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메르의 생각

한국경제 근황(feat 환율, 인구, 부동산)

메르

2023.05.08

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※ 감수인 의견

★★★★★ 메르님의 '투자포인트'는 오렌지보드에서만 ★★★★★

메르님의 이번 투자포인트는 자산배분을 중요하게 여기시는 듯 합니다. 지키려고 한 투자가 이익이 더 잘 나는 경우가 자주 있습니다. 지금이 그럴 때일지 모르겠습니다.

자산배분은 엔과 달러 자산으로 국내 주식은 인플레이션에 강한 주식과 성장성이 담보된 주식으로 구성하는 것이 대부분의 경우에 강한 포트롤리오인 듯 합니다.

 

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1. 한국 경제의 강점이라면, 상대적으로 양호한 국가 재정, 지속적인 무역 흑자, 4천억 불 이상의 외화 보유고 등을 들고 있음.

2. 이런 장점이 계속 유지되는지가 중요함.

3. 국가 재정은 코로나 이후 확대 재정을 하면서 많이 흠집이 남.

4. 돈을 잘 풀었다 못 풀었다 하는 정치적인 다툼을 제외하고 결과만 보면, 2019년 42.1% 였던 국가채무비율이 2022년말  54.3%까지 올라옴.

 

 

5. 사상 처음으로 한국 국가채무 비율이 기축통화를 쓰지않는 선진국 평균보다 높아진 것임.

 

 

 




6. 전 세계는 코로나19때 경제충격을 줄이기 위해 확장 재정을 한 후, 2022년부터 긴축으로 돌아서며 나라빛을 줄여가고 있지만, 한국은 세계와 역주행중임.

 


7. 기축통화의 경우 국제 거래에서 결제수단으로 쓰이는 화폐라 국채에 대한 기본수요가 있음.

 

 

8. 한국과 같은 비 기축통화국은 GDP대비 정부부채 비율이 높아지면, 채권 위험도가 높아져서 수요가 줄어들어 채권 금리가 올라감.

 


9. 500억까지 면제되던 예비타당성 조사를 1,000억까지 면제할 수 있는 법안이 여야합의로 통과를 하는 상황을 보면, 돈 씀씀이가 줄어들 가능성은 높아 보이지 않음.


10. 사회는 노령화로 빠른 속도로 가고 있음.


11. 2022년에 여성 1명당 평생 낳는 아이 수(합계출산율)이 0.78명을 기록함.

 

 

​12. 보통 출산율이 2.1명 이상이 되면 인구가 증가하고, 그 밑으로 떨어지면 인구가 감소하게 됨.

 

 

13. 1950년대 여성은 일생동안 평균 4.7명을 출산했지만, 현재 세계는 2.3명을 출산하고 있고, 한국은 0.78명을 출산하고 있는것임.

14. 세계 인구 1위 국가가 중국에서 인도로 바뀐 것도, 인도는 합계출산율이 2.2명으로 인구가 조금이라도 늘어나고 있지만, 중국은 1.3명이라 차이가 많이 나기 때문임.

15. 아프리카가 아직도 출산율 5.2명을 유지하고 있어서, 세계 평균 출산율을 높이고 있는 정도임.

 

16. 한국은 출산율 0.78명은 세계 1위이고, 서울은 0.62명으로 더 낮은 수준임.

17. 출산율 감소로 새로 태어나는 아기보다 사망하는 사람이 더 많아져, 한국은 2020년부터 인구가 줄어들기 시작함.

 

18. 5,200만명이던 한국 인구는 2070년 3,800만명으로 줄어들 것으로 통계청은 예상하고 있음.

 

 

 

 

 

19. 출산율 하락은 사회 많은 곳에 영향을 미치고 있음.

20. 올해 초등학교 입학 대상자는 2016년 출생아로 40만 6천명임.

21. 2024년 입학 대상자는 35만 8천명, 2025년은 32만7천명, 2026년 30만 3000명, 2027년 27만 2천명 순으로 매년 줄어들게 됨.

