추가 공간 수익: 자사주 8% 급락, 셀프 스토리지 수요 약세 지속

투자 의견

엑스트라 스페이스 스토리지(Extra Space Storage)는 개인 및 기업용으로 다양한 크기와 기능을 갖춘 월간 임대형 셀프 스토리지 시설을 인수, 소유 및 운영합니다. 또한 수익성이 높은 보험 사업과 전략적으로 중요한 제3자 관리 사업도 보유하고 있습니다. 엑스트라 스페이스의 전략은 인구 밀집형 고소득 도시 중심지에서 3~5마일 반경 내에 위치한 자사 셀프 스토리지 시설의 커버리지, 규모, 브랜드 및 운영 효율성 향상에 투자하는 것이다. 해당 기업의 전체 포트폴리오는 미국 내 최대 규모 중 하나이며, 제3자 관리 사업은 국내 최대 규모로, 이를 통해 자본 투자 없이도 사업 영역, 데이터 정교화 및 규모를 확장할 수 있었습니다. 셀프스토리지 산업은 매우 분산된 구조로, 상위 5개 업체가 미국 전체 재고의 약 38%(엑스트라 스페이스 스토리지 15% 포함)를 관리하며, 나머지 62%는 지역 운영사들이 소유하고 있습니다. 셀프스토리지 부문은 글로벌 금융 위기 당시 다른 모든 부동산 자산군을 능가하는 성과를 보였으며, 수요가 부분적으로 삶의 전환기나 어려운 사건들에 의해 발생하기 때문에 경기 침체에 강한 분야로 평가됩니다. 기존의 다운사이징, 이사, 공간 추가, 가구 구성 변화 등 전통적인 셀프 스토리지 이용 목적에 더해, 점유율 증가, 도시화, 정리 정돈 트렌드, 비즈니스 수요 증가, 인구 이동, 인구 증가, 주택 구입 부담 증가 등 추가적인 수요 요인이 부가되고 있습니다. 팬데믹 관련 혼란, 재택근무 확산, 강력한 경제 회복, 활기찬 주택 시장으로 인해 2021년과 2022년 해당 부문의 점유율은 사상 최고치를 기록했으며 임대료도 크게 상승했습니다. 팬데믹 이후 높은 수준을 유지했던 임대료 상승률과 점유율 같은 기초 지표들은 추가 공급과 팬데믹 관련 수요 요인의 소멸로 인해 지난 2년간 정상화되었습니다. 향후 몇 년간 해당 부문의 순영업이익(NOI) 성장률은 상대적으로 둔화될 것으로 전망됩니다. 장기적으로는 규모의 경제 효과와 저비용 자본 접근성을 바탕으로 업계 대형 업체들의 시장 점유율 확대가 예상됩니다.

📈 상승론자 의견

• 엑스트라 스페이스의 제3자 관리 사업은 자본 집약도가 낮은 수익원일 뿐만 아니라 인수 파이프라인 역할도 수행하여 미래 성장을 보장합니다.
• 엑스트라 스페이스 스토리지의 견고한 재무 구조는 분산된 시장에서 저비용 통합 기회를 모색할 여지를 제공합니다.
• 재택근무, 정리정돈, 이주 등 팬데믹으로 촉발된 변화는 지속되며 셀프스토리지 시설에 대한 수요를 더욱 증가시켰습니다. 현재 기업 가치는 장기 평균 배수 대비 유리한 수준입니다.

📉 하락론자 의견

• 지난 몇 년간 공급이 증가하면서 임대료 인상분을 전가하는 경영진의 능력에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.
• 엑스트라 스페이스 스토리지의 성장 전략은 주로 인수에 집중되어 있습니다. 셀프 스토리지 시설 가격이 상대적으로 높은 상황에서 인수로부터 가치 창출 수익을 달성하는 것은 어려울 수 있습니다.
• 지난 2년간 셀프스토리지 공간 수요를 견인해 온 요인들이 약화되기 시작하면서 셀프스토리지 시장 기초 여건에 압박이 가해지고 있다.