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- 링크 요약 - 1. 한국인의 일본 부동산 투자 현황 (2023년 - 2024년)
2. 4차 중동 전쟁과 경제적 파급 효과
3. 일본의 거품 경제 (1980년대 후반 - 1990년대 초반)
4. 일본 부동산 투자의 새로운 목적과 최근 동향
5. 일본 부동산 투자 시 유의사항
한줄 코멘트. 엔고와 부동산 가격 상승을 모두 노리는 일본 부동산 투자는 나쁜 투자가 아니라고 봄. 다만, 가격상승은 도쿄와 오사카정도에 한정되고, 각종 세금과 중개수수료등 비용을 감안하면 장기투자가 필요함. 한국의 중개수수료가 비싸다는데, 일본에 비하면 푼돈임. |
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3월17일, 재미있는 기사가 나서 상황을 정리해 봅니다.
너무 멀리 돌아가는 점과 긴글 감안바랍니다.
1. 25년 3월 17일, 기획재정부는 국회에 '2017~2024년 한국인의 해외 부동산 취득을 위한 국가별 송금현황'을 제출함.
2. 가장 많은 돈이 송금된 국가는 미국이었고, 다음이 일본이었음.
3. 일본은 규모 자체보다 증가율이 관심을 끔.
4. 일본 부동산을 매수하기 위해, 한국에서 송금한 건수가 2023년 74건에서 2024년 123건으로 늘어난 것임.
5. 송금액은 3,920만달러(570억원)로, 건당 평균 4.6억원을 송금한 것으로 나오고 있음.
6. 2023년에 건당 송금금액이 1.8억인데 비해서, 2024년의 4.6억원은 건수 뿐만 아니라 건당 송금액도 크게 늘어난 것임.
7. 외국인은 50% LTV로 저금리 대출을 받아서 구입하는 경우가 많으니, 10억원정도의 부동산을 매수했다고 가정할 수 있음.
8. 금융자산 30억원이상 PB고객들을 대상으로 작년부터 해외 부동산 투자 세미나를 수시로 개최되고, 임장 투어가 진행되고 있음.
9. 1%대의 저금리 대출이 가능하고, 엔저상황이라 한국의 고액자산가들에게 일본 부동산이 매력적으로 보이고 있다고 함.
10. 참고할 부분이 몇가지 있음.
11. 늘 그렇듯이 과거로부터 글은 시작됨.
12. 1973년 10월 6일은 욤 키푸르라는 이스라엘의 휴일이었음.
13. 이스라엘의 많은 군인들이 휴가를 떠난 날, 이집트의 전면적인 기습공격이 시작됨.
14. 이집트군은 휴가를 떠나서 방어병력이 비어있는 이스라엘 방어벽을 2시간만에 돌파하고 이스라엘로 진격하기 시작함.
15. 8만명의 병력중 3만명까지 피해를 각오했던 이집트군은 전사자 208명으로 방어벽 돌파에 성공한 것임.
16. 이집트군은 개전 첫날 이스라엘 전차 150대를 격파하였고, 미사일로 이스라엘 공군 전투기의 10%를 격추시키는 대성공을 거둠.
17. 단 2일간의 전투에서 이스라엘은 전차만 800대가 파괴되는 최악의 상황이 됨.
18. 이집트 지휘부는 이스라엘이 전쟁초반 너무 심하게 패배하자, 이스라엘이 핵무기를 사용하려는게 아닌지 하는 걱정을 하게 됨.
19. 이집트의 전쟁 목적은 수에즈 운하와 3차 중동전쟁에서 빼앗긴 국경선의 회복이었고, 이스라엘의 멸망이 아니었음.
20. 이집트는 더 이상 이스라엘 내부로 진격을 하지않고, 방어선을 구축하게 됨.
21. 이집트군은 소련에게 이 상태에서 전쟁을 중지시켜 달라고 요청하는등 소극적 자세를 보이기 시작함..
22. 당시 미국대통령은 닉슨으로 워터게이터 사건으로 궁지에 몰려있던 상태였음.
23. 닉슨은 국민의 시선을 4차 중동전쟁으로 돌리기위해 이스라엘에 최대규모 지원을 시작함.