22. 2023년 초등학교 1학년 40만 6천명이 2027년에 27만 2천명이 된다는 말임.

23. 현재 인구 감소 영향은 대학교까지 와 있음.

24. 올해 대학교 정원은 47만4천명인데, 대학 입학대상인 18세가 47만 9천명까지 줄어들고 있음. 대학을 가지않는 18세를 제외하면 이미 정원보다 입학대상이 적은 상황이 된 것임.

25. 학생 숫자는 초,중,고,대학교 모두 줄어들 수 밖에 없음.

 

 

26. 군인도 마찬가지임.

27. 병역의무가 있는 20세 남성인구가 2020년 33만명에서 2045년 12만명으로 급감할 예정이라, 징병만으로 50만 병력을 유지하기 어려움.

 

 

28. 부동산은 아직 시간이 있음.

29. 부동산은 보통 30대부터 구입을 시작하고, 50대의 구입비중이 높은 동네임.

30. 과거 출산율 피크를 쳤던 60~80년대생들이, 재력이 축적된 사회 주력층이 되면서, 주택을 구입할 수 있는 대상층의 상단을 차지하고 있음.

31. 부동산은 58년 개띠라고 부르는 연령층들이 은퇴를 하는 몇년후부터 본격적인 수요 감소가 시작될듯하고, 결혼이 줄어들면서 신혼가구의 주택 구입 수요 축소가 일부 반영되기 시작한 정도임.

32. 부동산을 경제를 보던 시각으로 보면 다르게 보일 수 있음.

33. 수요공급 시각으로 보면, 인구 감소는 전체적 주택 수요를 감소 시킬 것이고, 특히 인구가 빠르게 줄어드는 지방의 수요를 감소시킬 것임.

 

34. 주택 수요는 주택의 크기별로 차이가 날듯하지만, 함정이 있어보임.

35. 주택 규모별 수요를 보면, 결혼하지 않는 청년세대, 이혼이나 직장등으로 혼자 살게 된 중년세대, 사별한 노인세대 정도가 구성할 1인가구가 늘어나고, 출산하지 않는 신혼부부가 늘어나는 점등을 감안하면 소형평수 수요가 많기는 함.

36.문제는 소형평수가 수요보다 공급이 너무 많이 된 것임.

37. 십년이상 중대형평수의 공급이 너무 적었음.

38. 과거 12%정도는 차지하던 중대형평수가 8%대로 줄어들더니 2022년에는 2%대로 비중이 떨어지고 있는 것임.

 

 

 

39. 수요공급 시각으로 보면, 중대형평수 수요가 줄어든다고 하더라도, 공급이 훨씬 더 줄어들어 중대형평수의 인기는 올라갈것으로 보임.

40. 1,2인 가구라고 꼭 오피스텔이나 다세대주택, 소형아파트에 거주 할 것이라는 것도 편견이라고 봄.

41. 돈만 충분하면 큰 평수에 못 살 이유가 없고, 비혼세대의 로망이 집안에서 다양한 활동을 할 수 있는 럭셔리 대형아파트가 될 것임.

42. 인구는 줄어들지만, 대가족이 단독세대나 소가족이 되면서 소형주택의 수요가 증가할 것이라는 시각도 한계가 있을 수 있는 것임.

43. 재건축도 문제가 될 것임.

44. 재건축이란 1,000세대가 살던 아파트를 허물고 1,400세대가 살 아파트를 지어서, 400세대를 민간분양한 수익금으로 건축비등 복잡한 재산관계를 해결하는 방식임.

45. 재건축은 새로운 400명의 신규 입주자가 쉽게 들어와야 시스템이 돌아가게 됨.

46. 인구 감소 시대에는 새로운 입주자들을 구하기 힘들것이고, 서울 및 수도권, 일부 광역시의 핵심지역을 제외한 노후 아파트는 새로운 입주자를 구하기 힘들어 고층의 노후화된 슬럼이 될 가능성도 있어보임.

