아난티 분석글 입니다.(Feat. 거부하기 힘든 매력)

 

※ 감수인 의견  좋은 보고서 올려 주셔서 감사드립니다. 현직 회계사셔서 회계 정보를 분석하는 능력이 탁월하십니다. 원문이 목차를 구분하기 어려워, 글꼴을 조금 바꿨습니다. 양해 부탁 드립니다. 저자에게 질문하나 드립니다. 빌라쥬드아난티피에프브이는 진행률로 매출인식합니다. 아난티는 IFRS 기준이라 PFV 관련 매출을 인식하지 않을텐데...아난티 연결재무제표 주석에 PFV 매출이 2020년 158.0억원, 2021년 0원, 2022년에는 매출이 63.8억원백만원 반영되었습니다. 회원권 분양이 아닐 듯 한데...내용을 하시는지요? 댓글로 답변 부탁 드립니다. 관심있는 분이 있을 듯 하여 질문 드립니다. 독자에게, (이 글을 포함하여) 저자에게 질문을 많이 해 주십시오. 질문의 양과 수익률은 비례가 아니라 지수함수 관계에 있다고 생각합니다 (저자에게도 도움이 많이 됩니다).  *시가총액 5741억원(6560원) 기준 프리미엄 선정사유 1. 직접투자함에 실질적으로 돈이 될 만한 정보라고 판단합니다. 2. 공개된 정보를 활용하여 재무제표를 읽는 방법에 대한 이해를 높여 주셨습니다. *앱을 설치하시면, 구독하시는 크리에이터에 대한 새글 알림을 받아보실 수 있습니다. 지속 개선 중. '오렌지보드' 로 검색하셔서 설치 부탁 드립니다. 일부 기종에서 푸시알림 링크가 동작하지 않아, 원인 파악중입니다.

 

안녕하세요.

 

오렌지보드에 올리는 두번째 분석글입니다.

 

오늘 올리고자 하는 분석대상 기업은 "아난티"입니다.

 

1. 아난티 리조트 운영현황

아난티는 프리미엄 레저시설 개발 및 건설,

리조트 운영 등의 사업을 영위하고 있습니다.

​

(1) 영업현황

​

회사가 현재 운영 중인 리조트는 다음과 같습니다.

 

 

 

아난티 남해, 아난티 코드(가평 소재),

아난티 코브(부산 소재), 아난티앳강남(서울 소재),

아난티클럽 제주(제주도 소재) 총 5곳에서

운영수익이 발생하고 있습니다.

 

아난티 회원들 조차도 예약이 굉장히 힘든

프리미엄 리조트들을 운영하고 있으며,

 

 

오지에 가까웠던 아난티 남해, 코브 등의 부지에

성공적으로 아난티 리조트를 안착시킨 바 있습니다.

 

 

1. 운영 중인 리조트

​

1-1. 아난티 남해

2005년 3월 정부로 부터 남해 골프&스파 리조트

사업계획에 대해 승인을 받아서

2006년 10월 부터 영업을 시작한 리조트입니다.

(리조트 171실)

 

1-2. 아난티 코드

 

2013년 12월 정부로부터 아난티코드(가평)

승인을 득하고 2015년 12월 경기도 가평에

아난티코드리조트를 완공하였으며, 2016년 3월 부터

아난티코드 리조트의 영업을 시작하였습니다.

(리조트 76실)

 

1-3. 아난티 코브

 

2012년 11월에는 호텔 사업 진출을 위해

아난티코브를 설립하였으며, 부산시

오시리아 관광단지 내 랜드마크 리조트 및

호텔 개발을 위해 2014년 1월 사업계획 승인이 되었고,

2017년 6월 부터 아난티코브를 오픈해서 운영 중입니다.

(리조트 & 호텔 530실)

 

 1-4. 아난티앳강남

 

아난티 강남은 서울 을지병원사거리 부근에

건설 중인 호텔로서 2022년 6월에 오픈 하였으나,

현재 리모델링 관계로 영업을 하고 있지 않습니다.

