전세시장 근황(feat 전세의 기원 및 법적구조, 전세사기 방어법 , 투자기회)
메르
2023.04.24
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※ 감수인 의견 ★★★★★ 메르님의 '투자포인트'는 오렌지보드에서만 ★★★★★ 전세의 역사가 500년이 넘나 봅니다. 메르님의 글을 읽고 나면, (지식이 늘어난 것 같아) 뿌듯해 집니다. 감사 드립니다. 고려신용정보라는 기업을 장기간(3년 이상) 투자한 적이 있습니다. 비중도 높았고, 저에게 큰 수익을 안겨준 고마운 회사입니다. 떼인 돈을 받아주는 업을 영위합니다. 업의 특징은 '경기가 활황이면 회수가 잘되고, 경기가 불황이면 물량이 늘어납니다'. 4계절 비지니스 입니다. 불황에 강해서 그런지 2010년 10월부터 2023년 3월까지 코스피와 일일 등락률 상관계수가 0.006입니다. 엑셀의 CORREL 함수로 구할 수 있습니다. 코스피가 불안하다면 자산배분용으로도 쓸만합니다. 투자자는 경기가 활황이나 불황이나 투자 비중을 적당히 가져가야 하는 숙명이 있는 듯 합니다. 이럴 때, 상관관계가 적은 자산을 많이 알아두면 큰 도움이 됩니다. *앱을 설치하시면, 구독하시는 크리에이터에 대한 새글 알림을 받아보실 수 있습니다. '오렌지보드' 로 검색하셔서 설치 부탁 드립니다. Orangeboard.CT가 작성한 글에 댓글로 피드백 주시면, 고객 본인이 원하는 기능이 적용될 수 있습니다. 참여 부탁 드립니다. |
전세와 관련한 여러가지 문제들이 터지기 시작하고 있습니다.
보통 전세사기라고 통칭하는데, 사기범의 전세사기와 부동산 가치하락에 따른 갭투자 연쇄파산이 섞여서 발생하는 상황입니다
전세시세가 주택가격의 80%를 넘어가는 경우, 깡통전세라고 보통 부르고 있습니다.
이런 깡통전세 지역이 26곳까지 나오고 있습니다.
서울까지도 영등포구(86%), 도봉구(85%), 강북구(85%), 구로구(84%), 강서구 81%등 등 9개구의 전세가율이 80%를 넘어 깡통전세 위험지역으로 분류가 되었습니다.
https://www.joongang.co.kr/article/25156888#home
전세사기 헬게이트 열리나…전국 '깡통전세' 위험지역 26곳 | 중앙일보
빌라(연립·다세대) 전셋값이 매매가격에 육박해 보증금을 떼일 위험이 높은 이른바 ‘깡통전세’가 우려되는 곳이 전국 26개 지역에 달하는 것으로 조사됐다. 21일 한국부동산원의 ‘임대차 시장 사이렌’ 에 따르면 올해 1~3월 전국 시·군·구에서 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 80%를 넘는 지역은 총 26곳으로 집계됐다. 지난 3월 조사 기준으로 빌라의 전세가율이 가장 높은 지역은 대전 대덕구로, 전세가율이 131.8%에 달했다.
지방은 더 심하네요.
대전 대덕구는 전세가율이 132%입니다. 매매가격이 1억원인데, 전세가 1억3천만원이라는 뜻입니다.
대전시 전체 연립,다세대의 전세가율이 101%이고, 경기도 평택도 100%가 나옵니다.
이런 곳에 전세를 끼고 갭투자로 주택을 구입한 사람들은 전세 임차인이 나가겠다고 하는 순간 문제가 시작되는게 현재 입니다.
전세와 관련한 역사, 법적 권리, 전세 사기 방어법,투자기회등을 종합해서 모아봅니다.
1. 조선시대 중앙관료들은 타 지역에서 일정 기간 살게 하는 귀양이라는 형벌을 많이 받았음.
2. 귀양은 고향으로 가는 귀향이 원말로, 곤장 100대를 친 후 죗값에 따라 2천 리(785km)~3천 리(1,178km) 먼 곳으로 보내는 형벌이었음.
3. 명나라 법전에서 가져오다 보니, 2~3천 리(785km~1,178km)라는 귀양 거리가 나왔는데, 조선 영토가 그만큼 나오기 않아서 현실적으로는 남해안이나 함경도 쪽 가장 먼 곳으로 보내는 정도였음.
4. 나이 많은 관료가 곤장 100대를 맞으면 살기 힘들다 보니, 돈을 납부해서 곤장을 면제받고 지방으로 가는 것이 일반적이었음.
5. 당시 귀양지 중 가장 험한 곳은 함경도에 있는 삼수군과 갑산군이었음.
6. 개마고원 중심부에 있어 겨울에 매우 춥고, 경작지도 별로 없어 귀양살이가 헬 난이도 지역이 됨.
7. 아주 먼 거리를 간다는 표현으로 삼수갑산 간다는 말이 나온 이유임.
