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메르의 생각

퍼스트 리퍼블릭 은행 근황(feat 상업용 부동산, 리츠)

메르

2023.05.02

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※ 감수인 의견

은행이 망한다는 얘기를 들으면 오싹오싹 합니다. 은행간 채무가 엮어 있어, 하나의 파산으로 끝나지 않기 때문입니다. 대한민국 대형 은행들은 건전성이 나쁘지 않아서 다행이라고 생각합니다 (건전성 제고만큼 투자자 제고도 해줬으면 하는 바람이 있습니다). 

 

 

한국시장에 상장된 부동산 관련 회사 정보 더합니다.

 

* 주가 2023/5/3 종가 기준. 

** 시가배당 수익률 순.

코드
종목명
현재가
주가상승
시가배당
시가총액(억)
PER
ROE
ROA
PBR
4 월
204210 모두투어리츠 3,810 -0.5% 18.6% 41.3% 298 2.8     0.6
145270 케이탑리츠 1,004 -1.8% 10.4% 10.8% 483 4.8 11.11 3.82 0.5
123890 한국자산신탁 2,940 0.7% 4.3% 7.5% 3645 3.4 12.15 8.24 0.4
034830 한국토지신탁 1,336 0.9% 1.7% 6.7% 3373 14.1 2.36 1.41 0.3
140910 에이리츠 3,595 2.0% 2.3% 5.6% 160 -11.7 -3.96 -1.5 0.5
400760 NH올원리츠 3,430 0.2% -3.0% 4.7% 1447 37.7 1.94 0.64 0.7
404990 신한서부티엔디리츠 3,440 0.6% -8.0% 4.7% 1925 35.5 2.02 0.93 0.7
377190 디앤디플랫폼리츠 3,295 -0.3% -7.6% 4.6% 2122 28.2 0.38 0.19 0.7
396690 미래에셋글로벌리츠 3,530 0.0% -7.0% 4.2% 1026 26.3     0.7
330590 롯데리츠 3,625 0.3% -2.3% 3.9% 8808 62.5 1.25 0.59 0.8
088260 이리츠코크렙 5,000 0.3% 0.1% 3.9% 3167 34.0 3.8 1.34 1.3
357250 미래에셋맵스리츠 3,550 0.1% -1.0% 3.8% 714 110.9 0.69 0.22 0.8
365550 ESR켄달스퀘어리츠 3,825 2.0% -3.3% 3.6% 8151 63.8 1.39 0.69 0.7
350520 이지스레지던스리츠 3,755 0.1% -1.4% 3.5% 1065 1.7     0.4
210980 SK디앤디 22,850 -2.6% 18.0% 3.5% 5070 7.2 11.47 3.65 0.8
293940 신한알파리츠 5,800 2.1% 6.7% 3.4% 4282 32.8 1.39 0.32 1.1
357430 마스턴프리미어리츠 3,300 0.3% -2.7% 3.4% 877 7.9     0.7
357120 코람코에너지리츠 5,260 1.2% 3.5% 3.3% 4657 40.5 2.8 1.02 1.0
334890 이지스밸류리츠 4,665 -0.4% 5.5% 3.3% 1714 3.4 19.41 17.84 0.6
338100 NH프라임리츠 4,275 0.9% 2.6% 2.7% 798 10.9 7.59 7.57 0.8
417310 코람코더원리츠 4,480 0.9% 0.2% 1.9% 1810 70.0 1.62 0.5 0.9
395400 SK리츠 4,955 0.5% -1.2% 1.3% 9739 260.8 0.43 0.15 1.0
432320 KB스타리츠 4,340 -0.1% -1.3% 0.0% 4401 -70.0      
448730 삼성FN리츠 5,150 -1.9% n/a 0.0% 3981        
348950 제이알글로벌리츠 4,370 2.4% 0.0% 0.0% 8625 46.0 2.04 0.9 0.9
451800 한화리츠 5,010 -3.0% 10.9% 0.0% 3537        

 

 


https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20230501/119082293/1

‘퍼스트리퍼블릭’ 파산수순… 美 은행 올들어 4번째

 

 

 

1. 미국 14위 은행인 미국 퍼스트리퍼블릭 은행이 결국 파산 수순에 들어 감.