(호텔객실 120개)

 

1-5. 아난티클럽 제주

 

아난티는 제주도 리조트사업을 위해서

아난티 : 한라그룹 = 80% : 20%로

"아난티한라"를 2022년 중 설립취득하였으며,

아난티한라는 세인트포CC(36홀)와 콘도미니엄 50실을

보유하고 있던 "제이제이한라"로 부터

아난티한라로 세인트포CC와 콘도미니엄 50실

및 주변부지를 1,200억에 매입하여 운영 중입니다.

 

2. 개발 중인 리조트

 

2-1. 빌라쥬 드 아난티

 

빌라쥬 드 아난티는 2023년 6월 경에 오픈 예정인

부산 기장 소재 오시리아 관광단지 소재

럭셔리 리조트입니다.

(호텔 110실, 콘도 280실)

 

2-2. 아난티 제주

제주도 소재 개발 예정 리조트로서,

토지 매입은 완료 되었으며,

콘도 & 호텔 합산 345실, 2026년 준공 예정입니다.

 

2-3. 레이크 드 아난티 코드

경기도 청평 소재 개발 예정 리조트로서,

콘도 50실, 2025년 준공 예정입니다.

 

 

 

(2) 재무현황

 

 
아난티 3개년 연결 손익계산서입니다.

 

2020년 중 코로나로 인해 사회적 거리두기 일환으로

리조트 이용제한이 있어서 영업손실이 발생하였으나,

그 후 회원제 회원의 등기제 회원 전환으로 인한

분양수익/이익의 증가 및 운영수익/이익의 증가로 인해

손익이 크게 개선 되었습니다.

 

대북주로 알려졌던 아난티는 2022년 중

금강산 리조트가 북한에서 멸실됨을 확인함에 따라

유형자산 폐기손실 504억을 장부에 인식하였습니다.

 

따라서 2022년 연결기준 영업이익은 1,152억,

지배지분순이익은 비경상적인 금강산 리조트 폐기손실을 제외하면

약 814억(504억 + 310억) 임을 알 수 있습니다.

그렇다면, 포스팅 일자 시가총액 5,741억은

2022년 지배지분순이익 대비 약 7배 수준임을 알 수 있습니다.

 

지배주주 자본총계는 약 5천억으로

2022년 PBR은 약 1.14배 가량입니다.

 

아난티는 크게 보면 분양부문과 운영부문으로

영업부문이 나뉘어 있습니다. 

 

2016 ~ 2017년에 현재 운영 중인 리조트들이

준공되어 운영되기 시작함에 따라서

운영수익이 본격적으로 발생하기 시작하였습니다.

​

2020년도에는 코로나 여파로 인해서 운영수익이

급감하였으며, 분양수익도 거의 발생하지 않아서

상당히 큰 손실이 발생하였습니다.

 

이제 부터는 분양부문과 운영부문을 나누어

살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 분양부문

 

아난티의 연결기준 분양손익 추이입니다.

​

현재 운영 중인 아난티 산하 리조트들은

대부분 2016년 ~ 2017년 사이에 오픈하였으며,

이에 따라 2014 ~ 2017년 사이에 회원권 분양 관련

분양매출을 인식하였습니다.

​

이 때 당시만 해도 한국에서 IFRS의 예외적으로

분양율과 진행율에 따른 분양수익을 인식하던 시기여서

상당기간에 걸쳐 분양수익을 나누어 인식하였습니다.

​

이 후 상당기간 동안 분양 매출이 미미하다가,

2021년 부터 2022년 4Q 까지 상당한

분양수익을 인식하였습니다.

​

이는 기존 아난티 남해회원들 중 회원제 회원들에 대해

등기제 회원으로의 전환을 유도함에 따라 매출이 증가하였음에

기인합니다.(아난티 Business Model 부문에서 상세히 설명겠습니다.)

 

분양수익과 이익을 보면 높은 분양이익율이 확인됩니다.

 

2. 운영부문

 

 

 

이번엔 운영부문 손익입니다.

​

대체로 골프장 운영이 지지부진할

1Q가 비수기로 보이며 매출이 가장 적고

같은 연도 내에선 여름휴가가 껴있는 3Q가

매출이 크게 발생하는 성수기임을 알 수 있습니다.

​

아난티 남해(171실) 및 아난티 코드(76실)에서만

운영수익이 발생하고 있다가

530개의 객실이 있는 아난티코브가

2017년 6월 오픈함에 따라

분기 운영매출이 200억원대로 Jump-up

하였습니다.

