메르의 생각
태영건설 워크아웃 근황 A/S(feat 기업회생,SBS,신세계건설)
메르
2024.01.03
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https://blog.naver.com/ranto28/223304929862
태영건설 워크아웃 신청 근황(feat 부동산PF,브리지론)
태영건설 이슈가 공론화되는듯해서, 퀵하게 생각을 정리해 봅니다. https://blog.naver.com/ranto28/223292...
태영건설 워크아웃과 관련한 글을 쓴적이 있습니다.
며칠 지나지 않았지만, 흐름이 미묘해서 부동산PF상황을 업데이트 해봅니다.
정기업로드 시간에 올릴려고 했는데, 오늘 오후에 태영건설 자구계획 발표가 있네요.
글을 읽고 발표를 보면 이해가 잘 될듯해서 미리 공유합니다.
1. 건설사가 금융기관에게 책임을 지는 방식은 1) 연대보증 2) 채무인수 3)자금보층 4) 책임준공, 보통 이 4가지임.
2. 1~3번과 4번은 나눠서 보는게 일반적임.
3. 연대보증은 묻지마 보증이고, 채무인수는 금융기관들이 못받은 돈이 생기면 그 돈을 건설사가 채무로 인수하겠다는 것이며,자금보충은 그 돈을 건설사가 보충해 주겠다는 것임.
4. 연대보증과 채무인수, 자금보충은 결과적으로 미분양 책임을 건설사가 모두 진다고 봐도 됨.
5. 신용도가 괜찮은 대형 건설사의 경우 1)연대보증과 2)채무인수, 3)자금보충 보다 4)책임준공을 주로 해줌.
6. 책임준공은 분양은 모르겠고, 건설사는 건설비용을 받고, 아파트의 준공까지만 책임지고 해주겠다는 것이라 책임의 강도가 훨씬 약함.
7. 책임준공도 공사비의 일부를 후순위로 받는 경우가 많아서, 미분양으로 문제가 생겼을때 건설사에 손해가 전혀 없는것은 아님.
8. 건설사에 손해가 일부 있지만, 위험의 크기가 연대보증,채무인수,자금보충보다 크게 낮아서, 책임준공을 따로 보는것이 일반적임.
9. 태영건설이 워크아웃에 들어가서 채권단 신고를 받으니, 부채가 4조대에서 9조대로 늘어났다는 기사가 나옴.
https://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2024010202100163077001&ref=naver
태영건설의 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증채무 규모가 9조원을 넘는 것으로 나타났다...
10. 태영건설이 부채를 속였다든지, 없었던 부채가 갑자기 생긴것이 아니라, 책임준공을 부채로 보면 저렇게 불어나는 것임.
11. 책임준공 기한을 맞추지 못해서 PF대출을 대신 갚아주는 사례도 아래 기사처럼 발생하고 있어, 보수적으로 보면 저렇게 볼 수 있음.
https://www.bizhankook.com/bk/article/25739
신세계건설, 대구 주상복합건물 시공사 빚 521억 떠안은 이유는?
PF 약정보다 도급계약 기한 길어 '책임준공 기한 미이행'으로…분양 완료돼 큰 영향은 없어
12. 다만, 태영건설에 부실이 예상되는 악성사업장의 부동산PF는 2조정도이고, 이중에서 일부 손실이 예상되는 것이 현실적인 계산임.
13. 건설사들이 준공까지만 책임을 지더라도, 금융기관들이 부동산PF 대출을 해줄수 있는 이유는, 준공만 되면 위험이 낮아져서 그럼.
14. 부동산PF 대출을 해준 금융기관 입장에서는 아파트가 준공 되면 숨통이 트임.
15. 아파트가 준공된다는 것은 아파트를 사고팔수 있는 소유권 보존등기가 가능하다는 것임.
16. 금융기관들은 보존등기이후에 미분양 아파트를 할인 판매 하거나, 전세를 놓아서 대출금을 어느정도 회수할 수 있게 됨.
