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메르의 생각

부동산 PF 부실 터뜨릴 각오(feat 저축은행, 충당금, 신세계건설)

메르

2024.01.29

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© jdent, 출처 Unsplash

최근 부동산PF에 대한 정부당국 태도가 바뀐것이 나타나는듯해서 관련된 기사들을 해석해 봅니다.

1. 신세계 건설

https://blog.naver.com/ranto28/223310867063

태영건설 워크아웃 근황 A/S(feat 기업회생,SBS,신세계건설)

https://blog.naver.com/ranto28/223304929862 태영건설 워크아웃과 관련한 글을 쓴적이 있습니다. 며칠 지...

blog.naver.com

태영건설 워크아웃 근황에서 신세계건설에 대해서 다음과 같이 이야기 했다.

54. 태영건설은 브리지론에서 무너졌지만, 본PF가 만기연장에 실패를 했다는 기사가 나옴.

https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2023/12/20/2023122002283.html

신세계건설이 지은 대구 '빌리브 헤리티지' 1400억원대 PF 디폴트 위기

[땅집고] 신세계건설이 대구 수성구에 지은 ‘빌리브 헤리티지’(146가구)가 1400억원대 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기 연장에 실패..

realty.chosun.com

55. 본PF는 입주때까지의 이자까지 대출을 일으킬때 포함시키기 때문에, 분양율이 낮아도 준공까지는 가는게 일반적임.

56. 신세계건설이 시공한 1400억대 본PF의 만기연장이 실패한 이유는 후분양이라서 그럼.

57. 신세계건설이 대구 수성구에 시공한 빌리브 헤리티지는 2023년 8월에 준공이 되었고, 분양율이 현재까지 17%밖에 안나옴.

58. 시공사는 공사비 상당부분을 받았고, 책임준공 의무는 이행했기때문에, 후순위로 잡아놓은 잔여공사비 수백억정도를 못받은 상태임.

59. 만기연장에 실패했으니, ​미분양아파트는 공매로 나올것인데, 낙찰가에 따라서 손실범위가 정해질듯함.

60. 미분양이 가장 심한 대구지역 아파트라 낙찰가가 그렇게 높게 나오지 않을듯함.

61. 신세계건설은 그룹사 건물들을 주로 시공하면서 매출을 유지하던 건설사임.

62. 이마트 신규점포 개설이 주춤하자, 그룹사 물량이 줄어들었고, 독자 시장을 개척하기 위해 아파트 시공비중을 높인것임.

63. 그룹사 매출비중은 2018년만 하더라도 63%를 넘었는데, 현재는 21%까지 줄어들었음.

64. 신세계건설은 그룹사 비중이 줄자, 2017년 자체 아파트 브랜드로 '빌리브'를 만들어 아파트 시장에 뒤늦게 뛰어든 것임.

65. 진입초기에는 분양이 잘 되어, 계속 주택사업을 키웠고, 주택사업 비중은 2019년 17%에서 2023년 상반기 38%까지 늘어나게 됨.

66. 2021년까지 아파트가 활황일때 잠깐 꿀을 빨았지만, 뒤늦게 진입하다보니 남들이 잘 안들어가는 대구지역에 많이 들어가게 됨.

67. 대구에만 8곳 1조6천316억을 시공했고, 이들중 절반이상에서 미분양이 심하게 나기 시작함.

68. 수성구의 빌리브 헤리티지, 북구의 빌리브 루센트, 달서구의 빌리브 라디체 3곳의 평균 분양율이 20%대로 저조하고, 5곳에서 미청구나 미수금이 발생되고 있음.

69. 건설사를 볼때는 미청구나 미수금을 잘 봐야 함.

70. 미청구공사는 공사는 했지만 지급신청을 하지 않은 돈임.

71. 지급신청을 단순히 하지않은 경우도 있지만, 지급신청을 못할 사유가 생긴것 일수도 있음.

72. 미청구공사 대금을 청구하면 미수금이 되고, 미수금을 받지 못하면 손실로 처리됨.

73. 신세계건설은 2023년 상반기에만 미청구공사 및 공사미수금이 천억원이상 증가했고, 이중 400억원이 대구사업장에서 나오고 있음.

74. 미분양이 많아서 공사대금 회수가 쉽지 않다는 말임.