 

2022년 2Q 부터 아난티앳강남 Open

제주리조트 Open에 따라 운영매출의

추가적인 Levelup이 있었습니다.

​

계속적으로 이익이 발생한 분양부문과 달리,

운영부문은 꾸준히 적자 기조를 유지해왔으며,

아난티 코브 개장초기에 영업손실이 크게 발생한 바 있고,

특히 코로나 영향으로 2020년 및 2021년 1Q까지

분기별 큰 폭의 적자가 발생하였습니다.

​

하지만, 2021년 2Q 부터는 운영부문에서도

영업이익이 발생하고 있습니다.

​

우선적으로, Q의 측면에서 보면

코로나로 인해 위축 되었던 리조트 이용이

보다 더 활성화 되었다고 볼 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

 P의 측면에서 보면, 2021년 및 2022년 중

객실요금인상(1회당 10% 수준)이 있었으며, 이는 운영이익의

증가로 반영되었습니다.

 

따라서 2022년 3Q중 분기 운영이익 80억을 시현하였으나,

아난티 앳 강남 리모델링으로 인한 운영손실 30억(2022년 4Q 1분기 손실)

등으로 2022년 4Q 운영이익은 5억으로 적자전환 하였습니다.

 

3. 빌라쥬드 아난티 분양이익(2023)

 

2023년 6월 중 Open 예정인

빌라쥬드 아난티 분양수익은 현 회계기준에 따라

리조트 준공 후 등기제 회원들에게 지분 양도 등기 후

일시에 매출을 인식하게 될 것입니다.

빌라쥬드 아난티는 "빌라쥬드아난티 PFV"라는 자회사를 통해

분양 및 시행/시공이 진행 중에 있습니다. 

 

빌라쥬드아난티PFV 주주현황입니다.

​

아난티가 지분을 50% 보유하고 있으며,

아난티가 100% 소유한 아난티코브에서

10% 지분을 보유 중입니다.

​

즉, 빌라쥬드아난티 지분의 60%를

직/간접으로 보유하고 있다고 보면 됩니다.

 

 

빌라쥬 드 아난티는 비상장기업으로

IFRS가 아닌 일반기업회계기준에 따라

감사보고서를 공시하고 있습니다.

​

IFRS 하에서는 분양이익을 준공시점에

일시에 인식하도록 되어 있지만,

일반기업회계기준에서는 아직도

분양율과 진행율에 따라 분양수익을

인식하도록 되어 있습니다.

​ 

 

빌라쥬 드 아난티 감사보고서 상

분양수익 관련 정보들입니다.

 

 

분양수익은 총 분양예정액 * 분양율 * 진행율로 계산됩니다.

​

회사 공시자료를 통해 분양율을 계산해볼 수 있으며,

진행율도 분양매출원가를 분양율로 나누면

전체 분양공사 발생비용을 추정할 수 있습니다.

​

(미분양 분에 해당하는 분양공사 발생비용은

재고자산으로 회계처리 되어 있습니다.)

​

분양수익을 계산하는 산식에 따라서

회사에서 생각하는 총 예정 공사원가를

산출해볼 수 있습니다.

​

회사는 이 프로젝트를 통해 총 예정공사원가를

4천억 수준으로 보고 있음을 유추해볼 수 있습니다.

​

(분양 용지 관련 토지원가는 원래 진행율에 산입되는 것은 아니지만,

실제 공시비용에 토지원가가 들어가있기 때문에

저 산식에 의하면 토지원가가 포함된

총 예정공사원가라고 생각해볼 수 있을 것 같습니다.)

 

 

위의 표가 의미하는 바는 무엇일까요?

​

2020년말에 최초로 빌라쥬 드 아난티에서

분양이익을 계산할 때, 총 분양금액 대비

총예정공사원가가 약 58.82% 가량으로

발생하리라 추정하였지만,

​

(이는 위에서 말씀드린 과거 아난티 코드 및 코브

분양이익율과 유사합니다.)

​

2021년말 시점에서 보면, 총 분양금액 대비

약 50.84%의 총예정공사원가가 발생하리라

추정을 하고 있다는 것이며, 이에 따라

분양수익 인식에 따른 예상 매출총이익율은

약 49.16% 정도가 되지 않겠냐고

회사에서 추정하고 있다는 의미입니다.