17. 미분양이 많으면, 아파트가 준공된다 하더라도 금융회사들은 후 순위, 중순위, 선순위 순으로 손실이 생기기 시작함.
18. 은행이 들어가는 선순위는 분양율 60%,캐피탈,저축은행,증권사등이 주로 들어가는 후순위는 70%에서 보통 손실이 생기기 시작함.
19. 건설사가 준공만 해주면, 분양율에 따라서 선·후순위 순서대로 정리가 되는데, 건설사에 문제가 생기면 일이 복잡해지게 됨.
20. 태영건설이 워크아웃에 들어갔지만, 건설사가 위크아웃에 들어가서 성공할 확률은 극히 낮음.
21. 일반기업은 금융기관에 진 부채와 상거래채권 정도만 정리를 하면 워크아웃 방안을 짤수가 있음.
22. 보통 상거래채권은 전액 지급하고, 금융기관 채무에 대해서 감액등을 하는식으로 워크아웃 방안이 나오게 됨.
23. 상거래채권자들의 숫자가 많지만, 돈을 다 받는다면 숫자는 의미가 없고, 십여개의 채권단이 워크아웃 방안을 수립하면 되는것임.
24. 보통 주채권단 몇개만 합쳐도 의결이 가능한 75%가 나오는 수가 많아서, 이들이 워크아웃 방안을 짜고 나머지가 따라오는 구조가 됨.
25. 부동산PF가 많은 건설사들은 상황이 다름.
26. 부동산PF 사업장 하나에 보통 10개내외의 채권단이 끼어있고, 이런 사업장이 수십개라면 채권단이 수백개까지 늘어나게 되는 것임.
27. 생각이 다르고, 숫자가 많으면 배가 산으로 가듯이, 채권단이 많아지면 75%의 동의를 받기위해 조율하는 것이 그만큼 힘들어지게 됨.
28. 태영건설이 12월29일 만기인 1,451억원의 상거래 채권중 451억원을 갚지 않았다는 기사가 나옴.
https://www.nocutnews.co.kr/news/6071975
'금융채권'이라지만…451억 안 갚은 태영건설 '워크아웃 악재?'
29. 상거래채권을 안갚아서 문제라고 기사가 나왔지만, 갚았으면 일부 채권단들의 불만이 터져나왔을 수도 있음.
30. 451억의 상거래채권은 외담대라고 보통 부르는 외상매출채권 담보대출임.
31. 태영건설에 납품은 했지만, 납품대금은 몇달뒤에 받게 되어 있는경우, 돈이 필요한 협력사는 이것을 담보로 대출을 받아서 쓰게 됨.
32. 협력사는 은행에서 돈을 받아갔고, 태영건설에 돈을 받을 권리자는 은행으로 바뀐것이라 451억원은 상거래채권이 아니라 금융채권으로 볼수 있음.
33. 금융채권은 워크아웃 신청시 상환유예 대상이 되게 됨.
34. 채권단들은 외담대를 해준 금융기관이 혼자 빠져나가는 것이 얄밉고, 배분 파이가 줄어드는 것이라 부정적일 수 있는것임.
35. 이번 논란은 채권단과 태영건설간 대주주 사재출연 및 SBS를 둘러싼 여론전으로 볼수도 있는 것임.
36. 태영건설도 같이 죽자는 한방이 있음.
37. 워크아웃을 포기하고, 기업회생(법정관리)으로 가는것임.
38. 지금까지 기업회생에 들어간 기업이 회생되는 확률이 10%대라, 기업회생신청은 태영건설을 대주주가 포기하는 결정일수도 있음.
39. 태영건설 대주주는 SBS를 내놓으라고 강요하면, 태영건설을 포기하겠다는 베팅이 기업회생인것임.
40. SBS주식은 태영건설이 가지고 있는게 아니라, 태영건설의 지주사가 가지고 있음.
41. 태영건설을 포기하겠다고 결정하면, SBS주식을 지킬수도 있는 것임.