 

2. 3월 한 달 동안 고객 예금 130조원이 빠져나가면서 실버게이트,실리콘밸리은행(SVB),시그니쳐은행 파산 이후 4번째 파산은행이 됨.

 

3. 미국 연방보험공사(FDIC)는 목요일인 27일, 퍼스트리퍼블릭의 회생이 불가능하다고 판단해서 인수자를 물색하기 시작함.

 

4. JP모건, 뱅크오브아메리카, PNC 파이낸셜그룹, US뱅코프,시티즌스에게 인수 의향을 물었고, 이중 JP 모건과 PNC, 시티즌스가 입찰에 참여해서 JP 모건으로 인수자가 낙찰됨.

 

https://v.daum.net/v/20230501173437310

'폭풍 1주일' 퍼스트리퍼블릭, 결국 JP모건이 "자산 대부분 인수

 

 

5. JP모건의 인수조건은 나쁘지 않은듯함.

 

6. JP모건은 미국 예금보험공사에 106억달러를 지불하고 퍼스트리퍼블릭의 대출 1,730억불, 900억 달러의 예금, 300억 달러의 유가증권을 인수하게 됨.

 

7. 미국 예금보험공사는 부동산 및 기업대출이 5~7년내에 부실화되어 손실이 생기면, 손실금액의 80%를 JP모건에게 보상해주기로 했고, 이것과 별도로 고정금리로 500억불의 저금리 대출을 JP모건에게 5년간 해주기로 함.

 

8. 인수발표이후 JP모건의 주가가 오른 것을 보면, 시장은 이번 퍼스트리퍼버릭의 인수가 JP모건에게 나쁜 계약으로 보지는 않은것 같음.

 

9. 이번에도 미국 금융당국은 월요일 주가 폭락을 피하기 위해 주말에 작업을 완료함.

 

10. 3월부터 두달동안 미국 30대 은행중 3개가 파산했고, 14위권인 퍼스트리퍼블릭은 2008년 금융위기 때 파산한 워싱턴뮤추얼 은행에 이어, 미국 역사상 두 번째 규모의 은행 파산 기록에 올라가게 됨.

 

11. 2008년 금융위기 당시 미국에서는 25개 은행이 파산했고, 파산한 은행의 자산이 5,260억이었음.

 

12. 이번 퍼스트리퍼벌릭은행이 파산 대열에 합류하면서 16위 SVB를 포함해서 미국의 4개 은행이 파산했는데, 4개 은행 자산이 5,320억 불로 금융위기 때 미국 은행의 전체 파산금액을 이미 초과한 상태가 됨.

 

13. SVB 은행이 파산하면서 뱅크런 조짐이 보이자, JP 모건과 BOA 등 11개 은행이 300억 달러의 긴급자금을 퍼스트리퍼블릭에 예치하고, 연방준비은행(FRB)도 1,000억 달러를 긴급 대여하며 살려보려고 했지만, 한 달 만에 지원금액이 모두 빠져나가버린 것임.

 

14. 퍼스트 리퍼블릭 은행의 고객중 기업고객이 63%라서, 예금자 보호한도 25만 달러를 넘는 예금 비중이 68% 였음. 이들 자금들이 빠져나가는 것을 막을 수는 없었던 것임.

 

15. 퍼스트 리퍼블릭 자산의 문제는 고정금리 주택 담보대출이 많았던 것임.

 

16. 고정금리 주택 담보대출은 대출을 받는 사람 입장에서는 시장금리가 올라도 부담이 그대로지만, 대출을 해준 은행 입장에서는 고금리 시대에 들어오는 이자가 늘어나지 않아 골치 아픈 존재가 되는 것임.

 

17. 퍼스트리퍼블릭은 고객 대출에서 나오는 이자 수익이 3.7% 정도인데, 대여금 이자가 4.9%였듯이, 예대 역마진이 커지기 시작한 것임.

