메르의 생각
부동산 PF 부실 3대장 저온 물류센터 근황(feat 지식산업센터, 생숙)
메르
2024.02.16
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지식산업센터에 이어서 생활형 숙박시설 이야기를 했습니다.
https://blog.naver.com/ranto28/223353712000
생활형 숙박시설(생숙) 근황(feat 에어비앤비,주거용오피스텔)
지식산업센터 근황글을 올렸는데, 생활형 숙박시설에 대해 정리해달라는 댓글요청이 생각보다 많았습니다. ...
아파트보다 먼저 부실이 터질 부동산 PF 3대장이 있습니다.
지식산업센터와 생활형 숙박시설, 저온물류센터입니다.
3대장중 2개만 언급하고 저온물류센터만 빼는 게 그래서 마무리해 봅니다.
1. 2018년 10월, 쿠팡이 새벽배송 서비스인 로켓 프레시를 시작함.
2. 그전까지 쿠팡은 냉동, 냉장 품목을 제외한 상온 상품 중심의 로켓 배송을 하고 있어, 일반적인 물류창고를 사용하고 있었음.
3. 2018년에는 쿠팡 외에도 마켓 컬리가 신선식품 새벽 배송 시장에서 무서운 속도로 성장하고 있었음.
https://www.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924047184&code=11151600&cp=nv
‘마켓 컬리’가 불붙인 새벽배송 전쟁, 신선식품의 속도 경쟁
맞벌이 부부 김은혜(34)씨 가족은 ‘마켓 컬리’의 ‘샛별 배송’ 서비스를 애용한다. 자주 집밥을 먹지 못하는 대신 신선한 식재료로 간단하게 샐러드를 만들
4. 신세계, 롯데까지 이마트와 롯데마트를 기반으로 신선식품 새벽 배송 시장에 참전을 함.
5. 신선식품 배송을 하려면, 일반적인 상온 물류센터가 아닌 냉장 및 냉동 저온 물류센터가 많이 필요해질 것이라고 다들 생각함.
6. 2020년 코로나19가 사회를 덮치면서, 외식이 줄어들며 신선식품 수요를 더 키우게 됨.
7. 신선식품뿐만 아니라 광어와 우럭 가격도 폭등을 했던 시기였음.
8. 코로나가 오면서, 횟집이나 수산시장에 손님이 끊기게 됨.
9. 정부와 대기업 계열 대형마트들이 횟집이나, 수산시장을 돕는다고 재고로 쌓인 광어를 싸게 팔아주기 시작함.
https://www.viva100.com/main/view.php?key=20200316010006204
전복·광어 먹고 어가 지키자…롯데마트, 할인 행사로 소비 촉진
10. 생각보다 판촉이 성공적으로 진행되어서, 광어 재고가 소진됨.
11. 코로나로 힘든 횟집과 수산시장을 살린다고 재고 소진을 해줬는데, 갑자기 집에서 회를 시켜 먹는 배달 앱이 터짐.
12. 양식업자가 다시 새끼 광어를 키워서 공급을 늘리려고 하는데, 광어 양식장에서 일하던 외국인 노동자들이 코로나로 들어오지 못함.
13. 새끼 광어를 횟감으로 쓸 만하게 키우려면 16개월 정도가 보통 걸림.
14. 광어 양식업자들이 본격적으로 광어 새끼를 키우기 시작한 게 2021년 겨울이었고, 2023년 봄이 되어서야 광어 가격이 정상화가 됨.
15. 우럭은 광어와 상황이 좀 달랐음.
16. 우럭은 대가리나 뼈가 커서, 살은 별로 없지만, 매운탕 맛을 잘 내줌.
17. 코로나가 심해지니, 집에서 음식을 해먹는 밀키트 수요가 늘어남.
18. 밀키트 매운탕용 새끼 우럭 수요가 늘어나기 시작했고, 새끼 우럭들이 매운탕용으로 대량 출하됨.
19. 새끼 우럭이 횟감용 우럭 크기까지 크지 못하고 소진이 돼버린 것임.
20. 2021년 여름, 바다의 해수 수온이 유난히 올라감.
21. 광어는 육지에 있는 수조에서 보통 키우지만, 우럭은 바다 가두리에서 키우는 게 일반적임.
22. 바다 수온이 높아지면서, 우럭이 대량으로 폐사됨.
