고금리에는?? 가치주로 대피하자~
최근 고금리다 금리가 5%를 넘는다 이야기가 많은데, 이럴 때는 자산주가 포지션이 편하기에 오늘은 DI동일이 갖고 있는 부동산들의 가치에 대해서 이야기해보려 합니다.
개인적으로 DI동일의 부동산 중 핵심 부동산은 삼성역, 구로디지털단지역, 인천공장 3개 부동산이 가장 알짜이며, 이 3개 부동산에 대해 근처 토지 & 빌딩의 최근 실거래가 등을 기준으로 제대로 된 가치를 계산해보려 합니다.
가장 먼저 삼성역입니다.
삼성역 부동산, 최소 1조원 이상의 가치를 가진 알짜중의 알짜!!
DI동일의 서울 본사는 삼성역 4번출구쪽에 위치한 정헌빌딩입니다.
캡쳐한 사진에서 푸른색 부분인데요.
DI동일은 토지와 건물을 모두 보유하고 있기 때문에 최근 인근의 토지와 건물 실거래가를 기준으로 제대로 된 부동산 가치를 계산해보려 합니다.
다행히 운 좋게 같은 라인에 있는 빌딩이 2022년 9월에 토지까지 한번에 매각된 사례가 있기 때문에 DI동일 삼성역 부동산 가치를 계산하기 아주 쉽습니다.
당시 총 매각 대금은 1,630억원이였으며, 토지와 건물의 평단 매각 단가는 각각 아래와 같습니다.
이 매매를 기준으로 DI동일의 서울 토지, 건물 가치를 평가하면 아래와 같습니다.
다만 거래가 이뤄진 건물과 토지는 DI동일의 본사보다 삼성역에 좀 더 가까운 점, 건물의 나이가 DI동일의 본사 건물보다 9년 더 젊다는 점을 고려하면 어느 정도 디스카운트를 진행해야겠지만 그래도 토지와 건물을 합쳐 최소 1조 이상의 가치는 인정받을 수 있을 것으로 예상됩니다.
구로디지털단지역 부동산, 지금은 놀고 있는 땅... 하지만 개발 잠재력은 가장 높다!
두번째, 구로디지털단지역 부지입니다.
현재 구로디지털단지역은 2024년 신안산선 개통으로 더블 역세권, 광역버스권, UAM 등등 다양한 교통 관련 호재가 있으며, 이로 인해 최근 가치가 빠르게 올라가는 지역 중 하나입니다.
이러한 구로디지털단지역의 개발 호재에 따라 DI동일 사측은 부동산 관련 자금 시장이 좋아질 경우 구로디지털단지역을 개발하겠다는 의지가 있다고 알려져 있습니다.
하지만 현재 부동산 시장이 좋지 않기 때문에 일단 개발 이후의 기대 가치보다는 현재 인정받을 수 있는 토지 가치만 보도록 하겠습니다.
DI동일이 보유한 구로디지털단지역 부동산의 토지 면적은1,239평입니다.
구로디지털단지역 부지도 다행히 삼성역 부지와 마찬가지로 특별계획지구가 지정(2021년)된 이후인 2023년 인근 토지 거래내역이 있어 가치를 추정하기 쉽습니다.
2023년 인근 1번출구에 위치한 토지 203.7평이 평당 1.2억원에 거래가 이뤄졌습니다.
이번 실거래가를 기준으로 구로디지털단지역 부지 1,239평의 가치를 추정하면 약 1,487억원에 해당할 것으로 예상됩니다.
다만 이 가치는 토지부분만 계산한 가치이며, 앞서 말한 바와 같이 추후 부동산 시장이 좋아지며 DI동일이 개발을 진행할 경우 그 가치는 더더욱 높아질 것으로 보입니다.
실제로 항공 사진과 로드뷰를 보면 현재 구로 부지는 1층의 낮은 식당과 주차장으로 이용되고 있으며, 추후 상업용 빌딩으로 개발이 진행될 경우 매우 높은 가치를 인정받을 수 있을 것으로 예상됩니다.
인천 부동산, 지자체가 가장 밀어주는 부동산!
마지막으로 인천공장 부지입니다.
현재 인천시는 유튜브 다큐 영상에 나와있듯 도시 활성화를 위해 제물포 르네상스 프로젝트를 핵심 사업으로 추진하고 있습니다.
프로젝트는 다양한 전략을 통해 진행되지만 핵심은 기사에 나와있는 지도에 있는 빨간색 대순환선 근방을 개발하는 것입니다.
그리고 그 대순환선의 서쪽에는 DI동일의 인천공장부지가 위치하고 있습니다.
실제로 인천시는 대순환선의 서쪽에 위치한 DI동일의 부지를 특별계획구역에 포함시키는 등 적극적인 개발을 위한 노력을 기울이고 있습니다.
그리고 지도를 보시면 아시겠지만 인천 공장부지는 1호선 & 수인분당선이 겹치는 인천역과 도보로 10분에 도달할 수 있으며, 근처에 다수의 학교, 아파트단지가 존재하기 때문에 개발 잠재력을 고려한다면 장부가보다 몇배는 높은 가치를 인정받을 수 있을 것입니다.
알짜 부동산의 저평가도 소액주주운동으로 해소될 미래가 보인다...!!
현재 DI동일은 반기보고서상 보유한 부동산 자산의 가치를 건물, 토지를 합쳐서 4,000억원에도 못 미친다고 공시하고 있습니다.
하지만 앞서 설명드린 바와 같이 최근 거래된 금액을 기준으로 계산하였을 때 삼성역에 위치한 토지 + 건물 가치만 해도 최소 1조원 이상의 가치를 보유하고 있습니다.
여기에 구로디지털단지역 부동산은 토지가치만 1,488억원이며, 구로디지털단지역과 인천지역 부동산은 개발이 진행될 경우 수천억원 이상의 가치를 인정받을 수 있으며, 순조롭게 그 개발이 진행되고 있습니다.
현재 DI동일은 대주주측에서 주가를 누르기 위해서 다양한 꼼수를 부리고 있으며, 부동산 가치의 낮은 평가는 그 꼼수 중 하나입니다.
앞서서 글로서 소개드린 이번 소액주주 운동이 성공적으로 진행된다면 추후 DI동일이 보유하고 있는 부동산 가치의 재평가도 이슈화될 것으로 예상하고 있으며, 만약 부동산 가치의 재평가가 이뤄진다면 DI동일의 주가도 재평가될 것으로 기대됩니다.
Disclaimer
- 당사의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재, 복사, 배포 등을 금합니다.
- 콘텐츠에 수록된 내용은 개인적인 견해로서, 당사 및 크리에이터는 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없습니다. 따라서 어떠한 경우에도 본 콘텐츠는 고객의 투자 결과에 대한 법적 책임소재에 대한 증빙 자료로 사용될 수 없습니다.
- 모든 콘텐츠는 외부의 부당한 압력이나 간섭없이 크리에이터의 의견이 반영되었음을 밝힙니다.
