메르의 생각
부동산PF 근황 업데이트(feat 터트릴 결심, 브리지론, 건설사)
메르
2023.12.15
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브리지론에 정책변화가 있는듯해서 근황을 업데이트 해봅니다.
1. 브리지론은 시한폭탄임.
2. 시한폭탄을 멈추는 방법은 브리지론을 갚는 것임.
3. 하지만, 비싼 가격에 토지를 샀고, 여러 지주들에게 토지를 모으는 과정에서 비용등이 추가되어 토지를 팔아서는 갚기 힘든 상황이 됨.
4. 본PF로 넘어갈수 있으면, 자연스럽게 본PF금액으로 브리지론을 갚게 되어 시한폭탄이 제거됨.
5. 부동산PF시장이 얼어붙어서, 브리지론으로 구입한 땅에 건물을 올리는 본PF가 진행되지 못해 시한폭탄이 제거되지 못한 것임.
6. 시한폭탄을 해결하는 마지막 방법은 피해가 적은 곳으로 시한폭탄을 조심스럽게 옮겨서 하나씩 터트리는 것임.
7. 지금까지 금융당국은 시한폭탄의 폭발시간을 지연시키고 있었음.
8. 시간을 벌고 버티면, 미국 금리도 내려가고 부동산 경기도 살아나면서 시한폭탄의 폭발력이 줄어드는 것을 기대한것임.
9. 최악의 상황을 두려워 한것도 있음.
10. 최악의 상황은 헤어컷 감염임.
11. 헤어컷은 머리를 자른다는 의미로, 부실금융자산의 순자산 가치를 현실화 하는 것임.
감수인) 헤어컷 감염 (haircut contagion): 좀 더 예뻐지기 위해 머리카락을 조금 자른다는 것이 자르고 자르다 보면 나중엔 머리 전체를 다 깎게 되는 상황을 빗댄 말로 자산가치가 연쇄적으로 하락하는 현상을 말함.
12. 헤어컷 감염이 일어나면 연쇄적으로 '내돈 갚아라'를 당하게 됨.
13. 부실금융자산의 순자산 가치를 현실화 한다는 것은 담보가치가 하락한다는 것으로, 담보가 부족하면 갚아달라는 요구(마진콜)가 일어남.
14. 마진콜에 대응하는 방법은 보통 보유자산을 급매하는것임.
15. 보유자산을 너도나도 급매하려고 나서면, 자산가치가 더 크게 폭락하고, 이것이 마진콜을 다시 부르는 악순환으로 헤어컷 감염이 일어나게 되는 것임.
16. 부동산PF 이슈가 레고랜드 사태와 비슷한 타이밍에 터지면서, 금융당국의 헤어컷 감염우려를 키운것도 있음
https://blog.naver.com/ranto28?Redirect=Log&logNo=223215356952&from=postView
레고랜드사태 근황 업데이트(feat 은행예금, 금리,여전채, 회사채)
레고랜드 사태가 터진지 1년이 다가오고 있습니다. 금융권에 여파가 있는듯하고, 당시 레고랜드 사태에 대...
17. 결국 금융당국은 은행,보험사,캐피털사,저축은행, 새마을금고,증권사등 금융기관들을 모아서 'PF대주단 협약'을 4월에 가동하게 됨.
18. 'PF대주단 협약'의 핵심은 '비겁하게 혼자 살려고 빠지면 안되고, 같이 살고 같이 죽자'임.
19. 전체 대주단의 4분의 3이상이 동의하면, 싫어도 대출만기를 연장해줘야 하고, 이자를 감면하고 신규자금을 지원하게 만든 것임.
20. 대주단 협약이 가동되며 2023년에 만기가 돌아온 브리지론의 80%가 대출만기를 연장하게 됨.
21. 일반적인 연장이 아니라 변칙적인 연장방법이 많이 나옴.
22. 시행사가 돈이없어서 이자를 낼 수 없다고 하면, 이자를 후취로 바뀌주고, 연장금액에 이자를 포함해서 금액을 키워 연장해 주기도 함.
