일본 부동산 투자 근황(feat 상속세, 타워맨션, 세금, 중개수수료)

★★★★★ 베스트셀러 작가 메르님의 '투자포인트'는 오렌지보드에서만 제공합니다 ★★★★★

본 보고서는 Full 스토리를 제공해 주셨습니다. 91번부터 현재 (10월 26일 오후 2시 기준) 블로그에 게시하지 않은 내용입니다. 참고 부탁 드립니다.

* 투자포인트, 프리미엄, 포트폴리오 보고서 외의 보고서는 모두 무료 공개입니다.
** 보고서 검토 우선순위 : '속보 -> 보유 -> 독점 -> 요청시기 ' 순입니다 (절대적이지 않음).
*** 앱을 설치하시면, 구독하시는 크리에이터에 대한 새글 알림을 받아보실 수 있습니다.

---

 

 

일본 부동산 가격이 많이 오른다고 해서 근황을 정리해 봅니다. 

​흐름이 아니라 현황만 읽고 싶으시면, 90번대부터 읽으셔도 됩니다. 

​

​

​​

​

1. 1973년 10월 6일은 욤 키푸르라는 이스라엘의 휴일이었음.

​감수인 주) 욤 키푸르는 유대교의 속죄일임. 이스라엘은 이 날을 국가 공휴일로 지정하고, 대다수의 국민들이 종교 의식에 참여하기 위해 집에 머무는 날임.

​

2. 이스라엘의 많은 군인들이 휴가를 떠난 날, 이집트와 시리아 연합군의 전면적인 기습공격이 시작됨.

​

​

3. 이집트군은 휴가를 떠나서 방어병력이 많이 비어있는 이스라엘 방어벽을 2시간만에 돌파하고 이스라엘로 진격하기 시작함.

​

​

4. 8만명의 이집트 병력중 3만명까지 피해를 각오했던 이집트군은 전사자 208명으로 방어벽 돌파에 성공한 것임. 

​

​

5. 이집트군은 개전 첫날  이스라엘 전차 150대를 격파하였고, 소련에서 지원받은 지대공 미사일로 이스라엘 공군 전투기의 10%를 격추시키는 대성공을 거둠. 

​

​

6. 2일간의 전투에서 이스라엘은 전차만 800대가 파괴되는 최악의 상황이 됨. 

​

​

7. 이집트 지휘부는 이스라엘이 전쟁초반 너무 심하게 패배하자, 이스라엘이 핵무기를 사용하려는게 아닌지 하는 걱정을 하게 됨. 

​

​

8. 이집트의 전쟁 목적은 수에즈 운하와 3차 중동전쟁에서 빼앗긴 국경선의 회복이었고, 이스라엘의 멸망이 아니었음.

​

​

9. 이집트는 더 이상 이스라엘 내부로 진격을 하지않고, 방어선을 구축하게 됨.

​

​

10. 이집트가 진격을 멈추자, 이스라엘은 병력을 시리아로 집중하는 도박을 했고, 이것이 성공함. 

​

​

11. 시리아가 격퇴되자, 혼자 남은 이집트군은 소련에게 이 상태에서 전쟁을 중지시켜 달라고 요청하는등 소극적 자세가 됨.

​

​

12. 당시 미국대통령은 닉슨으로 워터게이터 사건으로 궁지에 몰려있던 상태였음. 

​

​

13. 닉슨은 국민의 시선을 4차 중동전쟁으로 돌리기위해 이스라엘에 최대규모 지원을 시작함. 

​

​

14. "니켈 그라스 작전"이라고 명명한 무제한 군수품 지원작전이 시작됨. 

​

​

15. 미국의 전투기들이 공중급유기의 급유를 받으며 이스라엘로 날아갔고, 군수품 보급선박도 빠르게 출항을 시작함. 

​

​

16. 공중급유기를 통한  전투기 지원에 한계가 있자, 미국은 항공모함 3척을 일렬로 배치해서, 항공기들이 항공모함에서 연료를 보급받고 다음 항공모함까지 날아가는 식으로 이스라엘로 향하게 됨.  

