메르의 생각
롯데건설 2조3천억원 펀드 성공의 비밀(feat 부동산PF)
메르
2024.02.08
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짧게 A/S를 해봅니다.
https://www.yna.co.kr/view/AKR20240207153500003?input=1195m
롯데건설 "금융권과 2조3천억원 규모 PF펀드 조성 확정" | 연합뉴스
(서울=연합뉴스) 권혜진 기자 = 롯데건설은 7일 시중 은행 등 금융기관과 2조3천억원 규모의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 펀드를 조성했다고 ...
롯데건설이 2조 3천억 원 규모 펀드를 만들어서 올해 만기가 돌아오는 부동산 PF 우발채무 2.4조 원을 막는 자금을 확보했다.
롯데건설의 우발채무 5.4조원중 올해 만기가 돌아오는 건들을 대출 기간 3년짜리 펀드로 대체한 것이다.
어떤 정신 나간 금융회사가 부실 가능성이 높은 부동산 PF 우발채무에 2조 3천억 원을 투입했는지 놀랐는데, 조건을 보니 이해가 갔다.
결론을 먼저 말하면, 롯데그룹이 롯데건설을 지원하는 펀드였다.
두 가지 확률을 생각해 볼 필요가 있다.
1. 부동산 PF 100%에 문제가 생기는 것은 아니다. 서울 등 사업성이 좋은 곳은 정상 진행이 되는 것이다.
2. 문제가 터져도 100% 손실이 아니다. 준공을 해서 미분양 아파트를 싸게 팔면, 일부를 회수할 수 있다.
러프하게 가정을 해본다.
2조 3천억원은 부동산PF 사업장의 평균 티켓 사이즈를 500억 원이라고 가정하면, 46개의 사업장을 합쳐서 펀드를 구성한 것이다.
46개 사업장 중 절반에서 문제가 생긴다고 가정하면, 1조 1500억 원이 문제가 된다.
1조 1500억 원 중 50%는 회수하고 50%를 손해 본다고 가정하면, 5,750억 원이 예상손실금액으로 나온다.
2조 3천억 원 중 5,750억 원이 손실로 확정되면, 1조 7,250억 원을 회수하게 될 것이다.
이번 2조 3천억 원짜리 펀드의 구성을 보면,
신한, KB, 하나, 우리 등 5개 은행이 1조 2000억 원을 나눠서 1순위로 들어갔다.
위 가정에서 1조 7,250억 원이 회수된다면, 5개 은행의 1조 2000억 원은 손실 없이 전액 회수가 가능하다.
키움, 대신 등 증권회사 3개가 2순위로 4000억 원이 들어갔다.
1조 7,250억 원 중 1순위 은행들이 1조 2000억 원을 가져가고 남는 금액이 5,250억 원이다.
키움, 대신 등 증권회사들도 5,250억 원 중 4000억 원 전액을 회수할 수 있다.
3순위가 롯데그룹 계열사들로 7천억 원을 펀드에 넣었다.
1조 7,250억 원 중 은행이 1조 2000억 원, 증권사가 4000억 원을 받아 가면 1,250억 원이 남는다.
롯데그룹 계열사들은 7천억 원을 넣어서 1,250억 원을 받으니, 5,750억 원을 손해 보게 될 것이다.
1순위로 들어간 은행들은 8.5%의 금리를 받게 되고, 2순위로 들어간 증권사들은 8.8%의 짭짤한 이자를 받게 된다.
위험은 3순위인 롯데그룹 계열사들에게 집중되고, 금융회사들은 큰 위험 없이 고금리로 이자를 받는 펀드인 것이다.
롯데건설은 이번이 처음이 아니다.
작년에는 메리츠와 1조 5천억 원의 펀드를 만들어서, 돌아오는 부동산 PF 우발채무들을 막아왔었다.
구조는 비슷하다.
1조 5천억 원 중 1순위로 메리츠가 9천억 원이 들어가고, 롯데 정밀, 롯데물산, 호텔롯데 3개사가 후순위로 6천억 원을 들어간 것이다.
1조 5천억 원 중 6천억 원까지는 롯데 계열사들이 먼저 책임지는 유사한 구조였다.
메리츠는 연 13%라는 짭짤한 이자를 받고 있다.
롯데는 이런 그룹사 지원 등을 통해서 이미 2조 원 정도의 현금성 자산을 가지고 있고,
올해 만기가 돌아오는 부동산 PF 2.3조 원을 장기 대출로 전환하면, 5.6조 원의 부동산 PF 우발채무는 대응이 가능하게 되는 것이다.
그룹의 위력이다.
롯데건설이나, 신세계건설과 같이 그룹의 계열사인 경우 이런 지원이 있어서 걱정을 크게 하지 않아도 된다고 이야기한 적이 있다.
https://blog.naver.com/ranto28/223336124234
부동산 PF 부실 터뜨릴 각오(feat 저축은행, 충당금, 신세계건설)
최근 부동산PF에 대한 정부당국 태도가 바뀐것이 나타나는듯해서 관련된 기사들을 해석해 봅니다. 기존글...
https://blog.naver.com/ranto28/223317794428
부동산 PF 근황 업데이트(feat 롯데건설, 롯데케미칼, 태영건설)
태영건설 다음이 롯데건설이라는 이야기가 돌고 있어서 근황을 정리해 봅니다. 제 글이 늘 그렇듯이 구불구...
신세계 건설도 그룹사 지원을 시작하고 있다.
그룹 지원을 기대할 수 없는 나머지 건설사들로 시선이 모아질듯하다.
https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=03876966638788224&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y
[마켓인]PF 위기 가속 건설업계…“계열지원이 희비 가른다”
한줄 코멘트. 살리는 쪽과 죽이는 쪽이 나눠지는 것 같다. 롯데건설은 그룹사 지원으로 살리는 쪽에 들어간 듯하다. 아무리 구조가 좋아도, 보수적인 의사결정의 극한을 달리는 5개 시중은행이 모두 참여했다는 것은 의미가 있다. 손해를 봐도 모두 같이 보면 책임이 무뎌지는 것이다.
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다른 시각으로 세상을 정리해 봅니다. 네이버 메르의 블로그에 글을 쓰고 있습니다
- Jackie Chan · 3달 전중동. 유럽 재건으로 일어서자!!
- 오렌지RT · 3달 전
물빠질 때만큼 경쟁력 있는 회사를 (미리) 골라 놓기 좋은 시기가 없는 듯합니다. 이럴 때, 건설/건자재 관심주를 골라 놓는 것도 좋을 듯 하네요.
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