메르의 생각
전세 근황(feat 대법원 판결, 계약 갱신청구권, 물권 vs 채권)
메르
2024.01.08
전세와 관련된 의미있는 대법원 판결이 1월에 몇개 나온게 있어서 정리해 봅니다.
1. 한국 법원은 1912년에 시행된 토지조사 때 확인된 사람을 최초 소유자로 인정하고 있음.
2. 광복과 625전쟁 등을 거치면서 소유권에 대한 기록들이 착오나 사기, 화재 등으로 사라지는 경우가 많았음.
3. 한국은 부동산의 권리관계를 기록하는 등기가 허술하다는 말임.
4. 등기가 허술하다 보니, 한국의 민법은 등기의 공신력을 부정하는 선택을 하게 됨.
5. 등기의 공신력을 부정한다는 것은 등기부에 기록되어 있어도, 그것을 믿고 거래를 한 사람을 정부가 보호해 주지 않는다는 말임.
6. 집을 사고팔고 이것을 등기하는 과정에서 등기소가 등기부를 변경하기 위해 심사하는 방법은 크게 두 가지임.
7. 형식적으로 심사하는 방법이 있고, 실질적으로 심사하는 방법이 있음.
8. 형식적으로 심사하는 것은 서류만 보고 심사한다는 말임.
9. 형식적 심사는 처리 속도가 빠르지만, 위조나 변조 등으로 문제가 발생할 가능성이 높은 방법임.
10. 실질적 심사는 법대로 했는지, 소유권에 문제가 없는지 등을 등기소가 조사해서 하자가 없어야 승인을 해주는 방식임.
11. 실질적 심사는 틀릴 가능성은 적지만, 처리 속도가 느리고, 비용이 많이 드는 방법임.
12. 한국은 형식적 심사주의를 선택함.
13. 맞고 틀리고는 거래를 하는 우리가 알아서 할 테니, 등기소는 접수한 서류나 빨리 처리해달라는 요구가 한국인의 성향인 것임.
14. 형식적 심사주의를 채택하다 보니, 등기에 대해 등기소나 정부가 책임을 질 수 없다는 공신력 부정 국가가 됨.
15. 이 취지가 매매뿐만 아니라 전세에도 마찬가지로 적용되고 있음.
16. 독일은 등기의 공신력을 인정해서, 등기를 믿고 거래한 사람에게 문제가 생기면 정부가 책임을 짐.
17. 미국은 아예 등기라는 제도가 없음.
18. 미국은 공증이 발달해서, 공증인과 변호사가 공증을 한 후, 주정부에 서류를 제출함.
19. 미국 주정부 공무원들은 해당 부동산의 소유권을 확인하기 위한 현장 방문 등을 하게 됨.
20. 조사가 철저해서 안전해 보이지만, 공무원들이 일을 진행하는 속도가 느려서 조사에만 6개월 정도 기다려야 하는 문제가 있음.
21. 한국에 이 제도를 도입해서 집을 사고파는데 6개월을 기다리라고 하면 민원을 감당할 수 없을 것임.
22. 모든 일에는 그만한 대가가 있고, 국민 성향에 따라서 법과 제도가 정비되고 있는 것임.
23. 등기 제도는 "물권이 채권보다 우선한다"라는 개념이 장착되어 있음.
24. 전세권, 근저당권 같은 권리를 물권이라고 하고, 전월세 계약, 금전소비대차계약 등을 채권이라고 함.
감수인) 금전소비대차계약이란 어떤 사람이 자신의 돈을 다른 사람에게 빌려줄 것을 약속하고 그 상대방은 빌린 돈을 일정한 기일에 반환할 것을 약속함으로써 체결되는 채권계약임.
25. 금융기관이 주택 담보대출을 해주면서 근저당을 설정하면 물권이고, 신용대출을 해주면서 금전소비대차 계약을 하면 채권이 됨.
26. 8천만 원짜리 아파트에 A 은행이 5천만 원 주택 대출을 해주며, 6천만 원의 근저당을 설정하는 것은 물권임.
27. 5천만 원이 아니라 6천만 원을 설정하는 것은 대출원금뿐만 아니라 대출이자도 받기 위해서 충분하게 담보를 잡는 것임.
28. B 은행이 5천만 원 신용대출을 해주는 것은 채권임.
29. 아파트가 경매에 들어가서 8천만 원에 낙찰이 되면, 물권이 채권보다 우선하니, A 은행이 원금 5천만 원과 연체이자 최대 1천만 원을 합쳐서 6천만 원을 우선해서 받아 갈 수 있음.
