리얼티 인컴 실적: 8억 3천만 달러 규모의 부동산 취득 및 3억 8,400만 달러 규모의 선순위 채권 발행

투자 의견

리얼티 인컴은 미국 최대의 트리플 넷 REIT로, 주로 소매 임차인을 수용하는 15,600개 이상의 부동산을 보유하고 있습니다. 이 회사는 스스로를 "월간 배당 회사"라고 설명하며, 사업 분야와 운영 지표 덕분에 투자자들에게 가장 안정적인 소득원 중 하나인 배당금을 지급하고 있습니다. 리얼티 인컴의 임차인 중 약 80%가 소매업에 종사하고 있지만, 대부분은 서비스 지향적이고 전자상거래의 압박으로부터 자연스럽게 보호받거나 경기 침체에 강한 등 방어적인 부문에 집중되어 있습니다. 또한 트리플넷 임대 구조는 모든 운영 위험과 비용을 임차인에게 전가하며, 부동산 유지보수 자본 지출도 임대인이 아닌 임차인이 부담하도록 합니다. 이러한 임대차 계약은 대개 장기(주로 15년, 추가 연장 옵션 포함)로 체결되어 리얼티 인컴에 꾸준한 임대 수입을 제공합니다. 커버리지 비율 또한 매우 높아 임차인 재무 건전성이 양호하며 경기 침체기에도 임대료 감면을 요구할 가능성이 낮습니다. 이러한 꾸준하고 안정적인 수익 흐름 덕분에 리얼티 인컴은 S&P 고배당 귀족지수 구성 기업이자 신용등급 A- 이상을 보유한 단 두 개의 리츠(REIT) 중 하나가 될 수 있었습니다. 이는 소득 중심 투자자들에게 리얼티 인컴을 가장 신뢰할 수 있는 투자처 중 하나로 만듭니다. 그러나 안정성은 경제적 이익을 희생하는 대가를 치릅니다. 임대 계약 조건에는 연간 약 1% 수준의 매우 낮은 임대료 인상률이 포함되어 커버리지 비율을 높게 유지하는 데 도움이 되지만, 회사의 내부 성장을 심각하게 제한합니다. 따라서 성장하기 위해 리얼티 인컴은 인수에 의존해야 합니다. 회사는 2021년 초부터 평균 자본화율 약 7%로 280억 달러 이상의 인수를 실행했습니다. 그러나 지난 3년간 금리 상승은 외부 성장 자금 조달 비용을 증가시켰습니다. 회사가 부채 금리보다 높은 인수 자본화율 스프레드를 꾸준히 유지해왔음에도, 우리는 회사가 지속적으로 높은 자본화율의 거래를 찾지 못할 경우 리얼티 인컴이 낮은 내부 성장률만 남게 될까 우려합니다.

📈 상승론자 의견

• 리얼티 인컴은 다양한 시장 환경 속에서도 꾸준히 성과를 내는 기초 포트폴리오를 바탕으로 안정적이면서도 성장 속도는 느린 월별 배당금을 제공합니다.
• 합리적인 레버리지와 충분한 유동성을 바탕으로 리얼티 인컴은 향후 발생할 수 있는 매력적인 투자 기회를 활용할 재정적 유연성을 확보하고 있습니다.
• 리얼티 인컴의 운영 실적, 명확한 인수 기준, 확대된 포트폴리오 투명성은 경영진의 책임성을 유지하면서 주주들에게 안심을 줄 것입니다.

📉 하락론자 의견

• 의미 있는 주주 가치 성장을 창출하려면 점점 더 많은 매력적인 위험 조정 인수 건수가 필요할 것이며, 이는 경쟁이 확대됨에 따라 리얼티 인컴이 전통적으로 목표로 삼아온 자산에 대해 더 많은 위험을 감수하도록 압박할 수 있습니다.
• 내재된 임대료 상승률이 전반적으로 미미한 리얼티 인컴의 장기 임대차 계약 가치는 금리 상승과 인플레이션에 특히 취약합니다.
• 금리 상승은 인수 자본화율과 자금 조달 비용 간의 스프레드를 축소시켜, 지속적인 외부 성장을 통한 가치 창출 능력을 경영진의 역량에서 약화시킵니다.