토지 및 부동산리츠 투자 포인트(feat 토지 보는법, 신한알파리츠 )

 

미국은행 파산 글에서 상업용 부동산과 관련해서 부동산 리츠를 언급한 적이 있습니다.

사실 부동산 리츠는 옥석 선별이 가능한 영역인데, 전체를 너무 부정적으로 받아들이는 댓글이 보였습니다.

부동산 리츠를 보는 법을 땅 보는 법에서 연결해서 보강해 봅니다. 상가 등도 비슷하게 보면 될듯합니다.

 

 

 

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1. 땅은 접하고 있는 도로가 중요함.

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2. 같은 면적의 땅이라고 하더라도, 접하고 있는 도로에 따라서 가치가 달라지게 됨.

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3. 시의 조례 등에 따라서 달라지지만, 건물은 접하고 있는 도로의 2배 높이로 보통 올릴 수가 있음.

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4. 넓은 도로를 접하면 접할수록 높은 건물을 올릴 수 있어 땅의 가치가 올라간다는 말임.

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5. 강남 테헤란로는 도로 폭의 3배까지 건물 높이를 올릴 수 있게 조례가 완화되어 있는 등 지역마다 차이가 있지만 2배를 기본으로 보면 됨.

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6. 여의도 63빌딩이 63층을 올릴 수 있을 만큼 넓은 도로를 접하고 있었나?라고 반문할 수 있음.

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7. 강과 접해 있으면, 강을 도로와 같이 합쳐서 봐줘서, 높은 건물이 허가가 날 수 있는 것임.

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8. 강남 타워팰리스는 양재천이 도로 폭에 포함되었고, 부산은 바다가 도로 폭에 포함되어 해변에 높은 건물이 올라갈 수 있는 것임.

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9. 이렇다 보니, 같은 면적의 땅이라고 하더라도 넓은 도로와 접할수록 건물을 높이 올릴 수 있어서 가치가 올라갈 수 있음.

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10. 도로와 접하고 있는 땅의 모양도 중요함.

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11. 땅은 접하고 있는 도로를 기준으로 모양을 이야기하는데, 도로와 세로로 좁게 접하면 세로 장방형, 가로로 넓게 접하면 가로 장방형 등으로 부르게 됨.

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12. 땅은 삐뚤삐뚤한 부정형보다 네모 반듯한 장방형이 좋고, 특히 상업지역에서는 가로 넓게 접하고 네모반듯한 가로 장방형이 가치가 높음.

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13. 땅덩어리가 큰 땅이 좋은지, 작은 땅이 좋은지는 케이스 바이 케이스임.

 

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14. 과일도 큰 것이 좋듯이 땅도 큰 땅이 좋은 게 일반적임.

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15. 하지만, 지역에 따라서 큰 땅이 나쁠 수가 있음.

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16. 한국은 아무리 돈이 많아도, 주거지역에 과다하게 큰 주택을 올리지 못하게 하고 있음. 위화감 조성 등 여러 가지 이유로 그럼.

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17. 위 큰 땅이 주거지역에 있다면, 아래와 같이 땅을 여러 개의 주택부지로 쪼개야 하는 경우가 생기는 것임.

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18. 땅을 여러 개로 쪼개서(분필) 주택을 올리면, 뒤의 집들은 접근할 수 있는 길을 만들어야 해서 땅이 길로 낭비되고, 도로에 접하지 못한 뒤쪽 부지들은 도로에 접한 적당한 크기의 1번 토지보다 가치가 떨어지게 됨.

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19. 너무 큰 땅도 문제지만, 너무 작은 땅도 문제임.

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20. 땅이 너무 작아도 해당 지역의 조례에 따라 건축 허가가 안날 수가 있음.

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21. 건물을 올리지 못하는 작은 땅은 텃밭이나 주차장으로 밖에 쓸모가 없는 땅이 된다는 것임.

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22. 이럴 때 옆에 붙어 있는 땅을 사서, 두 땅을 합치면(합필), 쓸모없는 땅을 쓸모 있게 만들 수 있고 이런 땅만 찾아다니는 사람도 있음.

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23. 땅은 지역(상업, 주거 등) 특성에 맞는 적당한 크기의 땅이 좋지, 너무 크거나 너무 작으면 가치가 떨어지게 됨.