30. B 은행은 A 은행과 마찬가지로 받을 돈이 5천만 원이지만, 물권보다 뒤처지는 채권을 가지고 있어서, 낙찰금액 8천만 원 중 A 은행이 6천만 원을 다 받아 간 후 남은 2천만 원을 가져갈 수 있게 됨.
31. 물권은 물권자가 여러명일 경우 등기 순서대로 돈을 받아 가지만, 채권은 채권자가 여러 명인 경우 안분이라는 방식으로 배분을 함.
감수인) 안분은 일정한 비율에 따라 고르게 나누어 가진다는 뜻임. 영어로 proportional calculation.
32. 안분은 채권금액 크기대로 배분을 받는 방법임.
33. 위 사례에서 A 은행 주택 담보 5천만 원, B 은행 신용대출 5천만 원이 있는데, C 카드사의 카드론 3천만 원이 추가되었다고 가정해 봄.
34. 이럴 경우 8천만 원 중 물권자인 A 은행이 6천만 원까지 가져가는 것은 동일한데, B 은행과 C 카드사는 2천만 원을 갈라서 가져야 함.
35. 채권자 간에는 채권액에 따라서 안분을 하니, B 은행은 2천만 원의 5/8(1,250만원)을 가져가고, C 카드사는 2천만 원의 3/8(750만원)을 받아 가게 됨.
36. 채권자 간에는 누가 먼저 대출을 해줬는지가 중요하지 않고, 채권액 규모가 중요한 것임.
37. 반면에 물권자는 누가 먼저 물권을 확보했는지가 중요함.
38. 위 사례에서 2024년 1월 8일 A 은행이 5천만 원을 대출해 주고 6천만 원을 설정했는데, 같은 날 D 저축은행이 3천만 원을 대출해 주고 3천6백만원을 설정했다고 가정을 해봄.
39. 물권은 같은 날 설정 접수를 해도, 등기소에 접수되는 순서에 따라 1순위(선순위), 2순위(후순위) 식으로 등기가 됨.
40. A 은행과 D 저축은행은 근저당 설정을 했으니, 둘 다 물권자이지만, A 은행이 선순위고 D 저축은행은 후순위임.
41. 물권은 시간이 앞선 사람이 받을 돈을 다 받고 나면 나머지를 뒤처진 사람이 받는 구조라서, 먼저 설정한 A 은행이 6천만 원까지 전액을 가져가고, D 저축은행이 남는 2천만 원을 가져가게 됨.
42. D 저축은행이 물권자로 추가되면, A 은행과 D 저축은행이 낙찰금액 8천만 원을 다 가져가니, 채권자인 B 은행과 C 카드사는 한 푼도 가져갈 수 없게 되는 것임.
43. 개인 간의 전월세 계약은 채권임.
44. 전월세 계약이 채권이다 보니, 주택 담보대출과 같은 물권에 치이면서 서민들 피해가 많아 특별법이 나오게 됨.
45. 주택임대차보호법임.
46. 전월세 계약이 채권이지만, 몇 가지 요건을 충족하면 물권과 시간 싸움을 할 수 있게 특별법을 만들어 준 것임.
47. 몇 가지 요건은 주민등록 전입, 실거주, 확정일자 3종 세트임.
감수인) 전세계약은 채권이지만, 세입자가 전세권 설정을 하면 물권이 됨. 전세권 설정은 등기사항전부증명서에 '내가 전세 세입자다' 라고 기록하는 것임. 집주인의 동의가 필요함. 집주인 동의가 없어도 전세권 설정한 것과 같은 효과를 내는게 확정일자임. 비용도 저렴하니 꼭 받아두는게 좋음. 전입신고시 같이 하면 됨. 지방법원/등기소/공증사무소/주민센터(주택)/세무서(상가) 에 신고하면 (확정일자를) 부여해 줌.
48. 원래는 물권에 후순위인 채권을 특별법으로 물권과 싸우게 만들다 보니, 3종 세트에는 조건이 붙게 됨.
49. 3종 세트가 중간에 중단되지 않고 계속 유지되어야 하는 조건임.
50. 2024년 1월 8일에 5천만 원짜리 전세 계약을 하고, 당일에 확정일자와 이사, 주민등록 전입을 깔끔하게 완료했다고 가정해 봄.
51. 3종 세트는 완료되었지만, 법률적으로 효력을 발휘하는 시차가 있음.
52. 물권은 등기소에 접수하는데, 등기소에 1월 8일 접수했다면 당일부터 효력을 발휘함.
53. 3종 세트는 당일이 아니라 다음날 0시부터 효력을 발휘함.
54. 만약 집주인이 사기범이었을 경우를 가정해 봄.
55. 임차인이 전세 잔금을 치르고 확정일자를 받은 뒤, 전입과 이사까지 마치고, 당일인 1월 8일 등기부를 떼어보니 깨끗하게 나옴.
