국내

안녕하세요. 현장 전문가 투자자 고기덕입니다. 주로 부동산과 매크로를 다룹니다만, 산업과 종목에 대한 경험도 겸비하고 있습니다.

1.서울과 1기신도시는 같은 밸류선상에서 따지면 안됨
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2.서울쪽 중층 재건축들은 택지개발로 깔끔바둑판식으로 진행된 게 아니라 완전 난개발로 진행된 중층 재건축이 대부분임. 특히 깔끔하고 가지런한 바둑판식 아파트지구 강남과 강북은 천지차이
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출처 : 서울시청
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3.이렇게 깔끔한 아파트지구들은 이미 대부분 신속통합기획이나 통합재건축으로 묶어서 진행된 곳들이 많고 대표적으로 누구나 알고 있는 강남의 반포는 재건축이 거의 대부분 진행중이며 대치동의 경우 사업성이 뛰어난 단지들은 이미 래미안 대치팰리스와 같이 완성되었고, 은마아파트 같이 극악의 사업성과 조합 내분이 큰 단지는 이제 막 시장하는 모냥새임
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4.물론 다시 또 조합장 직위 보류 소송에 또 휘말렸지만..
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5.어쩄든 사실 강북개념으로 접근했을 때 난개발로 진행된 서울 같은 경우 애초에 사업성이 어마무시하고 대부분 일찍 개발되어져 5층단지였던 주요단지들이 재건축이 마무리되어졌고, 중층재건축 또한 별로 없었지만
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6.1기신도시와 같이 애매하게 들어선 단지들의 경우부터 문제가 생기기 시작함. 사업성이 안나오는 것임. 기존 이미 깔아놓은 인프라나 도시개발성들은 어쩔 수가 없는데, 이러한 중층 아파트들을 재건축하려니 도저히 사업성이 나오지 않음.
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출처 : 경향신문
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7.이런 용적률 180~210%짜리 아파트를 300%로 지어 올리려고 하니 되질 않음. 더군다나 지금의 건설공사비 폭탄 때문에 추가분담금이 7억씩 나오는데? 압구정도 추분이 같은 평형으로 이동하는데 3.5억임
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8.최근 1기신도시 관련 특별법 시행령에 예고가 됨
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9.특별법만 봐서는 세부 시행 카테고리를 알 수가 없음. 시행령과 시행규칙까지 나오고 지침까지 나와야 이제 대략적인 돌아가는 프레임을 알 수 있는데, 시행령정도만 가지고도 어느정도는 파악이 가능함
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출처 : 국가법령정보센터
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10.여기서 핵심내용들을 보는 것과 선도지구 예상지역을 고르는 건 사실 별로 큰 의미가 없음. 세부적인 큰 틀에서의 선도지구 지정 요건은 이미 1기신도시 재건축 관련 PM이 활동하고 있는 분당 내 재건축단지 주민들에게서 임장을 통해서 또는 PM을 통해서 개괄적으로 들을 수 있음
감수인) 선도지구는 가장 먼저 재건축에 돌입하는 단지를 말합니다. 감수인) PM은 Project Manager를 말합니다. 재건축 사업의 총괄 관리자를 말합니다.&nbsp;
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11.이게 참 웃긴게 딱 3배임
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출처 : 국토교통부 보도자료
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12.원래 예전 저층단지 용적률이 대략 100%였고 이를 300%로 상향해서 층수를 올린 것임. 그게 대치동이고.. 층수 제한도 점점 21층 제한에서 35층 룰, 이제는 47층까지 상향해줌
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13.사업성을 늘릴 수 있는 방법은 결국 일반분양분 늘리는 것, 즉 층수제한 풀고 용적률 상향시키는 것 밖에는 답이없고 사업성을 늘려주지 않으면 애초에 절대로 재건축이 되지 않음
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14.분당의 경우에 위와 같은 경우로 예를 들면 3종에서 준주거지역으로 종상향이 되면 500% 용적률을 받게 되고 여기에 150%까지 증가가 가능하기 때문에 무려 750%까지 용적률이 상향됨
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15.지금이 210%라고 쳤을 때 대략 임대분이나 기부체납분을 따지고보면 거의 3배정도라고 생각하면 됨
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16.용적률 상향이 3배는 되어야 겨우 사업성이 나오는 구조임
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17.지금 이러한 상황에서 역시나 가장 중요한 것은 결국 사업성임
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18.다른 것 다 필요없고 사업성을 가장 크게 받을 수 있는 단지를 노려야 하는 것임. 일단 기본적으로 개발계획안에 역세권 개발과 통합개발이 선도지구 지정 요건으로 들어가있음. 25M 폭의 일원의 도로로 둘러싸인 단지들이 통합개발을 해야하며 역세권이어야 선도지구 지정을 해준다는 것임
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19.선도지구로 지정되어야 특별구역이 되고 특별구역으로 되어야 종상향 및 750% 용적률을 받을 수 있다고 생각하면 됨.
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20.여기서 우리가 봐야할 것은 딱 3가지임 첫째, 사업성 둘째, 역세권 셋째, 조합의 단합
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21.조합읜 단합은 반드시 임장으로 우리가 캐치해야하는 부분임. 여기저기 파벌이 형성되어져 있는 조합은 나중에 엄청난 스트레스로 다가올 수 있음.
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22.노후신도시 재건축 특별법에는 그리고 무조건 통합개발만 들어가는 게 아님. 단독 개발이라고 하더라도 역세권 개발이며 도시에 메리트를 줄 수있는 아주 입지좋은 단지도 가능함. 그리고 분당지구 내에서는 이미 주변 통합해야할 단지가 리모델링 추진중이라 애초에 통합개발이 안되는 지역도 존재함
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23.이런 곳을 정부에서 내비둘 것 같음? 다른 개발 방식으로 시행령안에 들어가있음. 역세권 고밀 복합개발임
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24.이러한 모든것을 보았을 때, 대지지분, 통합개발, 역세권 복합개발, 조합원 단합정도 등을 보면 우리는 아래와 같은 3개의 1기신도시 지역내에서 각 단지들을 보면 거의 85% 확률로 맞을 것임
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25.내가 이미 작년 여름부터 추천했던 단지들임
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출처 : 고기덕님 블로그
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26.여기에 분당지구 내에 1나만 더 추가한다면 시범단지를 통합재건축으로 추천하고, 위의 상록우성은 역세권 복합개발로 추천하는 것임
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27.그런데 이미 일산 강촌마을은 난리남
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28.삼성래미안이 참여하는 강촌임. 예상과 딱 들어맞는 건 사실 누구나 알 수 있음. 부동산의 본질을 알고 있고 임장을 다녀왔더라면 누구나 알 수 있는 부분이었음
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결론입니다.
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위에 제가 추천드린 단지들 위주로 1기신도시 선도지구 예측하시면 됩니다.
100%라고 말하는 건 불가능하지만,
엄청 높은 확률로 위의 대상 단지들이 선도지구가 될 것입니다.
감사합니다.
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1기신도시 수도권 선도지구 지정 어디가 될까 궁금하시죠? 객관적 리스트 공개합니다.

초기 화면을 변경하였습니다. 공지글 참조 부탁 드립니다.

https://orangeboard.co.kr/notice/35

보고서 공유해 주셔서 감사 드립니다. 

7번에서 '추부이' 는 '충분히' 같은데, 100% 확신이 들지 않아 수정하지 않았습니다. 검토/반영 부탁 드려요.