상업용 부동산 근황(feat 위험성, 투자포인트)

※ 감수인 의견  메르님, 신규 보고서 전합니다. 메르님의 투자포인트는 오직 오렌지보드에서만 보실 수 있습니다. 괜찮은 리츠를 골라볼만한 때일까요(저는 적당한 위기가 와서 조정이 있을 때, 매수하는 걸 좋아합니다)? 미국 상장 리츠 관련사/ETF 몇 개 투척합니다(사업 내용은 전혀 모릅니다). 대부분 2022년에 주가가 많이 하락했으므로, 2023년의 신규 이벤트의 영향은 받지 않은 가격 같습니다.  *GPT에게 물어보니까 잘 알려줍니다. ^___^ GPT가 그렇다고 합니다(유료버전). 위 읽어보고 본문 읽어보시면 이해가 더 잘 되실 거에요.

 

https://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924293889&code=11141400&cp=nv

미국 연방준비제도(Fed·연준)의 고강도 긴축에 따른 상업용 부동산(CRE) 위축이 금융시장 위기의 또 다른 뇌관이 될 수 있다는 우려가 제기된다.

 

 

상업용 부동산이 이슈가 되는듯해서 정리해봅니다.

 

 

 

1. 상업용 부동산은 부동산 자체가 임대등을 통해 돈(렌트비등)을 버는 부동산을 말함.

 

 

2. 오피스빌딩을 예로들어 보겠음.

 

 

 3. 1조짜리 오피스빌딩의 80%가 임차인으로 차 있어서 매달 임차인들이 40억원의 임대료를 냄.

 

 

4. 오피스빌딩을 유지하는데, 인건비나 세금등 제반 비용이 매달 10억 들어가면, 이 빌딩에서 30억이 매달 남게 됨.

 

 

5. 매달 30억을 1년으로 계산하면 360억이 되고, 1조짜리 빌딩에서 1년에 360억이 들어오면, 수익율로는 3.6%가 됨.

 

 

6. 한국에는 이런 빌딩들이 3곳에 주로 모여있음. 여의도와 서울시청 인근, 강남 테헤란로 일대임.

 

 

7. 부동산 리츠와 같은 투자회사들이 투자금에 대출을 합쳐서 이런 오피스빌딩들을 주로 사들였음.

 

 

8. 이들은 오피스빌딩에서 나오는 임대 수입으로 대출이자를 내고 남은돈을 투자자들에게 배당을 주다가, 부동산 가치가 오르면 이것을 매각해서 수익을 보는 구조임.

 

 

9. 만약 80%가 임차가 들어있어, 공실율이 20% 였는데, 공실이 다 채워져 100%임차가 차면, 매달 임차인들이 내는 임대료가 40억에서 50억으로 오르고, 비용이 2억 추가되면, 매달 30억의 수입이 38억으로 늘어나며, 수익율이 3.6%에서 4.5%로 올라가게 되는 것임.

 

 

10. 저금리 시대에 미국 국채금리가 제로에 가까운 상황에서 이렇게 3~5%의 수익을 내다가, 부동산 가치가 오르면 몫돈을 안겨주는 상업용 부동산에 대한 투자는 돈이 되었고, 투자금이 계속 유입이 됨.

 

 

11. 투자금이 유입되어 매수자가 많아지니, 21년 1년동안 미국 상업용 부동산의 가격이 24%까지 올라가는 폭등을 겪게 됨.

 

 

 

 

12. 코로나가 터지고, 금리가 오르면서 상황이 바뀜.

 

 

13. 저금리 시대에 3.6%의 수익율은 나쁘지 않은 수준이었지만, 제로 수준이었던 미국 국채가 5%까지 오른 상황에서 3.6%의 수익율은 낮은 수익율이 됨.

 

 

14. 여기에 코로나로 재택근무가 늘어나면서, 공실도 더 늘어나게 됨.

