메르의 생각
은행들이 전세자금대출을 줄이는 비밀(feat 조건부 전세자금대출)
메르
2024.09.02
전세 이야기 (feat 다산 정약용, 서용보,.. : 네이버블로그 (naver.com)
전세 이야기 (feat 다산 정약용, 서용보, 깡통전세, 인서울)
오늘 저녁 정기 업로드에 전세 이야기가 나올듯해서, 예습 차원에서 가벼운 내용으로 주절주절해봅니다. 내...
전세 히스토리에 대해 설명하는 위 글을 읽고 읽으시면, 이해가 쉬울듯합니다.
제 글이 늘 그렇듯이, 많이 돌아가니 감안 바랍니다.
1. 한국에서 전세가 다시 유행한 것은 1970년대 였음.
2. 70년대의 한국은 은행보다 사채시장이 활성화되어 있었음.
3. 경제가 성장하면서 개인과 기업의 자금 수요는 늘어났지만, 사람들은 은행에 예금을 잘 하지 않았음.
4. 공금리라는 제도를 운용했기때문임.
5. 공금리는 정부가 대출과 예금금리를 정해주는 것인데, 대출금리와 예금금리가 시장금리보다 많이 낮게 적용됨.
6. 대출금리가 시장금리보다 낮으니 대출을 받으려는 사람들은 은행에 줄을 섰고, 예금금리가 낮으니 은행에 예금을 잘 안하게 됨.
7. 대출이 특혜가 되는 시기였음.
8. 1970년에 대한상공회의소가 조사를 해보니 대기업이 은행에 빌리는 공금리는 평균 16% 수준이었음
9. 특혜금리인 공금리가 16% 정도니, 개인이 빌리는 돈이나, 명동 등에서 기업이 빌리는 사채 금리는 그보다 훨씬 높았음.
10. 개인간 거래는 2부나 3부가 많았지만, 사채 금리는 5부가 많았음.
11. 5부는 월 5%라는 말임.
12. 월 5%를 1년 이자로 계산하면 연 60% 이자를 내는 게 일반적인 상황이었음.
13. 1970년대 산업화가 빠르게 진전되며, 농촌의 젊은이들이 일자리를 찾아 서울로 올라오자, 수요자 초과로 주택가격이 빠르게 오름.
14. 집값과 전세가격이 폭등하고, 시장금리가 크게 높았던 시대라 집주인 입장에서 월세를 받는 것은 돈이 되지 않았음.
15. 전세로 받아서 그 돈으로 다른 집을 사든지, 아니면 개인 간 사채 등으로 빌려주는 게 월세보다 훨씬 돈이 되는 임대 방식이 됨.
16. 집을 마련하는 것도 전세를 활용하게 됨.
17. 세입자는 이사를 계속 하면서 전세금를 키워나가 자금을 모은 뒤, 전세금을 종자돈으로 집을 사는게 일반적이었음.
18. 집주인도 전세금을 목돈으로 받고, 그동안 모은 돈을 합쳐서 다주택자가 되는 방식이 부자가 되는 가장 빠른 방법이 된 시기임.
19. 전세제도는 정부에서 정책적으로 도입한 것이 아니라, 집주인과 세입자간의 이해관계가 일치해서 나온 제도인 것임.
20. 1989년, 노태우 정부가 세입자를 보호한다고 전세 기간을 1년에서 2년으로 늘리자 전세금이 유례없이 폭등하게 됨.
21. 1989년 서울의 전셋값은 29.6%가 올랐고, 1990년에는 23.7%가 오르게 됨.
22. 1기 신도시가 빠르게 진행되었고,1991년 9월 분당을 시작으로 214만 세대 입주가 완료되자 집값과 전셋값이 안정되기 시작함.
23. 2000년에 접어들면서 부동산 가격 상승이 주춤한 상황에서 시장금리가 점점 내려가기 시작함.
24. 전세를 받아 은행에 넣어도 예금이자가 낮아서 돈이 안되기 시작하자 전세 주택의 월세 전환이 점점 늘어나기 시작함.
25. 반전세, 월세 등의 비중이 점점 늘어나기 시작하며 시장이 바뀌기 시작하는 2006년, 전세자금 대출이 본격적으로 시장에 등장함.
26. 전세라는 제도가 개인간 거래라, 근저당 설정과 같은 효력이 없어, 금융기관이 전세자금을 담보로 대출해 주기는 힘든 상황이었음.
27. 주택금융공사나 서울보증보험 같은곳이 전세자금 대출에 보증을 서기 시작하자, 은행은 보험으로 위험을 회피할 수 있게 됨.
