Public Storage 실적: 입주 임대료는 여전히 약세지만 신규 공급은 완화되고 있습니다

투자 의견

퍼블릭 스토리지(Public Storage)는 개인 및 기업용으로 다양한 크기와 기능을 갖춘 보관 공간을 월 단위 임대하는 셀프 스토리지 시설을 인수, 개발, 소유 및 운영합니다. 또한 셀프 스토리지 시설 내 물품 손실을 보장하는 상품을 제공하는 수익성 높은 보험 사업도 보유하고 있습니다. 회사의 전략은 인구 밀집 도시 중심부로부터 3~5마일 반경 내에 셀프 스토리지 시설을 소유 및 운영하고, 서비스 범위, 규모, 브랜드, 운영 효율성 및 기술 플랫폼 강화에 적극적으로 투자하는 것입니다. 셀프 스토리지 산업은 여전히 매우 분산된 상태로, 상위 5개 업체가 미국 전체 재고의 약 38%(퍼블릭 스토리지 11% 포함)를 관리하며 나머지 공간은 지역 운영사들이 소유하고 있습니다. 셀프스토리지 부문은 글로벌 금융 위기 당시 다른 모든 부동산 자산군을 능가하는 성과를 보였으며, 수요가 부분적으로 삶의 전환기나 어려운 사건들에 의해 발생한다는 점에서 경기 침체에 강한 분야로 평가됩니다. 해당 산업은 지난 몇 년간 엄청난 성장을 경험했으며, 향후 수년간 더 완만한 속도이긴 하지만 사회적 변화가 이러한 성장을 지속해서 견인할 것으로 전망됩니다. 기존의 다운사이징, 이사, 추가 공간 확보, 가구 구성 변화 등과 같은 전통적인 셀프스토리지 이용 목적에 더해, 점유율 증가, 도시화, 정리 정돈 트렌드, 비즈니스 수요 증가, 인구 이동, 인구 증가, 주택 구매력 하락 등 추가적인 수요 요인이 보완되고 있습니다. 팬데믹 관련 혼란, 재택근무 확산, 강력한 경제 회복, 활기찬 주택 시장으로 인해 2021년과 2022년 해당 부문은 사상 최고 수준의 점유율과 강력한 임대료 상승을 기록했습니다. 그러나 추가 공급과 팬데믹 관련 수요 감소로 인해 지난 3년간 임대료 상승세는 둔화되었고 점유율은 정상 수준으로 하락했습니다. 향후 몇 년간 해당 부문의 순영업이익(NOI) 성장률은 상대적으로 부진할 것으로 전망됩니다. 장기적으로는 규모 경제 효과와 저비용 자본 접근성을 바탕으로 대형 업체들의 시장 점유율 확대가 예상됩니다.

📈 상승론자 의견

• 공급이 제한된 서부 해안 시장에서 퍼블릭 스토리지의 압도적인 선도적 지위는 장기적으로 꾸준한 수익 성장을 이끌 것입니다.
• 퍼블릭 스토리지의 업계 최고 수준의 재무 건전성은 분산된 시장에서 저비용 통합 기회를 모색할 여지를 제공합니다.
• 재택근무와 정리정돈 같은 팬데믹으로 촉발된 변화는 지속되어 구조적으로 셀프 스토리지 시설에 대한 추가 수요를 창출했습니다. 셀프 스토리지 산업은 상대적으로 경기 침체에 강하다고 여겨지며, 경제가 둔화되더라도 그 기초는 잘 유지될 것입니다.

📉 하락론자 의견

• 지난 몇 년간 공급이 증가하여 임대료 인상분을 전가하는 경영진의 능력에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.
• 개발에 집중하는 대신 인수에 집중할 경우, 구역 지정 법규 및 셀프 스토리지 시설에 대한 지역사회 반대에 따른 장애물로 인해 성장 기회가 더디게 진행될 수 있습니다.
• 팬데믹 이후 셀프 스토리지 공간에 대한 수요 동인 중 일부가 약화되기 시작하면서 셀프 스토리지 펀더멘털에 압박이 가해지고 있습니다.