 

18. 160달러까지 갔던 퍼스트 리퍼블릭 은행의 주가는 지난주말 3.5달러까지 떨어진 후, 오늘 소각처리되어 0가 됨.

 

 

19. 퍼스트 리퍼블릭을 무너뜨린 시장은 다음 타겟을 찾기 시작하는 분위기임.

 

 

20. 대상 은행도 이미 나와있음.

 

 

21. 상업용부동산 비중이 높고, BTFP를 지원받은 은행들임.

 

 

22. SVB은행이 터지자, 연준은 미국채를 가지고 있는 금융기관들이 미국 국채를 대량으로 던지는 것을 막아야 하는 숙제가 있었음.

23. 당시 연준과 재무부가 묘수를 발견함.

24. Bank Term Funding Program(BTFP)임.

25. BTFP는 은행들이 가지고 있는 미국채나 적격 MBS(주택 담보대출 유동화 증권) 등을 담보로 1년까지 연준이 돈을 빌려줄 테니, 미국 국채 팔지말고 뱅크런이 나오면 그 돈으로 해결하라는 것임.

26. BTFP는 SVB은행에 한정된 것이 아니고, 미국 은행들은 다 활용할 수 있다고 발표함.

27. SVB 은행처럼 만기보유증권을 팔아서 손실을 확정시켜 문제를 키우지 말고, 연준에 그 증권을 담보로 맡기고 돈을 가져가라는 것임.

28. 많이 보던 일이고, 당연해 보이는데, 이것이 무슨 묘수냐고 할 수 있음.

29. 악마는 디테일에 숨어 있는 법임.

30. 연준이 미국 국채를 담보로 받을 때 , 담보가치를 시가가 아니라 액면가로 인정해 주겠다는 것이 디테일에 숨어있는 악마임.

31. 5억에 분양받은 아파트가 3억까지 시세가 내려갔는데, 분양가 5억으로 담보가치를 인정해서 대출해 주겠다는 말인 것임.

32. 달러 발권국인 미국과 연준만이 할 수 있는 묘수(?)로 평가를 받았음.

 

 

33. 여기에 한가지 당근을 은행들에게 더 던져줌. 누가 BTFP 지원을 받았는지를 공개하지 않겠다는 발표였음.

 

 

34. 세상에 비밀은 없는 법.

 

 

35. BTFP의 지원을 받은 은행 명단이 암암리에 돌고있고, 이들중에 상업용부동산 비중이 높은 은행들로 관심이 쏠리기 시작함.


36. 찰리 멍거 버크셔 해서웨이 부회장등이 상업용 부동산발 쇼크가 온다고 경고에 나서는 이유임.

 

 

 

'버핏 절친' 멍거의 경고…"상업용 부동산發 쇼크 온다"

“은행들이 대규모 상업용 부동산 대출 부실화로 위기에 몰리면서 금융위기가 올 수 있습니다.” 워런 버핏의 멘토이자 공동 경영자인 찰리 멍거 버셔 해서웨이 부회장은 30일(현지시간) 파이낸셜타임스(FT)와의 인터뷰에서

 

 

37. 상업용 부동산은 부동산 자체가 임대 등을 통해 돈(렌트비 등)을 버는 부동산을 말함.

 

 

38. 오피스빌딩, 상가, 호텔, 임대 아파트 등이 해당됨.

 

 

39. 오피스빌딩을 예로 들어 보겠음.

40. 1조짜리 오피스빌딩의 80%가 임차인으로 차 있어서 매달 임차인들이 40억 원의 임대료를 냄.

41. 오피스빌딩을 유지하는데, 인건비나 세금 등 제반 비용이 매달 10억 들어가면, 이 빌딩에서 30억이 매달 남게 됨.

42. 매달 30억을 1년으로 계산하면 360억이 되고, 1조짜리 빌딩에서 1년에 360억이 들어오면, 수익률로는 3.6%가 됨.

43. 부동산 리츠와 같은 투자회사들이 투자금에 대출을 합쳐서 이런 오피스빌딩들을 대출받아 주로 사들였음.

