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Prologis 실적: 관세 관련 불확실성이 고객의 임대 계약 체결에 신중함을 초래

by 모닝스타

2025.04.17 오전 09:17

모닝스타 등급

2025.04.17 기준

적정가치

125.00 USD

2024.10.16 기준

주가/적정가치 비율

0.82
모닝스타 핵심지표애널리스트정량적
경제적 해자없음-
가치 평가★★★★-
불확실성중간-
현재5개년 평균섹터국가
주가/퀀트 적정가치----
PER25.539.6--
예상 PER41.8---
주가/현금흐름19.827--
주가/잉여현금흐름19.827--
배당수익률 %3.812.57--
모닝스타 이미지

Prologis 실적: 관세 관련 불확실성이 고객의 임대 계약 체결에 신중함을 초래

왜 중요한가: 미국 산업 부문의 공실률은 순흡수량이 건설 완료량보다 크게 낮은 수준을 유지하며 계속 상승세를 보이고 있습니다. 해당 부문의 기본적 요인은 단기적으로 회사에 부담으로 작용할 것입니다. 관세 관련 불확실성은 이미 회사의 실적에 영향을 미치고 있으며, 이는 창고 고객들이 임대 계약 체결에 신중해지고 있기 때문입니다. 고객의 신중함은 신규 임대 계약의 성사 기간과 검토 중인 임대 제안 등 지표에서 명확히 나타나고 있습니다. 경영진은 2025년 핵심 영업 현금 흐름(핵심 영업 현금 흐름에서 프로모션 수익 제외) 중간 전망치를 주당 $5.78로 유지했습니다. 이는 2024년 수준 대비 4.5% 성장률을 의미합니다. 동일 매장 현금 순 영업 이익은 2025년 중간 전망치로 4.5% 성장할 것으로 예상됩니다. 결론: 우리는 1분기 실적 반영 후 무경쟁 우위 기업인 Prologis의 주당 $125 공정 가치 추정치를 유지합니다. 관세 관련 혼란은 해당 산업에 중기적 역풍이 될 것이나, 이러한 문제들은 결국 해결될 것으로 예상됩니다. 관세 동향은 여전히 매우 불확실하지만, 광범위한 관세가 전면적으로 부과되는 시나리오는 산업에 중대한 부정적 영향을 미칠 것입니다. 관세 혼란은 거의 확실히 부정적인 거시경제적 영향을 미칠 것입니다. 경제 침체로 소매 지출이 감소하면 Prologis와 같은 창고 운영업체에 유리하지 않습니다. 주요 통계: 해당 기업의 매출 약 30%는 사이클성 상품(자동차, 전자제품 등)에서 발생하며, 관세 인상은 고객의 비용 증가로 이어져 선택적 소비 지출 감소와 창고 수요 감소로 이어질 것입니다.

투자 의견

Prologis는 인구 밀도가 높고 소비가 증가하며 진입 장벽이 높은 시장에서 전략적으로 위치한 산업용 부동산을 취득, 개발, 소유 및 운영합니다. 이 부동산들은 일반적으로 대규모 노동력 공급원과 광범위한 교통 인프라 근처에 위치해 있습니다. 회사의 전략은 13억 제곱피트 규모의 포트폴리오를 통해 다중 시장 고객의 물류 요구사항을 단일 창구를 통해 해결하는 것입니다. 회사의 전략적으로 위치한 글로벌 토지 은행은 향후 몇 년간 약 $370억 규모의 신규 산업 프로젝트 개발을 지원할 잠재력을 보유하고 있습니다. 전략적 자본 부문은 약 $600억 규모의 제3자 자산 관리 규모(AUM)를 보유하고 있으며, 주로 자산 관리 수수료, 인센티브 수수료, 부동산 관리 서비스 등을 통해 비합병 공동 투자 사업으로부터 지속 가능한 장기 현금 흐름을 창출합니다. 경영진은 강력한 재무 구조를 유지하고 자본 접근성을 확보하면서 포트폴리오의 지속적인 갱신과 가치 창출을 보장하기 위한 자본 배분 정책을 수립했습니다. 또한, 회사가 산업 운영, 운송, 기술, 에너지, 노동과 관련된 구매 활동 및 혁신적인 솔루션을 통해 고객에게 가치를 제공하는 Essential 사업에 집중하는 점을 환영합니다. 소비 지출의 상품으로의 전환, 전자상거래의 급속한 성장, 팬데믹 영향으로부터의 지속적인 경제 회복은 2021년과 2022년 산업 부문에서 역사적으로 낮은 공실률과 매우 강한 임대료 성장으로 이어졌습니다. 현재 2025년 1분기 기준 임대료 시장 가격 조정률(mark-to-market)이 약 25%인 점을 고려할 때, 향후 몇 년간 NOI 성장률이 강세를 유지할 것으로 예상됩니다. 그러나 전자상거래의 채택 속도 둔화, 창고 수요의 정상화, 약한 거시경제 전망, 개발 공급량 증가 등으로 인해 내년에는 시장 임대료 성장률이 둔화될 것으로 예상됩니다.


📈 상승론자 의견

  • Prologis는 우수한 입지의 산업용 부동산 포트폴리오를 가장 많이 보유하고 있으며, 전자상거래 수요를 활용하는 데 가장 유리한 위치에 있습니다. Prologis의 최근 Duke Realty 인수합병은 업계에서 무적의 규모를 확보하게 했습니다.
  • 회사의 전략적 자본 부문은 자본 효율성이 높으며 안정적인 현금 흐름을 창출합니다.
  • 높은 시가 평가액은 시장 임대료가 증가하지 않더라도 향후 몇 년간 안정적인 동일 매장 NOI 성장을 보장할 것입니다.

📉 하락론자 의견

  • 산업 시설은 대부분 표준화되어 있으며 쉽게 복제 가능합니다. 신규 건설은 장기적으로 공급과 수요의 불균형을 빠르게 해소할 수 있습니다.
  • 소비 지출 둔화는 자산 클래스에 노출될 수 있으며, 글로벌 금융 위기 때처럼 공실률이 증가할 수 있습니다. 관세 관련 불확실성은 해당 산업에 또 다른 위험 요인으로 작용합니다.
  • 최근 몇 년간 산업 부문에서 기록적인 신규 공급이 추가되었으며, 이는 관리진이 추가 임대료 인상을 반영하는 능력을 크게 저해할 수 있습니다.

오렌지보드에서는 모닝스타와 제휴하여 모닝스타의 리서치 리포트를 제공하고 있습니다.

모닝스타(Morningstar,Inc.)는 미국 시카고에 본사를 둔 글로벌 1위 금융 정보 및 투자 리서치 회사이며, 금융 상품의 판매사나 발행사와 독립적으로 운영되어 투자자들에게 신뢰도와 전문성 있는 정보를 제공합니다.

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