75. 대구 외에도 부산 명지지구 아파텔(분양율 47%), 서울 연신내 오피스텔(분양율 27%)등도 미분양이 나고 있는 상황임.

76. 신용평가사들은 12월16일 신세계건설 신용등급 전망을 A(안정적)에서 A(부정적)으로 낮춤.

77. 태영건설의 경우도 신용평가사들이 등급조정 없이, 전망만 안정적에서 부정적으로 바꿨다가 워크아웃에 들어가니 갑자기 투기등급인 CCC로 바꿔버림.

78. 신용평가사들도 할말은 있음.

79. 미리 등급을 낮춘적이 있는데, 신용평가사들 때문에 살아날 수 있는 기업이 망했다는 비난을 받았던 과거가 있기 때문임.

80. 신세계건설은 건설원가가 올라가며, 2022년 영업적자에 이어서 2023년 상반기에도 418억원의 영업적자가 나고 있음.

81. 한신평은 신세계 건설이 진행하는 전체 사업장 분양율을 46%로 보고있음.

82. 분양율이 70%를 넘어야 건설대금 회수가 전액가능한게 보통인데, 46%의 평균 분양율은 꽤 많은 손실이 예상되는 수준임.

83. 신세계건설의 부채비율은 2022년말 265%에서 2023년 상반기 408%로 올라갔고, 차입금도 567억원에서 2857억원으로 2천억원이상 늘어남.

84. 2023년 6월말 신세계 건설의 부동산PF 보증금액은 1,440억원이지만, 태영건설을 보듯이 책임준공을 합치면 조단위로 올라갈것임.

85. 전반적인 상황이 태영건설과 비슷하지만, 그래도 신세계그룹 계열사라 그룹지원등을 감안하면 버틸만 해보이기는 함.

85번에서 이야기한대로, 2천억원의 그룹지원 발표가 있었다.

https://www.fortunekorea.co.kr/news/articleView.html?idxno=33303

 

신세계그룹, '유동성 위기' 신세계건설 구하기 나선다 - 포춘코리아(FORTUNE KOREA)

신세계그룹이 유동성 위기에 빠진 신세계건설 구하기에 나섰다.신세계건설과 신세계아이앤씨는 이사회를 통해 회사채 발행·매입 안건 등을 의결했다고 19일 공시했다. 신세계건설이 2000억원의 사모사채를 발행...

www.fortunekorea.co.kr

https://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2024011902109963080003&ref=naver

신세계건설 "그룹 등 통해 2000억원 조달…유동성 확보"

작년 태영건설 발(發) 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기가 불거진 후 부실 건설사..

www.dt.co.kr

2천억원이면, 대구의 미분양 3건을 어느정도 커버할 정도는 될 것이다.

신세계 건설의 대구 미분양 사업장 3곳중 공사기간이 2023년 8월인 빌리브 헤리티지는 결국 공매절차에 들어갔다.

146가구중 25가구만 분양이 되어서, 나머지 미분양 121가구가 개별로 공매가 진행되는데, 어느정도 가격에 낙찰이 되는지가 관건이다.

https://www.imaeil.com/page/view/2024012121210904053

'PF 디폴트' 빌리브 헤리티지 공매 절차…신세계건설 2천억원 자금 조달

신세계건설 빌리브 홈페이지 캡쳐...

www.imaeil.com

2. 부동산 PF 부실 정리 본격화

작년 12월중순, 정부당국이 부동산PF를 브리지론부터 터트릴 결심을 한 것 같다는 글을 쓴적이 있다.

https://blog.naver.com/ranto28/223292317958

부동산PF 근황 업데이트(feat 터트릴 결심, 브리지론, 건설사)

브리지론에 정책변화가 있는듯해서 근황을 업데이트 해봅니다. 브리지론은 시한폭탄임. 2. 시한폭탄을 멈추...

blog.naver.com

41. 감독당국이 더 이상 버티지 못하고, 시한폭탄을 시차를 두고 분산해서 하나씩 터트릴 결심을 한듯함.

https://www.mk.co.kr/news/economy/10896806

PF부실 동시에 터지면 파국…'부실 풍선' 바람 빼 연착륙 유도 - 매일경제

PF대출 옥석가리기 돌입PF 대출규모 134조 달해연체율 올들어 2배로 높아져대출 만기 연장으로 버텨온브리지론 30조 '발등의 불'2금융권 부실 충당금 쌓느라저축은행 9년만에 적자전환

www.mk.co.kr

42. 옥석가리기라고 표현한 선별작업은 이미 끝이 난 것으로 보임.

