Invitation Homes 실적: 양호한 결과, 하지만 점유율과 임대료 성장 압력

투자 의견

Invitation Homes는 85,000채 이상의 주택을 보유한 최대 규모의 단독주택 임대 부동산 투자신탁(REIT)입니다. 포트폴리오는 17개 미국 시장에 걸쳐 지리적으로 다각화되어 있으며, 주택의 약 36%는 서부 미국에, 31%는 플로리다에, 22%는 기타 남동부 시장에 분포되어 있습니다. 포트폴리오의 대부분의 시장에서 임대 비용이 주택 소유 비용보다 낮아 높은 입주율을 유지할 수 있으며, 이는 회사로 하여금 큰 반발 없이 상당한 임대료 인상을 반영할 수 있도록 합니다. 회사의 규모는 비용 통제 측면에서 규모의 경제를 실현할 수 있으며, 자체 유지보수 및 수리 기술자를 고용해 주택을 관리함으로써 소규모 경쟁사보다 높은 운영 마진을 유지할 수 있습니다. 회사는 비핵심 자산을 매각해 자금을 재투자하고, 이를 성장 잠재력이 높은 고품질 자산 인수에 활용하는 자본 재투자 전략을 정기적으로 실행합니다. Invitation Homes는 초보 주택 구매자와 업그레이드 수요층을 대상으로 한 신규 주택 소유에 집중하고 있으며, 이 주택들은 일반적으로 $350,000 이하의 가격대와 1,800제곱피트 미만의 면적을 갖추고 있습니다. 이러한 주택은 젊은 층을 주요 고객으로 유치합니다. 이는 밀레니얼 세대가 성인으로서의 주요 단계를 오래 미루었지만 팬데믹 기간 동안 교외로 이주하기 시작했으며, 이 트렌드는 그들이 노령화되고 가정을 꾸리기 시작하는 향후 10년간 지속될 것으로 예상됩니다. 밀레니얼 세대는 일반적으로 주택 구매를 위한 초기 자금 부족으로 인해 교외로 이사할 때 단독주택을 임대하는 것을 선택했습니다. 이 수요 증가와 건설 비용 상승으로 인한 공급 둔화는 향후 몇 년간 견고한 기본적 성장을 촉진할 것입니다. 그러나 이 세그먼트의 장기적 전망은 다음 몇 년간 보일 수 있는 긍정적인 모습만큼 밝지 않습니다. 베이비붐 세대가 노령화되며 주택 재고를 시장에 반환할 것입니다. 공급 증가로 인해 주택 가격이 임차인들이 주택을 구매할 수 있을 정도로 하락하거나, Invitation Homes의 포트폴리오와 경쟁할 새로운 임대 주택 재고가 창출될 수 있습니다. 결국 우리는 단독주택 임대 시장이 인플레이션 상승률을 초과하는 성장을 지원하지 않을 것으로 생각합니다.

📈 상승론자 의견

• 밀레니얼 세대가 결혼과 주택 구매와 같은 주요 인생 결정을 미루며 교외 지역으로 이동하기 시작함에 따라, 단일 가구 임대 주택에 대한 강한 수요가 긍정적인 인구 통계적 추세에 힘입어 증가할 것으로 예상됩니다.
• Invitation Homes의 대부분의 시장에서 주택 부족 현상이 지속되면서 주택 가격이 매우 높아져, 대부분의 목표 시장에서 주택 소유 비용이 임대 비용보다 높습니다.
• 포트폴리오의 대부분이 최근에 리모델링되었기 때문에 향후 몇 년간 자본 지출은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

📉 하락론자 의견

• 주택 부족으로 인한 주택 가격 상승은 Invitation Homes가 신규 주택을 취득하기 위해 더 높은 가격을 지불해야 함을 의미하며, 이는 수익성 있는 외부 성장 기회를 제한합니다.
• 다양한 주택 대체 옵션과 짧은 임대 계약 기간으로 인해 단독주택 임대 수요는 다른 상업용 부동산 유형보다 변동성이 더 높을 수 있습니다.
• 베이비붐 세대가 향후 10년간 상당량의 주택 재고를 반환할 경우, 이는 임차인을 소유주로 전환시켜 수요를 감소시키거나 임대 주택 공급을 증가시킬 수 있습니다.