23. 광어는 16개월 정도 키우면 횟감용으로 상품화가 되지만, 우럭은 26개월은 키워야 상품성 있는 횟감용 우럭 크기로 자람.
24. 광어 가격은 2023년 초에 정상화되었지만, 우럭은 2023년 가을까지 비쌌던 이유임.
25. 2018년까지도 일반 물건은 온라인으로 주문하더라도, 신선식품은 마트에 가서 사는 것이 일반적인 소비패턴이었음.
26. 쿠팡과 마켓 컬리가 시장을 키우면서, 신선식품을 집으로 배달 받는 새벽 배송 전쟁이 시작됨.
27. 물류창고는 기획부터 준공까지 1만 평짜리를 기준으로 30개월 정도 시간이 걸림.
28. 새벽 배송 시장이 빠르게 커지자, 신선식품 보관 및 배송을 위한 수많은 물류창고 부동산 PF들이 만들어지기 시작함.
29. 2018년부터 시작된 물류창고 부동산 PF 광풍이 공급으로 이어진 것이 2021년임.
30. 다르게 말하면, 2020년까지는 물류창고, 특히 신선식품을 다루는 저온물류창고가 부족해서 난리였던 시기였음.
31. 신선식품 새벽 배송 시장이 매년 2배 이상 성장하다 보니, 저온 물류창고의 수요는 한동안 폭증할 것으로 시장은 봤었음.
32. 저온 물류창고는 평당 임대료를 일반적인 물류창고보다 두 배 가까이 비싸게 받을 수 있어서 저온 물류창고 선호도를 더 높이게 됨.
33. 2022년이 되자, 2018년부터 건설하기 시작된 저온 물류창고들이 완공되어 시장에 등장하기 시작함.
34. 동시에 다수의 저온 물류창고가 건설되자, 전문성이 떨어지는 건설사들도 참여를 하게 됨.
35. 작업자의 이동 동선과 층고를 고려하지 않은 레이아웃으로 대충 설계를 한 물류창고들이 시장에 쏟아지기 시작한 것임.
36. 저온 물류창고는 입지도 중요함.
37. 냉장 냉동 상품은 약속된 시간에 배송하는 것이 생명인 상품들임.
38. 입지가 좋은 물류센터들은 쿠팡 등이 선점을 했고, 쿠팡은 2021년까지 매년 66~165만㎡에 이르는 물류센터를 임차하며 큰 손이 됨.
39. 2022년이 되자, 쿠팡의 저온 물류센터 확보가 어느 정도 완료됨.
40. 더 이상 확대할 여지가 없을 정도로, 로켓 프레시 지역이 전국적으로 늘어난 것임.
41. 쿠팡이 어느 정도 물류센터 수요를 채웠고, 마켓 컬리는 성장이 주춤해짐.
42. 이마트 등 마트 계열은 기존 점포를 도심 물류센터로 만드는 전략을 사용하다 보니, 2022년부터 신규 물류센터 수요가 정체되기 시작함.
43. 물류센터는 창고 면적을 임대해서 수익을 올리는 업종임.
44. 2022년부터 금리가 올라가며, 물류창고를 건설하기 위한 금융비용은 크게 늘어남.
45. 상업용 빌딩은 수익환원법이라는 가치 평가 법을 쓰고 있음.
46. 부동산이 가져다주는 수익을 가지고 가치를 환산하는 방법임.
47. 비용이 늘어나고, 수입이 줄어들면, 부동산이 가져다주는 수익은 줄어들고, 수익환원법으로 계산하면 부동산의 가치가 하락하게 됨.
48. 건설사의 전문성이 떨어지다 보니, 냉동과 냉장에 대한 이해도 부족했음.
49. 저온 물류센터에서 냉장시설은 보관이 아니라 유통이 중심이 됨.
50. 냉장시설의 경우 물류창고 안에 머무는 시간이 짧음.
51. 냉장고보다는 제품을 소분하고 포장하고 분류하는 전실이 커야 하고, 빠른 배송을 위해서 다수의 차량이 동시에 접안할 수 있는 도크와 차량이 대기할 수 있는 야드가 충분해야 하는 게 냉장시설임.
52. 냉동시설은 유통이 중요한 냉장시설과는 달리 보관 공간이 충분히 큰 지가 중요함.