 

 

15. 80%의 임차가 차 있어서 20% 였던 공실율이 40%로 늘어났다고 가정을 해봄.임차인들이 내는 렌트료는 월 40억에서 30억으로 줄어들고, 공실이 늘어나니 재계약을 하는 임차인들이 할인을 요구하기 시작함.

 

 

16. 한명에게 렌트비를 할인해주면 이것이 전파되어 빌딩 전체 렌트비가 낮아질 수 있으니, 보통 이럴때 임대인은 렌트 프리 조건을 포함시켜 줌.

 

 

17. 5년 임대차 계약을 하면 1년은 렌트비를 무료로 해주겠다는 식이 렌트 프리 조건임.

 

 

18. 과거 여의도 IFC빌딩도 공실이 많아서 이런 렌트 프리 조건을 많이 적용시켜 줬음.

 

 

 

 

19. 공실이 늘어나고, 렌트 프리등으로 매달 40억씩 들어오던 렌트비가 30억으로 줄어들면, 비용을 제하고 20억이 남게 됨.

 

 

20. 오피스빌딩 수익율이 3.6%에서 2.4%로 낮아지는 것임.

 

 

21. 이 부동산을 1조에 매수할때 3천억은 투자자들의 투자금이 들어갔지만, 7천억은 금융기관들의 대출을 받았다고 가정을 해봄.

 

 

22. 금리가 올라가면서 대출이자도 올라가니, 늘어난 대출이자를 낸다고 투자자에게 배당해줄 돈은 더 줄어들게 됨.

 

 

23. 빌딩의 가치도 따라서 낮아지게 됨.

 

 

24. 상업용건물은 수익환원법이라는 방법으로 가치를 보통 평가를 함.

 

 

25. 이 건물이 가져다주는 수익이 얼마인지를 환산해서 가치를 계산하는 방식임.

 

 

26. 부동산을 평가하는 방법은 매매사례 비교법, 복성식, 수익환원법의 3가지 방식이 보통 사용됨.

 

 

27. 매매사례 비교법은 주로 아파트에 사용하는 방식임.

 

 

28. 옆동에 같은 평형 로얄층이 얼마에 최근 팔렸으니, 내 아파트 가격은 이정도 일것이라는 방식으로 평가를 하게 됨.

 

 

29. 복성식은 주로 단독주택등에 많이 사용되며, 부동산을 땅값 + 건물값으로 계산하는 방법임.

 

 

30. 공시지가를 참고해서 땅값을 계산하고, 건물을 신축한다고 가정했을때 평당 얼마정도 건축비가 들어가는지를 계산해서 부동산의 가치를 평가하는 방식임.

 

 

31. 마지막 방식이 수익환원법으로 상업용 건물을 주로 평가하는 방식임.

 

 

32. 부동산이 가져다 주는 수익으로 가치를 평가하게 됨.

 

 

33. 강원도 산골 오지 교통이 불편한 곳에 대형 마트가 준공되었다고 가정해 봄.

 

 

34. 매매사례비교법은 쓸수가 없음. 아파트 같이 비슷한 사례가 많은 경우 비교를 할 수 있는데, 이런 개별 빌딩은 사례를 찾기 힘든것임.

 

 

35. 땅값에 건물값을 더하는 복성식으로 계산하면, 강원도 산골 오지라서 땅값은 얼마 안된다고 하더라도, 대형 마트를 짓는다고 건설비용이 많이 들었으니 부동산 가격이 꽤 나오게 됨.

 

 

36.산골 오지에 대형마트가 들어섰을 경우, 당연하게 장사가 되지않아 폐점이 될 것이고, 쓸모없는 빈 건물만 남게 됨.

 

 

37. 복성식으로 땅값과 건물값을 아무리 평가해줘도 그 가격에 매수자는 나오지 않는 것임.

 

 

38. 수익환원법으로 계산하면, 수익을 못내는 부동산의 가치는 크게 낮아지게 되고, 매수자가 생각하는 가격에 접근하게 되는 것임.