24. "니켈 그라스 작전"이라고 명명한 무제한 군수품 지원작전이 시작된 것임.
25. 미국의 전투기들이 공중급유기의 급유를 받으며 이스라엘로 날아갔고, 군수품 보급선박도 빠르게 출항을 시작함.
26. 공중급유기를 통한 전투기 지원에 한계가 있자, 미국은 항공모함 3척을 수백킬로 간격으로 일렬로 배치함.
27. 전투기들이 항공모함에서 연료를 보급받고 다음 항공모함까지 날아가는 식으로 이스라엘로 향하게 됨.
28. 33일간 계속된 미국의 무제한 물량 지원작전에 파괴된 이스라엘 전투기와 전차 보다 훨씬 많은 물량이 공급됨.
29. 급하게 소집된 50만명의 이스라엘 예비군은 미제 신형 장비로 무장을 하고, 이집트군의 방어선을 돌파하게 됨.
30. 반격에 성공한 이스라엘이 이집트로 진격하려하자, 소련은 이집트 영토로 들어가면 이집트에 핵무기를 제공하겠다는 경고를 함.
31. 전쟁이 중단되었고, 협상이 시작됨.
32. 협상끝에 이스라엘은 수에즈 운하에서 철수하고, 시나이 반도도 이집트 손에 들어오게 됨.
33. 이집트가 승리한 것이고, 이집트는 이 전쟁을 시작한 10월6일을 국군의 날로 지정하고 아직까지도 승전일로 기념하고 있음.
34. 4차 중동전쟁에서 나머지 중동국가들이 가만히 있었던 것이 아니었음.
35. 4차 중동전쟁이 시작되자 중동 산유국들은 기름으로 이집트를 지원함.
36. 이스라엘에 협력적인 국가에 석유수출을 금지한 것임.
37. 산유국들간의 담합이 효과를 보자, 이라크, 리비아, 이란, 이집트, 튀니지, 시리아가 가세를 함.
38. 중동 산유국들이 담합을 해서 석유가격을 올리자, 유가가 4배가 올랐고, 곡물가격도 올라가며 인플레이션이 시작됨.
39. 인플레이션을 잡기 위해 폴 볼커가 구원투수로 연준 의장에 오름.
40. 폴 볼커(연준의장 재임 기간 1979~1987)는 성장을 포기하고 기준금리를 20%까지 올리면서 인플레이션을 잡는데 올인하기 시작함.
41. 금리가 엄청나게 오르자, 비싼 이자를 노리고 미국으로 돈이 몰려오며 강달러가 시작됨.
42. 미국이 강달러가 되자, 일본이 혜택을 가장 크게 봄.
43. 상대적으로 엔저가 된 일본은 수출가격이 크게 낮아져 수출이 대박났고, 미국의 무역적자 40%를 내는 상황이 된 것임.
44. 미국은 일본을 그냥 두지 않았음
45. 1985년 9월 22일 미국 플라자 호텔에서 G5 회의가 열렸고 타깃은 일본이었음
46. 미국은 일본에 엔화 가치를 높이라고 압박을 했고, 수출 대부분을 미국에 하고 있었던 일본은 받아들일 수 밖에 없었음.
47. 플라자합의로 달러당 250엔이었던 환율이 120엔으로 반 토막이 나게 됨.
48. 환율이 반토막 났다는 것은 수출품의 가격이 두 배로 올랐다는 말임.
49. 엔고로 수출이 크게 줄어들었고, 플라자합의 다음 해인 86년에 일본은 마이너스 성장을 하게 됨.
50. 엔고가 너무 심해 수출로는 답이 안 나오자, 일본은 내수를 살려서 성장을 지속하려고 함
51. 내수를 살리기위해 기준금리를 6%에서 2.5%로 낮췄고, 정부는 부동산 규제를 대폭 풂.
52. 부동산 규제를 풀며 LTV 한도를 없애자, 120%까지 LTV를 주는 은행대출들이 등장함.
53. 자기돈 하나 없어도 부동산 구입이 가능하고, 구입시 필요한 세금등 비용까지 모두 대출로 충당이 가능한 LTV가 제공된 것임.
