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※ 감수인 ★★★ ‘오렌지보드 독점’ 보고서입니다 ★★★
부동산은 수요/공급에 의해 가격이 움직이는 대표적인 자산입니다. 좋은 점은 기관 플레이어가 거의 없다는 점입니다 (그래도 자금운용 시장에서 꾼들은 있습니다). 아파트의 가격은 공급에 의해 좌우되는 경향이 강한 듯 합니다. 뛰어난 부동산 투자자에게 추천받은 책을 소개합니다. 1960년 전후 아파트의 처음 공급부터 2000년대 초반까지의 한국 아파트 가격 변화에 대한 내용을 다룹니다. 가격을 사회/문화 현상과 정부정책, 사람들의 심리로 풀어내는데 흥미진진합니다.
<저자: 최명철, 아파트 값, 5차 파동>
거시 경제와 미시 경제의 인과를 연결하는 것은 도전적인 의견이 뒷받침 되어야 하고 자금운용 시장은 꾼들이 많습니다. 사람의 심리는 욕심을 이기기가 불가능하기에 정보의 분별력이 극도로 요구됩니다. 모르면 당한다 라는 말을 길게 했습니다.
욕심을 부리더라도 공부를 먼저 하셔서 분별력을 갖춰야, 아래 보고서에서 제시한 '최적 매수시기'에 대한 의미가 있을 듯 합니다.
부동산은 재산형성에서 빠질 수 없는 자산입니다. 각종 자료를 이용한 입지, 수요, 공급, 정책 등에 관한 좋은 분석글이면 실으려고 합니다.
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부동산 자산의 성질
1. 기본적으로 부동산은 필수재 성격임. 그래서 일반 금융시장물과는 다름
2. 고정적인 수요가 항상 있음. 부동산은 수요가 투자수요와 실거주수요로 분리되는 데, 실거주수요라 함은 오롯하게 실거주성을 위한 목적으로 무주택자가 1주택을 매수하는 것을 의미함
3. 투자수요는 부동산 가격 상승에 대한 기대감으로 1주택자임에도 불구하고 2주택자, 3주택자 등의 주택 추가매수를 진행하는 이들을 지칭하며, 시장 상황에 따라서 투자수요는 변동성이 심함
4. 시장이 아무리 안좋아도 고정적인 신규수요는 지탱이 되어주는 데, 이는 국가에서 정책금리나 서민 금융정책지원을 행하기 때문임. 주로 신혼부부가 신규수요로 여겨짐
5. 전세자금대출량이 크지 않았던 과거에는 급격한 전세가지수의 변화가 없었지만, 2013년도 이후 저금리기조가 완연해지며, 월세보다 전세가 유리한 상황이 일반적인 상황으로 여겨졌음
6. 이에 더해 저금리 전세자금대출이 도입되면서, 부동산 매매가격의 밑바닥 역할을 해주었음
7. 부동산에서 전세가율은 실거주필요성과 투자수요의 기대심리를 구분하는 기준선 역할을 함
미국
8. 실거주수요가 들어와 전세가율이 높아지면, 매가와 전세가의 갭이 줄어들고 이를 통해 투자자 유입이 수월해지면 투자자가 시장에 들어오게 되고, 이는 곧 매가의 상승으로 이어짐
9. 결국 부동산 시장의 사이클의 선변화는 항상 전세지수에 따라 결정되었음. 전세가지수가 오르면 매가지수도 오르고, 전세가지수가 내리면 매가지수도 내림
10. 다만 2009~2013년도까지 전세가가 상승하는 동안 매가는 오르지 않았던 이유는 너무 작은 전세가율로 인해 투자자 진입이 쉽지 않았던 상황 때문. 2013년도에 전세가율이 63.7%까지 올라오며 매가도 반등하기 시작
부동산 가격을 결정 짓는 수요와 공급에 대한 단상
11. 부동산에서 투자수요는 변동성이 너무 커 마치 금리와 같음. 경제 상황에 따라서 고무줄처럼 늘었다 줄었다를 반복하기 때문에 투자 수요의 증감에 대한 예측은 결국 전세가율로 판단함
12. 다만, 임차 또는 자가로 무조건적으로 거주해야하는 필수재 성격의 부동산 특성상 신혼부부라는 고정수요는 기본적으로 정해져있기에 부동산은 수요보다 매년도의 공급물량을 시장예측에 주로 활용함
13. 인허가부터 입주까지 보통 3~3.5년, 착공부터 입주까지 2.5~3년사이의 시간이 걸리는데, 인허가받은 물량이 착공지연으로 이어질 수 있음