8. 남해안 쪽으로도 많이 내려감. 정약용은 전라도 강진으로 갔고, 정약전은 흑산도, 김정희와 송시열은 제주도 등으로 가게 됨.
9. 귀양은 무기징역과 마찬가지라 정약용은 18년을 강진에서 귀양살았고, 윤선도는 함경도 경원, 부산 기장, 경북 영덕, 함경도 삼수, 전라도 광양으로 25년을 귀양살이하며 귀양 1탑을 찍게 됨.
10. 귀양 형벌이 시행된 초기, 귀양살이를 가는 사람들은 다시 서울로 돌아오기 힘들다는 생각에 서울 집을 팔고, 귀양지로 내려가는 일이 일반적이었음.
11. 귀양지에서 생을 마감하는 줄 알았는데, 임금이 바뀌거나, 화가 풀리면 귀양을 취소하고 서울로 복귀하는 일이 생각보다는 많이 생기게 됨.
12. 문제는 집이었음.
13. 조선시대에도 서울 집값이 빠르게 올랐음.
14. 귀양지에서 서울로 복귀를 했는데, 귀양가면서 집을 판 돈으로 서울에 집을 다시 구하려고 하니 돈이 부족한 일이 일상다반사가 됨.
15. 서울 집을 팔지 않고, 집값의 반액 내지 7~8할에 다른 사람에게 빌려주고 귀양을 가는 일이 늘어나게 됨.
16. 다산 정약용도 서울에서 전라남도로 귀양을 가게 됨.
18. 정약용은 고향인 남양주에서 서울로 와서 북창동에 살기 시작했음.
19. 남양주에서 살던 그가 서울에 집을 마련할 수 있었던 것은 회현동 근처에 살던 부유한 처가를 만나 도움을 받게 된 이유가 큼.
20. 그는 북창동에서 소공동으로 이사를 갔다가, 최종적으로 명동성당 근처인 명동에 정착을 하게 됨.
21. "혹여 벼슬에서 물러나더라도 한양 근처에서 살며 안목을 떨어뜨리지 않아야 한다." "절대 서울에서 10리 이상 바깥으로 나가지 마라"라는 편지를 자녀들에게 남긴 것을 보면 그는 서울생활에 만족한듯함.
22. 아들에게는 뽕나무 300그루를 심은 사람이 뽕나무에서 나오는 양잠으로 죽을 때까지 돈 걱정이 없이 산다는 것을 이야기한 후 "돈 버는 게 가장 중요하고 공부는 그다음이다"라고 현실적인 편지를 보내기도 함. 정약용은 과거에서 전국 2등으로 급제를 했는데, 오랜 귀양생활등 고생을 하다보니 자식들에게 공부해서 성공하라는 이야기 대신 편하게 살라고 이야기를 한 듯함.
23. 다산 정약용은 서울 집값이 많이 올라 서울로 복귀하지 못하고 서울에서 10리 이상 바깥인 남양주로 복귀해 마음이 많이 상했었다고 함.
24.남양주의 다산 신도시라는 명칭이 정약용에게는 그렇게 기분좋은 이름이 아닌듯도 한 이유임.
25. 당시 서울은 인구에 비해서 집이 많이 부족했음.
26. 정조 때 훈련대장이었던 여연겸이라는 사람은 10칸짜리 집을 30칸으로 불법 개조해서 30집에 세를 주기도 함. 1층짜리 다가구주택이었음.
27. 전세 사기도 벌어짐.
28. 매매가격이 350냥짜리 주택을 400냥에 전세를 주는 식으로 자기 돈 없이 전세를 늘려 나가는 깡통 사기 사건도 벌어짐.
29. 서울의 집값이 계속 오르다 보니 전세금도 계속 올라가서, 새로 들어온 사람에게 전세금을 400냥으로 올려 받아도 들어올 사람들이 넘쳐나서 깡통전세는 훈훈하게 마무리가 되기도 함. 요즘의 깡통전세 사기도 집값과 전세값이 올랐으면 사고로 가지 않았을지도 모름.
30. "한양의 셋집에 동산 뜰이 비었더니, 해마다 울긋불긋 온갖 꽃이 피어나네."라는 말은 퇴계 이황 문집에 나오는 말임.
31. 퇴계 이황이 서울 셋집에 살던 전세 임차인이었듯이, 조선에 전세제도가 점점 보편화되기 시작함.
32. 임진왜란 이후, 조선과 일본의 관계는 한동안 나쁘지 않았음.
33. 임진왜란 이후 국가를 안정시켜야 했던 조선 입장에서 일본과의 군사 분쟁을 예방하는 것이 중요한 외교 현안이었음.
34. 일본 막부의 대빵인 쇼군이 즉위할 때마다 조선은 대규모 사신단을 보내서 축하를 해주는 등 일본을 다독거리는 일들을 계속함.
35. 일본의 쇼군도 조선 사신단 접대를 중요한 행사로 인식하는 등 양국은 내부의 감정과는 별개로 외형적으로는 우호국 관계가 한동안 유지됨.