​

(물론, 향후 공시 진행상황에 따라서

회사의 추정치가 변동될 수도 있습니다.)

​

그렇다면 빌라쥬 드 아난티가 준공되고,

완판이 되었다고 하였을 때 약 3,900억의

분양이익을 예상한다고 볼 수 있으며,

이를 지분율 60% 환산하면, 세후 이익 기준으로

약 1,820억의 이익기여를 할 수 있겠다고

추정해볼 수 있습니다.

​

이는 빌라쥬 드 아난티 개별재무제표에서는

순차적으로 반영되겠지만, 아난티 연결재무제표에는

2023년 6월 부터 회원들에게 양도되는 대로

분양매출로 반영되게 될 것입니다.

 

(2023년 중 전액 인식 예정)​

 

 

 

(3) 아난티 Business Model에 대한 이해

 

현재 아난티에서 영위하고 있는 리조트 분양사업에 대해서

알아보도록 하겠습니다.

 

1. 콘도미니엄이란?

 

"콘도미니엄"이라 함은 대한민국 법령에서

규정하고 있는 숙박시설 중 하나이며,

정식 명칭은 "휴양 콘도미니엄"이라고 합니다.

​

숙박과 취사에 적합한 시설을 갖추어 제공하거나

부대시설을 함께 갖추고 있으며, 같은 단지 내에

20실 이상의 객실을 갖추고 있으며, 대지가 폭 12미터

이상의 도로에 4미터 이상 연접해있어야 한다고 합니다.

​

콘도미니엄은 분양 혹은 회원모집, 즉 회원권 판매가 가능하며,

개인 혹은 법인에게 분양하고

자신이 사용하지 않을 때 관리 회사에 관리를 위탁하는 방식으로

운영된다고 합니다.

​

회원권을 구입하면, 콘도 1실을 복수의 인원이

공동 소유하는 식으로 운영된다고 합니다.

이렇게 콘도를 분양받은 사람은 언제든

예약만 하면 해당 타임셰어 전체의 객실을 이용할 수 있다고 합니다.

​

예를 들어 1실을 10인이 공동 수유하는 형태라면,

1년 중 36일(365일 / 10인)에 대한 숙박 권리가

보장되도록 강제 되어 있다고 합니다.

​

그런데 이렇게 분양하는 방식은 크게 2가지 방식으로

나뉜다고 합니다.

 

​2. 등기제 VS 회원제 

 

콘도미니엄 분양은 등기제 혹은 회원제 방식으로 이뤄진다고 합니다.

​등기제와 회원제의 간략한 설명 및 회계처리 방식은 아래와 같습니다.

​

등기제 -

​

1. 콘도미니엄 객실(토지/건물)의 본인 지분을 양도하는 형태

2. 회계처리 - 분양대금은 권리양도시 분양매출 인식.

회원권 분양 후 양도시 분양 대상 분에 해당하는 재고/유형자산(토지/건물)을 분양매출원가로 인식.

 

회원제 -

​

1. 반환성 무이자 장기부채를 근거로 회원에게 이용권을 부여하는 형태(일종의 전세)

2. 회계처리 - 입회금 납입시 회원보증금으로 비유동성 부채로 처리.

회원제 해당 분 토지/건물은 유형자산으로 처리 후 감가상각.

 

 

등기제와 회원제의 차이점은 위와 같습니다.

​

가장 큰 차이는, 분양 분에 대한 소유권을

직접 소유하느냐 아니냐의 차이이며,

여기서 오는 차이점들이 있습니다.

 

3. 아난티 콘도미니엄 분양 방식 & BM 

 

아난티는 초창기 아난티코드/코브/남해 분양시

등기제와 입회제 방식 모두 적용하였다고 합니다.

​

하지만, 현재는 콘도미니엄 1실을 17구좌로 나누어

등기제로 분양하는 방식으로 통일하였다고 합니다.

​

위에서 본 논리로 하면 1실을 17구좌로 나누면

1년에 20일(365일/17구좌)를 법적으로 보장하여야 하고,

10일을 추가로 서비스 개념으로 제공하기 때문에

대부분의 아난티 회원들은 회원권 보유시

아난티 리조트를 1년에 평일 20박 + 주말 10박을

이용할 수 있는 권리가 주어진다고 합니다.