54. 저금리와 규제완화가 동시에 작용하자 부동산에 돈이 몰리기 시작함.
55. 싼 이자로 쉽게 대출이 되니 사람들은 대출을 풀로 받아 부동산을 샀고, 가격이 올라감.
56. 가격이 오르고, 이것을 다시 감정하니 자연스럽게 LTV가 낮아지게 됨.
57. LTV가 낮아지자 대출한도가 새로 생겼고, 추가대출을 받아서 다른 부동산을 구입하는 광풍이 시작됨
58. 도쿄의 부동산가격은 87년과 88년 2년간 3배가 오르게 됨.
59. 우리로 치면 2호선 역세권인 도쿄 메트로 긴자선 역세권은 더 크게 오름.
60. 신바시, 아사쿠사는 10배, 아오야마는 15배가 1년 만에 오르며 졸부들이 넘치게 됨
61. 저금리는 부동산가격만 올린게 아니라, 주가도 폭등시킴.
62. 세계 시가총액 20대 기업 중 16개 기업이 일본 기업일 정도로 증시가 폭등한 것임.
63. 졸부들이 넘치는 돈을 마구 쓰는 거품경제 시기가 시작됨.
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64. 90년이 되자 정부는 거품경제를 해결하기 위해 금리를 다시 올리고 부동산에도 규제를 함.
65. 2.5%이던 기준금리를 다시 6%까지 올렸고, LTV를 70%까지로 제한하는 등 대출규제를 때림
66. 금리를 올리고, LTV규제가 들어가자 부동산 시장이 한방에 가버림
67. 경기 침체에 노령화까지 더해지자 장기 침체가 시작됨
68. 주가지수는 3만 8천에서 8천까지 내려갔고, 부동산 가격도 장기간 정체 또는 하락하는 침체가 오게 됨.
69. 부동산의 구입 목적도 한국과 달라지게 됨.
70. 시세가 오르는 것을 노리는게 아니라 합법적인 절세가 구입목적인 경우가 많아짐.
71. 일본은 건물에 대한 감가상각 경비처리가 가능한 나라임.
72. 오래된 주택을 싸게 구입해서, 내구연수가 지난 건물부분에 감가상각 비용처리가 가능한 것임.
73.50년이 넘는 목조주택을 1천만엔에 구입했다고 하면, 건물가치를 300만엔으로 잡아서, 5년동안 감가상각 경비처리를 하게 됨.
74.매년 60만엔씩 5년간 세액공제가 가능해서 노후 단독주택 구입이 절세 수단이 되는 것임.
75. 이런 노후주택을 여러채 구매해서 5년동안 절세효과를 얻은 후 팔고, 다시 다른 노후주택을 구입하는 재태크 방법이 생겨남.
76. 일본은 다주택자에 대한 중과세가 없는 나라라 이런 절세방법이 가능한 것임 .
77. 5년을 보유하는 이유는 양도소득세 때문임.
78. 5년미만 보유시 양도세가 40%인데, 5년이상 보유하면 양도세가 절반으로 줄어들어 5년단위로 루틴이 돌아감.
79. 고소득층들은 소득세의 절세 목적으로 노후 목조주택을 선호하지만, 노년층은 다른 목적으로 타워맨션을 선호함.
80. 일본은 지진등 자연재해가 심한 나라임.
81. 14층(45m)부터는 바닥에 고무판을 깔아 지진충격을 흡수하는 면진설계를 하게되고, 보통 이것을 타워맨션이라고 부름.
82. 타워맨션은 면진설계와 지하에 내진시설등 안전시설이 강화되어, 일반주택보다 건축비용이 많이 들어가는 건물임.
83. 타워맨션은 층수가 높게 올라가다보니, 대지에 대한 지분은 작고, 건물가격이 시세의 대부분인 부동산임.
84. 아래 표는 일본의 연령별 재산과 부채를 비교해 놓은 표임.
85. 40대까지는 부채와 자산이 비슷하다가 50대부터 자산이 많아지기 시작하고, 60대를 넘어가면 자산위주로 재산이 구성됨.
86. 나이가 많은 노인들의 재산이 많은 나라다보니, 상속세를 절감하는 것에 관심이 많아짐.
