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- 링크 요약 - 1. 부동산 PF의 규모와 유형
2. 대형 건설사의 참여 한계와 중소형 건설사
3. 신탁사의 역할
4. 은행과 새마을금고의 역할 차이
5. 새마을금고의 부동산 PF 급증 배경
6. 새마을금고의 PF 부실화 과정
7. 부실 금고 증가
8. 새마을금고 파산 시 예금자 보호 문제
9. 새마을금고 뱅크런과 국고채 매각 사태
10. 제도 개선 및 전망
한 줄 코멘트. 새마을금고는 금융감독원 통제 범위도 아니면서, 한국은행의 관리범위에도 벗어나있는 묘한 존재임. 새마을금고 전체 지점의 상당수가 적자전환했고, 적자 규모도 1조 7000억 원에 달한다는 기사가 나옴. 미분양 아파트가 계속 늘어나고 있는 상황이라, 올해도 쉽지 않은 한 해가 될 것 같음. |
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새마을금고에서 소음이 날 듯해서, 재정리해 봅니다.
1. 부동산 PF는 수천억 원에서 조 단위 금액이 들어가는 수천 세대 아파트도 있지만, 몇십에서 몇백억 원짜리 소액 건도 있음.
2. 소액 부동산 PF 건은 100세대 미만의 나홀로아파트나 오피스텔, 다세대주택 등을 지어서 분양을 하는 경우 등이 많음.
3. GS건설 같은 대형 건설사들은 규모가 어느 정도 있어야 시공을 맡기 때문에, 이런 작은 건에는 관심이 없음.
4. 중소형 건설사에게 시공을 맡겨야 한다는 말임.
5. 중소형 건설사가 시공사가 되면, 부동산 PF 대출을 받기가 힘듦.
6. 금융기관들이 중소형 건설사를 믿지 못하기 때문임.
7. 이때 신탁사가 등장함.
8. 신탁사가 건설사를 대신해서 부동산 PF 대출을 해주는 금융기관에게 책임준공과 자금 관리 약속을 해주는 것임.
9. 책임준공은 건설사가 건물을 올리다가 문제가 생겨도, 신탁사가 책임지고 일정 기한 내에 준공을 해주겠다는 확약을 해주는 것임.
10. 시행사가 분양자금을 용도 외에 유용하거나 횡령하는 경우도 발생할 수 있음.
11. 이것을 막기 위해, 신탁사가 자금 관리도 대신해 주게 됨.
12. PF 대출금이나 분양 중도금 등을 신탁사가 관리해주고, 시공사에 문제가 생기면 준공 책임도 져서 금융기관을 안심시켜 줌.
13. 신탁사는 준공 책임을 지고, 관리 업무를 대신해주면서 매출액의 2~3% 수준 수수료를 받아 가는 수익사업을 하는 것임.
14. 금융기관들은 중소형 건설회사는 믿을 수 없지만, 신탁회사가 준공 책임을 지고, 자금 관리까지 해준다니 대출을 해주게 됨.
15. 은행은 신탁사 책임준공이 들어가는 사업에는 참여를 잘 하지 않음.
16. 신탁사 책임준공 건의 경우 건설사 브랜드가 약해서 분양이 잘 안되는 경우가 많고, 대출금액도 상대적으로 소액이기 때문임.
17. 은행이 빠지다 보니, 신탁사 책임준공 건들은 저축은행, 새마을금고 등이 들어가는 사업으로 자연스럽게 분류가 돼 버림.
18. 새마을금고의 부동산 PF 대부분이 관리형 토지 신탁 사업비 대출인 이유임.
19. 새마을금고는 관리형 토지 신탁 사업비 대출을 2019년부터 시작했는데, 3년 만에 15조 7천억까지 늘어나게 됨.
20. 22년 하반기, 아파트 가격이 떨어지기 시작하자, 금감원은 산하 금융기관에 부동산 PF 기준 강화를 지시함.
21. 은행이나 보험사 뿐만 아니라 여전사, 저축은행 등 금융감독원 산하 금융기관들은 부동산 PF 기준을 모두 강화하게 됨.
22. 새마을금고는 부동산 PF 기준 강화에서 빠지게 됨.
23. 새마을금고는 금융감독원 산하가 아니라 행정안전부 산하라 금융감독원의 관리 대상이 아니었기 때문임.
24. 1963년 마을 협동조합에서 시작이 된 것이 새마을금고라, 행정안전부 소속이 되었고, 금융감독원 통제를 받지 않는 것임.
25. 금융감독원 산하의 금융기관들은 기준을 강화했는데, 새마을금고만 부동산 PF 기준을 강화하지 않자 새마을금고에 PF 대출이 집중됨.
26. 새마을금고의 관리형 토지 신탁 사업자 대출이 15조 원 이상으로 빠르게 늘어나게 된 것임.
27. 금감원 산하 금융기관들은 22년 말에 기준을 강화했는데, 새마을금고는 2023년 4월에야 기준 강화를 하니, 그 사이에 엄청난 물량이 유입된 것임.
