국내
[태영건설]서프라이즈한 실적, 그렇지 못한 주가
펄픽
2023.08.18
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※ 감수인 건설 기간이 긴 제품을 생산하는 기업은 재무제표를 그대로 믿으면 안 됩니다. 미청구공사와, 초과청구공사 정도는 어떻게 발생하는지, 매출인식은 어떻게 처리하는 정도는 알 필요가 있습니다. - 미청구공사는 수익(매출)으로 인식되었지만, 현금흐름 측면에서 받지 못한 돈임.
- 초과청구공사는 매출로 인식하지 않았지만, 현금흐름 측면에서 돈을 받았음을 의미함.
건설업, 조선업 등의 재무제표는 그대로 보면 안 됩니다. 나쁜 자산과, 좋은 부채, 지급보증 등의 부외부채를 살펴야 합니다.
- 시가총액 1517억 원, 23년 상승 -3%, 배당수익률 5.8% (배당지출 87.5억 원)
- 잠긴물량 49.8%(대주주 관련)을 제외한 분기기준 거래량 회전일수 64일임.
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현재 건설업 업황은 상당히 좋지 않은 상황이다.
23년 2분기 실적만 봐도 분기나 전년 대비 성장하는 실적을 보여준 회사가 그렇게 많지 않다.
극단적으로 2분기만 비교하여 데이터의 오해가 발생할 수 있다는 점을 짚고 넘어가고자 한다.
그러한 와중에 서프라이즈한 실적을 발표한 건설 기업이 있으니 태영건설이다.
(태영건설 외 동원개발, 대우건설, 삼성엔지니어링도 훌륭한 실적을 보여주었다)
태영건설은
매출: 9,187억(예상치: 7,828억)
영업익: 577억(예상치: 203억)
순익: 364억(예상치: 61억)
으로 컨센을 크게 상회하는 서프라이즈를 시현하였다.
23년 2분기까지 태영건설의 영업이익은 770억이고 하반기에도 상반기와 비슷한 수준의 매출과 영익 달성 시 1,500억 달성도 가능해보인다. 태영건설의 8월 17일 기준 시총은 1,517억으로 POR 1배라는 계산이 나온다.
현재 주가는 3,900원으로 코로나19로 인한 주가 최하단인 20년 3월 20일 4,064원보다 더 아래에 위치하여 2018년 수준에 머물러있는 상황으로 하방이 그렇게 부담스럽지는 않은 위치다.
하지만 태영건설의 2014년부터 매출, 영업이익과 주가의 흐름을 같이 본다면 고민이 된다.
태영건설 주가에 영익을 입혀보았다.
2020년이후는 사실 거품이 많은 상승 주가라는 생각이 든다. 올해 영익이 1,500억정도 나온다고 할 경우 과거 영익이 3,000억 나오던 2017년과 비슷한 자리인 지금의 3,900원이라는 자리는 저평가일까 고평가일까?
태영은 아파트 브랜드 데시앙을 가지고 있는 건설회사다.
23년 2분기 기준 수주잔고는 6조 970억에 달한다.
태영건설 IR담당자에 의하면, 작년 5조 수준의 수주를 달성하였고 올해는 연초 수주 목표가 4조정도였다고 한다. 상반기에 1조 정도를 달성하여 현재 수주는 6조이지만 백현 마이스 민간사업자 우선협상대상자에 선정된 것을 포함하면 7조정도 되는 수준이라고 한다.
올해 매출액은 3조를 넘어설 것으로 보인다라고 조심스럽게 전망도 해주었다.
상반기에만 1조 6,429억의 매출을 달성했으니 특별한 변수만 없다면 무난하게 달성할 것으로 보이고 그렇게만 된다면 예상했던 영업이익 1,500억 달성은 가능할 것으로 판단된다.
태영건설의 홈페이지를 들어가보면 현재 분양 중인 아파트도 확인이 가능한데
광주 더 퍼스트 데시앙 565세대와
강원도 아야진 라메르 데시앙 811세대를 분양 중에 있다.
태영건설이 단순하게 아파트만 건설하는 것은 아니다.