42. 대주주 사재출연도 기업을 살리기위해 하는 것임.
43. 기업을 포기할 수 있다는 각오로 법대로 하자고 나오면, 금융기관도 정책당국도 골치아파지는 것임.
44. 1월3일 태영건설의 자구안 발표에서 SBS가 거론되는지가 관전포인트 같음.
45. 태영건설이 내놓겠다고 하는 계열사는 에코비드와 블루원 정도일듯함.
46. 에코비드는 종합환경업체로 알짜가 맞고, 블루원은 보유 골프장들임 .
47. 에코비드는 알짜가 맞지만, 1조5천억내외에서 매각가가 예상되는데, 일단 지분 절반은 이미 사모펀드인 KKR에게 넘어가 있음.
48. 나머지 절반의 지분도 KKR에 주식담보를 잡히고 4천억원을 태영건설에 대여한 상황임.
49. 급매라서 매각가가 더 낮아질수도 있고, 그렇다면 에코비드를 매각해도 채권단이 손에 쥐는 돈은 거의 없을수 있음.
50. 블루윈은 골프장 3곳인데, 매각을 해도 회원보증금이 선순위라서 이곳도 돈이 안될 가능성이 높은 상황임.
51. 채권단의 요구가 오너 사재출연과 SBS의 매각으로 갈수 밖에 없는 이유이고, 90대 오너는 SBS에 강한 애착을 가지고 있는 상황임.
52. 태영건설이 기업회생(법정관리)를 선택하면 일이 커지는게 상거래채권까지 동결되는 것임.
53. 태영건설에 상거래채권이 있는 곳들은 중소기업들 많을 것이기 때문에, 당국입장에서도 기업회생은 부담이 가는 방향임.
54. 태영건설은 브리지론에서 무너졌지만, 본PF가 만기연장에 실패를 했다는 기사가 나옴.
https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2023/12/20/2023122002283.html
신세계건설이 지은 대구 '빌리브 헤리티지' 1400억원대 PF 디폴트 위기
[땅집고] 신세계건설이 대구 수성구에 지은 ‘빌리브 헤리티지’(146가구)가 1400억원대 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기 연장에 실패..
55. 본PF는 입주시까지 이자까지 대출을 일으킬때 포함시키기 때문에, 분양율이 낮아도 준공까지는 가는게 일반적임.
56. 신계계건설이 시공한 1400억대 본PF의 만기연장이 실패한 이유는 후분양이라서 그럼.
57. 신세계건설이 대구 수성구에 시공한 빌리브 헤리티지는 2023년 8월에 준공이 되었고, 분양율이 현재까지 17%밖에 안나옴.
58. 시공사는 공사비 상당부분을 받았고, 책임준공 의무는 이행했기때문에, 후순위로 잡아놓은 잔여공사비 수백억정도를 못받은 상태임.
59. 만기연장에 실패했으니, 미분양아파트는 공매로 나올것인데, 낙찰가에 따라서 손실범위가 정해질듯함.
60. 미분양이 가장 심한 대구지역 아파트라 낙찰가가 그렇게 높게 나오지 않을듯함.
61. 신세계건설은 그룹사 건물들을 주로 시공하면서 매출을 유지하던 건설사임.
62. 이마트 신규점포 개설이 주춤하자, 그룹사 물량이 줄어들었고, 독자 시장을 개척하기 위해 아파트 시공비중을 높인것임.
63. 그룹사 매출비중은 2018년만 하더라도 63%를 넘었는데, 현재는 21%까지 줄어들었음.
64. 신세계건설은 그룹사 비중이 줄자, 2017년 자체 아파트 브랜드로 '빌리브'를 만들어 아파트 시장에 뒤늦게 뛰어든 것임.