44. 이들은 오피스빌딩에서 나오는 임대 수입으로 대출이자를 내고 남은 돈을 투자자들에게 배당을 주다가, 부동산 가치가 오르면 이것을 매각해서 수익을 보는 구조임.

45. 만약 80%가 차있어, 공실률이 20%였는데, 공실이 다 채워져 100% 임차가 되면, 매달 임차인들이 내는 임대료가 40억에서 50억으로 오르고, 비용이 2억 추가되면, 매달 30억의 수입이 38억으로 늘어나며, 수익률이 3.6%에서 4.5%로 올라가게 되는 것임.

46. 저금리 시대에 미국 국채금리가 제로에 가까운 상황에서 이렇게 3~5%의 수익을 내다가, 부동산 가치가 오르면 목돈을 안겨주는 상업용 부동산에 대한 투자는 돈이 되었고, 투자금이 계속 유입이 됨.

47. 투자금이 유입되어 매수자가 많아지니, 21년 1년 동안 미국 상업용 부동산의 가격이 24%까지 올라감.


48. 코로나가 터지고, 금리가 오르면서 상황이 바뀜.

 

 

49. 저금리 시대에 3.6%의 수익률은 나쁘지 않은 수준이었지만, 제로 수준이었던 미국 국채가 5%까지 오른 상황에서 3.6%의 수익률은 낮은 수익률이 됨.

50. 여기에 코로나로 재택근무가 늘어나면서, 공실도 더 늘어나게 됨.


51. 80%의 임차가 차 있어서 20%였던 공실률이 40%로 늘어났다고 가정을 해봄.

52. 임차인들이 내는 렌트료는 월 40억에서 30억으로 줄어들고, 공실이 늘어나니 재계약을 하는 임차인들이 할인을 요구하기 시작함.

53. 렌트비를 할인해 주면 이것이 전파되어 빌딩 전체 렌트비가 낮아질 수 있으니, 보통 이럴 때 임대인은 렌트 프리 조건을 포함시켜 줌.

54. 5년 임대차 계약을 하면 1년은 렌트비를 무료로 해주겠다는 식이 렌트 프리 조건임.

55. 공실이 늘어나고, 렌트 프리 등으로 매달 40억씩 들어오던 렌트비가 30억으로 줄어들면, 비용을 제하고 20억이 남게 됨.

56. 오피스빌딩 수익률이 3.6%에서 2.4%로 낮아지는 것임.

57. 이 부동산을 1조에 매수할 때 4천억은 투자자들의 투자금이 들어갔지만, 6천억은 금융기관들의 대출을 받았다고 가정을 해봄.

58. 금리가 올라가면서 대출이자도 올라가니, 늘어난 대출이자를 낸다고 투자자에게 배당해 줄 돈은 더 줄어들게 됨.

59.빌딩에서 나오는 수익율이 계속 낮아지다보면, 빌딩의 가치도 따라서 낮아지게 됨.

60. 상업용 부동산을 평가할 때는 CR이라는 단어를 많이 사용함.

61. CR은 Cap Rate로 임대수익을 부동산 가격으로 나눈 것임.

 

 

62. 1년간 상업용 부동산에서 얻을 수 있는 예상 수익률로 보면 됨.

63. 공실이 줄어들거나 렌트비가 오르면 CR은 오르고, 반대의 상황에서는 CR이 내려가게 됨.

64 CR과 국고채 10년 물 금리를 비교해서, 상업용 부동산의 가치를 평가하는 도구로 많이 사용하고 있음.

65. 국고채 금리가 5% 가까이 올라가는 상황에서 상업용 부동산의 CR이 3.6%에서 2.4%로 낮아진다면, 부동산 가치가 많이 하락하게 되고, 가격이 오른 빌딩을 매각해서 수익을 남기는 게 아니라, 손실을 떠안을 가능성이 높아지게 됨.

66. 오피스 위주로 공실률도 높아지기 시작함.