36.1853년, 미국의 페리 제독이 전함을 끌고 와서 일본의 개방을 요구했고, 이것을 제대로 대응하지 못했던 막부의 쇼군이 흔들리게 됨.
37. 형식적 존재였던 천왕을 얼굴마담으로 세운 하급무사들로 신정부가 수립되었고, 이들은 정권이 바뀌었다는 통지를 조선에 보내게 됨.
38. 흥선대원군이 실권을 잡고 있던 조선은 천황이라는 표현이 과한 점, 외교문서의 형식이 과거와 다른 점, 문서에 날인한 도장이 바뀐 점등을 들어서 문서를 접수하지 않았고, 이 일을 중개한 쓰시마 번주가 수차례 일본의 정권 변화를 설명했지만 무시를 당하게 됨.
39. 천황을 얼굴마담으로 내세웠던 일본 신정부 인사들은 천황이라는 표현을 문제 삼은 조선에 분개했고, 20년 전 미국의 전함에 강제로 당했던 것을 조선에 돌려주자는 정한론이 대두되기 시작함.
40. 일본이 미국에 강제로 개항된 것과 같이 조선을 무력으로 개항시켜 무역소득을 얻고, 필요하면 군대를 파견해서 조선을 점령하자는 주장이었음.
41. 신정부에는 실질적인 무력을 담당했던 하위계급 일본 무사들이 많이 남아있었음.
42. 이들은 칼부림 외에는 제대로 할 줄 아는 일이 없었고, 문서를 다루는 행정적인 일은 하지도 못하고 하기도 싫어했음.
43. 집단의 스트레스가 커지면 집단행동이 일어나기 마련임.
44. 온건파가 주류를 차지했던 일본은 이들 정한론을 외치는 무사집단을 대만으로 원정 보내버림. 1874년이었음.
45. 조선은 대일 강경파였던 흥선대원군이 실권을 잃고, 고종이 직접 나라를 운영하기 시작했는데, 일본은 강경파들이 주도세력이 됨.
46. 1875년, 일본은 전투함인 운요호를 조선으로 보내서 조선을 겁박하기 시작함.
47. 1875년 5월, 부산에 도착한 운요호는 조선 정부와 아무런 협의 없이 남해안과 서해안을 거쳐서 9월에는 강화도로 올라오기 시작함.
48. 결국 강화도와 영종도에서 이것을 막는 조선군과 교전이 벌어졌고, 35명의 조선군이 전사하게 됨.
49. 당시는 강화도를 지나면, 한강을 통해 서울로 배가 진입할 수 있었음.
50. 일본 전함이 한강을 거슬러 올라가 한양에 포격을 하면, 조선군이 막을 방법이 없다는 사실이 확인되어 조선 정부는 큰 충격을 받게 됨.
51. 조선은 청나라에 도움을 요청하게 됨.
52. 1874년의 청나라는 미얀마를 둘러싼 영국과 마찰이 있었고, 베트남에서 프랑스와 교전이 벌어졌으며, 러시아와도 전쟁 직전까지 분쟁이 심해지는 시기라 조선에 신경을 쓸 틈이 없었음.
53. 청은 일본과의 전쟁이 아니라 조선이 일본과 조약을 체결하게 하는 것이 낫다는 판단을 했고, 일본과 조약을 권유하는 문서를 조선에 보내게 됨.
54. 조선과 일본은 강화도에서 회담을 열고, 합의를 하게 됨.
55. 주요 합의 내용은 다음과 같았음.
- 조선국은 자주 국가로서 일본국과 평등한 권리를 보유한다.
- 현재 일본과 교역을 허용하고 있는 부산 초량 지역 외에 2곳의 교역 허용지역을 추가한다.
- 이곳에 일본인이 임차해서 가옥을 짓거나 기존 주택에 임시로 거주할 수 있게 한다.
- 일본인이 조선에서 죄를 범하면 일본에서 재판받게 하고, 조선인이 일본에서 죄를 범하면 조선에서 재판받게 한다.
- 조선은 섬과 암초가 많으므로, 일본 항해자들이 조선 해안을 측량해서 암초의 위치와 수심을 재고, 이것을 조선과 공유한다.
56. 외견상 크게 문제가 없어 보이지만, 불평등한 내용이 군데군데 숨어있었음.
57. 조선인이 일본에서 죄를 범할 일이 없었기에 일본인이 조선에서 죄를 범하면 조선이 아니라 일본이 재판하게 하겠다는 내용과 한국의 해안을 마음대로 측량하겠다는 내용 등이 숨겨져 있었음.
58. 기존 부산 초량 외에 추가된 2곳의 교역 허용지역은 인천과 원산이었음.
59. 합의 조항에는 교역 허용지역에 일본인이 땅을 임차해서 가옥을 짓거나, 기존 주택에 임시로 거주할 수 있게 허용하는 조항이 있었음.
