메르의 생각
부동산 PF 근황 업데이트(feat CR 리츠, 브리지론, 미분양 아파트)
메르
2024.04.01
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CR리츠가 부활할듯해서, 근황을 업데이트 해봅니다.
https://blog.naver.com/ranto28/223368580531?trackingCode=blog_bloghome_searchlist
부동산 PF 근황 업데이트(feat NPL, 신탁, 금융감독원, 경매)
1. 지식산업센타, 저온 물류센터, 생숙에 대해서 시리즈로 글을 쓴적이 있음. 2. 지식산업센타와 저온 물류...
1. 금융감독원은 저축은행, 신탁사, 여전사, 증권사, 새마을금고 등 부동산 PF에 많이 물려있는 곳에 부실을 현실화 시키기 시작함.
2. 금감원은 올해 상반기 내 부동산 PF 평가기준을 변경하는 태스크포스(TF)를 진행하고 있음.
3. 현재 부동산 PF 평가는 일반적인 건전성 5단계 분류(정상-요주의-고정-회수의문-추정손실)가 아니라 3단계로 분류를 하고 있음.
4. 양호(정상), 보통(요주의), 악화 우려(고정 이하)의 3단계임.
5. 악화 우려(고정 이하)는 사업 일정이 2년 이상 지연되거나, 1년 내 정상화 가능성이 없는 사업장, 신용위험평가 결과 C 등급 이하 불합격 판정을 받은 건설사가 시공하는 사업장 등이 해당됨.
6. 악화 우려(고정 이하)로 분류가 되면 대출액의 20~30% 정도 손해를 본다고 보고, 미리 손해를 반영하는 충당금을 쌓게 하고 있음.
7. 금감원의 계획은 3단계 평가를 4단계로 만들겠다는 것임.
8. 양호-보통-악화 우려를 양호-보통-악화 우려-회수의문의 4단계로 세분화하겠다는 것임.
9. 현행 3단계에서 4단계를 하나 더 만든 뒤, 마지막 단계인 회수의문은 충당금을 75~80%까지 쌓게 만들겠다는 것이 핵심임.
10. 악화 우려 단계에 있는 부동산 PF 상당수가 회수의문으로 분류되면 충당금이 대폭 늘어나게 될 듯함.
11. 금융사가 충당금을 쌓으면 그만큼 손실로 선반영되어서, 금융회사의 당기순이익을 까먹게 됨.
12. 이미 저축은행은 어느정도 충당금을 반영하면서 적자로 전환됨.
13. 2022년에 1조 5,622억 원의 흑자를 기록했던 저축은행 업권이 5,559억 원 적자로 바뀌며 2조 원이 증발한 것임.
https://news.tf.co.kr/read/economy/2086297.htm
저축銀, 부동산PF 쇼크에 5000억대 손실…M&A 향방 '오리무중'
14. 5,559억 원 적자를 본 상태에서, 회수의문으로 충당금을 75~80%까지 추가로 쌓는 경우가 많아지면 올해 재무는 더 나빠질것임.
15. 본격적인 부실채권인 회수 의문으로 분류가 되면 금감원은 한 가지 지시를 더 할 수 있게 됨.
16. 금융위원회는 금융회사에 부실채권을 상각하도록 명령할 수 있음.
17. 금융사가 보유 중인 부실 부동산 PF를 상각할 경우, 대출금은 손실처리되고 해당 사업장은 NPL로 시장에 나올 것임.
18. NPL로 시장에 나온다는 말은 몇 가지로 나눌 수 있을듯함.
19. 아직 본 PF가 들어가지 않은 브리지론은 토지 공매가 들어가고, 준공된 건물은 할인 판매나 경매시장으로 나오게 됨.
20. 법원 경매정보를 보면 2023년 1월 경매 신청건은 6,786건이었고, 1년 만인 2024년 1월 1만 619건으로 두 배 가까이 늘어남.
21. 아직 준공 후 미분양 부동산 PF 건들 이 경매시장에 제대로 나오지 않았는데 이미 경매물량은 폭증하고 있는 것임.
22. 흔하면 싸지고 귀하면 비싸지는 흔싸귀비의 원리가 여기에도 적용됨.
23. 경매 건이 늘어나서 흔해지면 낙찰가격은 낮아지기 마련임.
24. 브리지론 토지와 미분양 아파트를 싸게 확보할 수 있는 NPL 시장이 본격적으로 열린다는 말임.
https://blog.naver.com/ranto28/223250767485
부동산 PF 근황 업데이트 (feat NPL, 본 PF, 관리형 토지 신탁, 미분양)
부동산 PF 중 초기 단계인 브리지론에 대해서는 사례를 들어서 몇 번 설명을 했습니다. https://blog.naver.c...
