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청담동 꼬마빌딩주의 고민은? (feat 금융경색의 트리거, 영국국채)
메르
2025.01.13
청담동 꼬마빌딩주의 고민은? 1(feat 금융경색의 트리거, 영국국채) - 링크 요약 - 1. 금리와 채권 가격의 관계
2. 국채 금리 상승의 영향
4. 영국 국채 금리 폭등 사례 반복?
5. LA 산불 국채 시장 불안 요인
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역대급 LA 산불 근황 (feat 원인과 영향) : 네이버 블로그
LA 산불이 생각보다 큰 규모로 번지고 있습니다. 상황을 정리해 보고, 경제적인 여파를 예상해 봅니다. ...
LA산불 이야기를 했습니다.
경제적인 여파에 대해서 조금 더 설명해 봅니다.
1. 채권을 가지고 있는 사람들은, 금리가 떨어지면 보유채권의 가격이 올라서 이익을 보고, 금리가 오르면 손해를 보게 됨.
2. 채권 가격과 채권금리가 반대로 움직이는 흐름은 직관적이지 않아서, 시간이 지나면 쉽게 잊혀지게 됨.
3. 리마인드를 위해, 채권 가격이 싸지면 채권금리가 올라가는 기본 논리를 간략히 설명하면 다음과 같음.
4. 5번부터 23번까지는 금리와 채권가격에 대한 이론적인 반복설명이니, 기억이 나면 스킵해도 됨.
5. 채권은 돈을 빌려준 채무 증서임
6. 차용증과 비슷한데, 다른 점은 돈을 받을 권리를 쉽게 사고팔 수가 있다는 점임.
7. 문제는 "얼마에 사고팔아야 하는지" 임.
8. 1천만원으로 연 5% 이자율에 1년 뒤에 이자를 원금과 함께 주는 채권을 샀다고 가정함.
9. 연 5% 이자율이니, 1년이 지나 채권 만기가 되면 원금 1천만 원과 이자 50만 원을 한꺼번에 받을 것임.
10. 그런데, 6개월 시점에 돈이 필요해서 이 채권을 팔아야 하는 일이 생김.
11. 1년짜리 채권에 6개월이 지났으니, 6개월만 버티면 원금 1천만 원과 이자 50만 원을 받을 수 있음.
12. 6개월뒤에 1,050만원을 받을 수 있는 채권을 1천만 원만 받고 팔지는 않을 것임.
13. 채권을 사는 입장에서도 앞으로 6개월만 버티면 1년 치 이자 50만 원을 받을 수 있음.
14. 사는 사람과 파는 사람은 원금 1천만 원과 6개월치 이자 25만 원을 합쳐서 1,025만 원 정도에 사고파는 게 합리적인 거래가 됨.
15. 중간에 시장금리가 바뀌면 계산이 달라짐
16. 만약 6개월 전에는 신규 채권 발행금리가 5%였는데, 지금은 금리가 올라서 10%가 되었다고 가정해 봄.
17. 채권을 사는 사람 입장에서 지금 신규 채권을 사면 10%를 주는데, 5%밖에 이자를 주지 않는 기존 채권은 가치가 떨어짐.
18. 신규 채권 금리가 연 10% 라면, 1년뒤에 100만원을 받으니, 6개월이면 50만원의 이자가 붙게 됨.
19. 기존 5% 이자를 주는 채권은 6개월 뒤에 25만 원의 이자밖에 받지 못하기 때문에, 10%짜리 채권보다 이자가 25만원 적게 나옴.
20. 5%짜리 기존 채권을 10% 시장금리에서 사고팔려면, 사는사람에게 25만원을 보상해 줘야 공정한 거래가 됨.
21. 1천만 원짜리 채권을 975만원에 사고파는 식으로 할인거래가 이뤄지는 이유임.
22. 금리가 5%에서 10%로 올라가면, 만기가 6개월 남은 천만원짜리 채권이 975만원으로 가격이 내려가게 되는 것임.