​

​

17. 33일간 계속된 미국의 무제한 물량 지원작전에 파괴된 이스라엘 전투기와 전차 보다 훨씬 많은 물량이 공급되었고, 급하게 소집된 50만명의 이스라엘 예비군은 이들 장비로 무장을 하고  반격에 성공하게 됨. 

​

​

18. 반격에 성공한 이스라엘이 이집트로 진격하려하자, 소련은 이집트 영토로 들어가면  이집트에 핵무기를 제공하겠다는 경고를 함.

​

​

19. 전쟁이 중단되었고, 협상끝에 이스라엘은 수에즈 운하에서 철수하고, 시나이 반도도 결국 이집트 손에 들어오게 됨. 

​

​

20. 이집트는 이 전쟁을 시작한 10월 6일을 국군의 날로 지정하고 아직까지도 승전일로 기념하고 있음. 

​

​

21. 이스라엘은 방어에 실패한 군 수뇌부들이 책임을 물어 물갈이 되었고, 온건파가 아니라 강경파로 정권이 교체가 됨. 

​

​

22. 4차 중동전쟁이 시작되자 중동 산유국들은 기름으로 이집트를 지원함. 

​

​

23. 이스라엘에 협력적인 국가에 석유수출을 금지한 것임.

​

​

24. 산유국들간의 담합이 효과를 보자, 이라크, 리비아, 이란, 이집트, 튀니지, 시리아가 담합해서 석유가격을 대폭 인상함.

​

​

25. 중동 산유국들의 석유가격 인상으로, 유가가 4배가 올랐고, 곡물가격도 올라가며 인플레이션이 시작됨.

​

​

26. 이런 상황에서 인플레이션을 잡기 위해 폴 볼커가 구원투수로 연준 의장에 오름.

​

​

27. 폴 볼커는 성장을 포기하고 인플레에 올인하기 시작함.

​

​

28. 금리를 한번에 4%p를 올림.

​

​

29. 연준이 0.5%를 올린다고 빅 스텝이라고 하는데, 빅 스텝의 8배인 4%p를 한방에 올린 것임.

​

​

30. 미국은 실업률이 올라가기 시작했고, 주식시장도 폭락이 시작됨.

​

​

31. 연준의 금리인상에 지미 카터가 재선에 실패하고 레이건이 대통령이 됨.

​

​

32. 레이건은 전대통령이 지명한 폴 볼커를 교체하지 않고 유임시켰고, 폴 볼커는 금리를 더 올려버림

​

​

33. 최종적으로 미국의 기준금리가 21.5%까지 올라 감.

​

​

34. 금리가 엄청나게 오르자 이자를 낸다고 물건 살 돈이 줄어들며 경기가 박살 남.

​

​

35. 미국 중소기업의 40%가 망했고, 대기업도 대출받아서 투자를 해봤자 이자 내면 남는 게 없다고 보고 투자를 포기함.

​

​

36.실업율이 10%를 넘기 시작했고, 미국 제조업이 무너지기 시작한 것임.

​

​

37. 미국 기준금리가 올라가니, 제조업은 폭망했지만, 비싼 이자를 노리고 미국으로 돈이 몰려오며 달러 환율이 높아짐.

​

​

38. 미국 달러 환율이 크게 올라가자 일본이 혜택을 가장 크게 봄.

​

​

39. 미국보다 환율이 낮아진 일본은 싸게 수출을 할 수가 있어서 수출이 대박 남.

​

​

40.  미국의 무역적자 40%를 일본이 내는 상황이 된 것임.

​

​

41. 미국은 일본을 그냥 두지 않았음

​

​

42. 1985년 9월 22일 미국 플라자 호텔에서 G5 회의가 열렸고 타깃은 일본이었음

​

​

43. 미국은 일본에 엔화 가치를 높이라고 압박을 했고, 수출 대부분을 미국에 하고 있었던 일본은 받아들일 수 밖에 없었음.

​

​

44. 플라자합의로 달러당 250엔이었던  환율이 120엔으로 반 토막이 나게 됨.

​

​

 

45. 환율이 반토막 났다는 것은 일본 수출품의  가격이 두 배로 올랐다는 말임.

​

​

46. 엔고로 일본 수출이 크게 줄어들었고,  플라자합의 다음 해인 86년에 일본은 마이너스 성장을 하게 됨.