60. 일본인들을 임차인으로 한 100일에서 1년짜리 전세 계약이 시작되었고, 1910년에 조사된 관습조사 보고서에 의하면 조선 전체에 이 제도가 보편화되어 퍼져나감.
61. 한국에서 전세가 다시 유행한 것은 1970년대부터 임.
62. 70년대의 한국은 은행보다 사채시장이 활성화되어 있었음.
63. 경제가 성장하면서 개인과 기업의 자금 수요는 늘어났지만, 사람들은 은행에 예금을 잘 하지 않았음.
64. 정부가 공금리라는 제도를 운용해서 그랬음.
65. 공금리는 은행에 대출이자는 이 이상 받지 말고, 예금이자도 이 정도 이상 주지 마라는 식으로 정부가 대출이자와 예금금리를 정해주는 것임
66. 개인들은 예금이자가 낮아서 은행에 예금을 잘 안 했고, 이자가 싸다 보니 대출을 받으려는 사람이나 기업들은 은행에 줄을 섬.
67. 대출이 특혜가 되는 시기였음
68. 1970년에 대한상공회의소가 조사를 해보니 대기업이 은행에 빌리는 공금리는 평균 16% 수준이었음
69. 특혜금리가 16% 정도다 보니, 개인이 빌리는 돈이나, 명동 등에서 기업이 빌리는 사채 금리는 그보다 훨씬 높았음.
70. 사채 금리는 보통 월 이자로 계산했는데, 5부가 기본이었음
71. 5부는 월 5%라는 말임. 1년 이자로 계산하면 연 60% 이자를 내는 게 일반적인 상황이었음.
72. 주택 가격이 빠르게 올라가는 인플레이션에 극심한 고금리 상황이라 집주인에게 월세는 돈이 안되는 임대 방식이 된 것임.
73. 전세로 받아서 그 돈으로 다른 집을 사든지, 아니면 개인 간 사채 등으로 빌려주는 게 월세보다 훨씬 돈이 되는 임대 방식이 됨.
74. 1970년대 산업화가 빠르게 진전되며, 농촌의 젊은이들이 일자리를 찾아 서울로 올라오자, 주택 수요가 공급보다 많은 수요자 초과 시장이 형성되어 가격을 계속 자극하게 됨.
75. 은행 대출도 힘들던 시기라, 세입자가 자기 집을 마련하는 방식은 전세를 들어가 월세 부담 없이 자금을 빠르게 모은 뒤에 자가를 보유하는 방식이 일반적이었음.
76. 집주인도 기존 주택을 전세 줘서 목돈을 마련하고, 그동안 모은 돈을 합쳐서 다주택자가 되는 방식이 부자가 되는 가장 빠른 방법이 된 시기임.
77. 전세제도는 정부에서 정책적으로 도입한 것이 아니라, 집주인과 세입자들 간의 이해관계가 일치해서 나온 제도인 것임.
78. 1989년, 노태우 정부가 세입자를 보호한다고 전세 기간을 1년에서 2년으로 늘리자 전세금이 유례없이 폭등하게 됨.
79. 1989년 서울의 전셋값은 29.6%가 올랐고, 1990년에는 23.7%가 오르게 됨.
80. 분당, 평촌, 산본, 일산, 중동의 1기 신도시가 빠르게 진행되어 1991년 9월 분당, 1992년 3월 평촌, 4월 산본, 8월 일산, 12월 중동에 총 214만 세대 입주가 완료되자 집값과 전셋값이 안정되기 시작함.
81. 2000년에 접어들면서 부동산 가격 상승이 주춤한 상황에서 시장금리가 점점 내려가기 시작함.
82. 전세를 받아 은행에 넣어도 돈이 안되기 시작하자 전세 주택의 월세 전환이 점점 늘어나기 시작함.
83. 반전세, 월세 등의 비중이 점점 늘어나기 시작하며 시장이 바뀌기 시작하는 2006년, 전세자금 대출 시장이 만들어지기 시작함.
84. 전세라는 제도가 개인 간 거래라, 전세권 등기와 같은 효력이 없어 금융기관이 전세자금을 담보로 대출해 주기는 힘든 상황이었음.
85. 이때 FA(First America Title Insurance)라는 미국계 권원 보험(Title insurance) 회사와 리파인이라는 부동산 권리 조사 회사가 등장하게 됨.
86. 리파인은 정부출자기관인 한국감정원에서 시험적으로 몇 명을 벤처 투자회사 형식으로 분사시킨 회사였음.
87. 한국감정원에서 떨어져 나온 회사라, 지금 현대자동차 본사 사옥이 건설 중인 삼성동 한국감정원 건물 안에 사무실을 마련하고, 조사업무를 시작함.
88. 시작은 부동산에 대한 권리 조사였음.
89. 은행 대출로 주택 매매 잔금을 치르는 경우 잔금일 당일은 상당히 바쁜 날이 됨.
90. 은행은 주택 대출금을 매도인에게 지급하고 소유권이전과 근저당설정 서류를 매도인에게 넘겨받고, 매수인은 주민등록 전입을 하게 됨.