다만, 인허가물량이 과거에는 5% 오차비율로 착공물량으로 변환되어졌었음. 즉, 일단 인허가물량으로 건축허가를 받으면, 언젠가는 결국 착공을 하고 입주물량화 되어졌다는 말
14. 다만, 우리는 항상 여기서 유효물량에 대해 생각을 해야 함. 애초에 주택보급률 자체가 다세대, 다가구등을 포함하는 수치이기 때문에, 인허가물량이 방3화2구조를 갖는 유효물량의 아파트인지 확인해야 함
15. 그래서 인허가물량의 많고 적음을 판단할 때, 59까지 포함해야하지만, 통계청 자료로 나누어져 있지 않아 60이상만 잡아서 계산함
16. 알다시피, 표본수가 많으면 많을수록 표본집단의 정규성과 등분산성이 강화되어 우리가 오차를 범할 확률이 적어짐. 모든 공급물량을 한 번에 생각하는 게 가장 틀릴 확률이 적기는 하나, 전문 부동산 투자자의 경지에 오르면 오를수록 스스로 세분화하는 센스가 생김
2024년 부동산 가격전망의 3대 축(공급, 수요, 금리)
17. 공급량은 항상 누적으로 보아야하며, 이는 우리가 주목해야할 것이 누적인허가물량도 있음을 이야기 함
위 표는 수도권 분기별 입주물량임. 분기별 입주물량의 적정수요가 수도권이 5만세대 이상이 나와야 하는데, 2024년부터 3만세대까지 떨어짐. 2025년은 더 최악인 상황인지라, 수도권 입주물량이 극악인 상황. 투자자 입장에서는 호재임
18. 인허가물량은 2022년도 기준으로 정말 대폭적으로 감소함
위 표는 2020년도부터의 수도권 인허가물량임. 물량 자체가 2023년에는 6.7만세대 인허가가 나왔음. 공급부족 대란을 예상하는 이유임
19. 다만, 주의해야할 것은 누적인허가물량에 대한 단상임
과거 2010년 이전에는 착공하면 무조건 분양이었고, 인허가 받고 착공되지 않고 대기중인 물량이 약 20만호였는데, 지금은 착공 후 분양하지 않고 있는 후분양물량과 누적인허가물량이 무려 5배가 증가함. 100만호.
20. 누적인허가물량이 지역별로 어떤 택지구간에 몰려있는지 반드시 파악해야하는데, 추후 시장이 좋아지면 바로 건설사에서 뱉어낼 물량들이 있어 장기간 상승추세가 이어지더라도, 한 번씩 소화기 역할을 해주는 물량이 존재함을 기억해야 함
21. 다만, 실질적으로 2026년까지의 입주물량만 정확하게 생각하더라도, 굉장히 단기적인 물량구간은 급속도로 줄어든 것은 맞음. 물량 부담이 수도권의 경우 거의 없음
22. 3기신도시 물량 걱정이 유일한데, 3기신도시의 민간분양은 일정보다 밀리고 있으며, 공공분양 역시 순차적으로 공급되는데 급격한 건설공사비 상승이 최근 분양가상한제 적용 인천 검단 공공분양아파트 분양가를 6억으로 만듬
중층 이상에 발코니 확장하면 약 6억임. 원활한 3기신도시 공급은 애초에 물건너 간 상황이라 2030년까지 물량부담 구간이 크게 없음
23. 수요의 경우 신생아 출산률이 큰 폭으로 꺾였던 2000년대생의 결혼시점이 2030년 이후이기 때문에, 수요의 급변에 대한 예상은 2030년 이후로 잡아도 괜찮음
24. 마지막으로 금리임. 현재 부동산시장의 전세에서 월세로의 이탈은 전월세전환율이 전세자금대출 금리보다 낮기 때문에 더 유리한 월세로 사람들이 쏠리고 있는 현상임
25. 전월세전환율은 (월세 * 12개월)/(전세금-월세보증금) 비율임. 지금은 현재 전세자금대출금리가 높기 때문에 월세로의 쏠림 및 수요층이 주거의 질을 내려가면서 까지 주택의 질 하향화를 하고 있었기 때문에 전세가가 오르지 못하고 있었음
감수인 주) 전월세전환율은 보증금(전세금 등)을 월세로 전환했을 때, 얼마인지 계산하는 것임. 전세를 월세로 전환할 때, 전세의 이자율임. 대통령령으로 전월세전환율을 정해 놓음. "기준금리 + 대통령령으로 정한 금리 2%)임. 이 이자율을 초과하는 금액은 납부하지 않아도 되고, 초과금액을 납부한 경우 반환을 요청할 권리가 있음(현실은 다를 수 있음). 금리가 상승할 때는 월세 공급이 늘어남.