​

​

47. 엔고가 너무 심해 수출로는 답이 안 나오자, 일본은 내수를 살려서  성장을 지속하려고 함

​​

​

48. 내수를 살리는 방법으로 일본은행은 기준금리를 6%에서 2.5%로 낮췄고, 정부는 부동산 규제를 대폭 풂.

​

​

49. 부동산 규제를 풀며 LTV 한도를 없애자, 120%까지 LTV를 주는 은행대출들이 등장함.

​

​

50. 자기돈 하나 없어도 부동산 구입이 가능하고, 구입시 필요한 세금등 비용까지 모두 대출로 충당이 가능한 LTV가 제공된 것임.

​

​

51. 저금리와 규제완화가 동시에 작용하자 부동산에 돈이 몰리기 시작함.

​

​

52. 싼 이자로 쉽게 대출이 되니 사람들은 대출을 풀로 받아 부동산을 샀고, 그 부동산은 가격이 올라감.

​

​

53. 부동산 가격이 오르자 LTV 120%로 받았던 대출도 LTV가 낮아지기 시작함. 

​

​

54. Mark to Market이라는 개념이 일본 은행에 등장을 함. 

​

​

55. Mark to Market은 자산의 수시 재평가라고 보면 됨.  

​

​

56. 담보로 잡은 아파트의 가격이 올라가고, 이것을 재평가하니, Mark to Marktet LTV는 낮아지게 됨.

​

​

57. LTV가 낮아지자 대출한도가 생겼고, 대출한도가 생긴 부동산을 담보로 추가 대출을 받아 또 다른 부동산을 구입하는 부동산 광풍이 시작됨

​

​

58. 도쿄의 부동산가격은 87년과 88년 2년간  3배가 오름

​

​

59. 우리로 치면 2호선 역세권인 도쿄 메트로 긴자선 역세권은 더 크게 오름.

​

​

60. 신바시, 아사쿠사는 10배, 아오야마는 15배가 1년 만에 오르며 부동산 졸부들이 넘치게 됨

​

​

61. 저금리와 대출 경쟁은 부동산도 올렸지만 일본 주가도 폭등시킴.

​

​

62. 세계 시가총액 20대 기업 중 16개 기업이 일본 기업일 정도로 일본 증시가 폭등한 것임.

​

​

63. 부동산과 주식이 오르자 졸부들이 넘치는 돈을 마구 쓰는 거품경제 시기가 시작됨.

​

​

64. 90년이 되자 일본 정부는 거품경제에 문제가 있다고 보고 대책을 발표함

​

​

65. 금리를 다시 올리고 부동산에도 규제를 함.

​

​

66. 2.5%이던 기준금리를 다시 6%까지 올렸고, LTV를 70%까지로 제한하는 등 부동산 대출에 규제를 때림

​

​

67. 금리를 올리고, LTV규제가 들어가자 부동산 시장이 한방에 가버림

​

​

68. 부동산 시장이 얼어붙고, 경기 침체에 노령화까지 더해지자 장기 침체가 시작됨

​

​

69. 운도 없었음

​

​

70. 정부가 뭔가를 하려고 하면, 결정적인 타이밍에 큰 사건들이 계속 터짐

​

​

71. 엔화 가치를 낮춰서 수출을 늘려 경기를 부양하려고 하는 시기에 고베에 대지진이 일어남.

​

​

72. 일본 보험사들은 고베 대지진의 보험금을 주기 위해 해외에 투자했던 돈을 회수해서 일본으로 가져옴.

​

​

73. 해외투자금이 국내로 들어오며 일본 안에 달러가 많아지니, 달러가치가 떨어짐.

​

​

74. 1달러에 80엔까지 엔화 가치가 올라가는 엔화 초강세가 시작된 것임.

​

​

75. 고베 대지진이후 일본은 수출경쟁력을 회복하기 위해 달러당 80엔까지 올라간 엔화를 십년에 걸쳐 120엔까지 낮추는데 성공함.

​

​

76. 수출을 할만한 엔화 수준에 도달해서  수출을 늘리려고 하는데, 동일본 대지진이 또 터짐.

 

​

​​

77. 동일본 대지진 보험금을 주기위해 일본 보험사들은 다시 해외에 투자했던 돈을 회수해서 일본으로 가져옴.