65. 진입초기에는 분양이 잘 되어, 계속 주택사업을 키웠고, 주택사업 비중은 2019년 17%에서 2023년 상반기 38%까지 늘어나게 됨.
66. 2021년까지 아파트가 활황일때 잠깐 꿀을 빨았지만, 뒤늦게 진입하다보니 남들이 잘 안들어가는 대구지역에 많이 들어가게 됨.
67. 대구에만 8곳 1조6천316억을 시공했고, 이들중 절반이상에서 미분양이 심하게 나기 시작함.
68. 수성구의 빌리브 헤리티지, 북구의 릴리브 루센트, 달서구의 빌리브 라디체 3곳의 평균 분양율이 20%대로 저조하고, 5곳에서 미청구나 미수금이 발생되고 있음.
69. 건설사를 볼때는 미청구나 미수금을 잘 봐야 함.
70. 미청구공사는 공사는 했지만 아직 받지 못한 돈임.
71. 미청구공사 대금을 받으면, 미청구공사가 사라지고, 현금이 증가하게 됨.
72. 미청구공사 대금을 받지 못하면, 미수금이 되어서 손실로 처리됨.
73. 신세계건설은 2023년 상반기에만 미청구공사 및 공사미수금이 천억원이상 증가했고, 이중 400억원이 대구사업장에서 나오고 있음.
74. 미분양이 많아서 공사대금 회수가 쉽지 않다는 말임.
75. 대구 외에도 부산 명지지구 아파텔(분양율 47%), 서울 연신내 오피스텔(분양율 27%)등도 미분양이 나고 있는 상황임.
76. 신용평가사들은 12월16일 신세계건설 신용등급 전망을 A(안정적)에서 A(부정적)으로 낮춤.
77. 태영건설의 경우도 신용평가사들이 등급조정 없이, 전망만 안정적에서 부정적으로 바꿨다가 워크아웃에 들어가니 갑자기 투기등급인 CCC로 바꿔버림.
78. 신용평가사들도 할말은 있음.
79. 미리 등급을 낮춘적이 있는데, 신용평가사들 때문에 살아날 수 있는 기업이 망했다는 비난을 받았던 과거가 있기 때문임.
80. 신세계건설은 건설원가가 올라가며, 2022년 영업적자에 이어서 2023년 상반기에도 418억원의 영업적자가 나고 있음.
81. 한신평은 신세계 건설이 진행하는 전체 사업장 분양율을 46%로 보고있음.
82. 분양율이 70%를 넘어야 건설대금 회수가 전액가능한게 보통인데, 46%의 평균 분양율은 꽤 많은 손실이 예상되는 수준임.
83. 신세계건설의 부채비율은 2022년말 265%에서 2023년 상반기 408%로 올라갔고, 차입금도 567억원에서 2857억원으로 2천억원이상 늘어남.
84. 2023년 6월말 신세계 건설의 부동산PF 보증금액은 1,440억원이지만, 태영건설을 보듯이 책임준공을 합치면 조단위로 올라갈것임.
85. 전반적인 상황이 태영건설과 비슷하지만, 그래도 신세계그룹 계열사라 그룹지원등을 감안하면 버틸만 해보이기는 함.
한 줄 코멘트. 2008년 금융위기때는 100대 건설사중 45개 건설사가 법정관리,워크아웃등에 들어감. 본PF는 아직 시간이 있지만, 건설사에 문제가 생기거나 후분양등이 생기면 당장이라도 문제가 생길 수 있는 상황임. 개별기업만 보면 신세계건설이 문제로 보이는데, 모기업을 감안하면 불똥은 신세계건설이 아니라 다른 건설사로 튈수 있을듯함. 태영건설은 워크아웃을 포기하고 기업회생으로 갈 가능성을 감안해야 함.
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추가 비용이 발생하지 않습니다.
다른 시각으로 세상을 정리해 봅니다. 네이버 메르의 블로그에 글을 쓰고 있습니다
- 필립 · 4달 전
좋은 글 감사합니다.
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