무인수 3) 자금보충 4) 책임준공 4가지임.

4. 연대보증은 무조건 보증이고, 채무인수는 금융회사들이 부동산 PF에서 못 받은 돈이 생기면 그 돈를 건설사가 채무로 인수하겠다는 것이며, 자금보충은 금융회사들이 못 받은 돈이 생기면 그 돈을 건설사가 보충해서 대신 갚아주겠다는 것임.

5. 연대보증과 채무인수, 자금보충은 용어와 보증 강도는 다르지만, 미분양 책임을 건설사가 진다는 점에서 동일함.

6. 이 세 가지를 합쳐서 채무보증으로 부르고, 우발채무로 분류하고 있음.

7. 부동산PF에서 건설사가 금융회사에 책임을 지는 4가지 방식중 채무보증에 포함되지 않는 항목이 있음.

8. 책임준공임.

9. 책임준공은 분양은 모르겠고, 건설사는 책임지고 아파트의 준공까지만 해주겠다는 것이라 책임의 강도가 훨씬 약함.

10. 하지만, 준공을 못하면, 부동산 PF의 채무를 인수하든지, 부족한 자금을 보충해서 손해를 배상하는 식으로 책임이 커지게 됨.

11. 태영건설에서 3조원대로 알려졌던 부동산 PF가 6조대로 점프하는 이유가, 부실을 숨겨서 그런 게 아니라 책임준공을 포함해서임.

12. 아파트가 준공이 되었는데도 미분양이 많으면, 이때부터 금융회사들의 손실이 시작됨.

13. 시행사는 전액 손실이 확정되고, 부동산 PF에 참여한 금융회사들은 후순위, 중순위, 선순위 순으로 손실이 생기기 시작함.

14. 주로 은행이 들어가는 선순위 부동산 PF는 준공후 미분양 아파트를 반값에만 팔면 원금을 회수할 수 있어 손실까지는 잘 가지 않음.

15. 저축은행, 캐피탈사,증권사들이 주로 들어간 후순위의 경우 할인분양가격이 20%를 넘기는 순간 보통 손실이 생기기 시작하는 것임.

© realafm, 출처 Unsplash

16. 분양이 완판되었다고 끝난 것은 아님.

17. 주변 아파트 가격이 20% 이상 떨어지면, 수분양자들의 고민이 시작됨.

감수인) 수분양자는 분양받은 사람임. 피분양자라고도 함.

18. 계약금 10%를 포기하고 분양을 취소할까에 대한 고민임.

19. 쉽지는 않음.

20. 오랫동안 점수를 모아서 청약에 성공한 수분양자라면, 좋은 물건이 나와도 청약에 제한을 받기 때문에 분양 취소는 힘든 선택이 됨.

21. 계약금만 냈다면, 이런 고민도 가능하지만, 중도금까지 납부했다면, 포기할 단계가 지나버림.

22. 시행사와 시공사 등이 합의하면, 계약금만 몰취하고, 중도금은 돌려주는 경우가 있지만, 지금 상황에서 기대하기 쉽지 않은 행동임.

23. 입주할 때까지 부동산 경기가 살아날 것을 기대하고 중도금을 계속 치르면서 계약을 끌고 나갈 수밖에 없는 상황이 될 것임.

24. 마지막 고비는 잔금 시점임.

25. 아파트 가격이 올라가지 않으면, 아파트 시세가 낮아 잔금대출 한도가 적게 나오는등으로 입주자금 마련에 고생을 하게 되는 것임.

26. 시행사나 건설사는 잔금이 부족해서 입주가 지연되는 수분양자들에게 최대한 시간을 주면서 기다려 주는식으로 돌아갈 것임.

27. 잔금을 못 낸다고 기존 수분양자의 계약을 취소하고 계약금을 몰취하고 나면, 신규입주자를 찾기 힘들기 때문임.