53. 시장에 수요가 빠르게 늘어난 것은 신선식품을 대상으로 한 냉장 공간이었음.
54. 수요는 냉장시설 위주로 늘어나는데, 공급은 냉장과 냉동의 복합시설 위주로 건설되어 수요와 공급의 불일치가 커지게 됨.
55. 한국의 물류센터는 상온 물류센터가 85% 정도 차지하고, 저온 물류센터가 15% 정도를 차지하는 것이 적정한 비중으로 보고 있음.
56. 저온 물류센터의 적정 수요는 15% 정도인데, 2022년부터 23% 비중으로 공급이 되자, 공실이 늘어나기 시작함.
57. 2024~2026년에 추가로 공급될 저온 물류창고도 비슷한 비중이라 저온 물류창고의 공실은 계속 늘어날 것임.
58. 건설 비용 등이 훨씬 비싼데, 저온 물류창고 공급과잉이 커지면서 상온 물류창고와의 임대료 차이가 거의 없어진 상태가 이미 돼버림.
59. 부동산 PF도 문제가 시작됨.
60. 임차인 우위 시장이 되면서, 임대료가 낮아지고, 금리가 오르면서 금융비용이 늘어남.
61. 원자재 가격과 인건비가 오르면서 건설 비용까지 오르다 보니, 부동산 PF에 들어간 금융비용을 커버할 수 있는 수익성이 나오지 못함.
62. 2023년 말, 수도권의 1만 평 이상 A급 물류센터의 공실률이 17%로 1년 전의 4%보다 4배 이상 공실률이 높아지고 있음.
63. 특히, 물류센터 공급이 집중된 인천, 김포, 부천 등 서부권역의 공실률은 45%를 넘어가고 있음.
64. 아래 사진은 당시 김포를 실사할 때 찍은 사진으로, 애매한 지역에 너무 많은 물류센터가 공급되고 있는 것을 볼 수 있었음.
65. 물류센터는 80% 이상이 수도권에 공급되고 있음.
66. 2018~2021년까지 수도권 물류센터는 평균 70만 평이 공급되는 정도였음.
67. 물류센터 공급이 점점 늘어나서, 2022년에는 118만 평, 2023년에는 180만 평이 공급되었고, 2024년에는 234만 평이 공급될 예정임.
68. 공급이 너무 많아지자, 물류센터가 공매로 나오기 시작하고 있음.
69. 2023년 1월, 인천 서구 원창동에 1만 평 규모로 준공된 저온 물류센터는 2023년 10월 공매에 들어갔고, 현재까지 4차례 유찰되고 있음.
70. 1,276억 원에서 시작된 최저 입찰가는 837억 원까지 내려갔고, 얼마가 더 떨어져야 주인을 찾을지 알 수 없는 상황임.
71. 2021~2022년간 수도권에서 건축 허가를 받은 물류센터가 344개임.
72. 이중 195개는 착공이 되어 공사를 하고 있고, 149개는 아직 첫 삽을 뜨지 못하고 대기하고 있음.
73. 2017년부터 2020년까지 수도권 5천 평 이상 물류센터는 인허가 완료 후 100% 착공이 됨.
74. 2021년에는 인허가 후 74%가 착공되었고, 2022년에는 27%까지 착공률이 떨어졌고, 2023년에는 한 곳도 착공에 들어가지 못함.
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수도권 물류센터 착공 현황 (자료=쿠시먼앤드웨이크필드코리아) |
75. 인허가 받은 사업장이 착공하기까지 보통 6~8개월이면 되는데, 2023년에 인허가를 받은 물류센터가 아직 1건도 착공되지 못한 것은 시장성이 없다고 보고 있는 것임.
76. 특히 2023년 상반기에 인허가를 받은 물류센터 55건 중 한 건도 착공에 들어간 사업장이 없는 상황임
77. 다르게 말하면, 2025년에는 물류센터 신규 공급이 거의 없다고 볼 수 있고, 신규 공급이 줄어들면서 공실도 어느 정도 해소될듯함.
한 줄 요약. 저온 물류센터가 공급과잉으로 공실 문제가 터지기 시작함. 물류센터 부동산 PF로 문제가 확산되고, 건설사로 부실이 넘어가기 시작하는 상황임. 지식산업센터, 생활형 숙박시설과 함께 저온 물류창고를 부동산 PF 부실 3대장으로 꼽는 이유임.
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