23. 시장금리가 올라가면 기존 채권의 가격이 떨어지고, 시장금리가 내려가면 기존 채권의 가격이 올라간다는 말을 설명한 것임
24. 국채 가격이 떨어져서 국채 금리가 올라가면, 국채로 자금이 쏠리게 됨.
25. 돈은 수익이 같다면 위험이 낮은 쪽으로 움직이고, 위험이 같다면 수익을 많이 주는쪽으로 움직이게 됨.
26. 국채 금리가 올라가면, 가장 먼저 움직이는 것은 국채보다 위험이 높은 회사채들임.
27. 이런 흐름은 국채와 회사채와의 관계뿐만 아니라, 회사채 간에도 한번씩 일어나는 일임.
28. 은행이 은행채를 대량으로 발행하자, 은행채로 자금이 쏠리면서, 여전사 등이 발행하는 여전채에 수요가 줄어들게 됨.
29. 여전채는 훨씬 더 높은 금리를 제시하지 않으면 매수자가 나오지 않아서, 발행에 곤란함을 겪었음.
30. 금감원이 은행의 은행채 발행을 억제하면서 여전사들의 자금난을 간신히 해결해 줌.
31. 한전이 적자로 한전채를 발행하자, 한전채로 자금이 쏠리면서 기업들의 회사채 소화가 안되며 자금난을 겪기도 함.
32. 미국국채에서도 비슷한 상황이 생기게 됨.
33. 미국국채가 많이 발행되어 미국국채가 싸지면, 국채 금리는 올라가게 됨.
34. 국채금리가 올라가면, 수익률이 높아진 국채를 사기위해 자금이 움직이게 됨.
35. 자금이 국채로 몰린다는 말은 , 수요가 부족해서 자금이 부족해지는 곳이 생기기 시작한다는 말이 됨.
36. 은행채에 여전사 자금이 말리고, 한전채에 회사채를 발행하는 기업이 고생했다면, 미국 국채금리 상승에 자금이 말릴 곳도 생기게 됨.
37. 미국 장기국채 금리가 올라가면, 기대수익률이 그만큼 올라가게 됨.
38. 청담동에 꼬마빌딩 주인과 비슷함.
39. 70억짜리 꼬마빌딩에 월세가 매달 3천만원씩 들어온다면, 나쁘지 않은 수익률임.
40. 연간 3.6억원의 월세가 들어오니, 비용등을 제하지 않으면 5.1%의 수익률이 나옴.
41. 70억짜리 꼬마빌딩이 100억으로 시세가 올랐다고 가정해 봄.
42. 시세가 올라도 월세가 그만큼 오르는 것은 아님.
43. 100억짜리가 된 꼬마빌딩에서 들어오는 월 3천만원의 월세는 애매한 숫자임.
44. 수익률로 환산하면 연간 3.6억원이 들어오니, 3.6%의 수익률이 나옴.
45. 그런데 100억원을 은행에 정기예금으로 맡겨도 그정도 이자를 받을 수 있는 것임.
46. 70억일때는 짭짤하던 임대수익도, 가치가 100억이 되면 애매한 임대수익이 되는 것임.
47. 건물주가 된다는 것에는 복잡한 일들이 따라오기 마련임.
48. 임차인이 바뀌는 과정에서 비용과 공실이 발생되고, 까다로운 임차인에 대응도 해야하며, 가끔 수리를 해줘야하는 일도 발생함.
49. 귀찮고 힘들어도 5%이상의 수익이 나오고, 빌딩 가치가 올라서 매각차익이 기대되면 꼬마빌딩 건물주는 해볼만한 상황이 됨.
50. 빌딩가격이 100억이 되어서, 수익률이 3.6%로 낮아졌는데, 은행에 정기예금만 해도 3%를 준다고 하면 고민이 시작됨.
