메르의 생각
부동산 PF 근황 업데이트(feat NPL, 신탁, 금융감독원, 경매)
메르
2024.03.06
크리에이터를 응원하고 싶다면 후원하기를 눌러주세요.
추가 비용이 발생하지 않습니다.
1. 지식산업센타, 저온 물류센터, 생숙에 대해서 시리즈로 글을 쓴적이 있음.
2. 지식산업센타와 저온 물류센터, 생숙을 관통하는 한가지가 있음.
3. 신탁사임.
4. 부동산PF는 보통 3가지 위험을 가장 중요하게 봄.
5. 분양대금을 시행사가 횡령하거나 용도외 임의로 사용하는 위험,건설사에 문제가 생겨서 준공이 안될 위험과 미분양위험임.
6. 주간사라고 부르는 본PF에 참여하는 금융사들의 대표회사가 이 위험을 방어하는 구조를 짜게 됨.
7. 주간사는 수분양자들이 입금하는 분양대금을 시행사가 마음대로 사용하지 못하게 해당 공사만을 위한 SPC(페이퍼 컴퍼니)를 만듬.
8. 분양대금을 SPC 명의의 신탁계좌에 넣어놓고, 주간사가 그 돈의 입출입을 관리하며 금전 사고를 방지함.
9. 두번째 위험이 건설회사의 부도위험임.
10. 일반적으로는 신용도가 일정수준 이상인 적격건설사를 시공사로 선정하게 됨.
11. 적격건설사라고 하더라도, 신용으로도 대출을 해줄수 있을것 같은 그룹사 계열 메이저 건설사 몇군데를 제외하면 자금관리가 필요함.
12. 주간사는 공사가 진척되는 속도(기성고)에 맞춰 건설사에 대금을 분할 지급해서, 건설사에 문제가 생기더라도 지급하지 않고 남겨둔 돈으로 다른 건설사를 구해 공사를 완공시킬 수 있게 구조를 짬.
13. 준공이 미뤄지는 위험은 건설사가 준공을 일정 기한내에 못하면 PF 대출금 전체를 건설사가 인수하는 책임을 건설사에게 부담을 시킴.
14. 준공책임을 건설사가 져야하는데, 건설사의 신용이 준공책임을 지기에 부족해보이면 신탁회사가 동원 됨.
15. 관리형 토지신탁 대출이라는 것임.
16. 새마을금고의 부동산PF가 관리형 토지신탁 대출이라고 보면 됨.
https://www.ajunews.com/view/20230331145231708
새마을금고 일반 PF 아닌 관리형토지신탁만 취급…한은에 통계 성실히 제출 | 아주경제
17. 토지를 가진 지주가 자기 땅에 아파트나 오피스텔, 빌라 등을 지어서 분양하는 경우를 가정해 봄.
18. 대우건설, GS건설 같은 대형 건설사들은 사업규모가 어느정도 커야 관심을 보이기 때문에, 작은 건에는 관심이 없음.
19. 규모가 작은 건도 시공을 해주는 중소형 건설사에게 맡겨야 한다는 말임.
20. 중소형 건설사가 시공사가 되면, 금융기관들은 건설사의 준공능력을 믿지않음.
21. 이때 신탁사가 등장함.
22. 신탁사가 신용이 열악한 중소형 건설사를 대신해서 금융사에 책임준공 약속을 해주고, 분양자금 관리도 해주게 됨.
23. 금융사들은 중소형 건설회사는 믿을 수 없지만, 신탁회사가 준공 책임을 지고, 자금 관리까지 해준다니 본PF대출을 해주게 됨.
24. 은행이나 보험회사 같은 금융회사들은 신탁사 책임준공이 들어가는 사업에 참여를 잘 하지 않음.
25. 중소형 건설회사가 시공하는 신탁사 책임준공건은 건설사 브랜드가 약해 미분양이 잘나고, 건당 대출금액도 적어 참여를 꺼리는 것임.
26. 은행이 빠지다보니, 신탁사 책임준공 건들은 여전사, 저축은행, 새마을금고 등이 들어가는 사업으로 자연스럽게 분류가 돼 버림.
27. 신탁사 책임준공 건들은 2022년말부터 새마을금고로 몰리기 시작함.