25. 3월말, 정부가 대책을 발표함.
26. 정부 보고서를 보면, 부동산PF 부실이 늘어나는 이유를 3가지로 보고 있음.
27. 1) 3~4% 수준이었던 PF 대출금리가 8~9%까지 올라가며 금융비용이 올라갔고, 2) 공사비가 30% 가까이 올라갔으며, 3) 준공 후 미분양 아파트가 늘어나기 시작했고, 앞으로 빠른 속도로 늘어날 것으로 보고 있는 것임.
28. 자세한 내용은 링크한 국토부 발표문을 보면 될듯하고, 정부 대책 중에서 LH 3조 토지매입과 10년 만에 부활하는 CR 리츠를 주목해 봄.
https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp? lcmspage=1&id=95089601
적정 공사비 반영, 대형공사 유찰 방지, 미분양 해소, 규제개선 등 추진
29. LH가 건설사들이 보유한 브리지론을 3조원까지 사들이겠다는 것이 첫 번째 대책임.
30. LH가 브리지론을 사들이는 방식은 역경매 방식임.
31. 공시지가의 90%를 상한으로 하고, 건설사들이 가지고 있는 브리지론을 공시지가보다 많이 싸게 팔겠다는 곳부터 사들이겠다는 말임.
32. 공시지가의 70%에 보유 토지를 팔겠다고 하는 건설사가 역경매에서 선택되었다고 가정해 봄.
33. 시세가 아니라 공시지가의 70%에 매각이 된다는 말은 건설사 입장에서 절반이상 손실을 보고 팔아야 하는 것임.
34. 브리지론의 구조를 보면 그 이유를 알 수 있음.
35. 아파트를 만드는 과정은 땅을 사는 것부터 시작을 함.
36. 부동산 시행사는 아파트를 올릴 땅을 사서 인허가를 받고, 건설사를 선정한 후, 공사비용을 마련하고, 분양을 한 후 아파트가 완공되면 이익을 가져가는 식으로 일을 진행함.
37. 시행사 입장에서 처음 큰돈이 들어가는 단계는 땅을 가지고 있는 다수의 지주들로부터 땅을 사는 단계임.
38. 시행사는 지주들에게 계약금을 주고 땅을 사들이거나, 이 정도 가격을 내면 시행사에게 땅을 팔겠다는 약정서를 모으기 시작함.
39. 매매 계약서나 약정서가 90% 이상 모이면, 시행사는 이것을 근거로 대출을 신청하고, 이런 대출을 본 PF로 가기 위한 다리가 되는 대출이라는 의미로 브리지론(Bridge Loan)이라고 부름.
40. 브리지론에는 인허가를 받기 위한 자금들도 포함되어 있고, 땅을 모으는 과정에서 시세보다 높은 가격을 치르는 경우가 많음.
41. 공시지가의 70% 선에서 토지를 LH에 판다면, 건설사 입장에서 이런 부대비용을 전혀 보상받을 길이 없어지게 되는 것임.
42. LH는 지주들의 동의를 90%이상 받아놓은 토지를 공시지가의 90% 이하에 매수해서 건설원가를 낮출 수 있게 됨.
43. 부동산 경기가 회복되면, 저렴하게 확보한 토지로 낮은 가격의 분양가를 책정해서 판매가 가능하게 되는 것임.
44. 브리지론은 LH의 역경매가 대책이지만, 미분양 부동산은 CR리츠가 대책임.
45. 10년 만에 시행되는 CR 리츠는 준공 후 미분양 아파트, 생활형 숙박시설, 지식산업센터 등이 대상이 될듯함.
46. CR 리츠는 Corporate Restructuring REITs(기업구조조정 부동산투자회사)를 말함.
47. 구조조정용 부동산을 싸게 매입해서 일정 기간 보유한 다음, 부동산 경기가 살아나면 제값을 주고 팔아서 수익을 내는 투자 상품임.
48. CR 리츠는 민간 자금으로 준공 후 미분양 부동산 PF 물건들을 사들일듯함.
49. 이번 CR 리츠 구조를 보면, 리츠 선순위에 일반 투자자가 들어가고, 후순위에 건설사가 들어가는 구조로 설계가 되고 있음.
50. CR 리츠가 500억 원에 10억짜리 미분양 아파트 50가구를 구입하면, 일반 투자자가 350억 원을 투입하고, 건설사가 150억 원을 투입하는 구조임.
51. 건설사는 미분양 아파트 50가구를 리츠로 넘기고, 500억 원의 대금을 받아 150억원을 후순위로 넣은 뒤 350억 원을 받아 가는 구조임.