51. 100억을 은행에 넣으면 가만있어도 3억이 나오는데, 6천만원 더 받으려고 꼬마빌딩 소유를 해야하는지에 대한 고민이 생기는 것임
52. 공실이 조금만 생기거나, 수리비 지출등 관리비가 추가로 발생하면 은행 정기예금보다 수익이 나지않을 수도 있음.
53. 마지막 남은 기대가 부동산가격의 상승임.
54. 최근 2년간 부동산가격이 워낙 많이 오르다보니, 앞으로도 더 오르기를 기대하기는 힘들 수 있음.
55. 꼬마빌딩 건물주의 고민은 커지게 되는 것임.
56. 과거에는 만족했던 수익률도 자산 가격에 변화가 있거나, 시장금리가 바뀌면 불만의 대상이 되는 것임.
57. 미국증시도 2년간 주가가 많이 올라감.
58. 미국 장기국채 금리도 5%를 향해가고 있음.
59. 미장에 투자를 하는 기대수익률은 안전빵 수익률을 주는 미국 장기국채금리 보다는 높아야 하는 것임.
60. 기대수익률이 미국 장기국채 금리 투자에 미치지 못하면, 자금은 이동 준비를 하게 되는 것임.
61. 채권금리가 생각보다 영향을 미치는 곳이 많다는 것임.
62. 채권금리가 변동되면서 큰 손해가 발생하는 일이 영국에서도 일어남.
63. 트러스 영국 총리가 새로 취임하면서 '430억 파운드의 감세안을 발표한 적이 있었음.
“감세는 옳은 일…경제위기 대처에 도움”…코너 몰린 트러스, 낮은 세금 통한 성장 재확인
64. 감세안에는 세금만 줄이겠다고 했지, 줄어드는 세금으로 구멍 날 재정을 어떻게 메울지에 대한 내용은 없었음.
65. 시장은 영국 정부가 "빚내서 돈을 엄청 쓸 거야"로 받아들였고, 국채를 대량 발행할 것으로 받아들이게 됨.
66. 흔하면 값이 내리고, 귀해지면 값이 오르는 논리가 여기에도 적용됨.
67. 영국이 국채를 대량 발행하면, 국채가 흔해지고, 국채가 흔해지면 국채가격이 하락하게 됨.
68. 국채가격이 하락하면 위에 설명한 이론대로 국채금리가 올라간다고 시장은 당연히 예상을 하게 됨.
69. 영국 국채금리가 폭등하기 시작함.
70. 몇 년 전만 하더라도 영국국채 3년 물은 마이너스 금리였었음.
71. -0.156%였던 영국국채 3년 물 금리가 어어하는 사이에 4.398%까지 올라간 것임.
72. 영국 국채금리가 올랐다는 것은 영국 국채 가치가 떨어져서 국채를 가지고 있는 사람들은 손해를 본다는 말임.
73. 영국 국채를 새로 사면 4% 이상 이자를 주는데, 기존 저금리 국채를 가지고 있는 사람은 앉아서 손실을 크게 보게 됨
74. 1년이나 3년짜리가 아니라 30년짜리 국채라면, 손실은 엄청나게 확대됨.
75. 30년간 4% 이자를 주는 국채를 살 수 있는데, 1%도 안되는 이자를 주는 기존 국채 보유자들은 어마어마한 손실을 보게 되는 것임.
76. 주로 이런 장기 채권을 사서 보유하는 곳은 연금을 크게 운용하는 국가 펀드와 보험회사 같은 곳임.
77. 영국 장기국채를 많이 보유한 곳들의 평가손실이 장난이 아니게 돼버림.
78. 이런 상황에서 영국 연기금은 무리한 자산운용을 했었음.
79. 레버리지를 일으켜서 투자 자금의 4배까지 국채를 사들였던 것임.
80. 일개 금융사도 아니고, 영국 연기금이 담보가치가 반 토막 났으니 추가 증거금 납부를 하라는 마진콜을 받는 상황이 일어남.