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24. 주택의 경우 방향도 중요함.

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25. 주택의 방향은 대문이 나 있는 쪽이 방향의 기준이 됨.

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26. 아파트에 사는 사람들은 보통 남향을 선호함. 겨울에도 집안에 햇볕이 오래 머무르는 등 여러 가지 장점이 있어서 그럼.

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27. 반면에, 주택은 남향이 안 좋은 경우가 많음.

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28. 오래된 주택을 허물고 다세대주택을 짓는 경우가 많아지고 있음.

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29. 땅도 네모 반듯한 땅이 좋듯이, 건물도 네모 반듯하게 올라간 건물이 전체 면적을 넓게 쓸 수 있어 선호됨.

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30. 다세대 주택을 올리려고 오래된 주택을 샀는데, 남향이면 건물을 네모나게 올리기 힘들 수가 있음.

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31. 일조권 때문임.

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32. 건물을 네모나게 높이 올리면, 옆집이 햇빛을 받는 것을 방해할 수 있기 때문에 남향 건물에는 일조권이 적용되는 것임.

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33. 남향 건물은 층별 높이의 절반을 안으로 들여서 계단식으로 올려야 하는 경우가 많음.

 

 

 

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35. 계단식 건물 모양은 외관상 별로라서 상층부를 사선으로 깎아서 비스듬하게 건물을 올리는 경우가 많음.

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35. 위 사진의 건물은 밑에는 직선으로 올라가다 위에서부터 사선으로 비스듬하게 올라가는 것이 보일 것임.

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36. 높이 9미터(대략 3층)까지는 안으로 1.5미터만 띄우면 사선제한을 적용받지 않음.

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37. 3층까지는 땅에서 안쪽으로 거리를 1.5미터 띄워서 일직선으로 건물을 올린 후, 4층(9미터 초과)부터 비스듬하게 깎아서 올리게 되는 것임.

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38. 주거지역의 땅이나 오래된 주택을 살 때, 재건축을 생각한다면 남향이 아니라 일조권 적용을 받지 않는 북향이 좋다는 말이기도 함.

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39. 땅은 같은 면적에 큰 건물을 올릴 수 있어야 가치가 올라감.

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40. 땅에 1층 건물을 얼마만큼 올릴 수 있느냐를 말하는 건폐율이 있음.

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41. 주거지역은 보통 땅 넓이에 60%까지 1층 건물을 올릴 수 있는 건폐율 60%가 많고, 상업지역은 건폐율이 80%까지도 올라 감.

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42. 상업지역에 있는 땅이 주거지역에 있는 땅보다 1층 면적을 넓게 건물을 올릴 수 있다는 말임.

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43. 땅 넓이 대비, 건물의 각층의 면적을 모두 합쳐서 계산하는 용적률이 있음.

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44. 주거지역의 경우 건폐율 60%에 용적률 100%인 경우가 많음.

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45. 땅 면적이 100이라면, 건폐율 60을 맞춘다고 1층을 60으로 짓고, 용적률 100을 맞춘다고 2층을 40으로 올리는 경우가 일반적임.

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46. 1층에 마당이 좀 있고, 2층이 1층보다 작은 2층 주택들이 모여있는 곳이 보이면, 저곳이 건폐율 60%에 용적률 100%를 적용받는 주거지역이구나 하고 생각하면 되는 것임.

 

 

 

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47. 반면에 상업지역은 건폐율 80%에 용적률 600% 등이 가능해서, 땅의 80%에 7층 건물을 올려도 용적률이 7*80=560%로 600% 이내라 높은 건물을 올릴 수 있는 것임.

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48. 상업지역 땅값이 주거지역보다 높은 이유 중 하나임.

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49. 땅은 도로와 붙어 있어야 함.

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50. 도로와 붙어 있지 않는 땅을 맹인의 맹자를 사용해서 맹지라고 하고, 건축 허가가 나지 않아 가치를 아주 낮게 봄.

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51. 만약 맹지 앞의 도로와 붙은 땅을 사서, 두 땅을 합칠 수 있다면(합필), 맹지가 갑자기 도로에 접한 땅이 되며 가치가 떡상할 수 있음.

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52. 이런 땅을 찾아다니면서, 땅을 합쳐서 가치를 올리는 부동산 투자 방법도 있음.