91. 한국에 있어서 근저당설정은 등기소에 설정 서류가 접수되는 당일 효력을 발휘함.
92. 하지만, 주민등록 전입이나 확정일자는 그다음 날 0시부터 효력이 발생하게 되는 법 구조로 되어 있음.
93. 은행이 소유권이전과 근저당설정을 잔금일에 등기소에 접수하면, 동일한 날짜에 전입을 하거나 확정일자를 받은 사람이 생겨도 권리가 앞서게 되는 것임.
94. 매매 당일 소유권이전과 근저당설정 업무를 대신해 주고 문제가 생기면 책임을 지는 권원 보험사와 다른 전입자가 없는지 조사를 하는 권리 조사 회사가 합쳐지자, 잔금일에 주택 담보대출을 해줄 때 발생할 수 있는 금융기관의 위험을 회피할 수 있게 됨.
95. 한국의 화재보험사들과 다른 조사 회사들이 속속 시장에 참여하게 되면서 이 제도가 일반화되기 시작했고, 이 프로세스가 전세자금 대출에도 적용되기 시작한 것임.
96. 임대차계약이 근저당 등 다른 권리보다 앞서기 위해서는 주민등록 전입, 이사, 전세 계약 확정일자 3가지가 합쳐져야 함.
97. 이런 부분을 이들이 대행하거나 확인해서 전세자금 대출 금융기관들을 보호해 주는 프로세스가 정리가 되니, 주택보증 공사나 보증보험사에서 전세자금 대출에 보증을 해주기 시작함.
98. 전세제도가 점점 인기를 잃어가며 반전세를 거쳐서 월세로 옮겨가던 시기에 전세자금 대출이 나오면서 다시 전세 비중이 올라가기 시작함.
99. 비싼 월세를 내는 것보다 전세자금 대출을 받아 이자를 내는 것이 임차인 입장에서 이익이 되었고, 몫돈이 부족해서 월세가 아니면 전세로 다세대주택에 들어가려고 생각했던 신혼부부들이 전세자금 대출을 받아 아파트로 들어가기 시작한 것임. 능력보다 과한 입주가 늘어나게 됨
100. 한국에서 점점 사라져 갈 것으로 보이던 전세제도가 전세자금 대출과 더불어 살아나기 시작했고, 2022년부터 아파트 가격 급락이 시작되며, 깡통전세, 사기 전세, 역전세 등 여러 가지 문제가 시작되는 계기가 된 것임.
101. 일제시대인 1912년, 총독부는 조선의 토지소유권을 정리함.
102. 한국 법원은 1912년에 시행된 토지조사 때 기재된 사람을 최초 소유자로 법적으로 인정하고 있음.
103. 문제는 광복과 농지개혁, 625전쟁 등을 거치면서 소유권에 대한 기록들이 착오나 사기, 화재 등으로 사라지는 경우가 많았음.
104. 한국은 부동산의 권리관계를 기록하는 등기가 허술하다는 말임.
105. 한국의 민법은 등기의 공신력을 부정하는 선택을 하게 됨.
106. 등기의 공신력을 부정한다는 것은 등기부에 기록되어 있다고 하더라도, 그것을 믿고 거래를 한 사람을 정부가 보호해 주지 않는다는 말임.
107. 집을 사고팔고 이것을 등기하는 과정에서 등기소가 조사를 하는 방법은 크게 두 가지 방법임.
108. 형식적으로 심사하는 방법이 있고, 실질적으로 심사하는 방법이 있음.
109. 형식적으로 심사하는 것은 서류만 보고 심사한다는 말임. 빠르지만, 위조나 변조 등으로 문제가 발생할 가능성이 높은 방법임.
110. 실질적으로 심사하는 것은 실소유 주의와 관계, 절차가 적법했는지, 소유권에 문제가 없는지 등을 등기소가 조사해서 하자가 없어야 승인을 해주는 방식임. 틀릴 가능성은 상대적으로 적지만, 시간과 비용이 많이 드는 방법임.
111. 한국인은 당연히 형식적 심사주의를 선택함.
112. 맞고 틀리고는 우리가 알아서 할 테니, 등기소는 접수한 서류나 빨리 처리해달라는 요구가 주류인 것임.
113. 한국이 형식적 심사주의를 채택하다 보니, 형식적으로 심사를 해서 처리한 등기도 등기소나 정부가 책임을 질 수 없다는 공신력 부정 국가가 됨.
114. 이 취지가 매매뿐만 아니라 전세에도 마찬가지로 적용되고 있음.
115. 독일은 등기의 공신력을 인정해서 등기를 믿고 거래한 사람에게 문제가 생기면 정부가 책임을 짐.
116. 미국은 아예 등기라는 제도가 없음.
117. 미국은 등기 대신 공증이 발달해서 공증인과 변호사가 공증을 한 후, 미국 주정부에 서류를 제출함.
118. 미국 주정부의 공무원들은 해당 부동산의 소유권을 확인하기 위한 방문 과정을 진행하게 됨.
