지금 우리가 매수하기 위해 째려봐야 하는 부동산은 무엇일까? 정답과 방법, 두 가지를 모두 알려드려요.

ROI와 CAR RATE라는 단어가 있어요.

주로 수익형 부동산을 운영할 때 쓰이는 말인데요.

 

ROI부터 설명하면, ROI는 Return On Investment(투자이익률)입니다.

투자한 자본에서 내가 어느정도로 이익을 얻고 있는지를 가늠하는

척도가 됩니다.

 

부동산 투자로 임대운용을 하는 경우에

ROI = 연간수익/자기투자액

으로 나타납니다. 여기서 자기투자액은 순수 자기자본이 들어가는

비중을 의미하는 것이고, 연간수익이라 함은 단순히 영업수익을

이야기하는 것이 아니라

 

관리비용과 이자비용, 원금상환비용 등 총 비용을 제한 금액이 됩니다.

우리가 부동산에서 비용으로 따질 수 있는 것은

원리금, 관리비정도가 됩니다. 원리금의 액수를 크게 만드는 것은 결국

고금리 이자가 되는 것이고요.

 

해당 ROI 지표는 1년간 자기자본 회수율을 의미하는 바가 되기도 하는거죠.

ROI가 10%라는 것은 자기자본 회수까지 걸리는 시간이 10%라는 것을 의미하고

해당 비율이 크면 클수록 좋은것이므로 분자가 클 수록, 즉

연간수익이 높을수록 좋습니다. 

 

[월세수입-관리비용-원리금비용 = 연간 수익]

개념인데요. 실질적으로 우리가 상가임대차보호법도 그렇고,

실질적인 현생에서 150만원짜리 월세를 갑자기 2년 계약기간 갱신할 때

200만원으로 올리는 것은 불가능합니다. 상가 임대차보호법에 따라

월세도 특별한 경우가 아니고서야 5%씩밖에 못 올리니까요.

 

그렇다면 결국 중요한 것은 원리금이 됩니다.

상가는요. 주거용 임대사업자와 달라요.

주담대가 아니라 상가담보대출을 받거든요.

출처 : 자유일보

 

상업용부동산이 난리인 이유는 꼭 필수재인 주거지와 다르게

상업용 담보대출 자체는 고정금리 혜택이 필요한 대출이 아니기에

정책 금리 혜택이 전혀 없습니다. 이는 미국과 한국이 유사합니다.

 

미국의 경우 거의 90% 이상이 주거용 주택은 고정금리입니다.

그래서 지금의 고금리에도 주택시장 붕괴가 없는 것이고,

우리나라의 경우 약 60%비중만 고정금리로 되어져 있습니다.

 

그런데 미국이나 우리나라 상업용부동산 대출은 3개월 변동금리인 경우가

대부분입니다. 3개월마다 금리가 변동되고 미국의 경우 현재

상업용부동산 금리가 7~8%에 육박하다보니 타격감이 엄청난겁니다.

우리나라의 경우도 현재 상업용 부동산 대출은 금리가 6%정도 합니다.

 

이 6% 금리는 사실 치명적이고 압도적입니다.

 

CAP RATE라는 개념이 있습니다.

CAP RATE = 100 * (연간순수익/부동산매입가격)입니다.

아파트를 10억에 샀는데, 관리비용과 원리금, 즉 운영경비 등을

제외한 월 순수익이 500만원이라고 합니다.

그러면 1년에 6천만원이네요.

 

6000만원/10억  = 0.06, 즉 6%입니다.

이는 수익률 개념이라고 보시면 됩니다. 이 역시 월세 수익은

변하지 않습니다. 단지 원리금과 관리비용이 변할 수 있는겁니다.

 

상업용 부동산의 수익률 자체는 금리와 반비례 관계입니다.

금리가 높을 땐 예적금 금리가 높아져 사람들이 상업용 부동산에 바라는

금리상단이 높게 잡히고, 금리가 낮을 떄는 사람들이 상업용 부동산에

바라는 금리 상단이 낮게 잡힙니다. 

 

출처 : 매일경제

 

혹시 2013년도쯤에 상가 매수하신 분들은 이 떄 상가 수익률이

대략 7%정도였다는 걸 기억하실겁니다. 이 상가 가지고 2020년도까지

잘 운용하셨던 분들은 아마 1층 목 좋은 곳이었다면 상가 매가가

엄청나게 뛰어있는 것에 놀라신 경험이 있을 겁니다.

보통 구분 상가는 가격이 오르지 않거든요. 개발성이 없으니까요.

 

그런데 금리가 내려가면서 수익률이 높아지고 높아진 수익률이

좀 더 낮아져도 되기에 분모인 상가 가격 상승을 유발하게 되는 원리죠.

2020년도에 상가 수익률 7%짜리는 없었어요.

 

상가 수익률은 정말 오롯하게 예적금 금리, 회사채 금리와 비교가 됩니다.

상가가 리스크가 더 크니 당연히 예적금 금리보다는 수익률이

높아야 하는거에요.

 

출처 : CBRE

 

다들 아시겠지만, 누구나 잠재성장률 대비 현재의 금리가

비정상이라는 것은 알고 있습니다.

추후 2년만 지났을 때, 상가의 가치가 지금과 같을까요?

엄청난 과공급과 공실에 허덕이는 지역이 아니라

원도심 내의 탄력적 수요를 보유한 곳이라면 이야기가 다릅니다.

출처 : CBRE

 

캡레이트가 내려간다라는 말은 요구 수익률도 낮아진다는 것이고,

이는 결국 지금 고점에서 잡아놓으면 추후 이 놈이

높은 월세 따박따박 가져다주는 효자가 된다는 거죠.

 

물론 상가는 리스크가 큽니다. 그만큼 입지와 주변 환경에 대해

잘 알고 있어야 해요. 이건 뭐 부수적으로 추후에 이야기할테니

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상가 물건에 접근하는 가장 간단한 방법은요.

 

경매를 통해서 접근하셔야 합니다.

수익률 8%선에서만 잡으셔도

고놈 참 쏠쏠할겁니다. 현재 상가는 대략 6~8% 선에서

수익률을 가진 상가들만 거래가 됩니다.

임대차 현황 등 사전 임장조사가 중요한 상가가

아파트와 비교 안되게 어려운 것은 맞으나

부동산 공부 여실하게 필요합니다.

 

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설명해드리도록 하겠습니다. 권리분석도 앞으로 하나씩

포스팅하도록 할게요. 감사합니다.