28. 미국이 금리를 올리고, 아파트 가격이 떨어지기 시작하자, 금융감독원은 산하 금융사에게 부동산 PF 기준 강화를 지시함.
29. 은행이나 보험사 뿐만 아니라 여전사, 저축은행 등 금융감독원 산하 금융사들은 2022년 하반기에 부동산 PF 기준을 모두 강화함.
30. 새마을금고는 행안부 소속이라, 금감원 통제를 받지않아 부동산PF 기준 강화에서 빠지게 됨.
31. 풍선효과로 기준강화를 하지않은 새마을금고에 대출이 집중되었고, 새마을금고의 관리형 토지신탁대출이 1년만에 9조에서 15조로 빠르게 늘어나게 된 것임.
32. 새마을금고는 2023년 4월에서야 타금융기관 수준으로 기준을 강화했지만, 잔고는 이미 15조원까지 빠르게 늘어남.
33. 은행보다 대출심사 전문성이 상대적으로 낮은 새마을금고에 부동산 PF 건들이 집중된 것임.
34. 100세대 이하의 나홀로 아파트나 생숙, 지산, 물류창고, 오피스텔 등 상대적으로 분양성이 떨어지는 사업장을, 중소형 건설사가 시공하고, 심사역량이 부족한 새마을금고에서 심사해서 진행된 부동산 대출의 연체율이 다른 곳보다 빠르게 튈 수밖에 없는 이유임.
35. 신탁사도 문제임.
36. 신탁사의 책임준공 확약은 2015년 KB부동산신탁이 개발해서 히트를 쳤고, 매년 많은 수수료 수익을 가져다주는 효자상품이 됨.
37. 2016년 하나자산신탁, 2018년 신한과 우리자산신탁이 시장에 진입하며 금융지주 계열 신탁사들이 경쟁하기 시작함.
38. 2020년 교보자산신탁과 대신,한투,신영까지 책임준공 확약 시장에 진입하며, 신탁사 책준 시장은 아사리판이 되기 시작 한 것임.
39. 2023년초에 이미 준공이 지연되고 있는 사업장이 234곳까지 늘어났고, 손해배상 단계까지 가고 있는 곳만 62곳이 발생함.
40. 몇 건 정도는 부실이 생겨도 신탁사가 책임준공을 하겠지만, 부실이 한두건이 아니면 신탁사는 한계에 도달할 가능성이 많음.
41. 은행계 신탁사들은 은행이 도와주겠지만, 비은행계 신탁사들은 답이 없고, 은행들도 지원을 하는 과정에서 손익에 기스가 날듯함.
42. 2022년 하반기부터 건설 기자재 가격과 인건비등 건설원가가 빠르게 올라가기 시작함.
43. 1~2년전 시공계약을 할때보다 건설 원가가 많이 올라간 상태라, 건설사도 적자가 빠르게 늘어나기 시작함.
44. 아파트 공사가 진행되는 단계(기성고)에 맞춰서 건설대금을 나눠서 줬다고 하더라도, 건설원가가 오르면 문제가 생김.
45. 기존 건설사에 문제가 생겨서 다른 건설사를 구해 건설을 마무리 지으려면, 자잿값이나 인건비 등이 많이 오르다보니, 남은 잔금으로 준공을 하기 힘든 것임.
46. 신탁사가 부실사업장의 준공책임을 이행하기 위해 대체건설사를 구해서 사업을 계속하는 것이 힘든 상황임.
47. "중소형 건설사 + 생숙,지산,저온 물류센터,오피스텔 + 관리형토지신탁 = 새마을금고"가 올해 하이라이트 될 것이라는 근거임.
48. 부동산PF의 마지막 남은 위험 하나가 미분양 위험임.
49. 부동산PF에 참여한 금융사들은 분양대금을 받아서 대출금을 상환 받는 순서를 선순위,중순위,후순위로 나누고, 후순위로 갈수록 대출금을 늦게 받으니 위험이 높다고 보고 대출금리도 높게 받게 됨.
50. 분양이 잘 진행되면, 2~3순위에 들어간 금융회사들이 높은 이자 수익을 얻고, 해피하게 마무리가 되지만, 아파트 가격이 하락하고 미분양이 많아지면 후순위부터 고민이 시작됨.