수주 내역을 살펴보면 수원시청역 복합시설 개발사업, 이천 물류센터 개발사업, 서초동 백암빌딩 개발, 마곡 연구시설 신축공사 등의 건축사업본부 수주
복선전철 민간투자시설사업, 삼성-동탄 급행철도 2공구 공사, 대구 전기공급시설 공사, 삼성전자 수수시설 위수탁사업 시설공사, 하남공공하수처리시설 증설사업, 악양-묵계간 도로확포장공사 등의 토목환경사업본부 수주
방글라데시 치타공 반달주리 상수도, 방글라데시 차토그람 하수도 1단계 등의 토목환경사업본부 해외 수주
위와 같이 건축을 비롯하여 토목환경 부문도 시공을 하고 있으며 2,700억 수준이지만 해외 사업도 진행 중에 있음을 알 수 있다. 크게 비중으로 나누어 보면 건축사업본부가 약 4조, 토목환경본부가 2조의 수주를 담당하고 있다.
현재 시장은 중국발 부동산, 건설업 디폴트 위기를 시작으로 금리의 인상으로 국내 시장 또한 건설업에 대한 투자 심리가 극한에 다다른 느낌이다.
PF 조정과 우발 부채에 관한 걱정이 상당하다보니 건설회사는 건전하든 위험하든 그냥 상관없이 일단 거르고 보는 형국이다.
PF 대출은 돈을 빌려줄 때 자금 조달의 기초를 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적 담보에 두지않고 프로젝트 자체의 경제성에 두는 금융 기업이다.
쉽게 풀어보면, 특정 프로젝트의 사업성, 즉 수익성을 평가하여 돈을 빌려준 뒤 사업이 진행되면서 얻어지는 수익금으로 자금을 돌려받는 대출인 것이다.
태영건설은 시장의 시선을 고려하여 PF쪽을 최대한 지양하는 것으로 선회하고 있으며 PF 우려가 적은 정비나 공공분야의 수주에 더욱 집중할 계획이라고 한다.
현재는 수주잔고가 7조를 넘어서고 있으니 실제로 위와 같은 수주 전략이 가능할 수도 있겠다는 생각이 든다.
태영건설의 23년 2분기 PF대출은 1조 4,444억 수준이다. 그리고 일반 사채는 2,794억이며 단기차입금은 4,4423억이다.
전체 단기/장기 차입금과 사채 등을 총합하면 2조 2,996억에 달한다. 건설업은 원래 부채가 많기 때문에 금리가 낮을 때는 신경쓸만한 부채 수준이 아니겠지만 금리가 지속적으로 올라가는 현 상황에서는 부담되는 숫자임이 분명하다.
하반기 PF 만기금액이 5천억정도 된다. 상반기에도 5천억정도 만기가 도래하였으나 대부분 금융권과 잘 협의되어 만기를 연장한 것으로 보인다. 하반기에도 잘 협의하여 만기가 연장될 수도 있으나 만약에 어그러질 경우를 대비하여 모회사로부터 차입, 한투 펀드 등을 통해서 자금 조달을 해둔 상태라고 한다.
또한 5천억 중 2천억은 부천 군부대 이전 사업에 의해 발생한 것으로 기부대 양여가 완료되어야 담보권이 발생하기 때문에 그 전까지는 PF 형태로 가져갈 수 밖에 없으나 부대 이전 사업은 금융권에서도 큰 우려를 하지 않는 상황이라 시간이 걸릴 뿐 큰 문제가 없어 부대 이전 사업 2천억을 제외할 경우 PF 만기금액은 절반 수준으로 하락하는 상황으로 회사 자체에서는 큰 문제로 보지 않고 있는 듯 하다.
현재 현금성 자산은 5,223억이고 자산이 4조 7,366억이며 부채 비율은 461%에 달한다. 금리가 하락하기 전까지는 건설업의 투자 심리가 좋아지기는 힘들 것이라고 생각하지만 여유가 있는 사람은 지금이 기회아닐까?
건설업의 또 다른 리스크 중 하나로 미청구공사의 증가도 눈여겨 볼 필요가 있다.
태영건설의 경우 미청구공사 비용이 4,556억에 달하며 초과청구공사는 2,811억이다. 결론적으로 1,745억 정도의 미청구공사 부채를 안고 있다고 보면 된다. 매출 3조 건설업체에게 그렇게 큰 금액이라고 생각되진 않는다.
