리파인: 부동산 전세 시장과 동반 성장 (부동산 권리조사 1위 업체)

리파인은

2000년대 초반 한국부동산원 내 부동산벤처로 설립된 국내 최초 부동산 권리조사 전문 회사 입니다.

주택담보대출을 받거나 전세보증금 반환보증보험을 가입할 땐 부동산 권리에 대한 문제를 확인하기 위한 권리조사가 필수적으로 들어가게 됩니다.

리파인은 부동산 권리조사 시장점유율 90% 이상으로 사실상 독점적 위치에 있습니다.

따라서 매출액은 전월세 보증금 및 담보 대출과 전세 거래량에 영향을 크게 받는다고 보시면 되겠습니다.

부동산 거래량이 상승한다면 그 수혜를 볼 수 있는 기업이라 할 수 있겠습니다.

리파인이 영위하는 권리조사 업무는 BM 특허를 취득하여, 28년까지는 온전히 현재의 사업모델을 독점적으로 보장받게 됩니다.

아래는 2002년 설립된 리파인의 주요 연혁과 재무제표 입니다.

 특허받아 독점적으로 구축한 사업모델이니 높은 영업이익률을 보입니다. 해당 영업이익률은 특별한 요인이 없다면 특허가 보장받는 28년까지 최소 유지된다고 봐도 무방할 듯합니다.

 

비즈니스 모델을 살펴보면 주택임차와 주담대 과정에서 리파인의 권리조사가 꼭 들어가는 것을 확인 할 수 있습니다.

매출 비중의 경우 전월세보증금 대출이 92%, 주담대 3.8%, 전세보증금 반환보증이 4.3%로 매출의 대부분이 전세대출 서비스에서 나오고 있습니다. 

리파인의 BM을 보면 결국 부동산 시장에서 전세의 영향을 많이 받을 수밖에 없다는 것을 알 수 있습니다.

그렇다면.... 갓 메르님의 인사이트를 빌려 전세에 대해 좀 더 알아보도록 하겠습니다.

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   전세 시장은 어떻게 성장을 해왔나?

우리나라의 전세 제도는 조선시대에도 존재해왔던 제도 입니다. 

 

조선시대의 전세 사례

전세시장 근황(feat 전세의 기원 및 법적구조, 전세사기 방어법 , 투자기회) | 오렌지보드 리포트 (orangeboard.co.kr)

위 메르님 포스팅 중 13~31번 문단을 보면 조선시대에도 부동산 인플레이션에 관한 흥미로운 내용들이 있습니다.

13. 조선시대에도 서울 집값이 빠르게 올랐음

14. 귀양지에서 서울로 복귀를 했는데, 귀양가면서 집을 판 돈으로 서울에 집을 다시 구하려고 하니 돈이 부족한 일이 일상다반사가 됨.

15. 서울 집을 팔지 않고, 집값의 반액 내지 7~8할에 다른 사람에게 빌려주고 귀양을 가는 일이 늘어나게 됨

수요가 늘상 있는 곳에서 발생되는 부동산 인플레이션은 오랜 과거에도 존재 하였습니다. 

 

근현대의 전세 이야기

은행들이 전세자금대출을 줄이는 비밀(feat 조건부 전세자금대출) | 오렌지보드 리포트 (orangeboard.co.kr)

근현대에서의 전세 또한 메르님의 전세 관련 위 포스팅을 통해 엿볼 수 있습니다.

2. 70년대의 한국은 은행보다 사채시장이 활성화되어 있었음.

13. 1970년대 산업화가 빠르게 진전되며, 농촌의 젊은이들이 일자리를 찾아 서울로 올라오자, 수요자 초과로 주택가격이 빠르게 오름.

14. 집값과 전세가격이 폭등하고, 시장금리가 크게 높았던 시대라 집주인 입장에서 월세를 받는 것은 돈이 되지 않았음.

15. 전세로 받아서 그 돈으로 다른 집을 사든지, 아니면 개인 간 사채 등으로 빌려주는 게 월세보다 훨씬 돈이 되는 임대 방식이 됨.

16. 집을 마련하는 것도 전세를 활용하게 됨.

임대인(집주인)의 입장에서: 부동산 가격의 상승과 높은 금리로 인하여 월세대비 전세의 메리트가 높았던 시기에 전세 시장이 성장하였습니다.

