주식 주거 수익: 비용 증가가 매출 증가를 계속 앞지르다

투자 의견

Equity Residential은 높은 점유율을 유지하고 강력한 임대료 성장을 주도할 수 있는 인구 통계학적 특성을 지닌 도시 해안 지역의 고품질 다세대 주택 건물 소유 및 운영에 주력하는 포트폴리오를 구축했습니다. 이 회사는 내륙 및 남부 시장에서의 사업을 매각하고 로스앤젤레스, 샌디에이고, 샌프란시스코, 워싱턴 D.C., 뉴욕, 보스턴, 시애틀 등 고성장 핵심 시장에서 사업을 확대했습니다. 이러한 시장들은 일자리 증가, 소득 증가, 주택 소유율 감소, 단독주택 상대적 고가, 젊은 층을 끌어들이는 매력적인 도심 등 아파트 수요를 창출하는 특성을 보입니다. 회사는 비핵심 자산 매각 또는 시장 철수를 통해 정기적으로 자본을 재활용하고, 그 수익금을 개발 파이프라인이나 인수에 활용하는 전략으로 높은 수익률을 창출해 왔습니다. 에퀴티 레지덴셜이 수요 동인이 강한 시장으로 포트폴리오를 재편했지만, 많은 시장이 역사적으로 높은 공급 증가를 보여왔다는 점을 고려할 때 장기 성장 전망에 대해서는 신중한 입장을 취합니다. 에퀴티 레지덴셜이 진출한 도시 고급 아파트 시장은 신규 공급량이 가장 많았으며, 이는 해당 기업의 포트폴리오와 직접 경쟁하는 구조입니다. 게다가 팬데믹으로 많은 밀레니얼 세대가 교외 아파트나 단독주택으로의 이주를 고려하게 되었으나, 신규 도시형 아파트 수요는 여전히 탄탄한 모습을 유지하고 있습니다. 이쿼티 레지덴셜은 개발을 통해 상당한 주주 가치를 창출해왔으나, 금리 상승으로 신규 프로젝트의 기대 수익률이 하락했습니다. 아파트 임대차 계약이 일반적으로 1년 단위로 체결되는 특성상, 높은 인플레이션은 매출을 크게 끌어올렸으며 이쿼티 레지덴셜은 인플레이션에 부합하는 임대료 인상률을 적용할 수 있었습니다. 그러나 인플레이션 상승세가 둔화되면서 2022년 정점을 기록한 매출 성장률은 2023년과 2024년에 감속했으며, 이 추세는 2025년까지 이어지고 있습니다. 그럼에도 회사의 주당 영업현금흐름(FFO)은 이미 팬데믹 이전 수준을 상회하며, 장기적인 동일점포 성장 지속으로 FFO가 더욱 상승할 것으로 전망됩니다.

📈 상승론자 의견

• 에퀴티 레지덴셜의 고품질 자산 포트폴리오는 장기적으로 고소득층으로부터 비교적 안정적인 수요 수준을 유지할 것으로 예상됩니다.
• Equity Residential은 성장 전망을 강화할 수 있는 부가가치 창출 개발 기회를 지속적으로 발굴해 온 실적이 있습니다.
• 현재 공급량은 정점에 근접한 수준이지만, 건설 비용 상승과 대출 기준 강화로 인해 공급 증가율은 둔화될 전망이다.

📉 하락론자 의견

• 팬데믹으로 인해 많은 밀레니얼 세대가 교외 아파트 및 단독 주택 소유를 포함한 도시 아파트의 대안을 고려하게 되었습니다. 이 인구 통계학적 집단은 많은 주요 성인 이정표를 미루어 왔지만, 마침내 교외로 이동하기 시작할 수도 있습니다.
• 회사의 개발 파이프라인 규모는 축소되고 있으며, 증가하는 건설 비용과 강화된 대출 기준은 이를 채우기 더 어렵게 만들 것입니다.
• 다세대 주택에 대한 여러 대안과 짧은 임대 기간으로 인해 아파트 수요는 다른 상업용 부동산 유형보다 변동성이 클 수 있습니다.