감수인) 대출이자 납입방식
- 선취 : 대출시 대출금에 대한 이자를 먼저 납입하는 방법, 기업 대출 시 이용됨.
- 후취 : 대출을 받고 대출금을 사용한 후 이자를 납입하는 방식으로 주로 1개월 단위로 이자를 납입하며 가계대출에서 많이 적용됨.
23. 이자를 후취로 바꾸거나, 연장금액에 이자를 포함시켜 증액을 시켰다는 말은 시한폭탄의 폭약을 늘리는 일임.
25. 이때부터 실제는 연체가 되었지만 연체로 잡히지 않아, 살아도 산것이 아닌 좀비사업장이 양산되기 시작함.
26. 작년 10월, 돌아가는 상황을 보고 부동산PF의 위험성을 아래글로 처음 지적하기 시작했음.
https://blog.naver.com/ranto28/222905113806
부동산 PF가 시끄럽다고 해서, 상황을 정리해 봅니다. 대중적인 내용이 아니라 조금 어려운듯하네요. 아...
27. 위 글의 한줄 코멘트는 아래와 같았음(밑줄의 내용이 이해가 잘 안가면 위의 링크글을 읽어보기 바람).
한 줄 코멘트. 입주때까지 미분양이 되어야 문제가 생기는 부동산PF 금융기관들은 시간여유가 좀 있지만, 만기가 짧은 브리지론을 많이 해준 저축은행과 캐피탈사, ABCP 비중이 높은 증권사, 자금 여력이 없는 중소형 건설사들은 조만간 시끄러워 질듯함.
감수인) PF ABCP란?
자산담보부기업어음(Asset-Backed Commercial Paper: ABCP)은 ABS와 기업어음(이하 CP)의 구조를 결합시킨 형태로 SPC가 매출채권, 리스채권, 회사채 등의 자산을 담보로 발행하는 CP임. 국내에서는 유동화자산을 기초로 하여 ABS를 발행하고 ABS채권을 상환하는 조건으로 일정 기간마다 CP를 발행하는 구조로 ABCP 발행을 허용함에 따라 도입하기 시작했음. 단기 자금임.
[출처] [부동산개발금융] PF ABCP란?|작성자 김명식 변호사
28. 현재까지는 한줄 코멘트 대로 진행이 되고 있음.
29. 저축은행은 브리지론을 연장하는 와중에서도 연체율이 뛰기 시작하고 있음.
30. 이자를 뒤에 받기로 하면서, 지금은 연체로 잡히지 않고있는 좀비 브리지론을 합치면, 실제 연체율은 훨씬 높을 것임.
31. 증권사들도 비슷한 상황임.
32. 증권사들의 연체구조가 다른 금융사들과 다르기는 하지만, 좀비브리지론이 연체로 잡히지 않은 상태에서도 연체율 상승폭이 어마어마함.
33. 건설사들은, 수영장에 물이 키높이 이상으로 차오르면 키가 작은 순으로 익사를 하듯이, 재무구조에 따라서 하나 둘 터지고 있음.
34. 중소형건설사가 아니라 대형건설사까지 잡음이 들리기 시작하고 있음.
https://www.yna.co.kr/view/AKR20231213136000003?input=1195m
"워크아웃설 사실 아냐"…태영건설, 자금난 소문 재차 부인 | 연합뉴스
(서울=연합뉴스) 권혜진 기자 = 태영건설[009410]이 시중에 떠도는 자금난 소문에 대해 재차 사실이 아니라고 부인했다.
35. 당연히 기사에서 언급한 워크아웃설은 사실이 아닐것임.
36. 워크아웃은 여야 국회의원들이 싸운다고 노는 바람에 워크아웃제도는 얼마전 시효가 만료되어 없어짐.
감수인) 워크아웃 관련법인 기업구조조정촉진법(기촉법)이 10월 15일 일몰(6번째 일몰임)되었으나, 12월에 3년 더 연장하기로 한 듯함. 부실기업 워크아웃제도 부활... 2026년까지 연장 (2023.12.08)
37. 지금은 채권단들과 기업간에 자율적(?)으로 채무를 조정하는 워크아웃이 아니라, 법원이 주관하는 기업회생으로 가야하는 방법밖에 없음.