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53. 이외에도 땅과 건물을 보는 방법이 많음. 도시계획도 봐야 하고, 지역 지구 등 봐야 할 부분이 많음.

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54. 표준화된 건물로 최근 매매된 사례만 가지고 쉽게 가치를 평가할 수 있는 아파트에 익숙하면 땅과 건물을 보는 법은 너무 복잡해 보일 것임. 하지만, 어렵고 복잡해 보이는 곳에서 남들과 다른 안목을 가질 때 기회를 잡을 수 있음.

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55. 부동산은 움직이지 않는 재산이고, 감가상각이 일어나지 않는 땅이 부동산 가치의 기본임.

 

 

56. 상업용 부동산은 부동산 자체가 임대 등을 통해 돈(렌트비 등)을 버는 부동산을 말함.

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57. 오피스빌딩, 상가, 호텔, 임대 아파트 등이 해당됨.

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58. 오피스빌딩으로 이야기를 해보겠음.

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59. 1조짜리 오피스빌딩의 80%가 임차인으로 차 있어서 매달 임차인들이 40억 원의 임대료를 냄.

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60. 오피스빌딩을 유지하는데, 인건비나 세금 등 제반 비용이 매달 10억 들어가면, 이 빌딩에서 30억이 매달 남게 됨.

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61. 매달 30억을 1년으로 계산하면 360억이 되고, 1조짜리 빌딩에서 1년에 360억이 들어오면, 수익률로는 3.6%가 됨.

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62 부동산 리츠와 같은 투자회사들이 투자금에 대출을 합쳐서 이런 오피스빌딩들을 대출받아 주로 사들였음.

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63. 이들은 오피스빌딩에서 나오는 임대 수입으로 대출이자를 내고 남은 돈을 투자자들에게 배당을 주다가, 부동산 가치가 오르면 이것을 매각해서 수익을 보는 구조임.

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64. 만약 80%가 차있어, 공실률이 20%였는데, 공실이 다 채워져 100% 임차가 되면, 매달 임차인들이 내는 임대료가 40억에서 50억으로 오르고, 비용이 2억 추가되면, 매달 30억의 수입이 38억으로 늘어나며, 수익률이 3.6%에서 4.5%로 올라가게 되는 것임.

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65. 저금리 시대에 미국 국채금리가 제로에 가까운 상황에서 이렇게 3~5%의 수익을 내다가, 부동산 가치가 오르면 목돈을 안겨주는 상업용 부동산에 대한 투자는 돈이 되었고, 투자금이 계속 유입이 됨.

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66. 투자금이 유입되어 매수자가 많아지니, 21년 1년 동안 미국 상업용 부동산의 가격이 24%까지 올라감.

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67. 금리가 오르면서 상황이 바뀜.

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68. 저금리 시대에 3.6%의 수익률은 나쁘지 않은 수준이었지만, 제로 수준이었던 미국 국채가 5%까지 오른 상황에서 3.6%의 수익률은 낮은 수익률이 됨.

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69. 여기에 코로나로 재택근무가 늘어나면서, 공실도 더 늘어나게 됨.

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70. 80%의 임차가 차 있어서 20%였던 공실률이 40%로 늘어났다고 가정을 해봄.

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71. 임차인들이 내는 렌트료는 월 40억에서 30억으로 줄어들고, 공실이 늘어나니 재계약을 하는 임차인들이 할인을 요구하기 시작함.

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72. 렌트비를 할인해 주면 이것이 전파되어 빌딩 전체 렌트비가 낮아질 수 있으니, 보통 이럴 때 임대인은 렌트 프리 조건을 포함시켜 줌.

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73. 5년 임대차 계약을 하면 1년은 렌트비를 무료로 해주겠다는 식이 렌트 프리 조건임.

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74. 공실이 늘어나고, 렌트 프리 등으로 매달 40억씩 들어오던 렌트비가 30억으로 줄어들면, 비용을 제하고 20억이 남게 됨.

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75. 오피스빌딩 수익률이 3.6%에서 2.4%로 낮아지는 것임.

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76. 이 부동산을 1조에 매수할 때 4천억은 투자자들의 투자금이 들어갔지만, 6천억은 금융기관들의 대출을 받았다고 가정을 해봄.

