아난티 실적모니터링 글입니다.

※ 감수인 의견 모니터링 보고서 올려 주셔서 진심 감사 드립니다. 모니터링 보고서는 검토 우선순위를 높여서 게시하려고 합니다.   지표/주가 * 최대주주/특수관계인 31.27%, 자사주 0% ** 4Qsum(2023년 1분기 기준) : 시가총액 5724억원(6540원, 6/16 마감) 기준, 그외 연말 시총 기준. *** 최근 배당 수익률 : 2022년도 배당(0원/주) 기준 **** 거래량 회전일수 : 최근 주식수 기준(최근 기준 ‘대주주+자사주’ 제외한 주식수로 일괄 적용). 최근 거래일수는 정확하나, 과거 거래일수는 부정확함(기술적인 이유로 과거 주식수 변화를 고려하지 않음)   용어 ADR(Average Daily Rate)이란 "평균 객실 일일 요금"을 의미하며, 주로 호텔이나 숙박업계에서 사용하는 용어입니다. ADR은 호텔이나 숙박업소에서 객실을 판매할 때 얻는 평균 수익을 측정하는 데 사용되는 지표입니다. ADR은 다음과 같은 공식으로 계산됩니다: ADR = 총 객실 수익 / 판매된 객실 수 OTA는 "온라인 여행사(Online Travel Agency)"의 줄임말입니다. 이는 인터넷을 통해 여행 관련 제품과 서비스를 소비자에게 제공하는 회사를 의미합니다. OTA는 항공권, 호텔 숙박, 렌터카 예약, 투어 패키지 등 다양한 여행 관련 서비스를 한 곳에서 예약할 수 있는 플랫폼을 제공합니다.  OCC, 또는 객실 점유율(Occupancy Rate)은 호텔이나 다른 숙박 시설에서 사용하는 주요 성과 지표 중 하나입니다. 이는 사용 가능한 객실 중 실제로 판매된 객실의 비율을 나타냅니다. 객실 점유율은 다음과 같이 계산할 수 있습니다:  OCC = (판매된 객실 수 / 사용 가능한 객실 수) x 100 이 지표는 호텔의 운영 효율성과 성과를 평가하는 데 사용됩니다.    *앱을 설치하시면, 구독하시는 크리에이터에 대한 새글 알림을 받아보실 수 있습니다.  '오렌지보드' 로 검색하셔서 설치 부탁 드립니다. Orangeboard.CT가 작성한 글에 댓글로 피드백 주시면, 고객 본인이 원하는 기능이 적용될 수 있습니다. 참여 부탁 드립니다.

 

안녕하세요 모멘텀가치투자자 입니다.

 

지난 번에 아난티 분석글을 올리 바가 있습니다.

 

글을 올린지 3개월 가량 지난 현 시점에서

 

아난티에 어떤 변화가 있었는지 F/U하는 차원에서

 

오렌지보드에 글을 올리게 되었습니다.

 

1. 2023년 1Q 실적발표 & 분석

 

https://dart.fss.or.kr/dsaf001/main.do?rcpNo=20230515002091

 

 

 

아난티 2023 1Q 매출은 YOY로 389억(약 45%) 감소하였으며,

영업손익은 354억에서 약 45억으로 적자전환 하였습니다.

 

전년 동기 대비 실적으로 비교해보면 얼핏 보면 갑자기

실적이 급감하고 심지어 적자로 전환하였다는 생각이

들 수 있는 실적입니다.

 

(1) 분양손익

 

 

 

2023년 분양수익은 12,903백만원,

분양이익은 19백만원 수준으로,

QOQ, YOY로 크게 감소하였습니다.

​

직접적으로 가장 큰 요인은 YOY로 전년 1Q에

아난티 남해 등기제 전환에 따른 분양매출/이익이

크게 계상 되었으나, 2023년 1Q에는

회원제 회원의 등기제 전환 및 아난티제주 기존 회원의

아난티 회원전환 보다,

​

2023년 7월 중에 OPEN 예정인 빌라쥬드아난티 회원의

중도금 납입에 보다 초점을 맞춘 분양전략을 영위하여

빌라쥬드 아난티 회원 선수금이 증가하였다고 합니다.

​

(기존 30% 계약금 회원들, 65% 회원들이

각각 65%, 90% 까지 중도금을 납입하는 프로모션에

치중하였다고 합니다.)

 

따라서 분양손익이 좋아지는 방향이 아닌 현재 매출을

인식할 수 없는 빌라쥬드아난티 분양 관련 선수금이 증가하는 방향으로

분양 관련 영업이 이루어졌다고 볼 수 있습니다.

 

 

 

연결재무제표 상 빌라쥬드 아난티 분양선수금을 보니,

2022년 4Q말 3,880억 수준에서

4,564억으로 약 684억 가량 증가한 것이

확인 되었습니다.