 

* 전세 대출의 등장 (=리파인 BM의 탄생)

MZ인 제가 체감하진 못했지만 전세시장은 전세대출의 등장으로 폭발적 성장을 보인 듯 합니다.

이또한 위 메르님의 포스팅을 통해 유추해보는 것인데, 

22. 1기 신도시가 빠르게 진행되었고, 1991년 9월 분당을 시작으로 214만 세대 입주가 완료되자 집값과 전셋값이 안정되기 시작함.

24. 전세를 받아 은행에 넣어도 예금이자가 낮아서 돈이 안되기 시작하자 전세 주택의 월세 전환이 점점 늘어나기 시작함.

25. 반전세, 월세 등의 비중이 점점 늘어나기 시작하며 시장이 바뀌기 시작하는 2006년, 전세자금 대출이 본격적으로 시장에 등장함.

26. 전세라는 제도가 개인간 거래라, 근저당 설정과 같은 효력이 없어, 금융기관이 전세자금을 담보로 대출해주기는 힘든 상황이었음

27. 주택금융공사나 서울보증보험 같은 곳이 전세자금 대출에 보증을 서기 시작하자, 은행은 보험으로 위험을 회피할 수 있게 됨.

28. 전세가 점점 인기를 잃어가며 반전세를 거쳐서 월세로 욺겨가던 시기에 전세대출이 나오면서 전세 비중이 다시 올라가기 시작함.

기존에 금융권은 전세자금을 담보로 대출을 할 수 없었지만 보증보험이 나오며 전세대출을 실행할 수 있게 되었습니다.

이 과정에서 권리조사도 필수적으로 들어가게 되는데, 이를 리파인은 서두에 언급했듯 2007년에 '전세자금대출의 권리조사에 관한 BM 특허 취득'을 통해 시장에 진출하게 되었습니다.

 

임차인(실수요자)의 입장에서: 전세자금 대출의 등장은 저금리에 80%까지 전세대출이 되니 좋은 집을 저렴하게 들어갈 수 있게 되며 전세수요가 폭증을 하게 되고, 이는 다시 전세와 매매가격의 상승 동력이 되었습니다.

 전세대출의 영향으로 낮아진 진입장벽으로 인해 2030세대의 전세대출 잔액 비중도 상승하게 되었습니다.

 

대한민국에서 최상위의 주거 유형 (신축아파트)

국내 주택유형 중 아파트 선호현상은 꾸준히 증가했습니다. 단독주택 거주가 지속적으로 감소하며 아파트 거주가 상승해 왔습니다. 소득 별로 구분한 경우에 상위에 속할수록 아파트 주거가 월등히 높았습니다.

최근 전세사기로 인해서 비아파트 기피, 아파트 선호현상은 더욱 뚜렷해질 듯 합니다.

안 살아보면 알 수 없는 신축아파트에 열광하는 이유(아파트의역사) - YouTube 

위 통계와 영상을 보면 대한민국에 거주하며 사람들이 가장 살고 싶어하는 곳은 아파트이며 그 중 신축아파트의 선호도는 더욱 강합니다.

최근 3~4세대에 속하는 신축아파트는 비아파트와 구축아파트 대비해서 기능과 외적으로 입지를 커버할 정도의 편리성을 제공하며 삶의 질에 긍정적인 영향을 주고 있습니다.

 

사람들은 주택과 빌라보다는 아파트에 살고 싶어합니다.

아파트 중에선 구축보다는 신축에서 살고 싶어합니다. 하지만 모두가 원하는 신축아파트는 비싼 것이 문제입니다.

여기서 임대차 3법으로 4년 간 전세로 살 수 있게 되었습니다.

전세대출로 전세가의 20%만 있으면 매매가 대비 굉장히 저렴하게 최상위 주거 유형인 신축아파트에 거주할 수 있게 됩니다.

이러한 점이 전세 수요가 꺽이지 않는 요인 중 하나라고 생각 됩니다

(자본주의에선 사람들의 욕구를 꺽지 못함)

 

   추가적으로...

우리나라의 인구감소 현상이 부동산 시장에 치명적인 요인이 될 것이라곤 하지만,

가구수 추이를 놓고 본다면 관점이 또 달라집니다.

 

2040년까진 가구수가 증가할 것으로 전망하고 있으며, 분리되거나 증가한 가구는 거주지로 전세의 잠재 수요가 됩니다.