47. 동일 시기에 건설한 신도시 전체가 일시에 노후화되고, 대규모 인구를 끌어들이지 못해 소멸해 갈 수도 있는 것임.

48. 이렇게 출산율이 낮아진다는 말은, 인구구조가 노령화 된다는 말임.


49. 노령화는 돈을 버는 청년층이 줄어들고, 돈을 쓰는 노년층이 늘어난다는 말임.

 

 

50. 돈을 버는 사람들이 내는 세금은 줄어들고, 복지 쪽에 재정지출은 늘어날 수밖에 없어, 앞으로도 국가 재정이 좋아지기 힘들어 예비타당성 조사 완화 같은 뻘짓을 할 여유가 없는 것임.

 

 

51. 지속적인 무역 흑자도 이제 옛말이 되고 있음.

52. 1년이상 연속해서 무역수지 적자가 나고 있고 적자 폭도 커지고 있음.

 

 


53. 무역수지가 적자로 전환되었다는 말은 들어오는 달러보다 나가는 달러가 많다는 말임.

54. 무역수지가 적자가 되면 무역수지 흑자로 들어오던 달러로 쌓아왔던 외화보유고에도 문제가 생기게 됨.

55. 2022년초만 하더라도 4,600억 불이 넘던 외화보유고가 2023년 5월 4일 발표에는 4,266억 불까지 줄어들고 있음.

56. 무역수지 적자 뿐만 아니라, 환율을 방어한다고 달러를 쓴 게 큼.

​57. 상대적으로 양호한 국가 재정, 지속적인 무역 흑자, 4천억 불 이상의 외화 보유고라는 한국 경제의 장점이 흔들리면 외국인들도 같이 흔들림.

58. 여기의 미국과 한국의 기준금리 격차가 커지고 있음.

59. 작년초 0.25%에서 시작했던 미국 기준금리는 5.25%까지 올라감.

 

 

 

60. 한국은행도 따라서 올리고는 있지만, 올해들어 더 이상 금리를 올리지 못해 미국과 1.75%p까지 금리차이가 나게 됨.

 

 

 

 

61. 작년하반기, 한국은행 총재가 인터뷰에서 미국과 1%p까지 금리차는 괜찮다고 했는데, 1.75%까지 벌어진 것임.

62. 외국인 투자자들이 상대적으로 양호한 국가 재정, 지속적인 무역 흑자, 4천억 불 이상의 외화 보유고라는 한국 경제의 장점이 사라졌다고 판단하면, 한국 주식과 채권을 팔고, 그렇게 받은 원화를 달러로 바꿔서 빠져나갈 수 있음.

63. 한국의 국가채권인 국채를 외국인들이 팔고 나가면, 한국 국채의 가치는 낮아지게 됨.

64. 한국 국채의 가치가 낮아진다는 말은 국채 금리를 높게 쳐줘야 국채를 사줄 사람이 생기므로 국채 금리가 올라간다는 말임.

65. 국채금리가 올라가는데 회사채 금리 등 시중금리가 낮게 버틸 수는 없음.

66. 기업 대출뿐만 아니라 가계대출 금리도 상승하기 시작하며, 2,000조에 다가서고 있는 가계부채를 건드리기 시작할 것임

67. 한국은 가계대출이 많은 국가임.

68. 2020년에 GDP의 97.9%가 가계대출 수준이었는데, 지금은 105%까지 올라와 비교할 나라가 별로 안 보임.

 

 

 

69. 한국은행 총재가 미국 연준처럼 금리를 세게 올리지 못하는 이유중의 하나가 가계부채 문제임. 

70. 미국 연준의 파월이 금리를 무지막지하게 올려도, 미국의 가계는 충격이 크지 않음.

71. 미국 주택 담보대출은 99%가 고정금리 대출인 것임.

72. 파월이 아무리 금리를 올려도, 기존 대출받은 사람들의 금리는 고정되어 변화가 없고, 새로 대출받는 사람부터 높은 금리를 적용받게 되는 것임.

73. 한국은 완전히 반대임.