28. 부동산 PF의 위험이 점점 가시화되자, 2022년말부터 중소형 건설사와 대형 건설사 간에 대응이 나누어지고 있음.

29. 중소형 건설사는 포기 상태이고, 가능성이 있는 대형 건설사들은 급하게 대비를 시작함.

30. 롯데건설의 경우 2022년 말 유상증자, 계열사 지원 등으로 1.5조 원 정도의 유동성을 확보함.

31. 2022년 말에 돌아온 ABCP 3조중 절반은 막고, 절반은 연장하는 것을 최악의 상황으로 생각하고 준비를 한 것임.

감수인) ABCP는 자산담보부기업어음(Asset-Backed Commercial Paper)임. ABS와 기업어음(CP)을 결합한 형태로 SPC가 매출채권, 리스채권, 회사채 등을 담보로 발행하는 CP임. ABS의 차환발행 목적으로 도입됨. 기간이 긴 ABS를 단기 이자비용으로 장기 자금을 조달할 수 있도록 하는 장치로 도입됨.

32. 2022년 연말 롯데건설이 연장에 실패해서 매입한 ABCP잔고가 2.8조원까지 올라간 것을 보면, 연장에 거의 실패했다고 봐야할듯함.

감수인) CP(기업어음)는 90일 내외의 단기자금 조달수단임. 발행할 때, 매입약정이 있음.

33. 2023년초에 상황이 다시 풀리면서, ABCP를 시장에 매각하면서 현금을 확보함.

34. 롯데건설의 현금 및 현금성자산이 2022년말 5,980억원에서 2023년 9월 1조 9668억원(연말 2.3조원 예상)으로 증가한 이유임.

35. 롯데건설은 회사 운영을 위한 최소 현금 및 현금성 자산 5천억원을 제외하면 1조 5천억원 정도의 가용재원을 확보한 상태로 보임.

36. 롯데 건설은 2024년 3월까지 만기가 돌아와서 매입or연장해야 하는 ABCP가 3조2천억원임.

https://www.newsis.com/view/?id=NISX20240105_0002581972&cID=10401&pID=10400

롯데건설 “충분한 유동성 확보…PF우발채무 관리 문제없다”

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 롯데건설이 5일 "충분한 유동성 확보로 프로젝트 파이낸싱(PF) 우발채무 관리에 문제가 없다"고 밝혔다

www.newsis.com

 

36. 롯데 건설은 2024년 3월까지 도래하는 3조 2천억원중 2조4천억원은 금융기관 펀드를 만들어서 장기로 연장을 하고, 8천억원은 3월까지 본PF를 개시해서 상환하겠다는 계획을 밝히고 있음.

37. 2023년 9월에 광주중앙공원 개발사업 7천억원이 본PF 전환이 되는것처럼 본PF 전환을 시도하겠다는 말임.

38. 본PF 전환을 했는데, 미분양이 많으면 훨씬 큰 금액으로 준공후 미분양리스크를 안고 갈 수 있음.

39. 하지만, 본PF로 전환되면, 준공후 미분양 문제는 건물이 올라가며 입주가 되는 2년정도 뒤에 생기는 것이라 시간을 벌수 있음.

40. 우발채무를 줄이겠다고 분양이 힘든 곳에 무리하게 분양을 시도하면 미분양으로 위험을 키울 수 있는 것임.

41. 롯데건설의 문제는 지배그룹 이슈가 터져서 계열사 지원이 과거처럼 쉽지 않은 분위기가 되는 것임. ​

42. 일본의 롯데에는 아래와 같은 전단지나 사무실 문구를 독점 공급하는 회사가 있음.

43. 연간 100억 원쯤 매출에 20억 원쯤 순이익이 생기는 종업원 20여 명의 비상장회사 "광윤사"임.

44. 1년에 20억의 이익을 올리는 광윤사의 기업가치는 일본 국세청이 추정하기로는 4조 원임.

45. 회사의 매출이나 순이익에 비해 말도 안 되는 기업가치라고 생각할 수 있지만, 4조 도 보수적으로 계산된 숫자임.