119. 상당히 철저한 방법이라 안전해 보이지만, 문제는 실지 조사에만 6개월 정도 기다려야 하는 문제가 있음.
120.한국에 이 제도를 도입해서 집을 사고파는데 6개월을 기다리라고 하면 민원을 감당할 수 없을 것임.
121. 모든 일에는 그만한 대가가 있고, 국민 성향에 따라서 법과 제도가 정비되고 있는 것임.
122. "물권이 채권보다 우선한다"라는 말도 중요함.
123. 전세권, 근저당권같은 권리를 물권이라고 하고, 전월세 계약, 금전소비대차계약 등을 채권이라고 함.
124. 금융기관이 주택 담보대출을 해주면서 근저당을 설정하면 물권이고, 신용대출을 해주면서 금전소비대차 계약을 하면 채권이 됨.
125. 8천만 원짜리 아파트에 A 은행이 5천만 원 주택 담보 대출을 해주며, 5천만 원의 120%인 6천만 원의 근저당을 설정하는 것은 물권임.
126. B 은행이 5천만 원 신용대출을 해주는 것은 채권임.
127. 해당 아파트가 경매에 들어가면, 물권이 채권보다 우선하니, 5천만 원 주택 담보 대출을 해주며 6천만 원의 근저당을 설정한 A 은행은 원금 5천만원과 연체이자 최대 1천만 원을 합쳐서 6천만 원을 받아 갈 수 있음.
128. B 은행은 A 은행과 마찬가지로 받을 돈이 5천만 원이지만, 8천만 원 중 A 은행이 6천만 원을 다 받아 간 후 남은 2천만 원을 가져갈 수 있게 됨.
129. 채권자들이 여러 명인 경우 안분이라는 방식으로 배분을 함.
130. 안분은 채권액에 맞게 배분을 받는 방법임.
131. 위 사례에서 A 은행이 주택 담보 5천만 원, B 은행이 신용대출 5천만 원이 있는데, C 카드사의 카드론 3천만 원이 추가되었다고 가정해 봄.
132. 이럴 경우 8천만 원 중 물권자인 A 은행이 6천만 원까지 가져가는 것은 동일한데, B 은행과 C 카드사는 둘다 채권자라 남은 2천만 원을 갈라서 가져야 함.
133. 채권자 간에는 채권액에 따라서 안분을 하니, B 은행이 받을 돈은 5천만 원이고 C 카드사가 받을 돈이 3천만 원이라면, B 은행은 2천만 원의 5/8을 가져가고, C 카드사는 2천만 원의 3/8을 받아 가게 됨.
134. 채권자 간에는 누가 먼저 대출을 해줬는지가 중요하지 않고, 채권액 규모가 중요한 것임.
135. 반면에 물권자는 누가 먼저 물권을 확보했는지가 중요함.
136. 위 사례에서 3월 8일 A 은행이 5천만 원을 대출해 주고 6천만 원을 설정했는데, 3월 9일 D 저축은행이 5천만 원을 대출해 주고 6천만 원을 설정했다고 가정을 해봄. 둘 다 물권자가 됨.
137. 물권은 시간이 중요하기 때문에, A 은행이나 D 저축은행이나 모두 빌려준 돈이 5천만 원이라고 하더라도, 먼저 설정을 해서 물권을 확보한 A 은행이 5천만 원의 설정금액인 6천만 원까지 가져가고, D 저축은행이 나머지 2천만원을 가져가게 됨.
138. 물권자인 A 은행과 D 저축은행 만으로도 8천만 원을 다 가져가게 되어, 채권자인 B 은행과 C 카드사는 한 푼도 가져갈 수 없게 되는 것임.
139. 전세권 설정은 물권이고, 개인 간의 전월세 계약은 채권임.
140. 전월세 계약이 채권이다 보니, 물권에 치이면서 서민들 피해가 많아 특별법이 나오게 됨.
141. 주택임대차보호법임.
142. 비록 전월세 계약이 채권이지만, 몇 가지 요건을 충족하면 물권과 시간싸움을 할 수 있게 특별법을 만들어 준 것임.
143. 몇가지 요건은 주민등록 전입, 실거주, 확정일자 3종 세트이고, 3종세트가 모두 완성된 다음날 0시부터 물권과 시간 싸움에 투입될 권리가 부여됨.
144. 만약 집주인이 사기범이었을 경우를 가정해 봄.
145. 임차인이 잔금을 치르고 확정일자를 받은 뒤, 전입과 이사까지 마친 3월 8일에 등기부는 깨끗했는데, 집주인이 그날 오후에 은행에 가서 주택 담보대출을 받아버림.
146. 시간상으로 3종세트는 오전에 완료되었고, 주택담보대출은 그날 오후에 받았다고 하더라도, 물권은 접수시점에 효력이 발생되고, 3종세트는 익일 0시에 효력을 발휘함.