38. 후선에 물러나 있던 90세가 넘는 회장이 다시 나섰고, 알짜 자회사를 팔아서 매각대금이 들어올 것이라고 하니, 돈이 많이 말렸다는 것임.
39. 방송사 SBS를 가지고 있고, 돈을 잘 벌어서 알짜기업으로 평가받았던 태영건설에 이런 루머가 도는 것만 봐도 상황을 짐작할 수 있는 것임.
40. 이런 내용을 '부동산PF 근황 2의 약한 고리'라는 글로 설명한 적이 있음.
https://blog.naver.com/ranto28/222928166687
부동산 PF에 문제가 생기면 건설사, 시행사, 부동산PF 금융회사들에 어떤 일이 생기는지 정리해 봅니다...
41. 감독당국이 더 이상 버티지 못하고, 시한폭탄을 시차를 두고 분산해서 하나씩 터트릴 결심을 한듯함.
https://www.mk.co.kr/news/economy/10896806
PF부실 동시에 터지면 파국…'부실 풍선' 바람 빼 연착륙 유도 - 매일경제
42. 옥석가리기라고 표현한 선별작업은 이미 끝이 난 것으로 보임.
43. 선별작업이 완료되었다는 것은 전체 부동산PF의 조사가 완료되고, 판단이 끝났다는 말로 보임.
44. 공매로 넘겨서 끝을 낼 사업장과 부동산PF에 참여한 대주단들이 십시일반해서 원금과 이자를 감면하고 출자전환을 하는등 채무 재조정을 해서 끌고갈 사업장등의 선정이 끝났고, 대주단들의 분담비율까지 디테일한 방안이 결정되어 있을것임.
45. 감독당국의 이런 상황판단에서 아래와 같은 답변이 나온것으로 보임.
"이복현(사진) 금융감독원장이 12일 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장과 대출을 취급한 금융회사와 관련해 “적절한 형태의 조정 또는 정리 진행이 불가피하다. 사업성이 다소 미비하거나 자산 감축 등 조치 없이 재무적 영속성의 문제가 있는 건설사나 금융사는 시장 원칙에 따라 적절한 형태의 조정이나 정리, 한편으론 자구노력이나 손실 보상을 전제로 한 자기책임 원칙에 따른 진행이 불가피하다”고 말했다. 또 “‘옥’으로 판명되는 사업장 등에 대해선 적절한 유동성이 공급되도록 금융회사와 협력하고 필요시 규제완화 조치를 할 생각”이라며 옥석 가리기 필요성도 강조했다.'
46. 일단, 시간을 끌면서 상황이 호전되기를 기다리는 전략은 실패한 것 같음.
47. 133조원의 부동산PF에 73조원의 해외 부동산 펀드가 추가되며 부실규모를 키움.
48. 적당히 올라가다가 연말에는 떨어질 것으로 생각한 금리는 예상보다 훨씬 높게 올랐고, 고금리 상태를 장기간 유지할 것으로 보임.
49. 이런 와중에 공사비까지 대폭 오르니, 몇달 더 버틴다고 사업성이 좋아질 가능성이 없어 보이는 것임.
50. 부동산PF에서 최대 15조원의 손실을 예상하는 분석이 나오고 있음.
“부동산 PF 최대 15조 손실 예상… 내년부턴 부실 정리해야”
부동산 PF 최대 15조 손실 예상 내년부턴 부실 정리해야 나이스신용평가 이혁준 본부장
51. 오해를 하면 안되는게 15조원은 전체 부동산PF에 대한 손실금액을 말하는 것이 아님.
52. 부동산PF 134조원 전체가 아니라, 30조원의 브리지론에서 나오는 손실이 15조원이라는 말임.
53. 브리지론과 달리 부동산PF는 건설사가 부도나지 않으면 입주가 시작된 이후에 터지기때문에 아직은 시간이 있음.