46. 광윤사는 일본 롯데홀딩스의 최대주주임.

47. 롯데는 광윤사가 일본 롯데 홀딩스를 지배하고, 롯데홀딩스는 일본의 롯데 계열사들과 한국의 롯데 호텔을 지배하며, 한국의 롯데호텔은 한국의 롯데 계열사 대부분을 지배하는 순환출자의 끝판왕이었음.

48. 광윤사를 지배하면 롯데그룹 전체를 지배할 수 있었다는 말임.

49. 1971년, 일본 프로야구단 도쿄 오리온스(현재 롯데 마린스)를 롯데홀딩스가 인수하려고 함.

50. 당시 프로야구 규정이, 일본의 프로야구단을 소유하려면 프로야구단을 소유한 기업의 일본인 지분이 50%를 넘어야 했음.

51. 롯데홀딩스는 신격호 회장이 지분 100%를 가지고 있어 개인기업과 같은 상태였고, 신격호 회장의 국적이 한국이라 인수가 힘들어짐.

52. 신격호 회장은 한국 국적을 포기하지 않는 대신 개인 지분을 분산하기 시작함.

53. 종업원 지주회와 임원 지주회, 개인기업인 광윤사를 만들었고, 일본 계열사들에게 일부 지분을 넘기기 시작함.

54. 종업원 지주회에 롯데홀딩스 지분 27.8%를 넘겼고, 임원 지주회에 5.96%를 넘겨 신 회장 지분 중 33.76%가 지주회로 이전됨.

55. 입사 10년차 과장이 되면 롯데홀딩스 주식을 액면가인 주당 50엔에 1만 주 받는 식으로 종업원 지주회가 운영됨.

56. 이 주식은 우리사주와 달라서 팔 수가 없고, 의결권도 종업원 지주회 회장 1명에게 위임됨. ​

57. 회사는 매년 액면가 12%의 배당을 고정적으로 지급하고, 해당 주식은 종업원이 퇴직하면 액면가로 회사에 파는 식으로 운용됨.

58. 롯데홀딩스의 임원이 되면, 주식 숫자만 많지 똑같은 방식으로 운영되는 주식을 받게 됨.

59. 종업원과 임원들의 전체 의결권이 종업원 지주회와 임원 지주회의 회장 2명으로 집중되게 되는 것임.

60. 지주회 회장 2명을 심복으로 선임하면, 33.76% 지분을 신격호 회장이 실질적으로 통제할 수 있는 것임.

61. 롯데홀딩스 임직원이 모두 일본인들이라, 지분의 33.76%가 일본인 지분으로 인정받게 되어, 롯데 마린스 인수는 순조롭게 마무리됨.

62. 프로야구단 인수문제로 시작된 지분구조 변경에서 롯데홀딩스는 광윤사와 지주회로 지배 구조가 짜이게 됨.

63. 광윤사 지분 28.1%와 종업원 및 임원 지주회 지분 33.76%를 합치면 61.86%가 되어, 롯데홀딩스 지분 과반수가 되는 것임.

64. 한국의 롯데그룹 계열사들은 호텔 롯데가 지배하고 있음.

65. 호텔 롯데는 롯데홀딩스가 19.07%, L 투자회사가 72.65%를 가지고 있어, 2회사만 합쳐도 91.72%의 지분이 됨.

66. L 투자회사들은 롯데홀딩스의 자회사들이라 롯데홀딩스가 호텔롯데를 완전히 지배하는 것으로 보면 되는 것임.

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67. 광윤사는 지분 100%를 신격호 회장이 가지고 있었음.

68. 신격호 회장이 나이가 들자 광윤사를 두 번째 부인인 일본인 아내와 그 아내가 낳은 두 아들에게 나누어 주게 됨.

69. 롯데그룹을 두 번째 아내의 두 아들(신동빈, 신동주)에게 나누어 주려고 했다는 말임.