 

 

67. 공실률이 높아지니, 치솟던 임대료(렌트비)도 하락 추세로 반전하게 됨

 

68. 상업용 부동산에 대한 평균 대출금리도 21년 초 2.6%에서 23년 3월 6.7%로 많이 오름.

69. 미국의 주택은 99%가 고정금리라서 금리가 올라도 불입금액에 차이가 없어 버틸 수가 있음.

70. 상업용 건물은 고정금리 비율이 55%임.

 

 

71. 45%의 상업용 건물이 변동금리라서 내야 하는 이자가 계속 늘어나는 상황임.

72. 현재 미국에서 이런 상업용 부동산에 대출을 가장 많이 해준 곳이 은행이고, 22년 말 기준 51%가 은행 대출임.

 

73. 대출 기간도 주택 담보대출같이 20년 이상 장기대출이 아니라 3~5년의 단기대출 비중이 높아서 만기가 빠르게 돌아오고 있음.

 

 


74. 도이체방크가 흔들렸던 이유 중 하나도, EU에서 미국 상업용 부동산 비율이 가장 높았던 은행이라는 점도 있었음.

75. 올해 들어 부실화된 미국 상업용 부동산이 빠르게 늘어나고 있음.

 

 

 



 

76. 상업용 부동산의 부실은 상업용 부동산을 담보로 발행한 상업용 부동산 저당증권(CMBS, Commercial MBS)의 연체율 상승으로 이어지고, 이것을 많이 보유한 금융기관들의 손실로 잡히게 됨.

 

77. CMBS(상업용 부동산 저당증권)는 미국 정부보증 기관이 보증한 ‘Agency CMBS’와, 민간 금융기관에서 발행한 ‘Non-agency CMBS’로 구분되고, 후자가 문제가 될 것임.

 

78. 모건스탠리는 상업용 부동산 가격이 40% 하락하고, 대출만기 연장이 힘들다 보니, 상업용 부동산의 21%가 부실대출이 될 것이라고 발표함.

 

 

79. 미국은행의 파산이 쉽게 마무리 되지 않을것으로 보는 이유임.

 

 

80. 한국의 상업용 부동산은 상황이 비슷한 점도 있고 다른 점도 있음.

 

 

80. CR(임대료 등)이 오르지 못하는 상황에서 변동금리 비중이 높아 대출금리가 올라갔고, 대출 기간이 3~5년 정도로 짧은 것이 비슷하지만, 오피스 공실률이 미국만큼 높지는 않다는 것이 다른 점임.

 

82. 미국 오피스빌딩의 평균 공실률은 17.8%까지 올라갔고, 샌프란시스코 등은 24%를 넘어가는 등 지역 간 편차도 심해지고 있음.

 

 

 

 

83. 한국의 오피스빌딩은 여의도, 시청, 강남권역 3개 권역이 핵심임.

 

 

84. 3개 권역의 공실률은 미국과 달리 5%이하의  자연적 공실 수준으로 공실이 거의 없는 상황임.

 

 

85. 미국은 코로나 이후 재택근무가 정착되었는데, 한국은 재택근무가 다시 사무실 근무로 속속 전환되고 있어 사무실 수요가 계속 있는 것임.

 

 

86. 실적과 성과로 직원을 평가하는 미국과 달리, 엉덩이 무겁게 자리를 지키는 것을 성실하다고 평가하는 한국 직장 분위기가 재택근무를 용인하기 힘들었던 것임.

 

 

87. 과거 리츠 투자에 대해 부정적인 의견을 밝힌 적이 있음.

 

 

88. 한국 오피스 빌딩의 공실률 문제는 없지만, 임대료를 높일 정도는 아니고, 경쟁상품인 국공채 금리가 올라가면서 투자 수익을 내기 점점 힘들어지는 것을 감안한 것임.

 

 

89. 특히 경부고속도로를 따라 과다하게 건설한 저온물류창고나 입지가 좋지 않은 지식산업센터 위주로 만기 연장과 관련된 소음이 터져 나오며 분위기를 흐릴 가능성을 염두에 둔 것임.

 

 

90. 한국 상업용 부동산에 투자하는 리츠도 올해 하락 추세로 반전하고 있음.