28. 은행보다 대출심사 전문성이 상대적으로 낮은 새마을금고에, 높은 심사역량이 필요한 까다로운 부동산 PF 건들 이 집중된 것임.
29. 100세대 이하의 나 홀로 아파트나 오피스텔, 다세대주택 등 분양이 잘 안되는 사업장에, 중소형 건설사가 시공하고, 심사역량이 부족한 새마을금고에서 심사해서 진행된 부동산 대출의 연체율이 다른 곳보다 빠르게 튈 수밖에 없는 이유임.
30. 2022~2023년 상반기에 들어온 물량들이 작년부터 본격적으로 손실이 나기 시작함.
31. 그 결과, 2024년 마감을 해보니, 전국 1,276개 새마을금고 중에 적자를 기록한 지점들이 크게 늘어난 것 같음.
32. 22년에 1조 5천억 원의 이익을 내던 새마을금고는 23년에 860억 원 순이익으로 줄어들었다가, 24년에 조단위 적자를 낸 것임.
33. 1조 7000억 원의 적자는 새마을금고 역사상 가장 큰 손실임.
34. 과거에도 한두 개씩 부실 새마을금고들이 발생했지만 문제가 커지지는 않았음.
36. 인근 새마을금고로 합병을 시키면서 고객 피해가 가지 않게 대응을 해온 것임.
37. 부실한 새마을금고가 너무 많아지면서, 주변 금고와 합병도 점점 어려워지고 있는 상황임.
38. 금융사는 부동산 PF 사업장의 사업성을 평가해서 등급을 매기고 있음.
39. C 등급(유의)과 D 등급(부실 우려) 등급에 해당되면, 손실에 대비하는 대손충당금을 쌓거나, 사업장 매각을 실시해야 함.
40. 24년 3분기 말 기준 새마을금고가 대부분인 상호금융권의 CD 등급 위험노출액(익스포저)은 10조 9천억 원으로 나오고 있음.
41. 은행, 보험사, 저축은행, 캐피털사 등 전체 금융권의 CD 등급이 22조 9천억 원인데, 그중 절반 가까이 가 새마을금고에 집중된 것임.
부동산 PF 부실우려 여신 22.9조...금융위 "금융사에 영향 크지 않다"
42. 개별 새마을금고가 부실화되면, 인근 우량 금고와 합병하게 되는데, 합병은 부실금고와 우량 금고가 모두 동의를 해야 성사가 됨.
43. 우량 금고 비중이 많이 줄었고, 일부 남아있는 우량 금고들도 부실 자산이 물타기되는 것을 꺼리면서 합병 진행이 잘 안되고 있음.
44. 합병에 실패하면, 개별 금고는 파산으로 가야 함.
45. 금고가 파산하면 5000만 원을 초과하는 예금은 손실금을 갚는데 사용되고, 출자금도 받을 수 없게 됨.
46. 5천만 원 이하도 은행과 달리 예금자보호법에 적용되어 보호받지는 못함.
47. 5천만 원 이하도 새마을금고중앙회가 적립한 돈으로 1차 보장을 해주고, 모자라면 정부 지원을 받아서 해결을 하는 코스로 가게 됨.
48. 2023년 7월경, 한국 국고채 3년 금리가 급상승한 적이 있었음.
49. 연초만 하더라도, 3.1% 내외였는데, 3.8%까지 올라간 것임.
50. 흔해지면 싸지고, 귀해지면 비싸지는 흔싸귀비는 채권도 마찬가지로 적용이 됨.
51. 국고채가 흔해지니, 가격이 싸지고, 채권 가격이 싸진다는 것은 채권 금리가 올라간다는 말이 됨.
52. 23년 7월경 국고채가 흔해진 이유는 새마을금고에서 국고채 매물이 쏟아졌던 것이 원인이었음.
53. 7월 5일에 1조 6,500억 원, 7월 6일에 8,400억 원, 7월 7일에 6,900억 원의 국고채가 새마을금고에서 매물로 쏟아져 나왔음.
54. 뱅크런이 발생했기 때문임.
55. 23년 7월 4일, 정부부처 합동으로 ‘2023년 하반기 경제정책 방향’이 긴급하게 발표됨.
56. 시장안정을 위해서, 우량채 발행물량을 조절하기로 했다는 게 주요 내용이었음.
57. 사람들은 같은 값이면, 좋은 물건을 고르는 게 당연한 행동임.
58. 같은 회사채라면, 신용도 높은 회사의 회사채를 선호하고, 회사채보다는 정부가 발행하는 국고채를 더 선호하는 게 당연함.
59. 신용도 높은 회사의 회사채가 많이 발행되면, 상대적으로 신용이 떨어지는 일반 회사의 회사채 소화가 힘들어지게 됨.
60. 신용이 높은 은행채가 많이 발행되면 카드나 캐피탈사가 발행하는 여전채 소화가 힘들어지는 로직이 국고채에도 유사하게 작동됨.
61. 암호같이 어려워 보이는 정부 발표를 이런 시각으로 정리해 보면, 다음과 같았음.
1) 하반기 국고채를 상반기보다 30조 원 적게 발행한다
2) 은행채도 발행 한도를 대폭 줄인다.