​

(추가 주중 10박이 가능한 이유는 회원들의

평균적인 연간 사용율을 감안하였을 때

가능한 부분이라고 합니다.)

 

 

가장 최근의빌라쥬 드 아난티 회원권 가격입니다.

​

물론, 휘트니스 회원권 골프회원권도 있지만 이 부분은 논외로 하고

순수 콘도미니엄 객실 분양 분에 대한 부분만 설명드리자면,

개인/법인회원에 따라 기명/무기명회원에 따라

회원권가격이 다소 다릅니다만,

분양가격을 단순평균시 회원권 1구좌 당 분양가액은

약 1.8억으로 계산됩니다.

​

아난티 정책 상 법적으로 최소 20일을 보장해주도록

1실을 17구좌로 쪼갠다고 하면, 1 콘도객실 당

분양가능금액은 17구좌 * 1.8억 = 30억으로 계산되며,

​

(예를들어, 만약 분양정책을 1실당 10구좌로 했다면,

연간 최소 보장 이용가능일수가 17구좌 분양시 대비 1.7배(17/10) 늘어나고,

회원권 분양가격도 17구좌 분양시 대비 1.7배(17/10) 늘어났을 것입니다.

즉, 1실당 분양가능 총액은 정해져있고 1실을 몇구좌로 나누느냐의 문제입니다.)

​

이를 빌라쥬 드 아난티로 환산해보면,

빌라쥬드 아난티 총 콘도객실 282실 * 17구좌 * 1.8억으로

약 8,600억이 산출됩니다.

​

제 지난 블로그 포스팅 혹은 각종 레포트들을 보시면

빌라쥬 드 아난티 총 분양 예정가액이 8천억 수준이라는 것이

이러한 흐름으로 계산된 것입니다.

​

(8천억 수준이라는 것은 개인회원 비율이

법인회원 비율보다 더 높을 경우에 가능하겠네요.)

​

계약금 30% OR 65%는 초기 계약금 납입비율에 따라

잔금 납입 전까지 예비 회원으로서 혜택이 조금 더 있냐

없냐의 차이입니다. 납입 시점의 차이에 따른 구분입니다.

​

이 회원권을 등기제로 구매하여

소유지분에 대한 등기가 완료되면

빌라쥬 드 아난티의 객실에 대한

등기지분 소유권을 바탕으로 아난티 전 리조트의

이용권(평일 20일 + 주말 10일)을 획득하게 됩니다.

​

그렇다면 회원권 가격은 아난티 전체 리조트 이용권의

가치의 변동에 연동 될 것이며, 신규 리조트 오픈 혹은

브랜드가치 상승에 따라서 회원권의 가격은 올라가게 되어

분양수익의 P가 상승할 것이며,

​

(실제 아난티 회원권 가격은 계속 상승해 왔습니다.)

​

등기제 회원들에게 양도하는 객실 지분에 대한 분양원가는

실제 토지매입비 + 공사비를 객실 지분으로 환산한 금액이

분양원가의 C가 될 것입니다.

​

막말로, 오지에 아난티 콘도를 지어서 아난티 회원권을 분양해도

낮은 분양원가에 아난티 회원권 가격이 매출로 대응되기 때문에

33평 지방 외각 아파트를 33평 강남아파트 가격으로

파는 형식의 BM이라는 것을 알 수 있습니다.

​

이런 BM이 가능한 이유는 아난티 회원권의 이용가치가

현재 회원권 가격 수준은 충분히 된다고 인정하는 수요층들이

존재하기 때문이겠죠.

​

이는 제가 위에서 생각해본 빌라쥬 드 아난티의

분양이익율이 왜 저렇게 높았고, 과거에 분양이익율이 왜 40% 이상이였는지

이해할 수 있게 해주는 원인이기도 합니다.

그렇다면, 2021 ~ 2022년 간 크게 발생한 분양매출에 대해서

이해가 되셨으리라 생각 됩니다.