 

 

 

 

91. 신한 알파 리츠의 하락률이 가장 높은 것은 오피스빌딩에만 투자하는 리츠이기 때문임.

 

 

 

 

짧은 코멘트.

예금이 모이는 초대형은행을 제외한  여타  미국은행들은 신규대출을 최소화하고, 대출 연장을 까다롭게 하는 방향으로 움직일 것임. 은행의 시장 유동성 공급기능이 떨어진다는 것으로  연준이 인위적으로 유동성을  회수할  필요성이 줄어들게 됨. 인플레이션보다 시장에 돈이 줄어들때 발생하는 부작용에 관심을 가져야 할 시기가 되는듯함.

 

 

 

 

 

투자 포인트

 

 - 리츠가격이 많이 하락했지만, 아직은 진입시점이 아니라고 봄.  공실율이 증가하지 않더라도, 대출금리가 올라가면 수익성 부동산의 CR은 떨어지게 됨, 

 

- 수익성 부동산의 CR 하락은 단순하게 수익이 줄어드는 정도가 아니라, 부동산의 가치하락을 가져오게 됨.

 

- 일정기간 보유한 후, 부동산 가격이 오르면 매각수익과 함께  Exit하려는 Exit Plan이 가동될 수 없는 상황에서, 담보가치 하락에 따른 일부상환 요구가 들어오게 되는 것임.

 

- 한국의 리츠, 특히 3대권역(강남,여의도,시청) 오피스를 담고있는 리츠는 공실율이 거의 없어 임대수익 자체가 줄어들지는 않고 있는 장점은 있음.

 

- 리츠의 포트폴리오를 점검해야 됨. 대출 만기까지 잔여기간이 충분해 연장관련 이슈가 적은 리츠중에 선별해서    더 이상 금리 상승이 멈추는 것이 확실해지는 시점에 들어가는 것이 필요한 시기로 보임. 

 

 

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다른 시각으로 세상을 정리해 봅니다. 네이버 메르의 블로그에 글을 쓰고 있습니다

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  • Olivia · 10달 전
    부채율 낮은 리츠중 마트 병원 은행 warehouse 같은 essential portfolio가 높은 아이들로 주워야 겠네요. 좋은 글 감사합니다.
  • Justice · 일 년 전
    항상 도움 많이 받고 있습니다. 미국 중심부 오피스 리츠들을 적은 비중으로 가지고 있는 상황입니다. 메르님이라면 어떻게 대처하실지 고견 듣고 싶습니다
    • 메르 · 10달 전
      늦게 봤습니다. 미국 오피스 리츠라면 꽤 하락이 있을듯하네요. 임차인들이 부실위험이 없는 대기업 위주 구성이라면 금리인하 기대하며 버텨야할듯하네요. 빠지시기에는 좀 늦은듯해서요
  • 페탈로스 · 일 년 전
    지산 및 상가 미분양과 공실율이 계속 증가하고 있다고 하는데, 우리나라 중소형 은행들도 이와 관련된 연체율이 증가할 것 같은 느낌이 들더라고요. 좋은 글 잘 보았습니다.
  • 초보투자 · 일 년 전
    리츠주를 갖고있는게 있는데 읽으면서 심장이 쫄깃해집니다.
    • 메르 · 일 년 전
      예를들면 신한알파리츠의 경우는 전체가 고정금리에 대출 만기가 2년이상 남아있고 공실율도 낮아 실질체력은 괜찮습니다. 하지만 주가는 시장 분위기에 편승하니 주가 하락폭이 상당합니다. 개별 분석후 선별진입 하셨다면 장기적으로는 괜찮을듯합니다
  • 컴터의신 · 일 년 전
    알찬 정보 감사합니다. 메르님 덕분에 제 지식이 조금씩 업되는것 같습니다. 감사합니다.
  • 문성준 · 일 년 전
    좋은 글 항상 감사합니다!
  • Untitled · 일 년 전
    최근 미국의 M2를 보면, 뭐가 터져도 이상하지 않을 시기인 것 같습니다.

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