43.선별작업이 완료되었다는 것은 전체 부동산PF의 조사가 완료되고, 판단이 끝났다는 말로 보임.

44. 공매로 넘겨서 끝을 낼 사업장과 부동산PF에 참여한 대주단들이 십시일반해서 원금과 이자를 감면하고 출자전환을 하는등 채무 재조정을 해서 끌고갈 사업장등의 선정이 끝났고, 대주단들의 분담비율까지 디테일한 방안이 결정되어 있을것임.

45. 감독당국의 이런 상황판단에서 아래와 같은 답변이 나온것으로 보임.

"이복현(사진) 금융감독원장이 12일 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장과 대출을 취급한 금융회사와 관련해 “적절한 형태의 조정 또는 정리 진행이 불가피하다. 사업성이 다소 미비하거나 자산 감축 등 조치 없이 재무적 영속성의 문제가 있는 건설사나 금융사는 시장 원칙에 따라 적절한 형태의 조정이나 정리, 한편으론 자구노력이나 손실 보상을 전제로 한 자기책임 원칙에 따른 진행이 불가피하다”고 말했다. 또 “‘옥’으로 판명되는 사업장 등에 대해선 적절한 유동성이 공급되도록 금융회사와 협력하고 필요시 규제완화 조치를 할 생각”이라며 옥석 가리기 필요성도 강조했다.'

46. 일단, 시간을 끌면서 상황이 호전되기를 기다리는 전략은 실패한 것 같음.

47. 134조원의 부동산PF에 73조원의 해외 부동산 펀드가 추가되며 부실규모를 키움.

48. 적당히 올라가다가 연말에는 떨어질 것으로 생각한 금리는 예상보다 훨씬 높게 올랐고, 고금리 상태를 장기간 유지할 것으로 보임.

49. 이런 와중에 공사비까지 대폭 오르니, 몇달 더 버틴다고 사업성이 좋아질 가능성이 없어 보이는 것임.

결국, 금융당국이 부동산PF 부실정리를 본격화한다는 기사가 나왔다.

https://www.yna.co.kr/view/AKR20240127040600002?input=1195m

금융당국 부동산 PF부실 정리 본격화…"집중관리대상 숫자 있다" | 연합뉴스

(서울=연합뉴스) 이율 임수정 채새롬 오지은 기자 = 금융당국이 태영건설[009410] 워크아웃을 계기로 금융권이 보유한 부동산 프로젝트파이낸싱...

www.yna.co.kr

PF 대출 130조원중에 브리지론은 30조 원이고, 브리지론 중 70%가 만기 연장을 하고 있다.

브리지론은 만기 전에 본 PF로 전환을 하는 것이 정상이기 때문에, 만기 연장을 했다는 것은 21조 원에 문제가 이미 발생했다는 말이다.

서울 성동구에 위치한 태영건설의 성수동 개발사업 부지 모습(출처 연합뉴스).

1월 25일, 금융당국은 브리지론에 가장 취약하고 많은 대출이 나가있는 캐피탈사와 저축은행 담당 임원들을 불렀다.

금융당국은 본 PF로 전환이 안되는 브리지론에 대해서 충당금을 100% 쌓으라는 지시를 했다고 한다.

금융회사에 충당금 100%를 쌓으라는 말은 터트리라는 말이다.

금융회사 입장에서 이미 100% 손실로 충당금을 잡아버리면, 계속 끌고갈 의미가 없어지는 것이다.

빨리 정리해서 일부라도 회수하면, 100% 쌓아놓은 충당금중 회수되는 금액이 환입되어 손실이 줄어드는 구조가 된다.

브리지론 30조원중 21조 원이 만기 연장을 하고 있는데, 100% 충당금을 쌓으라는 것은 캐피탈사와 저축은행이 감당하기 힘든 규모다.

세부 조건에서 일부를 빼준다고 하더라도, 캐피탈사와 저축은행의 2023년 재무제표는 대다수가 빨간 색깔이 될듯하다.

3. 충당금

이번 창구지도는 브리지론에 대해서만 충당금을 쌓으라는 말이 아니다.

금융감독원이 저축은행에게 부동산 PF의 요주의 여신도 충당금 20%를 쌓으라는 창구지도가 같이 내려갔다.