56. 집주인이 그날 오후에 대부 업체에 주택 담보대출을 급전으로 받아 가며, 등기소에 설정 서류를 접수했다고 가정해 봄.
57. 3종 세트는 오전에 완료되었고, 주택 담보대출은 오후에 받았다고 하더라도, 물권은 접수 시점에 효력이 발생되고, 3종 세트는 다음날 0시에 효력을 발휘함.
58. 전세 잔금 당일 등기부등본에 이상이 없어도, 그날 오후에 집주인이 등기를 접수해버리면 3종 세트의 순번이 뒤처지게 되는 것임.
59. 잔금을 치르는 당일에 확인하는 것으로 부족하고, 다음날 한 번 더 확인하라고 하는 이유임.
60. 임차인이 3종 세트 보다 강한 권리를 주장할 수 있는 권한이 있음.
61. 대항력임.
62. 대항력은 모든 물권자보다 앞서서 주민등록 전입과 거주만 하면 성립이 됨.
63. 등기부등본에 설정이 하나도 없는 깨끗한 상태에서 주민등록 전입과 이사를 하게 되면 대항력이 생기게 된다는 말임.
64. 대항력이 있으면, 임차인에게는 2가지 권리가 부여됨.
65. 임차해 있는 집이 경매에 들어가도 대항력이 있으면 2가지 권리 중에 마음에 드는 것을 선택할 수 있음.
66. 경매가 들어가든 말든, 전세 만기까지 그 집에 살다가 만기가 되면 전세보증금 받고 나가겠다고 할 수 있는 게 첫 번째 권리임.
67. 임차인이 이 권리를 주장하면 경매에 입찰하는 사람은 임차인에게 임차보증금을 내줘야 하니, 그 금액만큼 입찰 금액을 낮게 써내게 됨.
68. 대항력이 있는 경매 물건은 전세를 안고 사는 것과 동일함.
69. 대항력이 있는 임차인의 2번째 권리가 배당요구임.
70. 전세 계약 만기까지 살다가, 낙찰자에게 전세금을 받고 나가도 되지만, 경매가 진행되는 집에 계속 살기 찝찝할 수가 있음.
71. 임차인은 그냥 경매 낙찰금에서 내 전세보증금을 배당받고 나가겠다고 할 수 있음.
72. 낙찰이 되면, 경매 입찰자가 내는 낙찰대금에서 내 보증금을 받고 나가면 되는 것임.
73. 대항력이 있는 임차인이 위 두 가지 중 어느 것을 선택하느냐에 따라서 경매 참여자의 입찰금액은 완전히 달라지게 됨.
74. 우선변제권의 3종 세트가 전입, 거주, 확정일자라면, 임대차 보호법의 3종 세트가 대항력, 우선변제권, 최우선변제권임.
75. 주택임대차보호법은 전세 금액이 소액인 서민들을 보호하기 위해서 최우선적으로 배당을 받을 수 있는 권리를 부여하게 됨.
76. 최우선변제권임.
77. 최우선변제 금액은 지역별로 다름.
78. 서울을 예로 들면, 전세 보증금이 1억 6,500만원이하인 경우 5,500만원까지는 1순위로 배당을 받을 수가 있음.
79. 최우선변제권은 경매가 들어가기 전까지만 주민등록 전입과 거주를 하면 되고, 확정일자는 필요가 없음.
80. 전세 보증금이 너무 크면 최우선변제에 해당되지 않는 것만 주의하면 됨.
81. 2024년 1월, 주택임대차 보호법에 의미가 있는 대법원 판례 몇 개가 나옴.
82. 오래전부터 시행되던 법이라, 대부분 대법원 판례가 있었지만, 2020년에 변경된 임대차 3법과 관련된 판례가 나오기 시작하는 것임.
83. 첫 번째가 계약갱신청구권 행사와 관련한 대법원 판결임.
84. A 씨는 전세를 낀 아파트를 B에게 11억 원에 팔기로 계약함.
85. 전세 세입자가 전세 만기에 '이사를 가겠다'라고 동의를 해줬고, 매수인과 매도인, 중개인이 이 사실을 모두 확인을 함.
86. 계약금, 중도금이 치러졌고, 잔금을 치르기 직전에 전세 세입자가 마음을 바꿔서 2+2를 행사하겠다는 "계약 갱신청구권"을 통지함.
87. 임차인이 계약갱신청구권을 통지하면, 임차 기간 2년을 연장해 줘야 함.
88. 임차인이 나가면 그 집에 들어와서 살겠다는 생각으로 집을 산 매수인은 임차인 문제를 해결하지 않으면 잔금을 줄 수 없다고 주장했고, 매도인은 잔금을 주지 않으면 계약이 파기된다고 해서 법원으로 간 것임.