52. LH가 관리를 대행해주게 되는데, 50가구의 준공후 미분양 아파트를 전세나 월세로 임대해서 임대수익을 올리게 됨.
53. LH는 이런 관리를 해주면서, 70%의 가격에 매입확약을 해주게 될듯함.
54. 아파트 경기가 살아나지 않아서, 500억짜리 아파트를 팔아도 원금 350억 원을 돌려받지 못할 것 같으면, 매입확약을 해주는 LH 공사에 70% 가격에 넘길 수가 있는 것임.
55. 이럴 경우, 건설사는 후순위 150억 원을 손해 보게 되고, LH 공사는 매입 가격의 70%에 준공 후 미분양 아파트를 가지게 되는 방식임.
56. 일반 투자자는 전월세에서 나오는 기본적인 수익을 가져가고, 부동산 경기가 회복되어 높은 가격에 미분양 아파트들이 매각되면, 해당 수익을 일정 비율로 후순위 건설사와 나눠 먹게 됨.
57. 정부는 지방 미분양 아파트를 매입하는 CR 리츠에 대해 취득세 중과를 빼줘서 세율을 12%에서 최대 1%까지 낮추고, 5년간 종합부동산세 합산 배제, 양도세 감면 등 세제 혜택을 주겠다고 하고 있음.
58. 미분양 물건 중 악성은 준공이 될 때까지 미분양인 물건들임.
59. 최근 발표된 국토교통부 보고서에는 준공 후 미분양 아파트가 7천 호에서 1만 1천 호로 늘어났다고 되어 있는데 이건 아무것도 아님.
60. 곧 준공 후 미분양이 될 아파트들의 대기를 타고 있고, 이미 비어있는 지식산업센터와 생활형 숙박시설들이 통계에 포함되어 있지 않음.
61. 부동산 본 PF의 경우 증권사, 캐피털사, 저축은행이 주로 들어가는 후순위는 70% 이상 분양률이 나와야 손해가 안 나는 구조임.
62. 2023년 9월 말 분양률을 보면, 증권 25개사가 가지고 있는 본 PF의 평균 분양률은 39.6%, 저축은행 16개사는 33.5%에 그치고 있음
63. 드라마틱 하게 건설경기가 호전되어서 분양률이 치솟지 않는 이상, 본 PF 공사가 완료되는 대로 준공 후 미분양이 쏟아지는 상황인 것임.
64. 저축은행과 증권사, 캐피탈사들은 유상증자를 하면서, 부동산PF 부실 현실화에 대비하기 시작하는 모습임.
65. 증권,캐피탈,저축은행의 부동산PF 익스포져가 76.4조원이라, 현재까지 1.7조원 유상증자로는 부족해 보이는 상황임.
66. 브리지론 비중이 높고, 중,후순위에 많이 들어갔으며, 지산이나 생숙같은 비주거용에도 꽤 높은 비중으로 들어갔기 때문임.
67. CR리츠가 과거처럼 위와같은 금융사와 건설사 부실축소에 도움이 될지가 관전포인트임.
68. CR리츠는 새로운 상품이 아니라 미분양이 심했던 2009년부터 2년간 한시적으로 운용을 했던 상품임.
69. 일반 공모도 실시해서 개인도 주식 청약하듯이 50만원이상이면 공모에 참여할 수 있었음.
70. 과거 2년간 운영했던 CR리츠는 부동산 경기가 살아나면서 미분양부동산을 제 값을 받고 팔수 있었고, 리츠에 참여한 건설사, 금융사, 투자자 모두가 윈윈하고 청산되는 결과가 나옴.
71. 부동산 경기가 3-5년안에 살아날 것인지가 이번에 만들어진다고하는 CR리츠의 성패를 가를듯함.
한 줄 코멘트. 벚꽃이 질때부터 분위기가 잡히기 시작해서, 하반기부터 NPL 시장이 본격적으로 열린다고 했는데, 슬슬 분위기가 잡히고 있음. 일반 투자자 입장에서 투자원금의 100%에 가깝게 LH의 매입확약이 있다면, 몇 년 임대로 돌리다가 부동산 경기가 회복되면 분양으로 전환해서 수익을 가져가는 CR 리츠는 선별만 잘 하면 괜찮아 보임. 지방이나, 지산, 생숙등은 모르겠지만 수도권의 미분양아파트를 잘 고르면 가성비있는 투자가 될 수도 있을듯함.
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