3) 신용도 높은 한전채도 상반기의 1/3 수준으로 적게 발행한다.
4) 캠코 PF 펀드를 현재 1조 원에서 대폭 확대한다.
62. 국고채, 은행채, 한전채 발행을 줄여서 신용이 낮은 기업, 2금융권, 카드 및 캐피탈사등의 유동성을 지원하고, 부실채권 긴급 처리반 캠코의 펀드를 늘려놓겠다는 말이었음.
63. 이렇게 국고채 발행물량까지 줄이는데, 새마을금고가 고객들이 인출하는 예금을 내주기 위해 국고채를 대량 매각해대고 있었던 것임.
64. 결국, 정부는 은행을 동원해서, 새마을금고에 7조 원 이상의 유동성을 지원하게 됨.
65. 산업은행이 3조 원, 5대 시중은행(KB, 신한, 하나, 우리, 농협)이 4조 원을 넣어서, 새마을금고 유동성을 지원하게 됨.
66. 새마을금고에게 국고채를 시장에 대량으로 던져서 국고채 가격을 X 값으로 만들지 말고, 국고채를 담보로 RP를 발행하면, 시중은행들을 동원해서 사주겠다는 말이었음.
67. 어디서 많이 보던 방식일 것임.
68. SVB 은행에서 뱅크런이 일어나며, 480억 달러의 예금이 이틀 동안 순식간에 빠져나가자, 연준이 했던 BTFP와 비슷함.
69. BTFP는 은행들이 가지고 있는 미국채나 적격 MBS(주택 담보대출 유동화 증권) 등을 담보로 연준이 돈을 빌려줄 테니, 미국 국채를 팔지 말고 뱅크런이 나오면 그 돈으로 해결하라는 것이었음.
70. 당시 한국도 급하게 짝퉁 BTFP를 가동했던 것임.
71. 짝퉁이라고 부른 것은 미국의 연준처럼 한국은행이 RP 매입을 한 것이 아니라 시중은행들을 동원해서 그런 것임.
72. 사실, 이렇게 은행들을 동원하지 않고, 한국은행이 직접 RP 매입을 해주면 가장 간단함.
73. 만약 은행에서 새마을금고와 같은 상황이 발생했다면, 한국은행이 바로 나섰을 것임.
74. 하지만, 새마을금고는 한국은행의 RP 매입 기관 범위에 해당되지 않았음.
75. 한국은행은 새마을금고의 RP를 매입할 수 없는 한계가 있었기 때문에 시중은행들을 동원할 수밖에 없었던 것임.
76. 한국은행은 이번에는 어쩔 수 없었지만, 앞으로도 비슷한 사태가 발생할 것을 감안하고 제도를 변경함.
77. 2024년 8월 1일, 한국은행은 환매조건부 매매 대상기관에 새마을금고 등 상호금융권을 공식적으로 포함시키게 됨.
78. 현재 한국은행은 2주 단위로 15조 원의 RP를 돌리고 있음.
* 매입 조건
― 종목명 : 2025-015-014
― 매입예정금액 : 150,000억원
― 매입일자 : 2025. 2. 26일(수)
― 환매일자 : 2025. 3. 12일(수) < 14일간 >
― 입찰대상기관 : 전체 약정체결기관
79. 15조 원의 RP를 2주 단위로 돌리고 있는 금융회사 중에 새마을금고도 포함되어 있을 것으로 추정되는 상황임.
80. 국토교통부에서는 매달 미분양 현황을 발표하고 있음.
81. 25년 1월 말 전국의 미분양 주택은 72,624호로 전월 70,173호 대비 2,451호가 증가한 것으로 나옴.
82. 가장 악성인 준공 후 미분양 주택도 22,872호로 전월 21,480호보다 1,392호가 증가함.
83. 전월대비 숫자만 보면 그렇게 심하게 보이지는 않을 것임.
84. 기간을 늘여서, 21년 말과 비교해 보면, 전국 미분양 주택이 17,710호에서 72,624호로 5배 가까이 늘어난 것임.
85. 가장 악성으로 보는 준공 후 미분양도 21년 말 7,449호에서 25년 1월 22,872호로 빠르게 늘어나고 있음.
86. 이제 시작인 것 같은 분위기임.
87. 새마을금고는 새마을금고의 이사장 권한이 대단한 조직임.
88. 3월 5일, 새마을금고 1101곳의 이사장 선거가 진행되며 관심은 이곳에 모두 쏠린 상황임.
내일 새마을금고 1101곳 이사장 선거… 534곳은 첫 직선제로 격돌
89. 금융경험이 없는 다양한 후보들이 이사장에 도전하고 있는 상황임.
한 줄 코멘트. 새마을금고는 금융감독원 통제 범위도 아니면서, 한국은행의 관리범위에도 벗어나있는 묘한 존재임. 새마을금고 전체 지점의 상당수가 적자전환했고, 적자 규모도 1조 7000억 원에 달한다는 기사가 나옴. 미분양 아파트가 계속 늘어나고 있는 상황이라, 올해도 쉽지 않은 한 해가 될 것 같음.
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