추가 공간 수익: 자사주 8% 급락, 셀프 스토리지 수요 약세 지속

투자 의견

엑스트라 스페이스 스토리지는 개인 및 비즈니스 용도로 다양한 크기와 기능의 저장 공간을 월 임대료로 제공하는 셀프 스토리지 시설을 인수, 소유 및 운영합니다. 또한 수익성 높은 보험 사업과 전략적으로 중요한 제3자 관리 사업도 영위하고 있습니다. 엑스트라 스페이스의 전략은 인구 밀도가 높은 고소득 도심 반경 3~5마일 이내에 위치한 셀프 스토리지 시설의 범위, 규모, 브랜드, 운영 효율성을 향상시키는 데 투자하는 것입니다. 이 회사의 전체 포트폴리오는 미국에서 가장 큰 규모 중 하나이며, 이 회사의 제3자 관리 사업은 미국에서 가장 큰 규모이며, 이를 통해 적은 자본 투자로 입지, 데이터 정교성 및 규모를 확장할 수 있었습니다. 셀프 스토리지는 고도로 세분화된 산업으로, 상위 5개 업체가 미국 재고의 약 39%(엑스트라 스페이스 스토리지의 15% 포함)를 관리하고 있으며 나머지 61%는 지역 사업자가 소유하고 있습니다. 셀프 스토리지 부문은 글로벌 금융 위기 동안 다른 모든 부동산 자산군을 능가하는 성과를 보였으며, 부분적으로 전환기 및 어려운 생활 이벤트에 의해 수요가 발생하기 때문에 경기 침체에도 탄력적인 부문으로 간주됩니다. 다운사이징, 이사, 공간 추가, 세대 변화 등과 같은 전통적인 셀프 스토리지 용도는 입양률 증가, 도시화, 정돈 트렌드, 비즈니스 수요 증가, 이주, 인구 증가, 주택 경제성 저하와 같은 추가적인 수요 동인에 의해 보완되고 있습니다. 팬데믹 관련 혼란, 재택근무, 강력한 경제 회복, 활기찬 주택 시장으로 인해 2021년과 2022년에는 역사적으로 높은 점유율과 강력한 임대료 성장률을 기록할 것으로 예상됩니다. 임대료 성장률과 점유율 수준과 같은 펀더멘털은 추가 공급과 팬데믹 관련 수요 요인의 감소로 인해 지난 2년간 팬데믹 이후의 높은 수준에서 정상화되었습니다. 향후 몇 년 동안 이 부문의 NOI 성장세는 상대적으로 둔화될 것으로 예상합니다. 장기적으로는 업계 내 대형 업체들이 규모의 이점과 저비용 자본에 대한 접근성을 바탕으로 시장 점유율을 확보할 것으로 예상합니다.

📈 상승론자 의견

• 엑스트라 스페이스의 제3자 관리 사업은 자본이 적게 드는 수익원일 뿐만 아니라 인수 파이프라인의 역할도 수행하여 향후 성장을 보장합니다.
• 엑스트라 스페이스 스토리지의 탄탄한 대차대조표는 파편화된 시장에서 저비용으로 통합할 수 있는 기회를 제공합니다.
• 재택근무, 정리정돈, 이주와 같은 팬데믹으로 인한 변화가 지속되면서 셀프 스토리지 시설에 대한 수요가 증가했습니다.

📉 하락론자 의견

• 지난 몇 년 동안 공급이 증가하여 임대료 인상을 전가하는 경영진의 능력에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.
• 엑스트라 스페이스 스토리지의 성장 전략은 주로 인수에 초점을 맞추고 있습니다. 셀프 스토리지 시설의 가격이 상대적으로 높기 때문에 인수를 통해 가치를 창출하는 수익을 달성하는 것이 어려울 수 있습니다.
• 지난 2년간 셀프 스토리지 공간에 대한 수요 동인이 약화되기 시작하면서 셀프 스토리지 펀더멘털에 대한 압박으로 이어졌습니다.