국내 일손 부족을 빠르게 대체하고 있는 외국인 노동자들의 거주 수요 또한 부동산 임대 시장에 큰 영향을 줍니다.

저출산으로 인한 수요 감소를 걱정하는 경우: 현재 출생한 아이들은 부동산 임대 시장에 최소 20~30년 뒤에나 영향을 주는 실수요자가 되지만 외국인 노동자 및 이민자는 부동산 임대시장에 즉각적으로 영향을 주는 실수요자 입니다.

22년 기준 외국인노동자는 벌써 225만 명이 됩니다.

[사설] 저출생 노동력 부족 위기, 우수 인재·이민자 유치 사활 걸어야 | 세계일보 (segye.com) 

국내 체류 외국인이 향후 5년 안에 300만명을 넘어설 것으로 전망되는 가운데 법무부가 어제 ‘신(新)출입국·이민 정책 추진 방안’을 내놓았다.

향후 5년 이내 체류 외국인 300만 명을 넘어서게 되면, 5년 이내 75만의 신규 임대수요가 발생하게 됩니다. 

이는 국내 전세거래량과 전세가에도 상당 부분 영향을 줄 수 있는 수요가 될 것이라 여겨집니다.

또한 내년은 임대차3법이 시행된지 4년이 다 되어가는 해로 전세가격의 상승을 부추길 수 있는 요인 중 하나로도 보여집니다.

 

   전세가격 발목잡는 입주장, 입주물량의 부족

신규주택 입주시기에 갭투자 물량의 경우 세입자를 빨리 받아서 잔금을 치뤄야 합니다.

따라서 다수의 전세매물이 한 지역에 일시적으로 공급되는 경우가 많아 그 시기 전세 급매가 많습니다.

입주물량이 많은 지역의 경우 전세공급 폭탄으로 이어져 전세가격이 낮아지고 나아가 매매가에도 영향을 주기도 합니다.

전국 주요도시의 입주물량을 보면 많이 부족합니다. 이때까지 입주장에 전세가를 발목답았던 부분이 해소되어 전세가격의 급등이 이어질 수 있지 않을까 합니다.

 

• 서울/경기 수도권의 향후 입주물량

 

• 5대 광역시의 향후 입주물량

 

 

요약: 서울/경기 수도권/5대 광역시 모두 입주물량이 적정 수요에 미치지 못하는 바, 입주물량으로 전세가를 발목잡을 수 없기 때문에 전세 공급자 우위시장이 형성될 가능성이 클 것으로 보입니다.

 

   리스크: 전세사기로 전세 시장 위축?

전세 시장과 함께하는 리파인에게 리스크는 전세 위축일 겁니다.

최근에도 전세사기 여파가 지속되고 있는 모습입니다.

전세사기 피해 2만명 돌파…비아파트 거래량 감소세 지속 (asiatime.co.kr)

 "전세사기 여파로 자금력이 있는 수요자는 아파트 전세로 몰리고 있어 자금력이 상대적으로 부족한 사람들이 월세를 선택할 수 밖에 없는 현상이 나타나고 있다"며 "비아파트 거래량이 계속 줄어들면 공급 감소가 동반돼 결국 전세자금이 적은 수요자들의 주거지가 사라지게 될 것"이라고 내다봤다. 

비아파트(빌라, 오피스텔 등)가 구조적으로 전세사기에 취약한 모습을 보이며 역설적으로 아파트의 전세 선호 현상이 나오고 있습니다.

아파트 전세를 들어가기 힘든 사람들은 반대로 월세를 선택하는 현상이 발생됐는데, 월세 비용 또한 증가 추세에 있어 주거사다리가 사라진 느낌을 줍니다.

따라서 이번 전세사기로 정치권에서는 전세제도를 없애거나 하는 방식보다는 안전한 전세 물량을 공급하거나, 전세 제도의 개선 정도로 마무리 하지 않을까 생각 됩니다.