28. 전세가 점점 인기를 잃어가며 반전세를 거쳐서 월세로 옮겨가던 시기에 전세대출이 나오면서 전세 비중이 다시 올라가기 시작함.
29. 비싼 월세를 내는 것보다 전세대출을 받아 이자를 내는 것이 임차인에게 이익이 된것임.
30. 돈이 부족해서 빌라에 들어가려고 생각했던 신혼부부들도 전세자금 대출을 받아 아파트로 들어가기 시작한 것임.
31. 임대차 3법이 여기에 불을 지름.
32. 전세 만기 연장권리를 임차인에게 부여해서 전세 기간을 실질적으로 4년으로 늘리자 다시 한번 전세시세의 폭등이 일어나게 됨.
33. 저금리가 오래 계속되고 전세자금 대출이 폭넓게 보급되자, 한국에서 사라져 갈 것으로 보이던 전세제도가 다시 살아나기 시작함.
34. 일제시대인 1912년, 총독부는 조선의 토지소유권을 정리함.
35. 한국 법원은 1912년에 시행된 토지조사 때 대장에 기재된 사람을 최초 소유자로 법적으로 인정하고 있음.
35. 광복과 농지개혁, 625전쟁 등을 거치면서 소유권에 대한 기록들이 착오나 사기, 화재 등으로 사라지는 경우가 많았음.
36. 한국은 부동산의 권리관계를 기록하는 등기가 허술하다는 말임.
37. 한국의 민법은 등기의 공신력을 부정하는 선택을 하게 됨.
38. 등기의 공신력을 부정한다는 것은 등기부에 기록되어 있어도, 그것을 믿고 거래를 한 사람을 정부가 보호해 주지 않는다는 말임.
39. 집을 사고팔고 이것을 등기하는 과정에서 등기소가 조사를 하는 방법은 크게 두 가지 방법임.
40. 형식적으로 심사하는 방법이 있고, 실질적으로 심사하는 방법이 있음.
41. 형식적으로 심사하는 것은 서류만 보고 심사한다는 말임.
42. 처리가 빠르지만, 위조나 변조 등으로 문제가 발생할 가능성이 높은 방법임.
43. 실질심사는 실소유주와 관계, 절차가 적법하고,소유권에 문제가 없는지 등을 등기소가 조사한 후, 승인을 해주는 방식임.
44. 실질심사는 위조나 변조등 틀릴 가능성은 상대적으로 적지만, 시간과 비용이 많이 드는 방법임.
45. 한국은 형식적 심사주의를 선택함.
46. 맞고 틀리고는 우리가 알아서 할 테니, 등기소는 접수한 서류나 빨리 처리해달라는 한국인의 요구가 법률에 반영된 것임.
47. 한국이 형식적 심사주의를 채택하다 보니, 형식적으로 심사한 등기를 정부가 책임을 질 수 없다는 공신력 부정 국가가 됨.
48. 이 취지가 매매뿐만 아니라 전세등 관련법률 전반에 적용되고 있음.
49. 전세권, 근저당권같은 권리를 물권이라고 하고, 전월세 계약, 금전소비대차계약 등을 채권이라고 함.
50. 금융기관이 주택 담보대출을 해주면서 근저당을 설정하면 물권이고, 신용대출을 해주면서 금전소비대차 계약을 하면 채권이 됨.
51. 8억원짜리 아파트에 A 은행이 4억원 주택 담보 대출을 해주며, 4억원의 120%인 4.8억원의 근저당을 설정하는 것은 물권임.
52. 같은 사람에게 B 은행이 5천만원의 신용대출을 해주는 것은 채권임.
53. 한국 민법은 물권이 채권보다 권리에서 앞서게 되어 있음.
54. 아파트가 경매에 들어가면, 물권이 채권보다 우선하니, 4억원의 주택 담보 대출을 해주며 4.8억원의 근저당을 설정한 A 은행은 원금 4억원과 연체이자 최대 8천만 원을 합쳐서 채권최고액인 4.8억원을 우선적으로 받아 갈 수 있음.
55. 신용대출 5천만원을 해준 B 은행은 A 은행이 4.8억원 한도로 낙찰금액에서 받을 돈을 다 받아가고 남는 돈이 있으면 가져가게 됨.
56. 같은 물권끼리는 누가 먼저 물권을 확보했는지 시간이 중요함.
57. 3월 8일 A 은행이 4억원을 대출하고 4.8억원을 설정했는데, 3월 9일 D은행이 2억원 대출에 2.4억원을 설정했다고 가정을 해봄.
58. 둘 다 근저당을 설정했으니 물권자임.
59. 물권은 시간싸움이라, 10억짜리 아파트가 6억원에 낙찰되면, A은행이 4.8억원을 다 받아가고 D은행이 1.2억원을 받아가게 됨.