​

​

78. 고베 대지진이후 십 년에 걸쳐서 80엔에서 120엔까지 간신히 만들었던  달러 대비 엔화가 한방에 75엔까지 다시 올라가버림.

​

​

79. 일본 주가지수는 3만 8천에서 8천까지 내려감

​

​

80. 2013년 일본 중의원 선거가 실시됨.

​

​

81. 중의원 선거에서 집권당이던 민주당이 폭망하고, 아베의 자민당이 전체 의석의 2/3을 가져가는 대변동이 생김

​

​

82. 일체개혁법 때문이었음.

​

​

83.  일체개혁법은 의료보험을 축소하고, 국민연금과 공무원연금을 합쳐서 복지를 줄이고, 한국의 부가가치세와 비슷한 소비세를 5%에서 10%로 올려 세금을 더 걷겠다는 법임.

​

​

84. 정치 측면에서 보면 표가 다 날라가는 미친 짓이었음.

​

​

85. 집권당이던 민주당은 이 법을 통과시킨 후, 다음 해 선거를 폭망하고 아베의 자민당이 의석의 2/3를 가져감. 

​

​

86. 노다 총리는 일체개혁법으로 복지 비용을 줄이고, 소비세율을 올려 정부 부채가 더 이상 늘어나는 것을 중단시켰고, "일본의 장기적인 발전을 위해서는 이 방법밖에 없다." 고 하며 퇴진을 함

​

​

87. 일체개혁법이 시행되며 소비세는 5%에서 8%까지 올랐고, 2019년에는 10%로 오르게 됨.

​

​

88. 소비세가 10%까지 오르면 세수가 늘어나서 재정에 여력이 생기게 됨.

​

​

89. 아베는 엔화를 다시 126엔까지 낮춰 제조업과 수출이 살아날 환율 수준을 만듦

​

​

90. 이때부터 엔화 약세 기조가 시작되고, 일본 부동산 가격도 바닥을 치고 조금씩 올라가기 시작함. 

​

 

 91. 엔화가치가 하락한다는 말은, 일본돈의 가치가 상대적으로 떨어진다는 말이고, 일본의 자산을 싸게 줍줍할 수 있게 됨.

 

92. 일본 부동산의 경우 시세가 장기간 정체 또는 하락하다보니 구입 목적이 한국과 다른 경우가 많음. 

 

93. 시세가 오르는 것을 노리는게 아니라 합법적인 절세가 보통 부동산의 구입목적임.

 

94. 일본은 건물에 대한 감가상각 경비처리가 가능한 나라임.

 

95. 오래된 주택을 싸게 구입해서, 내구연수가 지난 건물에 대해 감가상각 비용처리가 가능한 것임. 

 

 

96. 50년이 넘는 목조주택을 1천만엔에 구입했다고 하면, 건물부분을 300만엔으로 잡아서, 5년동안 감가상각 경비처리를 하게 됨.

 

97. 매년 60만엔씩 5년간 세액공제가 가능해서 노후 단독주택 구입이 절세 수단이 되는 것임.

 

98. 고소득자들은 이런 노후주택을 여러채 구매해서 5년동안 절세효과를 얻은 후 팔고, 다시 다른 노후주택을 구입하는 것을 반복하는 일이 많음.

 

99. 일본은 다주택자에 대한 중과세가 없는 나라라 이런 절세방법이 가능한 것임 .

 

100. 5년을 보유하는 이유는 감가상각도 있지만, 양도소득세도 영향을 미침.

 

101. 일본은 5년미만 보유에서는 양도세가 40%인데, 5년이상 보유하면 양도세가 절반으로 줄어들어 5년단위로 루틴이 돌아감.

 

102. 고소득층들은 노후 목조주택을 절세목적으로 선호하지만, 노년층은 타워맨션을 선호함.

 

103. 일본은 지진등 자연재해가 심한 나라임.

 

104. 14층(45m)이상을 타워맨션이라고 부르며, 일반 아파트와 차이를 둠.

 

 

105. 타워맨션은 지하에 내진시설등이 들어가며 건축비용이 많이 들어가는 것임.

