주식 주거 수익: 비용 증가가 매출 증가를 계속 앞지르다

투자 의견

에퀴티 레지덴셜은 지난 10년 동안 포트폴리오를 재편하여 높은 점유율을 유지하고 강력한 임대료 성장을 견인할 수 있는 인구 통계를 갖춘 도시 해안 시장에서 고품질 다가구 건물을 소유하고 운영하는 데 주력해 왔습니다. 회사는 내륙 및 남부 시장에서 매각하고 고성장 핵심 시장에서 운영을 확대했습니다: 로스앤젤레스, 샌디에이고, 샌프란시스코, 워싱턴 D.C., 뉴욕, 보스턴, 시애틀 등입니다. 이러한 시장은 일자리 증가, 소득 증가, 주택 소유율 감소, 단독주택의 높은 상대적 비용, 젊은 층을 끌어들이는 매력적인 도심과 같은 아파트 수요를 창출하는 특성을 보입니다. 이 회사는 비핵심 자산을 매각하거나 시장에서 퇴출하고 그 수익금을 개발 파이프라인이나 인수에 사용하는 방식으로 정기적으로 자본을 재활용하고 있으며, 이러한 전략은 높은 수익을 창출하고 있습니다. 에퀴티 레지덴셜은 강력한 수요 동인이 있는 시장으로 포트폴리오를 재편했지만, 역사적으로 많은 시장이 높은 공급 증가율을 보였기 때문에 장기 성장 전망에 대해서는 신중하게 판단하고 있습니다. Equity Residential이 사업을 영위하고 있는 도시 고급 아파트 시장은 신규 공급이 가장 많이 이루어져 회사의 포트폴리오와 직접적으로 경쟁하고 있습니다. 또한 팬데믹으로 인해 많은 밀레니얼 세대가 교외 아파트나 단독주택으로 교외 이주를 고려하고 있지만, 새로운 도시 아파트에 대한 수요는 여전히 탄력적으로 유지되고 있습니다. 에퀴티 레지덴셜은 개발을 통해 상당한 주주 가치를 창출했지만, 금리 상승으로 인해 신규 프로젝트에 대한 기대 수익이 감소했습니다. 높은 인플레이션으로 인해 아파트 임대 기간이 일반적으로 1년밖에 되지 않아 Equity Residential은 인플레이션에 상응하는 수익률 성장을 추진할 수 있었기 때문에 수익이 크게 증가했습니다. 그러나 인플레이션 상승률이 낮아지면서 2023년과 2024년 수익 성장률은 2022년 최고치보다 둔화되었습니다. 그럼에도 불구하고 이 회사의 주당 운영 자금은 이미 팬데믹 이전 수준을 상회하고 있으며, 장기적으로 동일 매장 성장이 지속되어 FFO가 더욱 높아질 것으로 예상합니다.

📈 상승론자 의견

• 에퀴티 레지덴셜의 고품질 자산 포트폴리오는 고소득층으로부터 장기적으로 비교적 일관된 수준의 수요를 보일 것으로 예상됩니다.
• 에퀴티 레지덴셜은 성장 전망을 강화할 수 있는 추가 개발 기회를 찾아낸 역사를 가지고 있습니다.
• 현재 공급량은 정점에 가까운 수준이지만, 건설 비용 상승과 대출 기준 강화로 인해 공급 증가율은 낮아질 것입니다.

📉 하락론자 의견

• 팬데믹으로 인해 많은 밀레니얼 세대가 교외 아파트와 단독주택 소유 등 도시 아파트의 대안을 고려하게 되었습니다. 이 인구 통계는 많은 주요 성인기를 미뤄왔지만 마침내 교외로 이동하고 있을 수 있습니다.
• 회사의 개발 파이프라인은 규모가 축소되고 있으며, 건설 비용 증가와 대출 기준 강화로 인해 충당이 더욱 어려워질 것입니다.
• 다가구 주택에 대한 여러 대안이 있고 임대 기간이 짧기 때문에 아파트에 대한 수요는 다른 많은 상업용 부동산 유형보다 더 가변적일 수 있습니다.