60. 먼저 물권을 확보한 곳에서 본인이 받을 돈을 모두 채권최고액 범위에서 받아가고, 남는 돈이 있으면 늦게 확보한 곳이 받아가게 됨
61. 채권자는 시간싸움에 뛰어들지 못하고, 무조건 물권자들보다 후순위가 됨.
62. 전세권 설정은 물권이고, 개인 간의 전월세 계약은 채권임.
63. 전월세 계약이 채권이다 보니, 근저당권 같은 물권에 치이면서 서민들 피해가 많아 특별법이 나오게 됨.
64. 주택임대차보호법임.
65. 전월세 계약이 채권이지만, 몇 가지 요건을 충족하면 물권과 시간싸움을 할 수 있게 특별법을 만들어 준 것임.
66. 주민등록 전입, 실거주, 확정일자 3종 세트임.
67. 임차인의 전월세계약은 3종세트가 모두 완성된 다음날 0시부터 물권과 시간 싸움에 투입될 권리가 부여됨.
68. 여기서 중요한 것은 3종세트가 모두 완성된 즉시가 아니라, 다음날 0시부터 시간싸움에 투입될 권리가 부여되는 것임.
69. 임차인이 깨끗한 등기부등본을 확인하고 잔금을 치른 후, 당일에 3종세트를 구비한다고 하더라도,다음날 0시가 되어야 효력이 생김.
70. 반면에 물권은 즉시 효력이 생기게 됨.
71. 계약 당일에 갑자기 들어오는 가압류, 압류, 근저당설정등 물권에는 임차인의 권리보호가 되지 않는 구조인 것임.
72. 전세자금대출도 결국 임차인이 전세금을 돌려받을 권리를 담보로 대출을 해주는 방식임.
73. 발생확률은 극히 낮더라도 이런 헛점이 있으면, 은행들은 대출을 주저하게 됨.
74. 이런 위험이 있어도 은행이 전세자금대출을 해주는 것은 보증이나 보험이 있어서임.
75. 은행들은 전세자금대출에 한국주택금융공사나 HUG(주택도시보증공사), 서울보증보험에 보험을 들고 있음.
76. 이런 사고가 생겨도 주택금융공사는 90%, HUG와 서울보증보험은 100%를 보상해주니, 은행이 전세대출을 맘편하게 해주게 됨
77. 최근 변수가 생김.
78. 전세자금대출 보증보험 개편안을 보면 2024년 9월중에 전세자금대출 보증보험의 보증비율이 80%이하로 내려갈 예정임.
79. 보증비율이 80%이하로 내려간다는 것은 은행이 20%이상의 위험을 책임져야 한다는 말임.
80. 자기부담이 커진 은행이 깐깐하게 심사를 할 수 밖에 없게 된 것임.
81. 은행이 깐깐해진것이 제도변경으로 나오고 있음
82. 8월26일, 신한은행이 조건부 전세자금대출을 취급하지 않기로 했고, 다른 은행들도 하나씩 취급중단을 시작함.
"계약금 2배 물어줄 판"…난리난 전세 세입자들 (edaily.co.kr)
83. 조건부 전세자금대출은 전세를 안고 집을 살때 임차인에게 전세자금대출을 해주는 것임.
84. 매도인,매수인,임차인이 당일에 매매계약과 전세를 모두 처리하는 방식이라 위에 설명한 위험이 있는 거래방식임.
85. 보험에서 90~100%를 보증해주던것이 70~80%로 낮아져 은행부담이 커지니, 은행은 위험한 것부터 막기 시작하는 것임.
86. 물론, 정부의 가계자금 축소 압력에 은행이 반응한 것은 맞음.
87. 은행입장에서 가계자금대출을 줄이는 방법으로, 위험이 높아 돈이 안되는 영역을 먼저 처내는 것이라 봐도 될듯함.
한줄 코멘트. 원래 무엇인가 하던것을 중단할때에는 가장 위험하고 돈이 안되는 것부터 중단하는것이 보통임. 발생확률*발생시 손해금액을 감안하면 위험도 비용의 일종임. 위험이 있어서 가장 돈이 안되는 조건부 전세자금대출부터 막기 시작하는 것이고, 자연스럽게 전세를 끼고 아파트를 사는 갭투자를 줄여 가계대출을 관리하는 효과까지 기대를 하는 것 같음. 전세자금대출에 은행 부담이 현재 0~10%에서 20~30%로 올라가니, 조건부 전세자금대출 뿐만아니라 전세자금 대출 자체에 대해 은행이 깐깐하게 나올것 같음. 갈수록 전세자금 대출을 받기가 힘들어 질 것이라는 말임.
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