그래픽=김하경
54. 부동산PF에 아파트만 있는 것은 아님.
55. 더 위험한 곳은 물류센터나 지식산업센터, 생활형숙박시설등이고, 이해관계인이 많지않아 부담이 적은 이런곳부터 터트리기 시작할듯함.
56. 금융권의 부실은 나눠서 봐야 할듯함.
57. 증권사는 연체율 자체는 높지만, 대형증권사들의 경우 자기자본에 비해서는 부실규모가 크지않음.
58. 신용등급등의 하락과 적자전환등은 있을수 있지만, 회사 자체에 대한 문제까지는 일부 중소형 증권사를 제외하고는 가지 않을듯함.
59. 저축은행은 부동산PF가 자기자본보다 많은 115%로 높고, 부동산PF의 55%가 브리지론이라 브리지론 비중이 높음.
60. 금융당국은 저축은행에 대해서는 조용하게 연초부터 준비를 해놓고 있음.
61. 올해 7월5일, 대구은행의 시중은행 전환이 하이라이트 되었지만, 금융감독원에서는 조용하게 조치를 해놓은게 있음.
61. 관공서 특유의 읽기 싫은 어려운 단어로 구성되어 있는 이 문서의 구석에는 다음 암호 같은 말이 숨겨져 있었음.
62. 저축은행의 사전적 구조조정을 위한 저축은행 간 인수, 합병 범위를 확대하고, 구조조정 목적의 경우 영업구역 제한 없이 4개사까지 인수를 허용하는 내용이 그것임.
63. 위 암호를 해석하면, 이 공문의 타깃은 우리, 신한, KB, 하나 금융지주들이임.
64. 이들은 저축은행들을 하나씩 가지고 있음.
65. 이 공문이 하는 말은
"조만간 저축은행이 무너질 것 같은데, 금융 지주들은 저축은행을 4개씩은 더 인수할 각오를 해라. 제도적 지원은 하겠다"는 말임.
66. 이렇게 조용하게 준비하며 대비하고 있는 것이고, 이런 내용을 아래 글에서 언급한 적이 있음.
https://blog.naver.com/ranto28/223149592560
기사의 숨겨진 행간 2 (feat 대구은행, 새 시중은행 탄생, 저축은행)
https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20230706/120099569/1 기사를 보다보면, 중요한 내용이 ...
67. 저축은행은 3분기에 적자로 전환을 하는 곳이 다수 나오고 있고, 브리지론이 하나씩 터지기 시작하면 적자규모는 빠르게 커질수 있음.
68. 여기에 잔액에 잡혀있지 않은 증권사의 채무보증 20조원과 저축은행의 토지담보대출 10조도 부동산PF에 포함될 수 있음.
69. 이런 와중에 상징성이 있는 곳이라 어떻게든 살려보려는 움직임도 나오고 있음.
70. 강남 프리마호텔 자리에 건설되는 르피에드청담에 대해서 언급한 적이 있음.
https://blog.naver.com/ranto28/223244492001
강남 브리지론 만기연장 실패 근황(feat 프리마호텔, 르피에드청담)
https://blog.naver.com/ranto28/223013767518 부동산PF 근황을 정기적으로 업데이트 하고 있습니다. 이...
71. 르피에드 청담이 있는 곳은 25층에 용적률 420%로 제한되는 지역이라, 옆의 일식집을 사려고 하는등 용적률을 높이기 위한 노력을 해옴.
72. 이번에 서울시의 도시건축 디자인 시범사업에 선정이 확정되면서, 법상 최대 용적율을 20%까지 더 높일 수 있게 됨.
73. 용적율이 420%에서 599%로 상향되면, 최고 49층까지 높일 수 있어 한강이 보이는 호실을 많이 늘릴수 있게 됨.
74. 사업 인허가권자인 서울시의 공모사업으로 진행되면 인허가기간도 단축될듯하고, 용도지역까지 변경되면 용적율이 최대 700%까지도 올라갈 수 있어서 해볼만한 사업성이 나올수 있게 됨.