51. 공매를 하더라도 빨리 원금을 회수하고 싶은 1순위 금융기관과 시간이 지연되더라도 미분양이 해소되어 원금 손실을 회피하고 싶은 2~3순위 금융기관의 이해관계가 달라지기 시작하는 시기임.
52. 건설사가 준공만 해주면, 분양이 되지 않았다고 하더라도 미분양아파트가 남게 됨.
53. 금융사들은 준공후 미분양 아파트들을 싸게 팔거나,전세를 주거나, 미분양 아파트 담보대출을 받아서 회수를 하려고 노력을 함.
54. NPL 시장이 생겨나게 됨.
55. NPL(Non-Performing Loan)은 전액상환 가능성에 문제가 생긴 부실대출임.
56. 부동산PF는 입주시에 들어오는 분양잔금으로 참여한 모든 금융사들이 대출금을 전액 상환받고 끝이 나야함.
57. 미분양이 많으면 분양잔금으로 부동산PF 전액을 갚을수가 없어서 부동산PF 미상환잔액과 준공이 완료된 미분양아파트가 남게 됨.
58. 미분양이 심하지 않으면, 미분양아파트를 전세로 돌려서 전세금으로 대출을 상환받거나, 일단 입주를 시킨뒤 시간을 버는 방법이 나옴.
59. 보통 이때 "살아보고 결정하세요" 라는 방식의 분양이 이뤄지게 됨.
60. 다른 방법으로는 미분양아파트를 담보로 대출을 받아서 부동산PF 잔금을 상환받아 감.
61. 전세금이나 미분양아파트 담보대출로 상환을 받고 빠져나가는 금융회사는 1순위들이고, 후순위들은 남는 경우가 많음.
62. 후순위들은 전세나 미분양아파트 담보대출로 1순위 대출금을 정리하고 시간을 번 후, 가격이 오르기를 기다리게 됨.
63. 잘 고르면 싼가격에 신축아파트를 구입하는 기회가 생기는 때임.
64. 2008년 금융위기가 왔을때는 서울 서초구에 GS건설이 시공한 반포자이도 미분양아파트로 나왔음.
65.서초 반포자이는 입주가 시작되는 2010년까지도 미분양을 해소하지 못했음.
66. GS건설은 미분양아파트들을 담보로 대출을 받아 시간을 번 후, 분양가 11억7000만원인 84m²를 9억원대로 할인판매를 함
67. 9억원대로 할인판매한 반포자이 84m²의 최근 실거래가는 34억내외임.
68. 서초구의 방배롯데캐슬은 3년뒤에도 아파트 가격이 오르지 않으면 건설사가 아파트를 다시 사들이는조건으로 판매를 함.
69. 이런일은 반복적으로 일어났음.
70. IMF직후인 2000년에 분양한 도곡동의 타워팰리스도 미분양이 70%에 달하자, 삼성 임원들에게 떠넘겨서 미분양을 해소함.
71. 나중에 타워팰리스 가격이 급등하며 삼성임원들이 특혜 시비에 휘말렸지만, 미분양아파트를 억지로 떠맡은게 대박이 난 것임.
72. 올해 NPL시장에 먼저 나올것은 지식산업센타, 오피스텔, 저온 물류센타, 생활형 숙박시설등임.
73. 아파트는 서울 및 수도권과 지방을 나눠서 봐야할듯함.
74. 미분양아파트가 서울에서 과거처럼 나오기를 기대하기는 힘들듯하지만, 수도권과 지방에서는 꽤 물량이 나올듯한 분위기임.
75. 봄이 지나면 부동산PF 부실발생 기사들이 보도되기 시작할 것 같음.
76. 금융감독원이 저축은행, 신탁사, 여전사, 증권사, 새마을금고등 부동산PF에 많이 물려있는 곳에 부실을 현실화 시키고 있음.
77. 금감원은 올해 상반기내 부동산PF에 평가기준을 변경하는 테스크포스(TF)를 진행하고 있음.
78. 현재 부동산PF 평가는 3단계로 분류를 하고 있음.
79. 양호(정상), 보통(요주의), 악화우려(고정이하)의 3단계임.
