김코 리얼티 실적: 매우 강한 재임대 스프레드와 사상 최저 소규모 점포 점유율

투자 의견

소매 부동산 투자신탁(REIT)인 김코 리얼티는 지리적으로 다각화된 고품질 쇼핑 센터 포트폴리오를 소유 및 운영하고 있습니다. 해당 소매 포트폴리오에는 슈퍼마켓 중심 센터, 슈퍼리저널 센터, 파워 센터, 복합용도 도시 센터 등이 포함됩니다. 회사는 2010년 이후 $60억 달러 이상에 400개 이상의 부동산을 매각하며 극적인 변혁을 이루었으며, 이는 포트폴리오의 품질을 크게 향상시켰습니다. 현재 김코는 연간 기본 임대료의 80% 이상을 주요 대도시 시장에서 창출하고 있습니다. 경영진은 저품질 자산을 전략적으로 매각하고 그 수익을 고수익 개발 및 재개발 프로젝트에 재투자하고 있습니다. 2024년 1월, 김코는 쇼핑 센터 REIT인 RPT 리얼티와의 합병을 완료했습니다. 또한 2021년 와인가르텐 리얼티를 인수하며 현재 미국 최대의 쇼핑 센터 REIT로 자리매김했습니다. 규모 확대에 따른 잠재적 이점(예: 낮은 금리, 행정 효율성 향상) 외에도, 인수합병은 평균 임대료 인상과 식료품점 및 성장 시장 노출 확대를 통해 김코의 포트폴리오 품질을 향상시켰습니다. 소매 환경이 저품질 자산에 더 큰 영향을 미치는 장기적인逆풍을 직면하고 있는 가운데, 우리는 김코가 포트폴리오의 전반적인 품질을 개선하기 위한 노력이 성장 창출과 주주 가치 제공에 필수적이라고 믿습니다. 이커머스는 전통적인 소매업에 지속적인 압력을 가하고 있습니다. 김코의 많은 임차업체는 이커머스의 성장과 직접 경쟁해야 하지만, 회사의 포트폴리오 대부분은 온라인 경쟁으로부터 상대적으로 보호되어 있습니다. 슈퍼마켓, 레스토랑, 서비스 기반 사업 등 일부 부문은 여전히 물리적 소매 센터로 고객을 유치하는 주요 역할을 하고 있습니다. 이커머스 경쟁과 무관하게, 위치는 소매업체에게 여전히 가장 중요한 요소입니다. 소매업체들은 물리적 위치 선택에 더욱 신중해지고 있으며, 고품질 자산에 점포를 개설하는 동시에 저생산성 사이트의 점포를 폐쇄하는 전략을 채택하고 있습니다. 따라서 우리는 김코가 인수합병과 자산 처분을 결합한 전략을 통해 전체 포트폴리오의 임대료 및 순운영이익 성장세를 유지하며 포트폴리오의 전반적인 품질 구성을 지속적으로 개선할 것으로 예상합니다.

📈 상승론자 의견

• Kimco의 기존 임대 계약 중 많은 부분이 현재 시장 임대료보다 현저히 낮아, 미래에 걸쳐 잠재적이고 주목할 만한 유기적 성장의 원천이 될 수 있습니다.
• 역사적으로 낮은 신규 쇼핑 센터 공급 수준은 안정적인 운영 성과를 지원하고 김코가 대규모 개발 및 재개발 파이프라인을 성공적으로 실행할 수 있도록 할 것입니다.
• 오프프라이스 소매업체의 성공은 김코가 대형 매장 공실을 채우는 데 필요한 수요를 촉진할 것입니다.

📉 하락론자 의견

• 김코의 기존 임대 계약 중 많은 부분이 임차인이 임대료 재협상 없이 계약을 연장할 수 있는 갱신 옵션을 포함하고 있어, 회사가 현재 시장 임대료 수준을 반영한 더 높은 임대료를 실현하지 못할 수 있습니다.
• 김코의 개발 및 재개발 파이프라인의 잠재적 시기와 가치는 매우 불확실합니다. 이는 결코 완전히 실현되지 않을 수도 있으며, 위험 조정 관점에서 매력적이지 않을 수도 있습니다.
• 소비자 행동의 변화, 전자상거래의 확산, 기술 혁신은 임차인의 수익성을 크게 방해해 부동산 성능에 영향을 미칠 수 있습니다.