75. 르페이드 청담의 용적율이 많이 상향된다고 하더라도, 50층이상은 올리지 않을 것임.
76. 50층이상이 되면, 초고층으로 분류가 되면서, 2개이상 재난안전구역을 만들어야 하는등 건축법이 강화됨.
77. 건설비용이 점프하며 사업성을 까먹기 때문에, 층수는 최대 48~49층으로 하고, 층고를 최대한 높이는 쪽으로 진행이 될듯함.
78. 30조원의 브리지론 대부분은 내년 6월 이전에 만기가 돌아옴.
79. 3개월이나 6개월씩 만기연장을 해온 것들이 많아, 옥석가리기가 가동되는 내년 상반기에는 이런저런 부실발생 기사들이 나오게 될듯함.
80. 브리지론은 코스요리의 에피타이져임.
81. 메인 요리는 부동산PF이고, 부동산PF중에서도 부동산신탁사가 관리형 토지신탁으로 진행한 건들이 먼저 문제가 될 것임.
82. 새마을 금고의 관리형 토지신탁 사업비 대출잔액은 2019년말 1695억원에서 2023년6월말 16조3481억원으로 100배가까이 급증함.
83. 부동산PF의 부실은 입주이후에 터지기때문에 아직 시간은 있지만, 건설사가 무너지면 입주 이전이라고 하더라도 터질수 있음.
83. 관리형 토지신탁 부동산PF의 80%이상을 자금력이 취약한 중소 건설사가 시공하고 있음.
84. 한국신용평가가 9월 조사한 내용에 따르면, 관리형 토지신탁에 참여한 건설사중 시공능력 10위이내 메이져 건설사는 한곳도 없었음.
85. 시공능력 11~100위까지가 41%였고, 500위도 안되는 시공사도 27%정도로 조사가 되는데, 이번에 관심을 받는 태영건설이 17위임.
86. 공사비가 오르고, 자금이 말린 건설사들이 준공의무를 포기하고 자빠지는 순간, 입주전이라고 하더라도 부동산PF가 터질수가 있음.
87. 신탁사는 건설사가 책임준공을 이행하지 못하면, 건설사를 대신해서 책임지고 건물을 준공시켜 줘야하는 의무가 있음.
88. 은행계 신탁사들은 지주사 지원으로 버티겠지만, 그렇지 않은 곳들은 쉽지않을 상황이 될 것임.
89. 신용평가사들은 최근 한달내에만 중소형 증권사들과 건설사, 캐피탈등 부동산PF에 물린 곳의 신용등급 전망을 계속 낮추고 있음.
하이투자증권(긍정적→안정적), 다올투자증권(안정적→부정적), 엠캐피탈(긍정적→안정적), 대신에프앤아이(긍정적→안정적), 신세계건설(안정적→부정적)
90. 나이스신용평가가 12월7일 발표한 금융업권의 신용등급 전망에서 증권,캐피털,부동산신탁, 저축은행 4개 업종을 부정적으로 전망함.
91. 위기를 감지하고 준비할 시간은 1년이상 있었음.
92. 얼마만큼 정교하게 준비를 해서, 시한폭탄을 안전하게 터트리는지를 지켜볼 따름임.
한줄 코멘트. 벛꽃이 지는 순서대로 문제가 터질것이라고 봤는데, 생각보다 빨라질수도 있을듯함. 당국이 풍선에 바람을 빼려고 하는듯한데, 터지지 않게 미세조정을 잘해야 할듯함. 내년 상반기까지 건설사,중소형증권사,저축은행, 신탁사등에서 소음이 나오기 시작할 것 같음.
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다른 시각으로 세상을 정리해 봅니다. 네이버 메르의 블로그에 글을 쓰고 있습니다
- 손재원 · 5달 전
마침 태영건설 찌라시로 인해 많이 떨어지길래 관련해서 찾아보고 있었는데 참고가 된 것 같습니다 감사합니다!- 메르 · 5달 전그러셨군요. 참고가 되었다니 다행입니다.
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