74. 한국은 가계대출 중 변동금리가 차지하는 비중이 79%인 나라임.

74. 보통 코픽스에 연동되어 금리가 3개월이나 6개월마다 바뀌고 있고, 코픽스는 기준금리와 비슷하게 올라가고 있음.

75. 한국의 대출자들은 대부분 변동금리라서 신규대출 금리만 올라가는 게 아니라, 기존에 받은 대출금리도 같이 올라간다는 말임.

76. 3군데 이상 금융기관에 대출받은 다중채무자와 자영업자가 가계대출의 약한 고리가 될듯함.

77. 2022년기준 여러 금융기관에서 대출을 받은 다중채무자가 가계대출자의 32% 정도가 되고, 이들 다중채무자들은 저축은행, 새마을금고, 신협, 캐피털사에 집중되어 있음.

78. 자영업자들은 정부의 코로나로 인한 만기연장 창구지도로 이자만 내면서 버티고 있는데, 이들도 빠르게 오르는 금리부담에 버티지 못하고 무너지기 시작할듯함.

79. 이런 문제가 커지면 일본의 잃어버린 몇십 년과 같은 상황이 한국도 오는 게 아니냐고 하겠지만, 한국은 일본과 상황이 다름.

80. 일본은 소득은 줄어들었지만, 과거 벌어놓은 돈이 많은 부자 할아버지임.

81. 일본은 정부, 기업, 개인이 보유한 해외자산에서 부채를 뺀 순자산액이 3,684조에 이르는 세계 1위의 순채권국인 것임.

82. 일본은 저금리가 오래 계속되다 보니, 일본에서 낮은 금리로 대출을 일으켜서 상대적으로 높은 금리를 주는 해외채권에 투자를 많이 해놓음.

83. 일본의 해외투자는 보통 일본에서 엔화로 돈을 빌린 다음에, 그 돈으로 달러를 사서 투자를 하게 됨.

84. 해외투자를 하려고 엔화를 팔아 달러를 사니, 일본 안에 엔화가 흔해져서 엔화는 약세가 되는 것임.

85. 세계 경제가 힘들어져서 일본도 같이 어려워지면, 일본 금융기관들이나 해외에 투자한 일본인들은 해외에 투자해 놓은 달러 자금을 회수함.

86. 돈이 일본으로 돌아오면 해외 자산을 팔아 받은 달러를 엔화로 바꾸니, 엔화 수요가 생겨서 엔화 강세가 시작됨.

87. 세계 경제가 불안해지면 엔화가 강세로 바뀌는 원인중 하나임.

88. 한국 등 이머징 국가들은 일본과 다른 상황이 펼쳐짐.

89. 세계 경제가 힘들어져서 이머징 국가도 같이 어려워지면, 일본은 엔화 강세가 되지만 한국 등 이머징 국가들은 반대가 됨.

90. 일본은 해외투자 자금이 국내로 들어오지만, 한국 등 이머징 국가들은 국내에 투자한 해외 자금이 달러로 바뀌면서 해외로 빠져나가기 때문임.

91. 달러가 부족하고 원화가 흔해지면 달러가 강세가 되면서 수입 물가가 올라감.

92. 원화 가치가 폭락하고, 수입 물가가 올라가면서 인플레이션이 시작된다는 말임.

93. 레이 달리오가 Big Debt Crisis에서, 달러나 엔화같이 힘이 있는 통화를 사용하는 국가가 겪는 위기를 디플레이션 불황이라고 하고, 이머징 국가 등 힘이 없는 통화를 사용하는 국가가 겪는 위기를 인플레이션 불황이라고 다르게 분류하는 이유임.

94. 일본의 잃어버린 30년은 물가가 오르지 않는 상태에서 불황이 오는 것이고, 이머징 국가들은 물가가 폭등하는 중에 불황이 오는 것임.

95. 어느 쪽이 힘들지는 명백함.