 

106. 타워맨션은 층수가 높게 올라가다보니, 대지에 대한 지분은 작고, 건물가격이 시세의 대부분인 부동산임.

 

107. 아래 표는 일본의 연령별 재산과 부채를 비교해 놓은 표임.

 

 

108. 40대까지는 부채와 자산이 비슷하다가 50대부터 자산이 많아지기 시작하고, 60대를 넘어가면 자산위주로 재산이 구성됨.

 

109. 나이가 많은 노인들이 재산이 많은 나라다보니, 상속세를 절감하는 것에 관심이 많아짐.

 

110. 일본도 한국보다는 낮지만, 상속세율이 높은 나라임.

 

111. 일본의 세법은 토지는 자산가치가 유지되지만, 건물은 감가상각으로 평가가 계속 낮아지는 관점을 가지고 있음.

 

112. 타워맨션은 토지 지분이 작고, 건물가격이 시세의 상당부분을 차지하다보니, 상속세 평가액이 낮게 잡히는 것임.

 

113. 일본 국세청에 따르면, 타워맨션의 경우 세법상 가격이 평균 시가의 30%정도로 낮게 나옴.

 

114. 1억엔짜리 타워맨션을 구입해서 상속을 하면, 구입가격은 1억엔이지만 3천만엔으로 평가가 되어서 상속세를 내면 되는 것임

 

 

115. 지금까지 일본의 부동산은 이런 절세목적 정도로 가치가 유지되는 경우가 많았다는 말임.

 

116. 일본의 엔화 가치가 낮아지자, 여기에 외국의 투자수요가 추가되기 시작함.

 

117. 싱가포르의 CDL이 도쿄의 주거용 건물 25동,832가구를 350억엔에 매수하는등 외국자금이 일본부동산을 사기 시작함.

 

118. 일본의 저금리도 부동산의 매력을 높여줌.

 

119. 부동산 담보대출의 평균금리가 고정금리는 1%초반, 변동금리는 0%대 인것임.

120. 도쿄에 해외 자금이 들어오며 신축 아파트 가격이 1년에 60%가 오르는등 부동산 가격이 빠르게 오르기 시작하고 있음.

 

 

 

121. 투자목적 이외에도 중국과 홍콩의 부자들이 자산을 대피시키고 안전가옥을 마련하려는 목적의 투자도 이어지고 있음.

 

 

122. 가격이 올랐지만, 도쿄에서 100만달러로 살수 있는 고급아파트의 넓이가 홍콩의 3배, 뉴욕의 2배 수준으로 낮은 수준임.

 

 

123. 외국인 투자자 입장에서는 엔화가 쌀때 일본 부동산을 사들였다가, 부동산 가격이 오르고 엔화까지 강세가 되면 이중으로 수익을 얻겠다는 부동산 구입목적이 많이 보이고 있음.

 

 

124. 모든 일본 부동산 가격이 오르는 것은 아님 .

 

 

125. 일본도 오피스는 공실률이 높아지고 있음.

 

 

126. 2019년 도쿄의 사무실 공실율은 1.6% 였는데, 2023년 9월 공실률은 6.2%로 올라감.

 

 

127. 일본도 재택근무가 늘어나고 있기 때문임.

 

 

128. 일본 최대 통신기업인 NTT는 기본 근무장소를 자택으로 하고, 출근을 출장으로 보는 규칙을 발표함.

 

 

129. 임대료가 비싼 도쿄에서 임대료가 저렴한 인근 시 지역으로 본사를 이전하는 경우도 많아지고 있음.

 

 

130. 부동산 가격 상승이 일본 전체가 아니라 도쿄,오사카등에 국한되어 있고, 공실률이 높아지는 오피스 빌딩은 상승이 제한적임.

 

131. 한국 하나대체투자가 일본 부동산에 투자한 펀드의 경우, 삿포로 지역이라 시세 하락으로 문제가 되고 있는 이유임

 

<2023.10.16>

 

132. 일본은 도쿄,오사카 정도를 제외하면, 노령화와 대도시로 사람이 몰리며, 소규모 시지역과 농촌지역은 장기간 방치된 빈집 문제가 커지고 있는 상황임.

 

 

133. 올해 상반기에 일본 부동산에 대한 외국인 투자규모가 50% 증가하고 있음.