147. 잔금 당일 등기부등본을 떼봐서 이상이 없다고 하더라도, 그날 오후에 집주인이 등기를 접수해버리면 근저당보다 3종세트의 순번이 뒤처져 버리게 되는 것임.
148. 임차인이 이렇게 복잡하게 시간 싸움을 하지 않고, 권리를 주장할 수 있는 끝판왕 권한이 있음.
149. 대항력임.
150. 대항력은 모든 물권자보다 앞서서 주민등록 전입과 거주만 하면 성립이 됨.
151. 등기부등본에 설정이 하나도 없는 깨끗한 상태에서 주민등록 전입과 이사를 하게 되면 대항력이 생기게 된다는 말임.
152. 대항력이 있으면, 임차인에게는 2가지 권리가 부여됨.
153. 임차해 있는 집이 경매에 들어가도 대항력이 있으면 2가지 권리중에 마음에 드는 것을 선택할 수 있음.
154. 경매가 들어가든 말든 나는 신경 쓰기 싫고, 임대차 만기까지 살다가 임차보증금 받으면 나가겠다고 할 수 있는 게 첫 번째 권리임.
155. 임차인이 이 권리를 주장하면 경매를 통해 이 주택을 낙찰받는 사람은 나중에 임차인에게 임차보증금을 내줘야 한다고 생각하고 그 금액만큼 입찰 금액을 낮게 써내게 됨.
156. 3억에 아파트를 낙찰받으려고 하는데, 2억짜리 대항력을 가진 임차인이 있으면 1억에 낙찰을 받아야 3억에 낙찰받은 것과 동일한 것임.
157. 1억에 낙찰받아도 임대차 만기가 되면 임차인에게 2억을 내줘야 하니 실질적으로 3억에 낙찰을 받는 셈이 되는 것임.
158. 대항력이 있는 임차인의 2번째 권리가 배당요구임.
159. 전세 계약 만기까지 살다가, 낙찰자에게 전세금을 받고 나가도 되지만, 경매가 진행되는 집에 계속 살기 찝찝할 수가 있음.
160. 이럴 경우, 임차인은 그냥 경매 낙찰금에서 내 보증금을 배당받고 나가겠다고 할 수 있음.
161. 3억에 낙찰이 되면, 경매 입찰자가 내는 낙찰대금에서 내 보증금 2억을 받고 나가면 되는 것임.
161. 임차인이 전세 만기까지 살다가 만기에 보증금을 받고 나가는 것을 선택하느냐, 아니면 전세 만기 전에 보증금을 배당으로 받고 나가느냐를 선택하는 데 따라, 경매 참여자는 3억에 입찰을 해야 할지, 1억에 입찰을 해야 할지가 달라지는 것임.
162. 다시 한번 설명하면, 대항력을 가지기 위해서는 깨끗한 등기부등본 상태에서 주민등록 전입과 이사를 해야 함. 확정일자는 필요하지 않음.
163. 세상에 아무런 설정이 없는 깨끗한 집이 흔하지는 않음. 보통 주택 담보대출 한두개는 끼어있는 경우가 많음.
164. 3억짜리 집에 2억 전세를 들어가는데, 집주인이 KB 은행에 1천만 원 담보대출을 받고, 1천2백만 원이 설정된 경우를 가정해 봄.
165. 임차인 입장에서 집주인에게 1천만 원 담보대출이 있지만, 3억짜리 집에 2억 전세를 들어가는 것이니, 만약 경매에 들어가서 KB 은행이 나보다 먼저 1천2백만 원을 받아 간다고 하더라도, 내 전세 보증금 2억은 웬만큼 낮게 낙찰이 되지 않으면 받을 수 있다고 보고 그냥 들어갈 수 있음.
166. 이런 경우 3종 세트를 갖추면 KB 은행 1천2백만 원보다는 뒤처지지만, 2순위 권리는 가질 수 있음.
167. 만약, 3종 세트 중 주민등록 전입과 이사는 했는데, 확정일자를 갖추지 않으면 일이 커짐.
168. KB은행이 있어서 등기부등본이 깨끗하지 않아 대항력도 없고, 3종 세트 중 확정일자가 빠지니 우선변제권도 없는 것임.
169. 전세 보증금 2억이 무방비에 놓이게 됨.
170.3억짜리 아파트에 2023년 1월 5일 1천2백만 원 KB 은행이 있고, 2023년 2월 5일 보증금 2억에 이사를 들어가서 전입신고를 했는데, 2023년 3월 10일에 집주인이 저축은행에 2억 담보대출을 받는 경우를 가정해 봄.
171. 1순위 KB 은행이 있으니 대항력이 없고, 확정일자를 안 받았으니 KB은행 뿐만 아니라, 저축은행보다도 순위가 뒤처지게 됨.
172. 이 집이 경매에 들어가 2억 5천만 원에 낙찰을 받으면, KB 은행이 1천2백만 원을 받아 가고, 저축은행이 2억 대출하면서 2억 4천을 설정했으니 2억 3천8백만 원을 받아 가서, 임차인은 전세 보증금 전액을 떼이게 되는 것임.