5. 아난티여서 가능한 것

 

 

아난티는 제주도 리조트사업을 위해서

아난티 : 한라그룹 = 80% : 20%로

"아난티한라"를 설립취득하였으며,

아난티한라는 세인트포CC와 콘도미니엄 50실을

보유하고 있던 "제이제이한라"에서

아난티한라로 세인트포CC와 콘도미니엄 50실

및 주변부지를 1,200억에 매입하였습니다.

​

세인트폴 CC 36홀 기준으로

홀당 매입가는 대략적으로 33억 수준으로

적정한 수준이였던 것으로 보입니다.

​

기존 세인트포CC 운영시 콘도미니엄에 대해서는

50실 모두 등기제로 분양 되었으며,

기존 1실당 총 분양가액은 대략 8 ~9 억 수준이라고 합니다.

​

(1실을 17구좌로 환산하면 대략 1구좌에 5천만원 가량 되겠군요.

1실당 몇구좌로 분양했는지에 대한 정보는 찾기 힘들었습니다.

​

세인트포CC만 이용할 수 있는 회원권 가치와

아난티 전체 리조트 이용할 수 있는 회원권 가치는

차이가 날 수 밖에 없긴 하겠죠.)

​

아난티는 현재 기존 세인트포CC 콘도미니엄 회원들의

아난티 회원 전환을 유도하고 있는 상황이며,

회사에서는 50실 중 일부를 확보하여

4Q 중 일부 분양하였다고 합니다.

​

그렇다면 만약 50실을 전부 아난티 회원으로 전환가능하다면?

​

1실당 17구좌 * 1.8억 = 약 30억으로 잡으면,

​

1,500억의 분양매출이 가능합니다.

​

이에 대한 인수가격은 1,200억, 기존 등기제 회원권

회수가격이 500억(10억 * 50실)이라면, (편의상 10억 가정)

​

아난티는 아난티회원권 가치를 활용하여,

1,200억이 아닌 200억원(1,200억 + 500억 - 1500억)

에 세인트포CC 및 콘도미니엄을 인수하는 경제적 효과를

누릴 수 있게 됩니다.

​

그렇다면 아난티는 200억원에 골프장 운영수익 및

콘도미니엄 운영수익을 인식할 수 있는 사업체를

인수하게 되는 것이나 마찬가지입니다.

​

(대한민국에 이런 BM이 있었나 싶습니다.)

​

이러한 구조를 가능케 하는 것은 아난티의 브랜드가치 및

아난티회원권의 이용가치 상승 및

아난티 회원권에 대한 견조한 수요 덕분일 것입니다.

2. 아난티 투자 아이디어

 

지금까지 다소 장황하게 아난티라는 기업에 대해서

알아 보았습니다.

 

제가 생각하는 아난티 투자아이디어는

 

1. 금강산 리조트 폐기로 인한 대북주 탈피

2. 경상이익인 운영이익의 성장 기대감

3. 빌라쥬드 아난티 분양에 따른 재무구조 개선 

4. 제약적인 금리환경 하에서도 신사업에 대한 기대감

 

등이 있었습니다.

 

1. 금강산 리조트 폐기로 인한 대북주 탈피

 

2018년 중 아난티는 화려한 주가의 상승이 있었습니다.

​

당시 북미정상회담, 남북정상회담 등등

대북이슈 관련 호재가 있었으며,

대북사업에 관심이 많은 짐로저스가

아난티 주식을 투자하고 사외이사에

선임되었다는 이슈를 받으면서

5천원대의 주가가 3만원까지

엄청난 급등을 했었습니다.

​

아난티가 대북주로 엮였던 이유는

2005년 중 정부로 부터 금강산 골프&온천 리조트

승인을 받아 2008년 5월 중 금강산 아난티 골프&온천

리조트를 건설 완료하였기 때문입니다.

​

하지만, 2008년 7월 중 금강산 관광은 중단 되었으며,

회사는 2022년 중 약 500억의 폐기손실을 인식하였습니다.

불확실하였던 대북사업 관련 회사의 결정이

확정이 되었으므로, 이제 아난티는

본업의 가치에 따라서 평가를 받을 주식이

되었다고 생각되며, 대북사업 관련 악재는

모두 출현한 것이 아닌가

싶은 생각이 들었습니다.