96. 이머징 국가들이 수입 물가 등이 올라가며 발생하는 인플레이션을 잡으려면 금리를 인상해서 돈의 가치를 높여야 하고, 수입을 줄여서 달러를 모아야 함.

97. 아르헨티나 등이 불황의 한가운데서도 1년에 71%까지 올라가는 인플레이션을 잡으려고 금리 인상을 할 수밖에 없는 이유임.

98. 현재 아르헨티나의 기준금리는 91%까지 올라가고 있음.

 

 

 

99. 금융위기가 오기 전 강남의 눈 빠른 사모님(?)들은 "Cash is King"이라며 현금 유동성 확보를 미친 듯이 했었다고 이야기를 한 적이 있음.

100. 지금 분위기도 비슷함.

 


​투자 포인트

 

-개인적인 포트폴리오 운용방향으로 투자 포인트를 대체하겠음.

- 작년 9월부터 은, 엔(일본상사)을 추천했고, 올해 설날을 전후해서 달러도 일부 편입하는 것을 권유함.

- 추천시점 대비 은은 17불에서 25불까지 올라갔고, 일본종합상사는 주가상승과 환율을 합쳐 40%이상 올라감.

-1230원에서 추천한 달러도 1330원 전후로 움직이고 있음.  

-달러는 달러가 강한게 아니라 원화가 더 약한 것임. 5월중에 1350원선이 오면, 현금화 예정임.

-은(금)은 6월의 미국 부채한도 상황을 지켜보면서 현금화 타이밍을 노릴 생각임.

-일본종합상사는 계속 보유예정임. 현금 비중을 늘릴 타이밍으로 생각하고 있음.

 

 

 

 

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다른 시각으로 세상을 정리해 봅니다. 네이버 메르의 블로그에 글을 쓰고 있습니다