26. 이번 금리 인상은 금융위기 때 보다 더욱 빠르게 금리가 올라갔고, 이에 겁먹은 수요의 이탈 및 코로나 시절 저금리와 양적완화로 아파트 가격을 지탱해주던 전세가의 급락으로 매가도 급락해버림
빨간색 네모난 시점. 급리의 급격한 변화는 단순하게 FRED표에서 확인 가능함
2009년때와 비교도 안되는 부채크기를 지닌 상태에서 그 수준까지 급격하게 치고 올라가니, 전세가 급락이 따라왔고, 이것이 곧 전월세전환율과 전세자금대출금리의 역전을 가져왔고, 전세가 급락 및 매가 급락을 유도함
27. 아까도 말했지만, 일정부분 필수수요가 있는 부동산 시장 특성상, 현재의 허리춤 가격에서 가장 중요한 변수는 금융위기급 여파가 아닌 어느정도의 경기침체상태라면, 금리가 가장 큰 변수인데...
28. 결국 미국 스탠스가 제일 중요함. 몇 일전만해도 장기채금리 5%를 넘어 R*금리의 근본적인 상승에 대한 부분을 이야기하며 모든 투자자들이 두려워했었는데, 오늘 보니 약 0.3% 가까이 급락함
근본적인 장기채금리의 하락은 미국 재무부의 스탠스에 따른 것. 재무부 사이트에서 Financing the Government>>Quarterly refunding의 most recent quarterly refunding documents를 보면 tbac의 분기 국채 발행 계획 확인이 가능함
29. 여기서 재무부는 장기채의 수요가 부족한 점을 근거로 들어, 평상시 유지하는 단기채 비율 15~20%를 깨고, 단기채 발행을 통해 자금조달을 할 것이라고 발표함
현재 미국 정부 채권 비율 중 단기채는 약 20.4%로 기준을 간신히 맞추고 있는 상황
30. 장기채 발행량을 줄이고 단기채를 늘리는 것은 우리나라로 따지면 보금자리론 빌려주는 데 30년상환으로 빌려주는 게 아니라 10년상환의 고금리로 빌려주는 격
31. 이러한 일드커브역전의 심화와 유동성 급감에 마치 반응이라도 하듯이 11월 3일 날자로 나온 비농업인구 고용지표는 급감
아직까지는 자연증가율 약 10만이상의 고용일자리 수는 나오고 있어 골디락스 분위기인데, 현재 미국 각종 경제매체의 조사대로 4.9%의 기적적인 경제성장률이 1%미만으로 2024년 1분기에 떨어지게 되면, 실업률이 올라가게 되면 금리 인하가 생각보다 빠르게 될 확률이 높아짐
32. 부동산 입장에서는 나쁘지 않은 상황. 어차피 금리는 누구도 예측 못 하는 변수인데, 이처럼 실질적인 미국 재무부의 입장 자료를 보았으니 실거주자라면, 허리, 무릎, 발목순으로 내려가는 예측이 아니라, 발목, 무릎, 허리춤으로 올라오는 매수를 지향해야 함
33. 최악의 경기침체만 아니라면 지금의 금리 인하 시그널이 나쁘지 않음. 부동산 입장에서는 주식과 다르게 어느정도 호재로 여겨짐.
34. 모든 상황을 총 망라했을 때 가장 최선의 매수시기는 아마 대략적으로 2024년 1분기 이지 않을까 예상함.
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