** 보고서 검토 우선순위 : '속보 -> 보유 -> 독점 -> 요청시기 ' 순입니다 (절대적이지 않음).
*** 앱을 설치하시면, 구독하시는 크리에이터에 대한 새글 알림을 받아보실 수 있습니다.
떠오르는 강북, 그리고 지금의 누구도 넘볼 수 없는 벽 같은 존재 강남.
여러분들 역시 강남을 매수해야할지, 앞으로 판도가 뒤집힐지 여러가지 고민들로 잠 못 이루실거라고 생각합니다.
그 해결책을 드립니다.
강남과 강북의 역사
1.서울인구는 1960년대까지만 하더라도 오롯하게 강북에 위치해있었음. 강남은 허허벌판 아무것도 개발되지 않은 땅이었음
2.증가하는 인구를 수용하기 위해 처음에는 기존 시가지에 고밀화 또는 연접지역 개발인 동대문, 면목, 수유 개발 등을 통해 인구를 수용하려 하였지만 역부족이었음
3.그래서 강남개발이 시작됨
[출처:대한민국 국가지도집]
4.강남 개발 계획은 1부터 10까지 계획적으로 개발되었음
[출처 : 스토리박스]
[출처 : 스토리박스]
5.도로는 반듯반듯하고, 대규모 주거지역이 자리잡혀 있었으며, 강북 명문학군의 이전으로 주거 여건을 만들어주었고, 대규모 일자리 창출을 위해 테헤란로 등이 만들어졌음
6.아래 위성지도를 보면 강남은 도로 구획부터 반듯반듯한 정사각형 도로 구획인 반면에 강북은 꼬불꼬불 길이 왔다갔다하며, 무엇보다 남산의 고도제한으로 인해 주변 입지 좋은 곳들이 전부 빌라촌임
7.일자리 자체적으로는 강북이 절대로 강남에 밀리지 않음.
[출처:신영오피스시장동향보고서]
8.여기서 빌딩 등급은 임차인이 사무 공간을 선택하는 기준인 임대가, 건축연면적, 접근성, 인지도, 마감, 상태, 쾌적성, 서비스 수준, 관리 상태 등의 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 분류되는 데, 프라임오피스는 권역 내 최고 수준인 랜드마크 빌딩을 의미함
건축연면적이 5만미터제곱 이상을 프라임오피스등급이라고 여기며, 월세는 미터제곱당 약 25,000원~30,000원 사이에 위치함
감수인 주)
빌딩 등급은 오피스 빌딩의 위치, 건축 연도, 건축 구조, 설비 수준, 임대료, 공실률 등을 종합적으로 평가하여 부여하는 등급입니다. 빌딩 등급은 일반적으로 A, B, C, D 등 네 가지 등급으로 구분됩니다.
- Prime(A) 등급: 최상위 등급으로, 도심권에 위치한 신축 빌딩으로 임대료가 가장 높고 공실률이 가장 낮음.
- A 등급: Prime 등급 다음으로 높은 등급. 도심권 또는 강남권에 위치한 신축 또는 준신축 빌딩.
- B 등급: 중간 등급으로, 도심권 또는 강남권에 위치한 구축 빌딩.
- C 등급: 하위 등급으로, 도심권 외곽에 위치한 구축 빌딩.
감수인 주)
- KBD(KangnamBusiness District): 강남을 중심으로 한 경기도 성남시의 오피스 밀집 지역. GBD라고도 함.
- BBD(Bundang Business District): 판교와 분당을 중심으로 한 경기도 성남시의 오피스 밀집 지역.
- YBD(Yeido Business District): 여의도를 중심으로 한 서울 영등포구와 마포구의 오피스 밀집 지역.
- CBD(Central Business District): 종로구와 중구를 중심으로 한 서울 도심의 오피스 밀집 지역.
9.전체면적은 강남과 강북이 거의 비슷하지만, 실질적인 프라임오피스 면적에서 압도적인 차이가 있음
대기업 갯수를 확인해보면 쉽게 파악 가능함
10.그럼에도 불구하고 왜 강남이었나? 강북에는 뚜렷한 택지가 없었음. 동부이촌동과 한남동 고급주택단지, 그리고 실질적인 업무지구 최근접한 거주지역으로 거주할만한 곳은 사실상 경희궁자이가 전부인 상황
감수인 주) 경희궁자이는 강북 대장주로 자주 언급되는 아파트 단지임.
11.반면 강남은?
주요 업무지구인 GBD 바로 인근을 둘러 싸고 4개 주거지구가 있으며, 해당 주거지구들은 아파트촌이 밀집되어져 있으며, 해당 아파트촌 내의 위상이 뚜렷한 학군지가 마련되어져 있음
12.물론 강북의 반란은 이미 시작되었지만..
한남뉴타운과 이촌동리모델링 등이 있지만 실질적인 업무지구 인근이 아닐 뿐더러 더군다나 정돈된 택지지구가 아니라 한남뉴타운도 대형평형이 아니고서는 건폐율이 40%에 육박하는 기이한 구조임. 건폐율 40%는 절대로 고급주거지라고 느껴지지 않는 뺵빽함을 가져다줌.
물론 이는 서울시 경관지구 계획 때문에 고도를 못 올리기 때문에 옆으로 옆으로 늘리는 것임
[출처 : 서울시청, 남산고도지구]
결론입니다.
업무지구와의 직주근접성과 학군 등은 절대로 쉽사리 바뀌지 않습니다. 더군다나 용산개발, 가장 호재인 용산국제업무지구, 세운지구개발에 맞서는 강남의 GBC, 영동대로복합환승센터, 잠실MICE 등 용산개발에 맞먹는 호재는 강남 역시 내재적인 부분을 가지고 있지요.
감수인 주) 직주근접이란 직장과 주거가 가까운 것을 의미하는 부동산 용어임.
업무지구의 갯수, 좋은 양질의 일자리도 중요하지만, 실질적인 정주여건과 생활환경 측면에서 잘 정리정돈되고 꺠끗한 환경인 강남의 4대 주거지를 강북의 한남뉴타운과 이촌동 리모델링이 평균가적으로 앞지를 수는 없다고 생각합니다.
감수인 주) '정주(定住)'는 '일정한 곳에 자리를 잡고 삶'을 뜻함.
결국 강남입니다.
감사합니다.
Disclaimer
- 당사의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재, 복사, 배포 등을 금합니다.
- 콘텐츠에 수록된 내용은 개인적인 견해로서, 당사 및 크리에이터는 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없습니다. 따라서 어떠한 경우에도 본 콘텐츠는 고객의 투자 결과에 대한 법적 책임소재에 대한 증빙 자료로 사용될 수 없습니다.
- 모든 콘텐츠는 외부의 부당한 압력이나 간섭없이 크리에이터의 의견이 반영되었음을 밝힙니다.
Disclaimer
- 당사의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재, 복사, 배포 등을 금합니다.
- 콘텐츠에 수록된 내용은 개인적인 견해로서, 당사 및 크리에이터는 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없습니다. 따라서 어떠한 경우에도 본 콘텐츠는 고객의 투자 결과에 대한 법적 책임소재에 대한 증빙 자료로 사용될 수 없습니다.
- 모든 콘텐츠는 외부의 부당한 압력이나 간섭없이 크리에이터의 의견이 반영되었음을 밝힙니다.