 

https://www.inews24.com/view/1594748

 

아난티 실적발표 후 나온 기사에서도 위의 내용들이 확인됩니다.

 

 

 

사업보고서에 공시된 아난티 판촉인원 규모를 보았을 때,

여러 분양업무를 동시에 할 수 있는 구조같아보이지는

않는 것 같긴 합니다.

​

"아난티는 회원권 분양과 분양 대금의 원활한 유입으로

빌라쥬 드 아난티 PF 대출금 전액을 만기 전 조기 상환했다.

앞서 아난티는 지난 2020년 빌라쥬 드 아난티 개발을 위해

4천900억원 중 2천180억원을 대출했다.

지난 3월에는 PF 대출 잔액 880억원을 상환하며,

기존 대출 실행분 전액을 모두 상환했다."

​

라는 표현이 기사에 등장하는데,

 

 

 

실제로 연결재무제표 주석을 확인해보니,

빌라쥬드아난티 PF 차입금은 2023년 1Q말 기준으로

모두 상환되어 잔액이 "0"임을 확인할 수 있습니다.

​

총 분양예정대금 약 8,200 중

4,564억이 들어온 상황에서

빌라쥬드아난티 PFV가 무차입 SPC가 되었다는 말이고,

​

앞으로 분양대금이 입금 되면,

일부 공사비 및 배당금으로 지출이 되겠지만

상당한 여유를 가지고 빌라쥬드 OPEN작업을

마무리 할 수 있지 않을까 싶은 생각이 들었습니다.

​

(2) 운영손익​​

​

 

 

 

다음은 운영손익 추이입니다.

​

통상적으로 1Q는 계절적으로

골프장 운영이 가장 뜸한 시기로서, 전통적인

비수기이며 운영손익 추이도 이를 설명해줍니다.

 

우선 가장 큰 영향을 미친 것은

아난티 강남 및 아난티 한라의 영업적자로 보입니다.

​

두 법인의 손실이 당기순이익에 68억정도 영향을 미친 것으로 보이네요.

 

아난티 강남은 현재 리모델링 공사가 진행 중이여서,

운영을 쉬고 있는 상황이며,

​

(일부 객실을 허물고 F&B샵 및 편의시설을 늘리는

공사를 진행 중이라고 합니다.)

​

아난티한라(구, 세인트포CC) 역시 코스공사가 진행 중이여서

절반 정도 운영을 하고 있던 상황이라고 합니다.

​

아난티 강남은 6월 경, 아난티한라는 7월 경 공사가

마무리 된다고 하니 2023년 3Q 즈음엔 두 곳 관련 운영매출이

정상화될 수 있다고 생각해볼 수 있을 것 같습니다.

 

아난티강남 및 아난티한라 분기 이자비용이 대략 33억 수준임을 감안하면,

아난티 연결 영업이익에 미친 영향은 대략적으로 101억(68억 + 33억) 수준으로

보입니다.

​​

현재 아난티강남 & 아난티한라 리모델링에 따른 영업손실 효과를 현재 운영 영업손실

45억에 감안해준다면, 실제로는 운영부문에서 이익이 났다고 볼 수 있지 않을까 싶기도 합니다.

 

https://view.asiae.co.kr/article/2023051017153839721

 

 

아난티 수요층들의 해외여행 증가로 인한 효과도

OCC 감소효과에 일정부분 작용했다는 점도 부정할 수 없는

사실이지 않을까 싶습니다.

​

 

 

빌라쥬드아난티 일반기업회계기준 재무제표에서

분양수익/이익을 인식하고 약 1,617억(647/40%)의 배당금지급결의를 함에 따름

((연결재무제표상 미지급배당금 = 총 미지급배당금 * 40%(아난티 외 주주 분))

이며, IFRS기준으로는 분양수익을 아직 1원도 인식하지 아니하였음에 기인합니다.

​

(3) 총평

​

아난티 강남 & 제주 리모델링으로 인한 운영수익 감소와

당장 실적에 잡히지는 않는 빌라쥬드아난티 중도금 납입

분양정책에 따른 아난티 남해 & 제주 분양수익 감소로

45억 영업손실이 발생한

2023년 1Q라고 정리해볼 수 있을 것 같습니다.

​​

​2. 빌라쥬드 아난티

 

 

2022년 사업연도말 감사보고서 상

빌라쥬드아난티 PFV의 분양수익 관련 주석입니다.

​

우선, 총분양예정액이 2021년말 7,926억에서

8,223억으로 소폭 증가하였습니다.

​

이는 아난티 전체 회원권 가격이 소폭 증가함에 따라(분양 회차당 약 5백만원),

잔여 분양예정 분에 대한 분양추정금액이 변경됨에 따른 것으로 확인됩니다.

​

 

 

위에 있는 정보들을 바탕으로 추정해보면

2022년말 기준으로 빌라쥬드 아난티 분양율은 약 78% 가량,

공사진행율은 약 65% 수준이며,

총 예정공사원가는 약 4,256억 수준으로 산출 됩니다.