 

집값 상승 원인 전세사기’…경실련 임차권 등기 의무화하자” | 한국경제 (hankyung.com)

"임차권설정 등기 의무화, 임대인의 반환보증보험 의무가입 등에 대한 논의를 시작으로 전세제도에 대한 근본적인 개선책을 마련해야 한다"고 주장

 

"고소득층은 빚내서 집 사고, 서민은 전세대출만 증가"…자산 불평등 심화 [2024 국감] (dailian.co.kr)

"신규 가계부채 중 전세자금대출 용도 가구 수가 가장 큰 숫자를 기록했는데, 고소득층은 대출을 받아 집을 사고 집 없는 사람들은 대출을 받아 전세자금을 마련하는 상황"

 

이렇니 저렇니 해도 서민들의 전세수요가 탄탄하다는 것은,

서민들에게 전세 제도는 주거 복지라 생각될 정도로 서구권에는 없는 굉장히 좋은 제도라 생각이 됩니다.

 

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리파인의 실적은 전세거래량 x 전세값

전세수요는 앞으로도 꾸준할 것으로 예상 됩니다.

높아진 부동산 가격과 저금리의 전세대출로 인하여 실수요자에겐 굉장히 가성비있는 주거 형태이기 때문입니다.

특히나 주담대의 경우 원금도 같이 상환하지만 전세대출의 경우 이자만 납입을 하면 되기 때문에 그 부담이 주담대 대비해서 훨신 적습니다.

 

유튜버 너나위님의 자료를 참고해보면, 매매시장에선 가격과 거래량의 상관관계가 꽤나 있는 것을 확인할 수 있습니다. (서울 기준입니다)

* 매매 시장

1. 2006년부터 현재까지 월 평균 거래량은 6,000건
2. 노란색 음영처리: 거래량이 평균을 넘는 구간(매매지수 상승)
3. 초록색 음영처리: 거래량이 평균 아래에 위치하지만 가격이 상승한 구간(2021년, 과열구간)
4. 하늘색 음영처리: 거래량이 증가하지만 매매지수는 하방인 구간 (부동산 공급확대 이슈 영향인듯..?)

요약: 매매 시장에서 거래량은 유의미한 영향을 주지만 2011년 2013년처럼 무조건 매매지수에 영향을 주는 것은 아니다. 거래량 측면에서 편차가 심하며 싸이클이 확실히 존재한다.

전세의 경우도 살펴보겠습니다.

* 전세 시장 (거래량이 평온하다..)

1. 월 평균 거래량 1만 건으로, 매매시장보다 높음
2. 노란 음영: 거래량이 평균을 상회하는 동시에 완만한 전세가 상승
3. 초록 음영: 거래량이 평균을 상회하지만 큰 상승은 없음
4. 하늘색 음영: 임대차 3법(전세 기간 2년 -> 4년 보장)의 영향으로 거래량 대비 전세 폭등
5. 보라 음영: 전세가가 급락하여도 거래량에 큰 영향은 없음

요약: 거래량 측면에선 매매시장과 다르게 확실한 사이클이 있다고 여겨지진 않음. 정부의 부동산 규제는 전세 수요를 자극시키는 듯함. 

 

전세 시장에 영향을 받는 리파인의 경우 큰 사이클을 겪기 보다 전세가격(우상향) x 전세거래량(꾸준한 수요)에 따라 꾸준한 성장을 보이지 않을까 생각 합니다.

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대표님 경영권 괜찮아요?

최대주주의 지분율이 10%에 불과 합니다.

한국부동산원에서 나온 회사다보니 그런가 싶습니다.

리파인 이창섭 단독대표 체제 확정 < 포커스 < 인사이트 < 기사본문 - 테크월드뉴스 - 이혜진 기자 (epnc.co.kr)

이창섭 대표와 이길재 대표가 공동으로 리파인을 이끌어오다 21년도 이창섭 단독대표 체제로 확정지었고

공동보유 확역서도 이번 달 28일까지 체결하였습니다.

최대주주의 지분율이 낮아 경영권이 불안할텐데, 공동보유 확약이 끝나면 어떤 모습을 보일지 궁금하기는 합니다.

자사주 매입도 간간히 나오곤 하던데 주주환원 보다는 아마 불안한 지분율 때문으로 보입니다.

 

별도의 큰 capa투자가 필요한 업종이 아니다보니 현금이 따박따박 쌓이고 있습니다.

1,300억이 넘네요.

향후 쌓아놓은 현금을 어떻게 활용하느냐가 중요한 포인트가 될 듯합니다.

 

이상으로 리파인이었습니다.

리파인은 팔로우를 계속 해볼 예정입니다.