 

 

39. 3.6%에서 2.4%로 수익율이 낮아진 빌딩은 수익환원법으로 계산하면, 가치가 많이 하락하게 되고, 가격이 오른 빌딩을 매각해서 수익을 남기는게 아니라, 손실을 떠안을 가능성이 높아지게 됨.

 

 

40. 누군가 사줘서 거래가 활성화 되어야 부동산 가격이 올라가는데, 상업용 부동산에 투자자금이 들어오는 것도 줄어들고, 투자자금이 줄어들다보니 거래량도 줄고, 결국 상업용 부동산의 가격 하락으로 가는 테크를 타게 됨.

 

 

41. 실제 미국도 상업용 부동산의 투자자금 유입이 줄어들고, 거래량이 줄어들며 가격이 빠지는 모습을 보이고 있음.

 

 

 

42. 공실율도 높아지기 시작함.

 

 

43. 공실율이 높아지니, 치솟던 렌트비도 하락추세로 반전하게 됨

 

 

 

44. 상업용 부동산에 대한 평균 대출금리도 21년초 2.6%에서 23년 3월 6.7%로 많이 오름.

 

 

45. 미국의 주택은 99%가 고정금리라서 금리가 올라도 불입금액에 차이가 없어 버틸수가 있음.

 

 

46. 상업용 건물은 고정금리 비율이 55%임. 45%의 상업용 건물이 변동금리라는 말임.

 

 

47. 상업용 부동산에서는 CR이라는 단어를 많이 사용함.

 

 

48. CR은 Cap Rate로 임대수익을 부동산 가격으로 나눈 것임. 1년간 상업용 부동산에서 얻을 수 있는 예상 수익율을 말함.

 

 

49. 공실이 줄어들거나 렌트비가 오르면 CR은 오르고, 반대의 상황에서는 CR이 내려가게 됨.

 

 

50 CR과 국고채 10년물 금리를 비교해서, 상업용 부동산의 가치를 평가하는 도구로 많이 사용하고 있음.

 

 

51. 공실이 늘어나고, 렌트비가 내리면, CR은 낮아지게 되고, 국고채와 경쟁력이 떨어지면서 상업용 부동산의 가치는 낮아지게 됨.

 

52. 현재 미국에서 이런 상업용 부동산에 대출을 가장 많이 해준곳이 은행이고, 22년말 기준 51%가 은행 대출임.

 

 

53. 미국 상업용 부동산의 만기가 돌아오는게 올해 4,480억달러인데, 이중 은행대출 만기 도래가 2,700억 달러로 은행 비중이 높음.

 

 

54. 은행의 이자수익에서 상업용 부동산비중도 점점 올라가는 상황임.

 

 

 

55. 도이체방크가 흔들렸던 이유중 하나도, 전체 자산중 상업용 부동산 비율이 높고, 상업용 부동산의 절반이 미국 이었던 점이 있음 .

 

 

56. 한국도 금리가 계속 오르고, 재택이 늘어나는 상황이라 여의도, 시청부근, 강남권을 중심으로 상업용 부동산의 만기연장과 관련된 소음이 터져나올 가능성이 높아지고 있음.

 

 

 

 

 

 

투자 포인트

 

1. 상업용 부동산은 금리와 경쟁하는 상품임. 

 

2. 리츠나 상업용부동산은 미 연준이 5월에  금리인상을 더 이상 하지 않는다면 투자 타이밍에 가까와 지는 것으로 볼 수가 있음. 

 

3. 부동산은 반응이 느리지만, 추세가 한번 잡히면 상당기간 추세를 유지하는 성격이 있음. 

 

4. 연준의 금리동결이후 공실율과 렌트비가 더 이상 악화되지 않는 것을 확인하고 투자를 시작해도 충분한 기간동안 수익을 누릴 수 있으니, 타이밍을 한타임 늦추고 신중하게 접근하는게 적절해 보임.  

 

 

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