89. 1 심은 "매도인은 매수인이 거주할 수 있는 상태로 아파트를 넘겨줄 의무가 있다"라며, 매수인 손을 들어 줌.
90. 2 심은 "매수인이 전세를 안고 아파트를 샀기 때문에 잔금을 지급하지 않는 것은 부당하다"라고 매도인 손을 들어줌.
91. 임대차 3법이 초기라서, 1심과 2심의 판결이 반대로 나오는 경우가 많이 생기는 것임.
92. 대법원은 "계약상 집주인이 집을 비워줄 의무가 있다"라고 결론을 내리며, 임차인 문제가 해결되면 잔금을 지급하라고 판결을 함.
93. 두 번째 사례는 임차계약 중에 집주인이 집을 매도한다는 통보를 받은 케이스임.
94. 세입자 입장에서 새로운 집주인이 어떤 사람인지도 모르고, 신용상태도 알 수 없어 불안한 마음이 생길 수 있음.
95. 임차인은 집주인 변경에 대해서 거부권을 행사할 수 있는 권리가 있다고 대법원은 판결을 함.
96. 집을 사고파는 것은 문제가 없지만, 임차인이 거부권을 행사하면 매도인인 기존 집주인이 전세보증금을 돌려줘야 한다는 판결임.
97. 전세를 끼고 집을 사고팔 때 임차인이 거부권을 행사하지 않게 사전 동의를 받는 절차가 필요해질듯함.
98. 세 번째 판결은 집주인 본인이 실거주 하겠다고 세입자의 전세 계약 갱신 요구를 거절하며 생긴 사건임.
99. 세 번째 판결의 파급력이 가장 클듯함.
100. 집주인 A 씨는 전세 계약 만기 석 달 전 본인이 들어와서 살겠으니, 임대차 계약을 연장하지 않겠다고 세입자에게 통지를 함.
101. 현재법 조항은 다음과 같이 되어 있음.
주택임대차 보호법 제6조의 3. ... 임대인은 임차인이 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니한다.
각호 8. 임대인(임대인의 직계존비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
102. 임차인이 계약 갱신권을 사용해서 2년을 더 거주하겠다고 할 때, 집주인이 내가 들어와 살겠다고 계약 갱신권을 거절하는 것임.
103. 지금까지는 집주인 본인이 들어와 살겠다고 계약 갱신권을 받아들이지 않으면, 일단 임차인을 나가는 방법밖에 없었음.
104. 집주인이 실제로 들어와 살 것인지 의심은 가지만, 일단 임차인은 집을 비워준 후 나중에 임대인이 입주하지 않은 것을 발견하면 손해배상 등을 요구하는 정도였음.
105. 1심과 2 심은 집주인 손을 들어줌.
106. 임차인은 집주인이 처음에는 가족과 살겠다고 했다가, 나중에는 노부모 통원치료를 위해 거주할 예정이라고 말을 바꾼 점등을 들어서 실거주가 아닌 것 같다고 주장을 함.
107. 1.2심 재판부는 집주인의 말이 바뀌었지만, 집주인의 불가피한 사정을 세입자에게 자세히 설명하도록 한다면 사생활 공개를 강요하는 것이라 부당하다며, 집주인 손을 들어준 것임.
108. 대법원은 집주인이 계약 갱신 요구를 거절하려면, 실제 들어와서 살겠다는 것을 세입자가 수긍할 수 있을 만큼 주장하고 증명할 책임이 있다고 판결을 함.
109. 앞으로 법원은 임대인의 주거 상황, 사회적 환경, 실거주 의사를 갖게 된 경위, 계약 갱신을 거절하게 된 전후 사정 등을 종합적으로 고려해서 실거주 여부를 판단해야 한다고 결론이 난 것임.
110. 문제는 임대인이 실거주 여부를 확실하게 입증할 수 있는 구체적 방법을 찾기가 쉽지 않은 것임.
111. 임차인이 계약 갱신청구권을 행사하면 집주인이 들어와서 살겠다고 거절하기 힘든 판결이 나왔다고 봐야 할듯함.
감수인) '집주인이 들어와서 살겠다고 -> 집주인이 들어와서 살겠다고 하더라도 계약갱신청구권을' 이 문맥상 맞는 듯함.
112. 현실적인 임차 기간이 2년에서 4년으로 올라가는 판결임.
113. 앞으로 임대인들이 전세를 놓는데 더 까다로워지고, 전세가격이 올라갈 수 있는 판결로 보임.
한 줄 코멘트. 법은 아는 만큼 보호받을 수 있음. 20대에 확실하게 알아둬야 하는 법이 임대차 보호법이고, 40대는 세법이라고 생각함.
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