부동산 PF는 브리지론(30조원)과 본 PF(100조원)가 합쳐진 것이니, 본 PF도 충당금을 쌓아야 하는 것들이 나올 것이다.

https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4296316

금감원, 저축銀에 "PF 요주의여신도 충당금 20%로 쌓아라" - 연합인포맥스

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 커지고 연체율도 급등하고 있는 저축은행에 대해 금융당국이 고강도 충당금 적립 압박을 본격화했다.충당금을 대폭 확대할 경우 가뜩이나 적자 구조가 심화할 우려가 있...

news.einfomax.co.kr

한국의 모든 금융회사들은 대출을 위험에 따라서 5단계로 분류한다.

정상-요주의-고정-회수의문-추정손실이다.

충당금은 대출 상태별로 이 정도 손실을 미리 각오하고 이익에서 떼 놓으라는 회계상 선조치다.

부동산 PF의 정상건은 대출 잔액의 2% 정도를 손해 볼 각오를 하라는 것이고, 단계가 올라갈수록 비율이 100%까지 올라간다.,

*정상 2%(1년 이상 경과 시 3%), 요주의 10%, 고정 30%, 회수의문 75%, 추정손실 100%

이번 금융감독원의 창구지도는 만기가 연장된 브리지론은 100% 충당금을 쌓고, 부동산PF의 요주의 여신은 10% 손실이 아니라 20% 손실로 보고 미리 충당금을 회계장부에 잡아놓으라는 것이다.

한국 신용평가가 저축은행 47곳의 부동산 PF 요주의이하 여신비율을 분석해 보니, 51.0%가 나왔다고 한다.

요주의 이상이란, 요주의+고정+회수의문+추정손실을 더한 것으로, 정상이 아닌 것들의 합계 숫자다.

2021년 말에 10.1%였던 요주의 이하 여신은 2년 만에 51.0%로 5배가 늘어났다.

요주의보다 더 심각한 고정이하 여신(고정+회수의문+추정손실)은 6.5%로 2021년 말 1.3%에서 5배가 똑같이 늘어났다.

산수를 해보면, 요주의이상 여신중 요주의 여신은 44.5%(51.0-6.5)가 나온다.

요주의 여신이 21년 말 8.8%(10.5-1.3)에서 작년 말 44.5%로 점프한 이유는 브리지론이 본 PF로 넘어가지 못하고 멈춰서 있기 때문이다.

보통은 브리지론이 본 PF로 넘어가지 못하면, 공매로 들어가서 싼 가격에 매각 처리가 시작된다.

하지만, 작년 3월 부동산 PF에 참여한 금융회사들을 모아서 대주단을 결성했고, 협약을 만들었다.

전체 참여기관의 2/3가 동의하면, 나머지는 무조건 따라야 한다는 협약이 골자다.

문제가 있는 사업장도 대출 연장을 해주고 대출이자를 후납 처리를 해주다 보니, 이자를 당장 낼 필요가 없어서 연체로는 잡히지 않은 것이다.

이렇게 죽었지만, 살아있는 듯이 움직이는 사업장을 좀비 사업장이라고 보통 부른다.

이번 창구지도는 저축은행의 부동산 PF(본 PF+브리지론)의 44.5%에 대해서, 손실을 현재보다 두 배로 잡으라는 것이다.

이와 더불어, 부동산 PF와 비슷한 저축은행의 토지담보대출도 부동산 PF와 같은 충당금을 적립하도록 지시했다.

토지담보대출은 정상 0.85%, 요주의 7.0%, 고정 20%, 회수의문 50%, 추정손실 100%로 충당금을 쌓고 있다.

부동산 PF의 정상 2%, 요주의 10%, 고정 30%, 회수의문 75%, 추정손실 100%보다 낮은 충당금을 적용받고 있었던 것이다.

저축은행이 가지고 있는 브리지론중 문제건의 충당금이 100%로 올라가고, 부동산 PF 9조 8000억 원의 44.5%의 충당금이 10%에서 20%로 올라가며, 토지담보대출 10조의 충당금이 부동산 PF급으로 올라가게 되면, 저축은행의 손실이 엄청날듯하다..

저축은행만 이런 지시가 내려간 것은 아니다.