 

 

134. 일본에 거주하는 외국인이 늘어나는 것도 투자규모 증가의 이유임.

 

135. 일본거주 외국인 증가는 외국인에게 발행하는 비자도 영향을 줌.

 

136. 일본은 부동산에 4만달러 이상을 투자하고, 직원이 2명 이상이면 비자를 내주고 있음.

 

137. 배우자등 가족을 직원으로 만드는 방법으로 투자비자를 받는 사람이 작년에만 1만 6천명임.

​
​
138. 투자금액이 미국의 80만불, 싱가포르 185만불에 비해 크게 낮아 중국인들의 일본 거주가 확대되고 있고, 아예 이민을 하는 중국인들도 늘어나고 있음.

 

139. 아래 표는 중국 이민자의 국가별 정착 현황으로 일본이 4위임.

 

 

 

140. 알리바바의 마윈도 도쿄에 거주하는 등, 정식이민이 아니더라도 일본에 장기체류하는 중국인만 80만명에 이른다고 함.

 

<2023.10.24>

 

141. 한국도 최근 일본 부동산 구입에 대한 관심이 높아지고 있는 것 같음.

 

 

142. 일본 부동산 구입은 몇가지 유의할 점이 있음.

 

 

143. 세금등 비용을 잘 봐야 함.

 

 

144. 부동산을 구입할때 취득세가 고정자산평가액의 4%가 붙음.

 

 

145. 고정자산평가액은 공시지가와 비슷한 개념임.

 

 

146. 시세의 60~70%정도가 고정자산평가액으로 책정되고, 여기에 4%가 부과되는데 내년 4월까지 주택은 한시적으로 3%로 인하됨.

 

147. 한국의 재산세와 비슷한 보유세도 매년 고정자산평가액의 1.4%를 납부함.

 

 

148. 한국과 달리 등기부등본에 올리기위한 등록면허세가 추가로 있고, 고정자산평가액의 2%를내야 함.

 

 

149. 이외에는 몇십만원정도 인지세가 추가되는 정도임.

 

 

150. 매도시 시세차익이 있으면 한국처럼 양도소득세가 나옴.

 

 

151. 5년 이내 보유는 양도소득세가 40%까지 나와서, 시세차익을 누리리면 5년이상 보유를 각오해야 함.

 

 

152. 중개 수수료가 높은 점도 빈번한 매매에 장애요인임.

 

 

153. 한국의 중개 수수료는 1%가 되지않고, 매매금액이 커지면 이것도 다 내지 않는 경우가 많음.

 

 

 

154. 일본의 중개 수수료는 (3%+6만엔)에 소비세 10%가 추가 됨.

 

 

155. 만약 매도인과 매수인이 같은 부동산중개소를이용하면, 부동산 중개소는 매도인 매수인에게 각각 위의 금액을 받아냄.

 

 

156. 20억짜리 집을 매매할 경우, 매도인과 매수인에게 20억의 6%인 (1억2천만원 + 120만원)*110%=1억3천3백만원을 중개수수료로 받아감.

 

 

157. 편의점의 나라인 일본에서 편의점보다 많은 것이 부동산 중개소인 이유임.
​
​

 

 

 

투자 포인트

 

- 최근 엔고와 부동산 가격 상승을 노리는 일본 부동산 투자가 관심을 끌기 시작함. 

- 나쁜 투자는 아니라고 생각함. 다만, 거래 및 유지비용이 많이 들어  단기투자에는 적합하지 않은 투자임.

- 세금과 수수료등을 감안하면, 5년이상 묵혀두는게 필요해,  여유자금으로 하는 장기투자로 접근할 필요가 있음.

 

 

- 당사의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재, 복사, 배포 등을 금합니다.
- 콘텐츠에 수록된 내용은 개인적인 견해로서, 당사 및 크리에이터는 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없습니다. 따라서 어떠한 경우에도 본 콘텐츠는 고객의 투자 결과에 대한 법적 책임소재에 대한 증빙 자료로 사용될 수 없습니다.
- 모든 콘텐츠는 외부의 부당한 압력이나 간섭없이 크리에이터의 의견이 반영되었음을 밝힙니다.