173. 다만, 이럴 경우 기술을 부릴 여지는 있음.
174. 임차인이 1순위 KB 은행 1천만 원 대출을 대신 갚아버리는 것임. 다른 사람의 채무를 대신 갚는 것을 대위변제라고 함.
175. KB 은행 1천만 원 대출을 갚고, 1순위를 말소해버리면, 등기부등본 선순위가 깨끗해져서 임차인에게 대항력이 생기게 됨.
176. 대항력이 생기니, 저축은행 2억 원보다 권리가 앞서게 되고, 임차인은 만기 때 보증금 2억을 받고 나가든지 아니면 경매 배당에 참여해서 2억 을 미리 받는 것을 선택하면 되는 것임.
177. 집주인의 대출 1천만 원을 대신 갚은 부분은 집주인에게 받아내면 됨. 대위 변제자로서 집주인에게 돌려받을 권리가 생기는 것임. 물론 집이 경매로 들어가는 정도이니 집주인이 갚을 돈이 없을 경우가 많겠지만, 그래도 1천만원을 써서 2억을 건질 수 있게 됨.
178. 우선변제권의 3종세트가 전입,거주,확정일자라면, 임대차보호법의 3종세트가 대항력,우선변제권, 최우선변제권임.
179. 주택임대차보호법은 전세 금액이 소액인 서민들을 보호하기 위해서 어떤 권리보다 최우선적으로 배당을 받을 수 있는 권리를 부여하게 됨. 최우선변제권이라고 부름.
180. 최우선변제금액은 지역별로 다름.
181. 서울을 예로 들면, 전세 보증금이 1억 5천만 원 이하인 경우 5천만 원까지는 1순위로 배당을 받을 수가 있음.
182. 경매가 들어가기 전까지만 주민등록 전입과 거주를 하면 되고, 확정일자는 필요가 없음.
183. 다만, 이럴 경우 소액임차금 범위를 주의해야 함.
184. 전세 보증금이 너무 크면 최우선변제에 해당되지 않는 것임
185.서울지역은 전세보증금이 1억 5천이하만 최우선변제에 해당되니, 전세보증금이 1억 5천만원을 넘는 사람은 최우선변제를 받을 수 없음.
186. 인천 미추홀구에서 터진 전세사기건에, 금감원이 금융기관들 협조(압박?)를 받아 경매 유예를 하려고 보니,사기피해 아파트와 빌라 1,787세대중 551세대가 이미 대부 추심업체로 넘어가서, 유예처리가 힘들게 되었다는 기사가 뜸.
187. 연체율을 낮출 필요가 있을경우, 금융기관들은 부실채권을 매각함.
188. 금융기관들은 부실채권을 정기매각이라고 규칙적으로 매각할 수도 있고, 수시매각이라고 그때그때 가장 높은 가격을 써내는 곳에 입찰방식으로 매각을 하고 있음.
189. 입찰과정을 통해서 부실채권을 매각하게 되면, 부실채권은 매수자에게 넘어가서, 금융기관의 연체율에서 빠지게 되는 것임.
190. 대부업체나 신용정보사들은 이런 부실채권들이 많이 발생하면 이런 것들을 매수해서 회수를 하면서 돈을 벌게 됨.
191. 대부업이 다 고금리 대출을 해주는 곳이 아님. 대부업 앞에 자산관리라는 이름이 붙어 있는 곳은 대출을 해주는 곳이 아니라 이런 부실채권을 구입해서 추심활동을 해서 돈을 버는 곳임.
192. **신용정보라고 하는 신용정보사들도 평상시에는 금융기관을 대신해서 연체관리를 해주며 관리수수료를 받고, 이런 부실채권을 매수해서 회수활동을 하며 돈을 벌고 있음.
193. 이런 회사들을 추심회사라고 보통 부름.
194. 연체가 많이 발생하고, 나라가 힘들어지면 돈을 버는 동네가 이런 곳들임.
투자 포인트
- 시장에 연체와 경매가 늘어나면, 부실채권 추심을 하는 대부업체들과 신용정보사들이 돈을 벌게 됨.
-신용정보사는 연체채권을 금융기관 대신 관리해서 위탁관리수수료를 받고, 부실채권(NPL)을 매입한 후 추심활동을 통해서 추가적인 수익을 가져감.
- 자산관리 대부업은 신용정보사와 달리 금융기관의 연체채권 위탁관리를 하지는 않지만, 부실채권(NPL)을 매입해서 추심활동을 통해 수익을 가져가고 있음.
- 자산관리 대부업의 독보적 1위는 한빛자산관리 대부이고, 대부업에서 시작해서 저축은행과 캐피탈사를 인수하면서 덩치를 키우고 있음
- 연체가 증가하는 추세를 보면, 2023년 하반기부터 본격적으로 부실채권이 늘어날 듯 하니, 신용정보사와 자산관리 대부업 및 이들과 연관된 곳에 투자기회가 생길 것으로 판단됨.
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