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  • JninS · 일 년 전
    지금 시기에 서울 아파트사는건 아직 위험하려나요..ㅜㅜ 곧 결혼예정이라 알아보고 있거든요
    • 메르 · 일 년 전
      서울이면 실거주한다고 생각하시면 마음 비우고 사시는 것도 나쁘지는 않을듯합니다. 투자라고 생각하시면 저는 내년을 노릴듯합니다
    • JninS · 일 년 전
      @메르 
      와! 조언 너무 감사합니다🙏🙏🙏
    • 해당 댓글은 삭제되었습니다.
  • 웬숭이 · 일 년 전
    메르님. 브릭스 회의가 지나도 달러를 다시 구매하실 계획이 있으신가요. 원화를 가지고 있는게 더 ㅠㅠ 위험하다는 생각이 들어서요.. 메르님 글을 보고 저도 일본 주식을 매입하고 있는데요. 일본 비중을 늘리기 보다는 차후에 한국 위험성에 대비해서.. 사용하기 편한 달러를 그냥 가지고 있을까 하는데요.. 고견을 부탁드려요
    • 메르 · 일 년 전
      저는 달러는 올해 설날즈음 1230에 사서 최근 1340에 매도해서 엔 비중을 높였습니다. 환율 예측은 워낙 변수가 많아서 포트폴리오 조정으로 버티는 정도입니다
  • 문성준 · 일 년 전
    좋은 정보 감사합니다. 인베스팅에서 달러인덱스랑 원화 위안화 유로화 엔화 등을 비교 해봤는데 왜 한국이랑 일본 환율이 반대로 갈까...하는 생각이 전쟁 짐조인거같아 무섭네요
  • 해당 댓글은 삭제되었습니다.
  • 버핏 주니어 · 일 년 전
    적자 총액이 늘고는 있지만, 월별 무역수지 적자폭이 줄어들고 있어서, 곧 흑자로 전환할 것이라고 보는 의견도 있습니다. 특히 반도체가 이제 바닥을 찍어서, 경제 회복이 빠르게 될 것이라는 견해는 어떻게 보시는지 궁금합니다.
    • 메르 · 일 년 전
      무역수지 하나만 보면 그렇게 될 가능성이 높습니다 하지만 여타부분이 다 합쳐진 종합상황을 바꿀 정도는 아닌듯합니다
  • Untitled · 일 년 전
    감사합니다.
  • 이종희 · 일 년 전
    메르님, 5월중에 1350원선이 오면 현금화 예정 이라고 하심은 달러를 원화로 환전 하신다는 말씀 이신거죠? 한국경제의 암울한 전망에 대해 말씀 하시다가 다시 달러를 원화로 바꾸신다는 말씀이 좀 이해가 안가네요.
    • 예스파뤼 · 일 년 전
      코스닥 인버스 맛있어 보이긴 해요
    • 플뢰브 · 일 년 전
      메르님 이전 블로그글 봤을때 WGBI편입시에 외국자본이 유입되면서 환율이 떨어질 수도 있다라고 하셨던것 같아요.
    • 메르 · 일 년 전
      포트폴리오를 조정한다고 보시면 됩니다. 예를들면 브라질 같은
  • 사무엘잭슨 · 일 년 전
    정부예산이라도 줄여야하는게 아닌가싶네요 지금 한국이 다른 아시아국가들과 비교해봤을때 많이 높다고 생각하는데 메르님 생각은 어떠신가요? 일본이 1000조 정도고 한국이 600조 대만이 150조 정도 되는걸로 알고 있는데
  • ke-ni · 일 년 전
    2010년대 인구감소론에 따라 소형평수가 과다공급되고 대형평수 공급이 급격하게 줄어들었습니다. 메르님 말처럼 인구가 감소한다고 소형평수가 인기있을거라는 예전의 인식들은 빗나갈거라 생각됩니다. 좋은 입지의 중대형 평수는 수요-공급 상으로도 점차 인기가 많아질것이라 생각합니다. 저도 돈있으면 방4개 짜리 살고 싶어요
  • 초보줌마 · 일 년 전
    일본종합상사는 계속 보유예정임. 현금 비중을 늘릴 타이밍으로 생각하고 있다고하셨는데 지금 매수하면 늦을까요?
    • 메르 · 일 년 전
      워렌 버핏도 추가로 일본 종합상사주 편입한게 최근입니다
  • 초보줌마 · 일 년 전
    전 메르님을 안지 몇일 안되서 그러는데 지금이라도 금이나 은 투자 괜찮은지요? 일본종합상사라는 것도 뭔지 궁금합니다.
    • 와방누룽지지 · 일 년 전
      워렌버핏이 사놓은 일본종합상사들 알아보시면 되요
    • 오렌지RT · 일 년 전
      은이나 금은 자산배분 관점에서 접급해야 합니다. 금/은으로 돈 벌려는 생각보다, 인플레이션 방어용 혹은 금융시장이 불안할 때 대체 투자용으로 접근하시는 게 좋을 듯 합니다. 메르님이 언급하신 시기보다 30% 이상 오른 상황입니다. 장기적으로 (금, 은 등의) 현물 투자를 일정 부분 가져간다고 판단하시면, 매수시기가 그렇게 중요하지 않습니다 (그냥 포트의 일부분을 채워 넣으면 됨). 금/은은 증권시장과 반대로 움직이는 경향이 있어서, 자산배분용으로 고려해 볼만 합니다. 금/은 등의 현물로 포트폴리오의 상당 비중을 가져가는 것은 비추합니다.
    • 초보줌마 · 일 년 전
      @오렌지RT 
      감사합니다.
    • 초보줌마 · 일 년 전
      @와방누룽지지 
      댓글 감사합니다.
  • 해당 댓글은 삭제되었습니다.
  • 바바라댁 · 일 년 전
    인플레이션 시국에 현금이 최고라는 부분에서 이해가 잘 안가요..ㅎㅎ;; 그나저나 한국 미래가 여러가지로 암울하네요ㅜ 부동산에 대한 메르님의 인사이트가 궁금했는데, 잘읽고 갑니다!
    • 메르 · 일 년 전
      현금이야기는 예전 이야기이고 지금은 유동성 있는 실물자산이라는 말이 맞겠네요
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