70. 신격호 회장은 광윤사 지분을 아내에게 39%, 두 아들에게 각각 29%를 나눠줬고, 본인은 3%만 남겨두었음.

71. 신격호 회장은 아들 어느 쪽에도 50%가 넘는 지분을 주지 않아, 본인과 아내가 언제든 두 아들을 통제할 수 있다고 생각했을듯함.

72. 아들들의 생각은 달랐음.

73. 아버지가 반대해도 어머니의 마음만 얻으면 29%+39%=68%로 광윤사를 가져갈 수 있다고 본것임.

74. 광윤사가 내 것이 되고, 지주회사 회장 2명만 장악하면 롯데그룹 전체를 지배하는 롯데홀딩스의 최대주주가 되는 것임.

75. 신격호 회장이 광윤사 지분을 배우자와 아들에게 나누어주는 순간 형제의 난이라고 불리는 롯데그룹 경영권 분쟁이 시작된 배경임.

76. 광윤사 지분이 배분되는 순간 두 형제는 롯데그룹을 두고 공개적으로 전쟁을 시작함.

77. 신격호 회장은 본인과 배우자의 광윤사 지분 중 일부를 큰 아들에게 넘겨, 광윤사의 큰아들 지분을 50%+1주로 만들어 줌.

78. 광윤사는 큰아들이 가져갔지만, 종업원 및 임원 지주회가 남아있었음.

79. 광윤사는 지분 28.1% 지만, 종업원 및 임원 지주회 지분은 33.76%로 지주회 지분이 더 많음.

80. 롯데홀딩스 주식 중 롯데 인베스트먼트의 10.65%는 의결권이 없는 주식임.

81. 100%에서 의결권 없는 주식으로 10%가 빠지니, 45% 지분만 가지면 롯데홀딩스를 가져갈 수 있는 구조임.

82. 45% 중 33.76%의 지분을 가지고 있는 종업원 지주회와 임원 지주회가 전장이 됨.

83. 임원 지주 회의 회장은 롯데홀딩스의 사장인 스쿠다로 전문경영인임.

84. 종업원 지주 회의 회장도 스쿠다 사장의 심복인 오구치 겐조 이사라서, 종업원 지주회와 임원 지주회는 스쿠다 사장이 장악하고 있음.

85. 여기에 롯데홀딩스의 지분 13.9%를 보유한 미도리 상사, 패밀리, 롯데 그린서비스도 스쿠다 계파인 고바야시 마사모토가 사장임.

86. 45%만 넘기면 과반수가 넘어 전체를 지배할 수 있는 롯데홀딩스 지분을 스쿠다와 그의 심복들은 47.7%를 좌우할 수 있는 것임.

87. 스쿠타 사장이 작은 아들의 손을 들어주자, 롯데그룹은 작은 아들 신동빈에게로 넘어 감.

88. "롯데가 신격호 체제에서 신동빈 체제가 아니라 스쿠다 체제로 바뀌었다'라고 주장하는 사람들의 근거가 이것임.

89. 신동빈 회장이 정말 롯데그룹을 지배하고 있는지 의문을 가지는 것임.

90. 스쿠타 사장 본인이 지분은 없지만, 마음이 바뀌어서 큰 아들을 미는 순간 롯데그룹의 지배권은 바뀔 수가 있는 것임.

91. 한국 롯데의 지배체제 개편이 진행되는 배경이 이것임.

92. 한국 롯데는 2017년 10월, 롯데지주를 설립한 뒤, 롯데카드, 롯데손보 등 금융 계열사를 정리했고, 기타 계열사들도 정리를 시작함.

93. 자잘한 계열사들은 모두 정리가 되었고, 호텔롯데 문제만 해결되면 지배체제 개편이 완료되는 상황임.

94. 호텔 롯데의 문제는 일본계 법인지분이니, 롯데호텔을 상장해서, 일본계 법인 지분을 절반 이하로 낮춰 물타기를 하겠다는 것임.

