Invitation Homes 실적: 양호한 결과, 하지만 점유율과 임대료 성장 압력

투자 의견

인비테이션 홈즈는 85,000채 이상의 주택을 보유한 최대 규모의 단독주택 임대 부동산 투자 신탁(REIT)입니다. 포트폴리오는 미국 17개 시장에 걸쳐 지리적으로 분산되어 있으며, 주택의 약 39%는 미국 서부 지역에, 33%는 플로리다에, 19%는 기타 남동부 시장에 위치해 있습니다. 포트폴리오 내 대부분의 시장에서 임대 비용이 주택 소유 비용보다 낮아 높은 입주율을 유지하며, 회사가 큰 반발 없이 상당한 임대료 인상을 적용할 수 있을 것으로 예상됩니다. 회사의 규모는 비용 통제 측면에서 규모의 경제 효과를 제공하는데, 자체 유지보수 및 수리 기술자를 고용해 주택을 관리할 수 있어 동일한 서비스를 외주해야 하는 소규모 경쟁사보다 높은 영업 마진을 유지할 수 있습니다. 회사는 비핵심 자산을 매각해 자금을 회수하고, 이를 성장 잠재력이 더 높은 고품질 자산 인수에 재투자하는 방식으로 자본을 지속적으로 재활용합니다. 인비테이션 홈스는 일반적으로 가격 35만 달러(약 4억 7천만 원) 미만, 면적 1,800제곱피트(약 167㎡) 미만의 신축 주택을 중심으로 초보 구매자 및 업그레이드 구매자 세그먼트를 공략합니다. 이러한 주택은 주로 젊은 층을 유치합니다. 이는 성인으로서의 중요한 이정표를 오랫동안 미뤄왔지만 팬데믹 기간 동안 교외로 이주하기 시작한 밀레니얼 세대와 맞물립니다. 이 추세는 향후 10년간 그들이 나이를 먹고 가정을 꾸리면서 지속될 가능성이 높습니다. 밀레니얼 세대는 일반적으로 계약금 마련에 필요한 자금이 부족하기 때문에 교외로 이사할 때 단독주택을 임대하는 경우가 많습니다. 이러한 수요 증가와 높은 건설 비용으로 인한 공급 둔화가 결합되어 향후 몇 년간 견실한 근본적 성장을 촉진할 것입니다. 그러나 이 부문의 장기 전망은 향후 몇 년간 예상되는 것만큼 낙관적이지 않습니다. 베이비붐 세대도 고령화되어 결국 주택 재고를 시장에 반환할 것입니다. 증가한 공급은 주택 가격을 임차인이 주택을 구입할 수 있을 정도로 낮추거나, Invitation Homes의 포트폴리오와 경쟁할 새로운 임대 주택 재고를 창출할 것입니다. 궁극적으로 단독주택 임대 시장이 인플레이션 상승률을 상회하는 성장을 지탱할 수 있을 것이라 생각하지 않습니다.

📈 상승론자 의견

• 인구 통계학적 긍정적 추세는 밀레니얼 세대가 결혼 및 주택 소유와 같은 주요 인생 결정을 미루다가 교외 지역으로 이주하기 시작함에 따라 단독주택 임대 수요를 강력히 견인할 것으로 예상됩니다.
• 인비테이션 홈즈의 대부분의 시장에서 주택 공급 부족으로 인해 주택 가격이 매우 높아, 대부분의 목표 시장에서 주택 소유 비용이 임대 비용보다 높습니다.
• 포트폴리오 대부분이 최근 리모델링되었으므로 향후 몇 년간 자본 지출은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

📉 하락론자 의견

• 주택 부족으로 인한 높은 주택 가격은 Invitation Homes가 신규 주택을 확보하기 위해 더 높은 가격을 지불해야 함을 의미하며, 이는 외부 성장 기회를 제한합니다.
• 여러 주거 대안이 존재하고 임대 기간이 짧기 때문에 단독 주택 임대 수요는 다른 상업용 부동산 유형보다 변동성이 클 수 있습니다.
• 베이비 붐 세대가 향후 10년 동안 상당한 양의 주택 재고를 반환할 수 있으며, 이는 임차인을 소유자로 전환하여 수요를 감소시키거나 임대 주택 공급을 증가시킬 것입니다.