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77. 금리가 올라가면서 대출이자도 올라가니, 늘어난 대출이자를 낸다고 투자자에게 배당해 줄 돈은 더 줄어들게 됨.

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78. 빌딩에서 나오는 수익률이 계속 낮아지다 보면, 빌딩의 가치도 따라서 낮아지게 됨.

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79. 상업용 부동산을 평가할 때는 CR이라는 단어를 많이 사용함.

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80. CR은 Cap Rate로 임대수익을 부동산 가격으로 나눈 것임.

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81. 1년간 상업용 부동산에서 얻을 수 있는 예상 수익률로 보면 됨.

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82. 공실이 줄어들거나 렌트비가 오르면 CR은 오르고, 반대의 상황에서는 CR이 내려가게 됨.

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83 CR과 국고채 10년 물 금리를 비교해서, 상업용 부동산의 가치를 평가하는 도구로 많이 사용하고 있음.

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84. 국고채 금리가 5% 가까이 올라가는 상황에서 상업용 부동산의 CR이 3.6%에서 2.4%로 낮아진다면, 부동산 가치가 많이 하락하게 되고, 가격이 오른 빌딩을 매각해서 수익을 남기는 게 아니라, 손실을 떠안을 가능성이 높아지게 됨.

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85. 오피스 위주로 공실률도 높아지기 시작함.

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86. 공실률이 높아지니, 치솟던 임대료(렌트비)도 하락 추세로 반전하게 됨

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87. 상업용 부동산에 대한 평균 대출금리도 21년 초 2.6%에서 23년 3월 6.7%로 많이 오름.

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88. 미국의 주택은 99%가 고정금리라서 금리가 올라도 불입금액에 차이가 없어 버틸 수가 있음.

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89. 상업용 건물은 고정금리 비율이 55%임.

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90. 45%의 상업용 건물이 변동금리라서 내야 하는 이자가 계속 늘어나는 상황임.

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91. 현재 미국에서 이런 상업용 부동산에 대출을 가장 많이 해준 곳이 은행이고, 22년 말 기준 51%가 은행 대출임.

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92. 대출 기간도 주택 담보대출같이 20년 이상 장기 대출이 아니라 3~5년의 단기 대출 비중이 높아서 만기가 빠르게 돌아오고 있음.

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93. 도이체방크가 흔들렸던 이유 중 하나도, EU에서 미국 상업용 부동산 비율이 가장 높았던 은행이라는 점도 있었음.

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94. 올해 들어 부실화된 미국 상업용 부동산이 빠르게 늘어나고 있음.

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95. 상업용 부동산의 부실은 상업용 부동산을 담보로 발행한 상업용 부동산 저당증권(CMBS, Commercial MBS)의 연체율 상승으로 이어지고, 이것을 많이 보유한 금융기관들의 손실로 잡히게 됨.

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96. CMBS(상업용 부동산 저당증권)는 미국 정부보증 기관이 보증한 ‘Agency CMBS’와, 민간 금융기관에서 발행한 ‘Non-agency CMBS’로 구분되고, 후자가 문제가 될 것임.

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97. 모건스탠리는 상업용 부동산 가격이 40% 하락하고, 대출 만기 연장이 힘들다 보니, 상업용 부동산의 21%가 부실대출이 될 것이라고 발표함.

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98. 한국의 상업용 부동산은 상황이 비슷한 점도 있고 다른 점도 있음.

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99. CR(임대료 등)이 오르지 못하는 상황에서 변동금리 비중이 높은데 대출금리가 올라갔고, 대출 기간이 3~5년 정도로 짧은 것이 비슷함.

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100. 다른 점은 오피스 공실률이 미국만큼 높지는 않다는 것임.

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101. 미국 오피스빌딩의 평균 공실률은 17.8%까지 올라갔고, 샌프란시스코 등은 24%를 넘어가는 등 지역 간 편차도 심해지고 있음.

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102. 한국의 오피스빌딩은 여의도, 시청, 강남권역 3개 권역이 핵심이고, 분당, 판교권 역까지는 핵심권역에 포함시켜 줄 수 있음.

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103. 3개 권역의 공실률은 미국과 달리 5% 이하로 공실이 거의 없는 상황임.