​

2. 경상이익인 운영이익의 성장 기대감

3. 빌라쥬드 아난티 분양에 따른 재무구조 개선 

4. 제약적인 금리환경 하에서도 신사업에 대한 기대감

 

아난티의 2022년 3Q 운영부문 영업이익은

80억 가량으로 이를 단순 연환산하면 320억 가량입니다.

​

3Q는 여름휴가가 껴있는 성수기로서

계절적 특수성이 있는 부분을 감안해서 보긴 해야하고

아난티 앳 강남 호텔 및 세인트포CC 운영수익은

본 궤도에 오르기 전 상태입니다.

 

 

여기에 신규로 영업이익에 기여할 수 있는

객실수가 2022년 중 신규로 취득한 세인트포CC까지

감안하였을 때, 기존 객실수 대비 72% 가량 증가하게 됩니다.

​

또한, 객실요금 인상도 예년처럼 한다면

10% 가량 인상이 있을 계획이 있을 수도 있다고 합니다.

​

그냥 산술 적으로 단순계산하면,

​

1. 2022년 3Q 80억 * 4분기 * 1.7(Q증가) = 544억

2. 요금인상 10% 효과 = 2022년 3Q 누적 운영매출 * 4/3 * 10% = 160억

​

1+2 = 약 704억 가량의 운영이익이 가능하다고 생각했습니다.

​

물론 단순 계산치로서 계절성 감안 등

미세조정이 추가로 되어야 한다고 생각합니다.

아난티앳강남 리모델링으로 인한 일시적인

영업중단으로 위의 추정 운영이익은 Best case로

감안해주시면 될듯 합니다.

 

 

 

 

 

현대차증권 곽민정 연구원님도 아난티 2023년 운영매출을

2,600억, 이에 대한 20%인 520억을 운영이익이라고

Report에 추정하셨으며(분양이익 약 2,800억),

​

2022년 3Q 운영이익, 신규 리조트 OPEN 및

요금인상 등을 감안하였을 때, 크게 무리한

운영이익 추정치는 아니라는 생각이 들었습니다.

​

추후, 아난티 청평(콘도 50실, 2025년 예정) 및

아난티 제주(콘도 & 호텔 합산 345실, 2026년 예정)

오픈으로 인한 분양이익/운영이익의 증가를 생각한다면

2023년 이후에는 더 높은 운영이익의 증가가

기대된다고도 볼 수 있을 것 같습니다.

​

현재 시가총액은 5,700억, 전환사채 미전환 물량을

감안하면 대략 6,600억 수준이라고 감안해도,

이제는 2023년 추정 운영이익 520억(현대차증권 Report 기준)에

10배 ~ 12배 수준으로 근접하였다면,

기천억의 빌라쥬드 아난티 분양이익, 등기제 전환으로 인한 분양이익

및 브랜드프리미엄 가치가 주는 해외진출 등

여러 기회요인을 감안하였을 때,

 

 

 

1. 검찰조사

 

 

2023년 2월 중 아난티에 검찰의 압수수색이 있었습니다.

 

 

 

 

이 부분은 설명이 너무 길기 때문에

위의 포스팅들을 참조 부탁드리겠습니다.

 

결론은, 아난티 브랜드가치에 영향을 미친다면

사업 자체에 큰 위협이 될 수 있습니다만,

그렇지 않다면 크게 염려할 일은 아닌 것으로 보인다는 것입니다.

 

2. 전환사채 오버행

 

 

 

 

 

2022년말 기준으로 4회차 전환사채

391억(전환가격 : 6,364원) 및

5회차 전환사채 300억(전환가격 : 6,680원)이

잔존하여 있습니다.

 

이로 인한 지분 희석효과가 있을 수 있습니다.

하지만 현재 전환가액은 현재 주가와 큰 차이가 없으며,

 

아난티/전환사채(해외전환사채포함)발행후만기전사채취득/2022.12.22

 

회사는 전환사채에 첨부된 콜옵션을

전량 행사하여 왔습니다.

 

 

4. 결론

 

지금까지 아난티 사업의 개요,

아난티 BM, 이로 인한 기회요인,

투자포인트 및 Risk 등에 대해서

포스팅 하였습니다.

​

이 모든 설명이 가능한 이유는

그 동안 아난티에서 쌓아온 "아난티"라는

브랜드가치라고 생각합니다.

​

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

 

 

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