메르의 생각
준공후 미분양아파트가 쌓이기 시작했다(feat 부동산PF)
메르
2024.09.13
부동산 PF 근황 : 네이버 블로그 (naver.com)
부동산 PF가 시끄럽다고 해서, 상황을 정리해 봅니다. 대중적인 내용이 아니라 조금 어려운듯하네요. 아...
부동산PF에 대해 처음 글을 쓴것은 2년전인 2022년 10월이었다.
당시 예상한대로 흘러가는지를 보고, 실수요자라면 줍줍타이밍을 생각해본다.
1. 아파트를 만드는 과정은 땅을 구입하는 것부터 시작을 함.
2. 부동산 시행사는 땅을 사서 인허가를 받고, 금융회사들을 모아서 공사비용을 대출받고, 아파트가 완공되면 이익을 가져가게 됨.
3. 시행사가 돈을 벌려면, 땅을 싸게 사고, 진행을 빨리해서 공사비와 이자를 최대한 적게 낸 뒤 비싼 분양가에 팔아야 하는 것임.
4. 이것들이 모두 잘 진행되면 자기돈 50억원을 넣어서 2천억원을 가져가는 인생한방에 성공하게 됨.
5. 시행사 입장에서 처음 큰돈이 들어가는 단계는 지주들로부터 땅을 사는 단계임.
6. 시행사는 지주들에게 계약금을 주고 땅을 사들이거나, 이 정도 가격이면 땅을 팔겠다는 지주들의 약정서를 모으기 시작함.
7. 매매 계약서나 약정서가 90% 이상 모이면, 시행사는 이것을 근거로 대출을 신청하게 됨.
8. 이런 대출을 험한 본PF로 가기 위한 중간다리가 되는 대출이라는 의미로 브리지론(Bridge Loan)이라고 부름.
9. 계약이나 약정은 했지만, 아직 시행사에 땅 소유권이 넘어온 것이 아니라서 은행같이 안전빵 회사들은 브리지론에 참여하지 않음.
10. 저축은행, 증권사, 캐피탈사, 새마을금고등이 금리를 높게 받고 브리지론을 해주게 됨.
11. 시행사가 브리지론을 받으면, 지주에게 잔금을 치루고 땅의 소유권을 넘겨받게 됨.
12. 땅을 넘겨받고, 건설 인허가와 시공사 선정도 끝나서, 돈만 있으면 아파트를 올릴 수 있게되면, 시행사는 본 PF를 신청함.
13. 본 PF는 브리지론을 갚는 자금외에 건물을 올리는 돈과 금융비용등이 포함되어 브리지론보다 대출금이 몇배로 커지게 됨.
14. 브리지론이 본PF로 바뀌면, 참여하는 금융사 입장에서는 수많은 위험이 크게 3가지로 줄어들게 됨.
15. 건설사에 문제가 있어서 준공이 안될 위험과 미분양 위험, 시행사가 분양대금 등을 떼먹고 나르는 위험 정도가 남게 됨.
16. 부동산PF의 위험 3종세트를 해결하기 위해 본PF에 참여한 금융사들은 다음과 같이 사업을 진행함.
17. 공사가 진척되는 속도에 맞춰 돈을 분할지급해서, 건설사에 문제가 생겨도 건설사를 바꿔서 공사를 완공시킬 수 있게 구조를 짬.
18. 분양대금등을 시행사가 마음대로 해먹지 못하게 만듬.
19. 해당 공사만을 위한 SPC(페이퍼 컴퍼니)를 만들고, 돈을 신탁계좌에 넣어서 주간사라고 부르는 대빵 금융회사가 그 돈을 관리함.
20. 마지막 남은 위험이 미분양 위험임.
21. 미분양이라고 하더라도 아파트 전체가 미분양되는게 아니라, 일부는 분양이 되고, 잔여세대가 미분양으로 남는게 보통임.
22. 일부 분양된 곳에서 들어오는 잔금을 다른 금융사들보다 먼저 받으면, 미분양이 있어도 손해를 보지않고 빠져나올 수가 있음.
23. 분양대금으로 돈을 받아가는 순서를 선순위(1순위),중순위(2순위),후순위(3순위)로 미리 나누게 됨.
24. 주로 은행들이 들어가는 선순위는 분양이 50%만 되더라도, 분양자들이 내는 잔금으로 대출금을 전액 상환 받을수있는게 보통임.
25. 이것을 Exit분양율이라고 부름.
26. 순위가 낮을수록 Exit분양율이 높아지는데, 2순위는 60%, 3순위는 70%이상 분양 되어야 분양대금으로 Exit이 가능한게 보통임.