87. 일본도 상속세율이 높은 나라임.
88. 일본의 세법은 토지는 자산가치가 유지되지만, 건물은 감가상각으로 평가가 계속 낮아지는 관점을 가지고 있음.
89. 타워맨션은 토지 지분이 작고, 건물가격이 시세의 상당부분을 차지하다보니, 상속세 평가액이 낮게 잡히게 됨.
90. 타워맨션의 경우 세법상 가격이 평균 시가의 30%정도만 나옴.
91. 1억엔짜리 타워맨션을 구입해서 상속을 하면, 구입가격은 1억엔이지만 3천만엔으로 평가가 되어 상속세를 내면 되는 것임
92. 얼마전까지 일본의 부동산은 가격상승보다는 이런 절세목적으로 가치가 유지되는 경우가 많았다는 말임.
93. 엔화 가치가 낮아지고, 부동산 가치가 장기간 하락하자, 외국자금이 일본부동산을 사기 시작함.
94. 저금리도 부동산의 매력을 높여줌.
95. 중국과 홍콩을 중심으로하는 외국 자금들이 들어오자, 도쿄의 신축 아파트 가격이 1년에 60%나 오르는 일이 생기게 됨.
96. 엔화가 싸고 부동산 가격이 낮은 시점에 사들였다가, 가격이 오르고 엔화까지 강세가 되면 이중으로 수익을 얻겠다는 생각의 외국인 투자가 많이 보이기 시작하고 있음.
97. 수익목적의 투자이외에도 중국과 홍콩의 부자들이 자산을 대피시키고 안전가옥을 마련하려는 목적의 투자도 이어지고 있음.
98. 모든 부동산의 가격이 오르는 것은 아님 .
99. 외국인들의 투자가 집중되고 있는 도쿄,오사카가 집중적으로 오르고 있음.
100. 도쿄,오사카를 제외한 다른지역은 노령화가 심해지며 장기간 방치된 빈집 문제가 커지고 있는 상황임.
101. 일본 부동산 구입은 유의할 점이 있음.
102. 세금과 비용을 잘 봐야 함.
103. 취득세가 고정자산평가액(감정가액)의 4%가 붙음.
104. 보통 시세의 60~70%가 고정자산평가액이 되고 , 여기에 4%가 취득세 세율임.
105. 한국의 재산세와 비슷한 보유세도 매년 고정자산평가액의 1.4%를 납부함.
106. 등기부등본에 소유자로 올리기위한 등록면허세도 추가로 있어, 고정자산평가액의 2%를 매수시점에 내야 함.
107. 몇십만원정도 인지세가 추가되고, 법무사 수수료등이 들어가는 것을 감안해야 함.
108. 매도시 시세차익이 있으면 한국처럼 양도소득세가 나옴.
109. 5년이내 보유는 양도소득세가 40%까지 나와서, 시세차익을 누리리면 양도세가 절반으로 줄어드는 5년이상 보유를 각오해야 함.
110. 중개 수수료가 높은 것도 감안할 필요가 있음.
111. 한국의 중개 수수료는 1%가 되지않고, 매매금액이 커지면 이것도 다 내지 않는 경우가 많음.
112. 일본의 중개 수수료는 (매매가의 3%+6만엔)에 소비세 10%가 추가 됨.
113. 중개사무소는 매도인과 매수인에게 각각 저정도를 받아내고, 할인을 해주는 경우가 거의 없음.
114. 만약 매도인과 매수인이 같은 부동산중개소를 이용하면, 부동산 중개소는 대박이 남.
115. 20억원짜리 아파트를 매매할 경우, 매도인과 매수인을 합치면 1억3천3백만원을 중개수수료로 받아감.
116. 편의점의 나라인 일본에서 편의점보다 많은 것이 중개소인 이유임.
한줄 코멘트. 엔고와 부동산 가격 상승을 모두 노리는 일본 부동산 투자는 나쁜 투자가 아니라고 봄. 다만, 가격상승은 도쿄와 오사카정도에 한정되고, 각종 세금과 중개수수료등 비용을 감안하면 장기투자가 필요함. 한국의 중개수수료가 비싸다는데, 일본에 비하면 푼돈임.
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