호텔롯데

95. 2016년, 롯데호텔 상장이 진행되었지만, 그룹 오너 일가에 대한 검찰 수사로 무산되었고, 이후에는 코로나로 상장이 지연되고 있음.

96. 호텔롯데가 순조롭게 상장을 하려면 롯데면세점의 실적 회복이 필요한데, 코로나로 매출이 줄어든 후, 복원되지 않고 있는 것임.

97. Plan 2가 필요해짐.

98. 롯데케미칼의 최대 주주(25.59%)가 롯데지주니, 롯데케미칼을 키워서 롯데호텔이 상장될때까지 대장 역할을 맡기려고 함.

99. 롯데케미칼이 국내 1위 동박 업체인 일진머티리얼즈를 2조 7천억 원에 인수하고, 1조 6천억 원 이상을 투입해서 수소충전소 사업, ESS 등을 육성해서, 양극박과 동박, 전해액 및 분리막 소재 등 2차 전지 핵심소재 밸류체인을 만들어 성장시키겠다는 계획이 나옴.

100. 문제는 "무슨 돈으로?" 임.

101. 롯데케미칼의 종속회사인 롯데건설에 부동산 PF 이슈가 크고, 일진머티리얼스를 인수하는 과정에서 지출된 M&A 비용 등을 감안하면 유동성에 문제가 될 수 있다는 우려가 있는 것임

102. 한신평과 나이스신용평가가 롯데케미칼의 신용등급을 강등하고, 다른 롯데 계열사 신용등급까지 무더기로 하향시키는 이유임.

https://marketinsight.hankyung.com/article/202306213406r

롯데케미칼發 신용도 위기…롯데그룹 유동성 경색 심화 우려

롯데케미칼發 신용도 위기…롯데그룹 유동성 경색 심화 우려, 롯데케미칼, 롯데지주, 롯데렌탈, 롯데캐피탈 신용등급 하락 '부정적' 꼬리표 달린 계열사도 수두룩 회사채 등 크레딧 시장 외면 장기화 우려

marketinsight.hankyung.com

103. 그룹의 캐시카우인 롯데케미칼의 유동성이 나빠지면서, 계열사 지원을 감안해서 한두 등급 높게 신용등급을 부여받았던 다른 계열사들도 신용등급이 같이 하락하고 있음

104. 신동주 부회장은 롯데건설에서 시작된 유동성 위기에 책임을 지라고 외치며 대의명분을 쌓고 있음.

https://www.news1.kr/articles/5084837

"거듭된 롯데 흔들기" 신동주, 日 롯데홀딩스 주총서 주주제안

(서울=뉴스1) 이주현 기자 | 신동주 전 일본 롯데홀딩스 부회장(SDJ코퍼레이션 회장)이 또 다시 '롯데 흔들기'에 나섰다. 신 전 부회장 측은 28일 예정된 롯데홀딩스 정기주주총회를 앞두고 롯데홀딩스 이사회에 주주제안서와 사전 질의서를 제출했다고 22일 밝혔다.해당 주주제안서에는 신 전 부...

www.news1.kr

​105. 한국기업평가가 태영건설 다음으로 문제가 발생할 수 있는 기업 상위에 롯데건설을 꼽고 있는 이유가 이것이라고 봄.

한 줄 코멘트. 롯데건설은 그룹지원에 일본과 관련된 변수가 남아있음. 그룹 신용도에 영향을 미치는 수준으로 롯데건설을 지원하려고 하면, 신동주 부회장이 힘을 받으면서 신동빈회장 체제가 흔들릴 가능성이 있기 때문임. 프로야구는 위험한 스포츠인듯함. ..

 





다른 시각으로 세상을 정리해 봅니다. 네이버 메르의 블로그에 글을 쓰고 있습니다

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  • Jackie Chan · 한 달 전
    이러니 롯데케미칼 신입들이 전부 줄행랑 ..

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