27. 1순위는 안전빵이라 금리를 낮게 받고, 2순위,3순위로 갈수록 위험을 감안해서 금리를 높게 받게 됨.
28. 2순위, 3순위에 들어가는 금융사들은 은행보다 높은 금리를 받아서 하이 리스크 하이 리턴의 고금리 수익을 노리게 되는 것임.
29. 분양이 잘 진행되면, 전체 금융사들이 원하는 수익을 얻고, 해피하게 마무리 되지만, 미분양이 많아지면 후순위부터 고민이 시작됨.
30. 준공이 되었는데도 미분양이 많으면, 본격적으로 금융사들이 회수활동에 들어가게 됨.
31. 준공후 미분양 아파트의 회수를 할때는 금융사들간 이해관계가 달라지는게 보통임.
32.1순위 금융사들은 준공후 미분양아파트를 공매하는게 가장 빠르고 깔끔하게 대출금을 상환받는 방식이라, 이것을 선호하게 됨.
33. 공경매를 해서 낙찰가가 낮게 나오면 손해를 볼 것 같은 2~3순위 금융사들은 시간이 걸리더라도 미분양을 최대한 줄이고 싶어 함.
34. 준공후 미분양아파트에 전세를 주거나, 담보대출을 해서 1순위를 먼저 Exit시키게 됨.
35. 1순위 금융사들을 내보낸 후, 2,3순위들이 가격할인과 '살아보고 결정하세요' 식의 판촉으로 잔여세대를 매각하는 작업을 하게 됨.
36. 이때가 되면, 싼가격에 신축아파트를 구입하는 기회가 생기기도 함.
37. 2008년 금융위기 때는 서울 서초구에 GS건설이 시공한 반포자이도 준공후 미분양아파트로 나왔음.
38. 서초 반포자이는 2008년 6월에 분양을 시작했는데, 준공이 되고 입주를 시작하는 2010년까지도 미분양을 해소하지 못했음.
39. GS건설은 미분양아파트로 담보대출을 받아 금융사 대출을 갚은 후, 분양가 11억7000만원의 84m²를 9억원으로 할인판매를 함
40. 당시 GS건설에게 서초 반포자이를 담보로 잡고 대출을 해준 개인적인 경험이 있어 사례를 든 것임.
41. 최근 반포자이 84m²의 실거래가는 40억을 넘어감.
42. 서초구의 방배 롯데캐슬은 3년뒤에도 아파트 가격이 오르지 않으면 건설사가 아파트를 되사겠다는 "리스크 프리"를 시행하기도 함.
43. 이런일은 반복적으로 일어났음.
44. IMF 직후인 2000년에 분양한 도곡동의 타워팰리스도 미분양이 70%에 달하자, 삼성 임원들에게 떠넘겨서 미분양을 해소함.
45. 타워팰리스가 대박이 나자 삼성임원들이 특혜 시비에 휘말렸지만, 사실 미분양아파트를 억지로 떠맡은게 대박이 난 것임.
46. 현재는 서울 및 수도권 핵심지역과 기타지역의 분위기가 다르기때문에 서울 및 수도권 핵심지역에서 이런 물건이 나오지는 않을듯함.
47. 수도권에서 선호도가 열세인 지역과, 지방위주로 물량이 나오면서, 가격하락을 추가로 자극할 것 같음.
48. 2024년 6월말 기준 전국의 미분양 아파트는 7만4천호로 수도권이 1만5천호, 지방이 5만9천호임.
49. 전국에서 미분양아파트가 가장 많은 지역이 대구로 알고있지만, 1위는 경기도로 1만세대임.
50. 경기도의 미분양이 가장 많다는게 의외로 보이겠지만, 안성,이천,평택에서는 6천가구이상 미분양이 쌓이고 있음.
51. 경기도 내에서도 과천,성남,광명,의왕,안양등 서울과 인접한 지역의 아파트가격은 올랐지만, 외곽지역은 현재도 빠르게 내리고 있음.
52. 6월말기준 전국의 준공후 미분양아파트는 1만5천가구 수준이지만, 내년까지는 빠르게 늘어날 것임.
한줄 코멘트. 내년 상반기부터 준공후 미분양아파트가 쏟아질듯함. 준공후 미분양이 쌓여서 “일단 살아보고 결정하세요"라는 광고가 주변 여기저기에 보일때 실수요자라면 저가매입을 노릴 타이밍 같음. 지방은 노령층 수요가 있는 병세권과 일자리가 근처에 있는 곳, 지역 중심지등은 어느정도 가치를 유지할 것으로 보이지만, 여기에 해당되지 않은 지역은 쉽지않을듯함.
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