​

2021년말 분양수익 주석 정보를 바탕으로 했을 때는

총 예정공사원가가 약 4,030억 수준으로 추정되었으나,

소폭 증가하였습니다.

 

 

 미분양율 약 21.78%(1 - 분양율 78.28%)에 해당하는

분양원가는 재고자산으로 계상 되어 있으며,

분양매출원가와 재고자산 간의 금액 비율을 보면

소폭 차이는 있지만 비율에 따른 차이가 납니다.

 

 빌라쥬드아난티 분양수익 주석을 보니,

원가 상승요인이 발생하여 추정 총 계약원가가

약 391억 가량 증가하였다는 내용이 확인됩니다.

​

 

 위의 정보들을 조합하여 2023년 빌라쥬드아난티 PFV의

분양이익을 추정해보면, 총 분양가액 상승 & 총 공사원가의 상승이 있었으며

예상 분양이익은 2021년 말 3,897억 -> 2022년 말 3,968억으로

오히려 소폭 상승한 것으로 산출이 되었습니다.

 

2Q 중에 중도금 납입회원들의 잔금납입이 6월 부터

개시가 되었다고 하며 순조롭게 진행 중이라는 회사의

답변을 들었습니다.

 

https://www.mbn.co.kr/news/society/4934304

 

지난 6월 1일 빌라쥬드아난티 내 화재사고가 발생하여,

준공이 늦어지고 분양수익 인식시기가 뒤로 연기되는 것이 아닌가

싶었지만,

 

http://www.kookje.co.kr/news2011/asp/newsbody.asp?code=0200&key=20230612.99099003204

 

해당 사고가 잘 마무리 되어서,

예정대로 7월에 OPEN할 것이라는 기사를 보았고

회사에서도 6월 중 빌라쥬드아난티 준공 승인이 날 것이라고

기대하고 있다는 것도 확인하였습니다.

 

6월 중 등기제회원들에 대한 등기 행정절차가 마무리 된다면

2Q에 수익이 인식될 수도 있겠으나, 현실적으로

3Q 중에 분양수익이 대부분 인식되지 않을까 싶은 생각이

들었습니다.

 

3. 기타

 

 

매년 요금인상을 해오던 아난티에서

2023년 5월 1일 투숙객 기준으로

이번에도 약 10% 가량의 요금인상을

단행하였다는 소식이 있었습니다.

​

2023년 2Q부터 운영이익에 긍정적인

영향을 미칠 것으로 보입니다.

​

(2023년 1Q에 빠진 OCC 회복이

뒷받침된다면 더욱 좋을 것 같습니다.)

 

 

 

또한 2023년 5월 15일에

전환가액 6,530원의 4회차 전화사채 120억과

전환가액 6,680원의 5회차 전화사채 60억

도합 180억의 전환사채를 전액 소각한다는 공시가 있었습니다.

​

잠재적 물량부담이 일부 해소되어

주주들 입장에선 간접적인 자사주 매입/소각효과가 있었다고

볼 수 있을 것 같습니다.

 

https://www.ytn.co.kr/_ln/0103_202304281457031962

 

지난 포스팅 이후로 SG발 주가조작사건 관련

아난티 관련 기사가 나왔었고 순간 주가의 큰 하락이

있었습니다.

​

회사 돈으로 관여된 사건이 아니고, 이중명씨께서

아난티 주요경영진의 일원이 아니기 때문에

개인적으로 큰 의미는 부여하지 못하였습니다.

 

또한 최근에 라덕연 주가조작사건 관련 3명이

추가로 기소가 되었는데, 기소된 인원들은

라덕연씨 주가조작 대금 모집에 대한 대가를

수취한 사람들로서, 기소된 인원 사이에서

아난티 이름을 발견할 수는 없었습니다.

 

4. 결론

아난티는 2023년 1Q는 리모델링 및

빌라쥬 드 아난티 분양대금 납입 프로모션 등으로

저조한 실적을 시현하였습니다.

​

2023년 2 ~ 3Q 중에는 빌라쥬드아난티 분양율을

100%에 수렴하게 끌어 올리고

회원 등기에 따른 분양수익 인식하고,

​

아난티강남, 제주 리모델링 공사 종료에 따른

운영 정상화, 요금인상에 따른 운영이익 P의 증가가

기대됩니다.

 

당장 2Q에는 강남, 제주 손실로 인해서

운영이익의 유의미한 증가를 확인하기 어려울 수도 있으며,

분양수익도 대체로 3Q에 인식될 것이기 때문에

2Q실적은 큰 기대를 하기 쉽지 않겠지만,

2Q말 재무상태표 상 선수금 변동 및 현금유입액 확인을 통해

빌라쥬드아난티 분양성적을 확인해볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

 

 

부산 기장 아난티 코브

 

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