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104. 미국은 코로나 이후 재택근무가 정착되었는데, 한국은 재택근무가 다시 사무실 근무로 속속 전환되고 있어 사무실 수요가 계속 있는 것임.

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105. 실적과 성과로 직원을 평가하는 미국과 달리, 엉덩이 무겁게 자리를 지키는 것을 성실하다고 평가하는 한국 직장 분위기가 재택근무를 용인하기 힘들었던 것임.

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106. 과거 리츠 투자에 대해 부정적인 의견을 밝힌 적이 있음.

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107. 한국 오피스 빌딩의 공실률 문제는 없지만, 임대료를 높일 정도는 아니고, 경쟁상품인 국공채 금리가 올라가면서 투자 수익을 내기 점점 힘들어지는 것을 감안한 것임.

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108. 특히 경부고속도로를 따라 과다하게 건설한 저온물류창고나 입지가 좋지 않은 지식산업센터 위주로 만기 연장과 관련된 소음이 터져 나오며 분위기를 흐릴 가능성을 염두에 둔 것임.

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109. 한국 상업용 부동산에 투자하는 리츠도 올해 하락 추세로 반전하고 있음.

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110. 위에서 부동산 리츠는 옥석 선별이 가능한 영역이라고 이야기했었음.

 

 

111. 미국 상업용 부동산 중 오피스빌딩의 공실률이 급증해서 공실률이 하락하는데, 변동금리로 대출 이자가 높아 임대료를 받아도 남는 게 별로 없어 부동산 시세가 하락하고, 만기가 돌아오면 연장이 힘든 위험성을 이야기했었음.

 

 

112. 최근 가격이 많이 하락한 신한 알파 리츠를 예로 들어 옥석 가리기를 해보면 다른 시각을 얻을 수 있음

 

 

 

 

113. 신한 알파 리츠는 여러 개의 오피스빌딩으로 포트폴리오를 짰는데, 공실률이 1% 내외에서 왔다 갔다 함. 거의 공실이 없이 만실로 돌아가고 있다는 말임.

 

 

114. 부동산 PF에 문제가 생기면서, 서울 핵심권역에 오피스 추가 공급이 많지는 않을듯하고, 재택근무가 정상화되면서 수요 측면에서도 큰 문제가 없어 한국 핵심지역 오피스빌딩에 공실률 문제는 한동안 없을듯한 상황임.

 

 

115. 신한 알파 리츠는 전체 대출이 3%대의 고정금리 대출이고, 평균 만기가 3년 가까이 남아 있음. ​몇 년 동안은 만기 연장과 변동금리로 이자가 오를 부담이 낮다는 말임.

 

 

116. 입주사들이 장기계약되어 있고, 렌트비를 문제없이 잘 낼지를 보는 부분이 남아 있음.

 

 

117. 신한 알파 리츠는 핵심권역의 오피스 위주로 포트폴리오가 짜여져 있어, 개인이나 중소기업이 아니라 비싼 임대료를 수용하면서 몇 층씩 임차하는 대기업 임차인들이 대부분의 층을 장기 임차로 차지하고 있음. 

 

 

118. 임대료를 내는 입주사들이 대기업 임차인에 장기 임차 계약이라면 플러스 요인이 있음.

 

 

119. 인플레이션에 연동한 임대료 자연 상승 계약임.

 

 

120. 대기업 임차인들은 10년 이상의 장기 임차 계약을 체결하고, 인플레이션율에 해당하는 임대료 상승 계약을 하는 경우가 대부분임.

 

 

121. 인플레이션이 심하면 그만큼 임대료도 따라서 올라가 CR을 높일 수 있고, 한번 올라간 임대료는 기존 임차인이 퇴거하거나, 인플레이션이 마이너스로 돌아서지 않는 이상 내려가기 않게 됨.

 

 

122. 오피스빌딩이라고 하더라도, 자그마한 소형 호실을 개인 또는 중소기업에게 임대하는 형태가 아니라, 대기업에게 빌딩 단위 또는 층당 위로 장기임대하는 오피스 빌딩은 나쁘지 않은 투자물건인 것임.

 

 

123. 빌딩 가치 대비 대출 비율(LTV)이 적절한지, 대출금리와 대출 기간, 고정금리 여부, 임차인의 임대료 지불 능력이 충분한지, 위치나 입지, 지하철 교통 등을 볼 때 새로운 임차인을 쉽게 유치할 수 있을지 정도를 분석할 수 있으면 분위기에 휩싸여 저평가되는 리츠를 줍줍할 수도 있는 것임.

