인비테이션 홈즈 실적: 단기 비용 증가세 확대, 금리 상승 여지 지속

투자 의견

인비테이션 홈즈는 85,000채 이상의 주택을 보유한 최대 규모의 단독주택 임대 부동산 투자 신탁(REIT)입니다. 포트폴리오는 미국 17개 시장에 걸쳐 지리적으로 분산되어 있으며, 주택의 약 39%는 미국 서부 지역에, 33%는 플로리다에, 19%는 기타 남동부 시장에 위치해 있습니다. 포트폴리오 내 대부분의 시장에서 임대 비용이 주택 소유 비용보다 낮아 높은 입주율을 유지하며, 회사가 큰 반발 없이 상당한 임대료 인상을 적용할 수 있을 것으로 예상됩니다. 회사의 규모는 비용 통제 측면에서 규모의 경제 효과를 제공하는데, 자체 유지보수 및 수리 기술자를 고용해 주택을 관리할 수 있어 동일한 서비스를 외주해야 하는 소규모 경쟁사보다 높은 영업 마진을 유지할 수 있습니다. 회사는 비핵심 자산을 매각해 자금을 회수하고, 이를 성장 잠재력이 더 높은 고품질 자산 인수에 재투자하는 방식으로 자본을 지속적으로 재활용합니다. 인비테이션 홈스는 일반적으로 가격 35만 달러(약 4억 7천만 원) 미만, 면적 1,800제곱피트(약 167㎡) 미만의 신축 주택을 중심으로 초보 구매자 및 업그레이드 구매자 세그먼트를 공략합니다. 이러한 주택은 주로 젊은 층을 유치합니다. 이는 성인으로서의 중요한 이정표를 오랫동안 미뤄왔지만 팬데믹 기간 동안 교외로 이주하기 시작한 밀레니얼 세대와 맞물립니다. 이 추세는 향후 10년간 그들이 나이를 먹고 가정을 꾸리면서 지속될 가능성이 높습니다. 밀레니얼 세대는 일반적으로 계약금 마련에 필요한 자금이 부족하기 때문에 교외로 이사할 때 단독주택을 임대하는 경우가 많습니다. 이러한 수요 증가와 높은 건설 비용으로 인한 공급 둔화가 결합되어 향후 몇 년간 견실한 근본적 성장을 촉진할 것입니다. 그러나 이 부문의 장기 전망은 향후 몇 년간 예상되는 것만큼 낙관적이지 않습니다. 베이비붐 세대도 고령화되어 결국 주택 재고를 시장에 반환할 것입니다. 증가한 공급은 주택 가격을 임차인이 주택을 구입할 수 있을 정도로 낮추거나, Invitation Homes의 포트폴리오와 경쟁할 새로운 임대 주택 재고를 창출할 것입니다. 궁극적으로 단독주택 임대 시장이 인플레이션 상승률을 상회하는 성장을 지탱할 수 있을 것이라 생각하지 않습니다.

📈 상승론자 의견

• 인구 통계학적 긍정적 추세는 밀레니얼 세대가 결혼 및 주택 소유와 같은 주요 인생 결정을 미루다가 교외 지역으로 이주하기 시작함에 따라 단독주택 임대 수요를 강력히 견인할 것으로 예상됩니다.
• 인비테이션 홈즈의 대부분의 시장에서 주택 공급 부족으로 인해 주택 가격이 매우 높아, 대부분의 목표 시장에서 주택 소유 비용이 임대 비용보다 높습니다.
• 포트폴리오 대부분이 최근 리모델링되었으므로 향후 몇 년간 자본 지출은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

📉 하락론자 의견

• 주택 부족으로 인한 높은 주택 가격은 Invitation Homes가 신규 주택을 확보하기 위해 더 높은 가격을 지불해야 함을 의미하며, 이는 외부 성장 기회를 제한합니다.
• 여러 주거 대안이 존재하고 임대 기간이 짧기 때문에 단독 주택 임대 수요는 다른 상업용 부동산 유형보다 변동성이 클 수 있습니다.
• 베이비 붐 세대가 향후 10년 동안 상당한 양의 주택 재고를 반환할 수 있으며, 이는 임차인을 소유자로 전환하여 수요를 감소시키거나 임대 주택 공급을 증가시킬 것입니다.