저축은행과 상호금고(농협, 수협, 신협, 산림조합), 여신전문 금융회사(카드, 캐피털사)를 불러서 모두 충당금 적립을 강화하라고 했고, 2023년 결산에 반영하라는 지시를 했다고 한다.

수익이 난 금융기관들은 주주 배당과 직원 성과급 등을 줄여서 충당금을 추가 적립하겠지만, 적자가 났거나 재무가 나쁜 금융기관들은 이번 충당금 강화로 재무건전성이 크게 나빠질 듯하다.

4. 저축은행 대책

기존글에서 금융당국은 저축은행에 대한 대책을 조용히 준비했다고 아래와 같이 이야기 했다.

60. 금융당국은 저축은행에 대해서는 연초부터 준비를 해놓고 있음.

61. 올해 7월5일, 대구은행의 시중은행 전환이 하이라이트 되었지만, 금융감독원에서는 조용하게 조치를 해놓은게 있음.

61. 관공서 특유의 읽기 싫은 어려운 단어로 구성되어 있는 이 문서의 구석에는 다음 암호 같은 말이 숨겨져 있었음.

62. 저축은행의 사전적 구조조정을 위한 저축은행 간 인수, 합병 범위를 확대하고, 구조조정 목적의 경우 영업구역 제한 없이 4개사까지 인수를 허용하는 내용이 그것임.

63. 위 암호를 해석하면, 이 공문의 타깃은 우리, 신한, KB, 하나 금융지주들임.

64. 이들은 현재 저축은행들을 하나씩 가지고 있음.

65. 이 공문이 하는 말은

"조만간 저축은행이 무너질 것 같은데, 금융 지주들은 저축은행을 4개씩은 인수할 각오를 해라. 제도적 지원은 하겠다"는 말임.

5. 부실채권 매각 허용

https://www.newsis.com/view/?id=NISX20240124_0002603035&cID=15001&pID=15000

저축은행 부실채권 시장 매각 허용…PF 옥석가리기 속도낸다

[서울=뉴시스] 최홍 기자 = 금융당국이 개인사업자의 연체채권에 대한 매각채널을 확대한다

www.newsis.com

금융감독원이 개인사업자의 연체채권에 대해 매각 채널을 확대하기로 했다.

지금까지는 한국자산관리공사(캠코)에 매각을 했는데, 2월부터 민간 부실채권 전문 투자회사에 매각이 가능하도록 허용한다는 것이다.

민간 부실채권 전문 투자회사라고 거창하게 이름을 붙이지만, 신용정보사와 대부 업체들이다.

부실채권을 대부업자들에게 매각해서, 과한 추심에 민원이 빗발치다보니,매각 채널을 캠코로 제한했던 것인데, 다시 봉인을 푼 것이다.

통장 압류 정도가 아니라, 집을 방문하고 가전제품 등 유체동산을 압류하는 등 강한 채권관리를 하는 대부 업체가 부실채권을 사서 본전을 뽑겠다고 덤벼들면, 연체 중인 개인사업자들은 많이 괴로워질 듯하다.

부실채권을 매각하면, 원금을 받고 매각을 하는 것이 아니다.

신용대출의 경우 1천만 원짜리 대출이라면, 200만 원 언저리에 매각하는 것이 보통이다.

1천만 원짜리 대출을 원금 80%와 밀린 이자를 포기하고 200만 원에 매각하게 되면, 그만큼이 매각손실로 잡히게 된다.

저축은행의 재무제표에 손실 규모는 커지지만, 연체 건이 매각되어 장부에서 빠지니 연체율은 낮아지게 된다.

앞으로 연체율이 낮아졌다는 기사는 걸러서 봐야 할 필요가 생겼다.

매각을 하면 연체율은 낮아지는 것이다.

한 줄 코멘트. 저축은행 몇 개를 시범 케이스로 털고 가려는 강한 의지가 보인다. 선거 이후에 할 줄 알았는데, 선거와 무관하게 진행하는듯하다. 그만큼 급하다는 말일 수도 있다. 벚꽃이 지면서 터질 줄 알았는데, 생각보다 빠를 수도 있을듯하다. 부실채권 회수하는 대부업(NPL)과 신용정보회사들이 돈을 버는 때가 시작되는 것 같다.










 


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다른 시각으로 세상을 정리해 봅니다. 네이버 메르의 블로그에 글을 쓰고 있습니다

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  • Jackie Chan · 한 달 전
    헤어질 .. 결심

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