 

 

124. 인플레이션에는 임대료 자연 상승으로 대응하고, 인플레이션으로 오른 임대료 수준을 경기 침체 시에도 장기 임차계약으로 누릴 수 있는 우량물건이 편입된 리츠를 선별할 수 있다면, 남들이 상업용 빌딩 부실 공포로 팔고 떠나며 주가가 급락할 때 줍줍하는 기회가 될 수 있을듯함.

 

 

125. 반대로, 임차인이 영세하고 위치도 좋지 않아 남들보다 저렴한 임대료로 공실을 줄이고 있는 비우량 오피스빌딩의 경우 임차인 이탈로 임대료 상승이 불가능하고, 대출금리는 계속 올라가는데, 대출 만기에 담보가치 하락을 이유로 일부 상환을 요청하는 상황이 되면서 부실로 이어지는 가능성이 높아질듯함.

 

 

126. 퍼스트 리퍼블릭 은행이 주가가 0가 되면서 S&P 500에서 퇴출되고, 그 자리를 세계 최대 사모펀드인 블랙스톤이 차지할 듯함.

https://news.g-enews.com/ko-kr/news/article/news_all/20230502013331821be84d87674_1/article.html?md=20230502062958_U

S&P500 지수 퍼스트리퍼블릭 대신 블랙스톤 편입

 

 

127. 블랙스톤은 괜찮을지 모르겠음.

 

 

128. 블랙스톤의 대표 상품은 1,250억 달러 규모의 ‘BREIT(Blackstone Real Estate Income Trust fund)’ 펀드임.

 

 

129. 해당 펀드는 물류센터·아파트·오피스·카지노 등의 자산에 투자하고 있는데, 여기저기서 망가지는 소리가 들리기 시작함.

 

http://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4263855

블랙스톤이 뉴욕 맨해튼 지구에 11개 아파트 빌딩을 담보로 한 대출 2억7천만달러를 디폴트할 위험에 처해 있다고 월스트리트저널(WSJ)이 25일(현지시간) 무디스의 보고서를 인용해 보도했다.

 

130. 올해 들어 부실화된 주요 미국 상업용 부동산 12개 중 2개가 블랙스톤이 차주인 CMBS임.

 

131. BRIEIT는 부실이 다수 발생하고, 보유 부동산 가치가 떨어져 펀드 수익률이 낮아질 듯하자 2022년 10월 18억 달러, 11월에 30억 달러의 환매 요청이 접수되는 등 계속 환매 요청이 급증하자 결국 환매 중단을 선언함.

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132. 블랙스톤의 부동산 리츠 펀드의 환매 중단은 제대로 기사도 나지 않고 넘어갔지만, 생각보다 훨씬 큰 이슈임.

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133. 2008년 금융위기의 시작이 BNP 파리바의 펀드 환매 중단이 리먼 쇼크로 이어진 것임.

 

 

 

투자 포인트

 

- 부동산 리츠를 당장 추천하는 글은 아님. 상업용 부동산에 이슈가 계속 터지면 옥석 구분없이 같이 하락할 가능성이 높기 때문임.

 

- 옥석 구분없이 같이 하락한다는 말은 좋은 종목을 선별해놓고,  저가 진입 타이밍을 노릴수도 있다는 말이 됨.

 

- 위에 언급한 체크포인트로 부동산 리츠들을 선별해 놓은 뒤, 주가가 충분히 빠지는 타이밍에 진입하는 것은 나쁘지 않은 투자라고 생각함.  

 

- 사례로 언급한 신한알파리츠의 경우  낮은 공실율, 충분한 대출만기, 고정금리, 인플레이션에 연동된 임차계약, 적절한 우량 임차인 비중등 나쁘지않은 개별속성을 보여주고 있음.

 

- 미국 오피스빌딩의 높은 공실율과 변동금리, 만기연장시 소음등의 영향을 받아 단기적으로 20%이상 하락을 보이면 부담없이 진입해도 될 종목 같음.  아직은 타이밍이 아니고, 빠르면 하반기에 진입타이밍이 올 것 같음.  

 

 

 

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