주식 주거 수익: 비용 증가가 매출 증가를 계속 앞지르다

투자 의견

Equity Residential은 지난 10년간 포트폴리오를 재편해 도시 해안 지역에서 인구 구조가 우수한 고품질 다세대 주택 건물의 소유 및 운영에 집중해 왔습니다. 이 회사는 내륙 및 남부 지역에서 자산을 매각하고 고성장 핵심 시장인 로스앤젤레스, 샌디에고, 샌프란시스코, 워싱턴 D.C., 뉴욕, 보스턴, 시애틀에서 운영을 확대했습니다. 이 시장들은 일자리 성장, 소득 증가, 주택 소유율 감소, 단독주택의 상대적 비용 상승, 젊은 층을 유치하는 매력적인 도시 중심지 등 아파트 수요를 창출하는 특성을 갖추고 있습니다. 회사는 비핵심 자산 매각이나 시장 철수 통해 자금을 재투자해 개발 파이프라인이나 인수합병에 활용하는 전략을 지속적으로 실행해 왔으며, 이는 강력한 수익을 창출해 왔습니다. Equity Residential은 포트폴리오를 강한 수요 동인 시장을 중심으로 재편했지만, 많은 시장이 역사적으로 높은 공급 증가율을 기록해 왔기 때문에 장기 성장 전망에 대해 신중합니다. Equity Residential이 운영하는 아파트 시장의 고급 도시 부문은 가장 많은 신규 공급이 발생했으며, 이는 회사의 포트폴리오와 직접 경쟁하고 있습니다. 또한 팬데믹으로 인해 많은 밀레니얼 세대가 교외로 이사하는 것을 고려하게 되었으며, 이는 교외 아파트나 단독 주택으로의 이동을 포함합니다. 그럼에도 불구하고 신규 도시 아파트에 대한 수요는 여전히 탄탄합니다. Equity Residential은 개발을 통해 상당한 주주 가치를 창출했지만, 금리 상승으로 신규 프로젝트의 예상 수익률이 감소했습니다. 고물가는 아파트 임대 계약이 일반적으로 1년 단기 계약이기 때문에 매출을 크게 증가시켰으며, Equity Residential은 물가 상승률과 일치하는 임대료 인상률을 적용할 수 있었습니다. 그러나 2023년과 2024년 매출 성장률은 2022년 최고치에서 둔화되었으며, 이는 인플레이션 성장률이 하락한 데 따른 것으로, 이 추세는 2025년에도 지속되고 있습니다. 그럼에도 불구하고 회사의 주당 운영 현금 흐름(FFO)은 이미 팬데믹 이전 수준을 초과했으며, 장기적으로 동일 매장 성장률이 FFO를 더욱 높일 것으로 예상됩니다.

📈 상승론자 의견

• Equity Residential의 고품질 자산 포트폴리오는 장기적으로 고소득층으로부터 상대적으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.
• Equity Residential은 성장 전망을 강화하기 위해 수익성 있는 개발 기회를 발굴해 온 역사를 보유하고 있습니다.
• 현재 공급량은 최고 수준에 근접해 있지만, 건설 비용 상승과 대출 기준 강화로 인해 공급 성장률은 둔화될 것으로 예상됩니다.

📉 하락론자 의견

• 팬데믹은 많은 밀레니얼 세대가 도시 아파트 대신 교외 아파트나 단독주택 소유를 고려하게 만들었습니다. 이 인구층은 많은 주요 성인 단계의 결정을 미루어 왔지만, 결국 교외로 이동하는 추세를 보일 수 있습니다.
• 회사의 개발 파이프라인 규모가 축소되고 있으며, 건설 비용 상승과 대출 기준 강화로 인해 파이프라인을 채우는 것이 더 어려워질 것입니다.
• 다세대 주택의 대안과 단기 임대 계약 조건으로 인해 아파트 수요는 다른 상업용 부동산 유형보다 변동성이 더 클 수 있습니다.