하지만 그 개념은 확실히 알고 넘어가야 다음에도 건설업체를 볼 때 회계를 이해할 수 있을 것이다.
미청구공사는 계약자산, 초과청구공사는 계약부채로 회계 처리를 하게 된다.
미청구공사는 발주처가 건설업체의 공정률이나 사업비용을 인정하지않을 때 발생하는 것으로 일종의 미수급이며 공정율이 90%를 넘어서는데도 못받고 있다면 사실상 받기 어려울 수 있는 금액이 된다.
초과청구공사는 진행률을 초과하는 부분에 대해 발주처로부터 대금을 지급받은 경우 발생하는 것으로 부채 계정에 계상된다.
미청구공사에 대해 쉽게 예를 들어보자.
2,000억짜리(원가 1,000억) 공사를 진행한다. 건설사는 현재 공정률이 20%라고 산정하였고 그렇다면 공사수익은 400억이다. 하지만 실제 발주처에서는 15%밖에 진행되지 않았다고 인정한다면 이를 기성고라고 하는데 이 기성고에 따라 청구할 수 있는 금액은 15%인 300억이 되고 300억은 공사미수금으로 계상하고 100억은 미청구공사로 계상을 하게 된다. 100억은 나중에 받겠다라고 계상을 해두는 것이다.
보통 미청구공사 금액이 늘어날 경우는 발주처와 협의되지않은 비용의 증가, 즉 저가수주 등의 가능성이 높으며 미청구공사는 대손 위험이 생기게 되므로 건설업체 투자 시 반드시 확인해봐야하는 항목이다.
건설업체 중 동원개발을 그나마 좋게 보는 이유 중 하나는 자체개발사업을 통하여 이익률을 높이는 영업을 한다는 것이다.
동원개발의 최근 5년 평균 영업이익률은 22.6%에 달한다. 건설업체가 22%의 영업이익률이라니 너무 놀랍지 않은가?
이렇게 높은 영업이익률을 달성할 수 있는 이유는 직접 개발할 땅을 구매하고 아파트를 지어서 분양을 하기 때문이다.
태영건설의 5년 평균 영업이익률은 8.5%로 일반 건설업체와 별반 차이가 없으며 2분기 영업이익률도 6.3% 수준에 그쳤지만 2분기 서프라이즈한 실적의 배경은 도급사업의 매출인식 확대와 자체개발사업 일부 준공이 맞물린 덕분이라는 것이 고무적이었다.
앞으로도 이러한 자체개발사업을 늘여갈수만 있다면 더욱 높은 영업이익률을 거둘 수 있지 않을까?
하지만 지금 건설업을 투자할 타이밍인가 물어본다면 내 대답은 일단은 NO다.
이유는 건설업이 바닥권인 것은 분명한 사실이지만 아직은 투자할 타이밍은 아니라고 보기 때문이다.
금리 인상이 멈추고 하락의 시그널이 나오기 시작할 때 투자해도 늦지 않다고 생각한다.
하지만 그 시그널을 과연 나와 같은 하수들이 맞출 수 있을까? 그래서 여유 자금이 있는 투자자에 한해서는 1~2년정도 뒤를 보고 지금 넣어두면 어떨까 하는 개인적 소견이다.
주주현황
티와이홀딩스 27.78%, 윤석민 10% 등 대주주가 49.78% 보유 중
티와이홀딩스는 태영그룹의 지주사다. 태영건설이 보유했던 SBS미디어홀딩스의 지분도 모두 가지고 있다.
티와이홀딩스의 연결대상 종속기업은 위와 같으며
관계기업 및 공동기업 투자는 이와 같다. 태영건설 지분을 위에서 확인할 수 있다. 태영건설 반기보고서 상에는 지분율이 27.78% 인데 티와이홀딩스에는 26.89%로 약 1%의 차이를 보이고 있다. 네이버에도 27.78%로 나와있으니 일단 태영건설의 반기보고서가 맞는 걸로 판단
태영건설은 23년 1월부터 5월까지 임원의 매수가 하나도 없었는데 6월부터 비등기임원 등이 적극적으로 매수에 나서고 있다. 일단 2분기 실적이 좋을 것이라는 내부 정보도 있었을 것이고 주가도 거의 바닥을 다졌다고 판단하는 것 아닐까?
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