81. 문제가 심각하다는 것을 인식한 영국정부는 굴복을 하게 됨.
82. 감세계획을 취소하고, 국채를 대규모로 매입해 국채가격을 올려서 열흘 만에 상황을 안정시키게 됨.
파운드화·국채값 폭락에 감세 철회…“트러스 굴욕적 유턴”
83. 2022년 9월에 터져서 45일 만에 영국 총리가 바뀌었던 영국발 국채시장 혼란 사태가 이것이었음.
84. 이것이 재발될 조짐이 보이고 있음.
85. 24년 7월 5일, 영국 총선에서 14년 만에 노동당이 정권을 잡았음.
86. 집권 초기에 노동당은 세금을 올리고, 긴축재정을 하겠다고 하며 시장을 안심시켰음.
87. 세금을 올리고, 긴축재정을 하는 것은 표가 안되는 일임.
88. 지지율이 떨어지자, 노동당은 몇 달 만에 대규모 재정 완화 계획을 발표함.
89. 의료보험, 국민연금 등의 부담액을 인상해서 연간 250억 파운드(45조 원)의 세금을 더 걷는 증세 방안을 발표하기는 했음.
90. 전체 부담액을 인상하는 게 아니라, 고용주의 부담액만 인상하는 것으로 결론이 나자, 증세 규모가 예상에 미치지 못하게 됨.
91. 이런 상황에서 증세안과 동시에 5년간 1천억 파운드(178조 원)의 공공지출을 발표한 것임.
92. 노동당이 세금을 올리고 긴축재정을 해서 국채 발행이 줄어든다고 봤는데, 국채 발행이 확대될 것으로 전망이 바뀌게 된 것임.
93. 다량의 국채 발행이 예상되자, 국채가격이 떨어지고, 국채금리는 올라가기 시작함.
94. 영국의 국채금리가 노동당의 재정정책 발표 전후에 다시 빠르게 올라가기 시작한 것임.
95. 뭐든 트리거라는 게 있음.
96. 주유소에 유증기가 가득 차도, 스파크가 없으면 폭발이 일어나지 않음.
97. 어제 글에서 LA 화재로 미국 지역보험사 보다 영국 재보험사들의 보험금이 더 크게 발생할 가능성이 높아졌다고 이야기했음.
98. 영국 재보험사들은 보험금을 주기 위한 재원의 상당 부분을 국채로 투자해놓고 있음.
99. 미국 국채 비중도 높지만, 본거지인 영국국채도 상당 비중 가지고 있는 상황임.
100. 영국의 경제 상황에서 LA 화재의 보험금 지급을 위한 영국국채 매각이 트리거가 될 가능성도 염두에 둬야 할 시기임.
101. LA 화재 관련 글에서 영국 재보험사들이 보험금 지급을 위해 국채를 매각하는 것에 유의할 필요가 있다고 언급한 생각의 흐름임.
102. 영국은 경제성장률은 1분기 0.7%, 2분기 0.4%에 이어서 3분기가 0.0%가 나옴.
103. 물가도 10월 1.7%, 11월 2.3%에 이어서 12월 2.6%가 나오고 있음.
104. 경제성장이 정체된 상황에서 물가가 다시 오르기 시작했고, 정부는 국채를 찍어서 적자재정을 하려는 상황임.
한 줄 코멘트. 신흥국들의 외환위기 가능성을 주시하는 상황에, 영국까지 슬금슬금 신경을 건드리는 상황이 됨. 예전의 대영제국은 역사 속으로 사라진 것 같음. 미국 S&P의 기대수익률은 주가가 오르면서 4%까지 낮아짐. 이런 상황에서 미국 장기국채는 5%를 향해 달려가고 있음. 청담동 꼬마빌딩주의 고민을 미국 증시 투자자들도 하기 시작한 상황임.
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