80. 악화우려(고정이하)는 사업 일정이 2년이상 지연되거나, 1년내 정상화 가능성이 없는 사업장, 신용위험평가 결과 C등급이하 불합격 판정을 받은 건설사가 시공하는 사업장등이 해당됨.
81. 악화우려(고정이하)로 분류가 되면 대출액의 최소 20~30%정도 손해를 본다고 보고, 미리 손해를 반영하는 충당금을 쌓게하고 있음.
82. 금감원의 계획은 3단계 평가를 4단계로 만들겠다는 것임.
83. 양호-보통-악화우려 3단계를 양호-보통-악화우려-회수의문의 4단계로 세분화 하겠다는 것임.
84. 현행 3단계에서 4단계를 하나 더 만든뒤, 마지막 단계인 회수의문은 충당금을 75~80%까지 쌓게 만들겠다는 내용임.
85. 현재 악화우려단계에 있는 부동산PF 상당수가 회수의문으로 분류되면서 충당금이 대폭 늘어나게 될 듯함.
86. 금융사가 충당금을 쌓으면 그만큼 손실로 선반영되어서, 금융회사의 당기순이익을 까먹게 됨.
87. 회수의문으로 분류가 되면 금감원은 한가지 지시를 더 할수 있게 됨.
88. 금융위원회는 금융회사에 부실채권을 상각하도록 명령할 수 있음.
89. 금융사가 보유중인 부실 부동산PF를 상각할 경우, 대출금은 손실처리되고 해당 사업장은 NPL로 시장에 나올것임.
90. NPL로 시장에 나온다는 말은 크게 세가지로 나눌수 있을듯함.
91. 아직 본PF가 들어가지 않은 브리지론은 토지 공매가 들어가고, 준공된 건물은 할인판매나 경매시장으로 나오게 됨.
92. 법원 경매정보를 보면 2023년 1월 경매신청건은 6,786건이었고, 1년만인 2024년 1월 1만619건으로 두배가까이 늘어남.
93. 아직 준공후 미분양 부동산PF건들이 경매시장에 제대로 나오지 않았는데 이미 경매물량은 폭증하고 있음.
94. 흔하면 싸지고 귀하면 비싸지는 흔싸귀비의 원리가 여기에도 적용됨.
95. 경매건이 늘어나면, 낙찰가격은 낮아지기 마련임.
96. 미분양 아파트를 싸게 확보할 수 있는 NPL시장이 본격적으로 열린다는 말임.
https://blog.naver.com/ranto28/223250767485
부동산PF 근황 업데이트 (feat NPL, 본PF, 관리형토지신탁,미분양)
부동산PF중 초기단계인 브리지론에 대해서는 사례를 들어서 몇번 설명을 했습니다. https://blog.naver.c...
한줄 코멘트. 벚꽃이 질때부터 슬슬 분위기가 잡히기 시작하지 않을까 예상을 해봄. "일단 살아보고 결정하세요"라는 광고가 주변에 여기저기 보일때가 서울 및 수도권은 진입 타이밍이 아닐까 싶음. 신탁과 중소건설사+지산이나 생숙, 물류,오피스텔등의 조합이 먼저 터질듯하고, 아파트는 하반기부터 NPL로 경매나 할인분양 시장에 하나씩 나오게 될듯함. 서울과 수도권 입지가 좋은 곳은 줍줍 타이밍을 노려봐도 될듯함.
크리에이터를 응원하고 싶다면 후원하기를 눌러주세요.
추가 비용이 발생하지 않습니다.
다른 시각으로 세상을 정리해 봅니다. 네이버 메르의 블로그에 글을 쓰고 있습니다
- Gcash · 2달 전
부동산 PF를 4단계로 세분화 했을때 그 단계별 사업장 정보를 알수있는방법이 있나요?? - 10억모으기 · 2달 전부족한 질문이지만 새마을금고는 왜 행안부 소속인지 알 수 있을까요..?
- 메르 · 2달 전과거 마을 공제조합이 바뀐 것이라 시작이 금융회사가 아니었습니다
- 10억모으기 · 2달 전
@메르
그렇군요! 답변 감사합니다^^ 항상 잘 배우고 있습니다.
- Jackie Chan · 2달 전지방은 계속해서 죽어나가는 ..
이런 글은 어떠세요?